商业步行街销售策划报告

包头商业步行街销售策划报告住所：因为住所体量较小，房型设计较合理，只需订价切合当地市场，便可能防止住所楼小区环境欠佳的弊端。销售难度不大，所以建议在商场销售条件暂未完美的状况下先推出住所进行销售，合理有序的快速回笼资本。价钱定位建议（一房一价）每层均价基本价钱开盘价钱三层22002400四层21002300五层22002400六层23002500七层24002600八层25002700九层26002800十层27002900十一层28003000十二层270029001、配以合适广告宣传，对已登记客户进行先期过虑。2、采纳收取小订金2000元（可退）和大定金2万元（不行退）3、在正式开盘一周内进行先期客户的内部认购，采纳低开高走的销售策略，将较差楼层、较差地点的房型进行先期让利销售，齐集人气，提高楼盘的著名度，陆续推出较好单元，价钱依续上扬，使好的单元真实实现自己的价值。使整个楼盘收益最大概现，同时因为价钱的先低后高，使先期业主心理上获得均衡，尔后购业主感觉物有所值，防止了当地“漂亮新世界”项目进行贬价销售带来的诸多弊端。写字楼：本案写字楼位于鞍山道与钢铁大街交汇处，地点极佳，但因为包头写字楼销售市场处于刚才起步阶段，又因当地国营公司许多，私营公司对购置写字楼的观点还没有成熟，所以估计此后的销售将有较大难度，假如分开成100平方米左右的面积进行销售，依据对当地的市场检查，也只好消化掉小部分，销售限期过长。建议第一采纳整栋招商的举措，可与当地的金融部门等较具实力的公司联系，整栋楼销售，做其办公楼，是最正确方案，其次以反租作为条件进行销售。假如先期写字楼招商难度较大，可将其改造为商务公寓，拥有居住，办公的多功能商务公寓，因为小面积商务公寓在包头房地产市场中竞争较弱，潜力较大，能够知足此刻包头许多的小型公司的需要，增添了卖点，以达到售楼的目的，并且价钱可合适上浮，做到均价3000元左右。商场步行街依据我方对当地市场的频频检查，大部分客户对松梅街商店具有浓重兴趣，假如先推出大型商场后推出松梅街，估计将造成当地投资经营的观看态度，等候松梅街推出时再进行购置，这样不只不利于大型商场的销售，且不可以快速回笼资本、齐集人气，很难形成优秀的销售氛围。所以建议在大型商场招商的同时，第一推出松梅步行街商铺进行销售及招商，并且以垂直切割为主，这样能齐集必定的商家及人气，有益于大型商场的销售和资本的快速回笼。大型商场的销售建议在功能基本定位的基础长进行，以保证销售的整体性、合理性，做到人无我有、人有我全、人全我优，并以反租为主，可采纳两套方案。第一方案：小面积区分A区功能定位为商品展现销售。包含保健品、茶具、餐具、灯具、工艺品、家具、建材、汽车、手机、电脑等。区功能定位为精选商厦，针对包头富饶人士，引进一些著名品牌，真实做到千锤百炼。该区采纳整栋反租的方式进行销售。区功能定位为小商品城。该区主要销售对象为销售过程中间累积的小面积需求客户，商品品位不高，使之成为包头着名的小商品集散地。区功能定位为shoppingmall的业态形式。因为该区楼层许多，地点及其构造较合适做大型商场。第二方案：引进一些体量较大、著名度较高的业态。大型业态：如麦当劳、永和大王、乐购、家乐福、麦德龙、大润发、易初莲花、华联吉买盛、永乐家电、国美电器、苏宁电器、好美家、百饰得、欧倍得、九百家居、百安居、宜家家居、建配龙、华夏良子、浅草浴场、天南地北、力美健、舒坦堡、美格菲、嘉禾影城、永乐影院、美亚音像、思虑乐书城等大型业态。著名百货：如太平洋百货、百盛、富安百货、东方商厦、银座商厦、银泰百货、新世界、利群商厦等。我司已陆续与以上商家进行招商洽商，争取今年度成功引进一到二家大型商场或卖场。整体推盘计划时间段住所办公2003/10-2004/3预约累积期20%预约累积期及招商期2004/4-2004/5开盘及第一轮强销期20%40%2004/06-2004/08连续期30%开盘及第一轮强销期30%2004/09-2004/11盘整及了案期10%第二轮强销期30%2004/12-2005/03促销推行期15%2005/04-2005/05整盘及了案期5%2005/06-2005/082005/9-2005/112005/10-2006/5附：广告推行计划媒体的选择1.1报纸媒体

预约积步行开及集及集中集集中性商集中应当说，楼盘销售中最主要、最有效的广告形式仍是报纸广告，其长处是覆盖面广；时间性强，流传快速；形象深刻，便于存查。但其弊端是时效性短，简单分别受众的注意力，并且在表现形式上相对单一。鉴于我公司在报纸广告的操作经验，联合本案特色，提出以下建议：对于版面设计，醒目是第一要求，要有明确的受众讯息，版面不宜过小，建议以彩色整版与半版为主打版面。阶段性广告要保证风格的协调一致，以保证整体推行策略的贯彻。在实质操作中，详细报纸广告视促销活动、工程进度、天气状况等要素合适调整。1.2电视媒体电视广告形象生动，听觉和视觉的冲击力强，其经过唯美的画面和栩栩如生的讲解，能使楼盘形象瞬时打入受众内心，特别对于工程形象难以支持的期房来讲，电视是最具感染力的媒体，但其弊端是时间短，不易记忆，并且制作、播映花费较高。所以，电视广告合用于期房，并且大多是在楼盘直立形象的早期配合采纳。建议本案在开盘早期，合适地配合电视广告，以期在短期内达到塑造品牌形象的目的。1.3杂志媒体杂志广告当前采纳较少，但其拥有其余媒体不行代替的优势。如受众针对性强，针对某一行业读者群，能发挥明确而感性的诉求；刊行面广；有效期长；受众理解度高；制作精巧等。建议本案适当考虑一些目标客户层相对集中的专业性高档杂志，版面宜采纳整版彩色形式。1.4印刷媒体印刷媒体指销售海报、售楼书、DM、平面图册、物业使用说明书等，和户外媒体、广告媒体对比较，印刷媒体衬着的成分少一点，说明部分更详细一些，是购房者明确认识楼盘详细资料的有效门路。1.5户外媒体户外媒体主假如指在室外张贴、直立、公布的广告，其包含看板、招风旗、售点广告、氢气球、横幅、灯箱、车身广告等，与其余媒体对比，户外媒体说明的成分较少，其主要作用是衬着现场氛围，招徕指引客户。1.6其余媒体开拓购房专栏这类媒体不是纯真的买一个冠名权，而是一个有针对性有实质性质的专栏，并且能够与当地媒体合作，在某一高收视率栏目中举办一个有固按限期的智力活动，藉此吸引更多的市民关注。在此此后，当本案有了必定的市场著名度和认可感此后，能够与媒体合办一系列与市民生活息息有关、喜闻乐道的活动，能够是一些与房产没关的栏目，如：财经股市、时势新闻等，主旨是在保证本案销售的前提下，全面提高开发商的公司品牌形象与市场认可感。与市民生活关系亲密的媒体我们应当充分利用各个与百姓生活息息有关的媒体做宣传，如:能够充分考虑在银行帐单、平时生活的水、电、煤等帐单上边做广告宣传，此外还能够加上一些公交车辆的站点拨报等。自行组织或联合别人(政府机构、民间集体、其余公司等)合作举办一些有价值意义的公关活动。媒体推行计划2.1指引期2003年10月——2004年3月媒体计划媒体软新闻月中下旬陆续开始在报纸媒体上登载一系列的形象宣传，侧重宣传项目的各项产品优势，如：开发理念、设计思路、规划设计、倡议的休闲生活方式等。户外媒体户外形象广告陆续向市场公然，这些户外媒体主要以形象宣传为主。以钢铁大街、火车站、飞机场等地区路段为主，公布灯箱广告及户外看板；主要的公交线路车身内外的广告，以及车厢内的报站广告；并且不停在市里主要路段拉上一准时间的广告宣传横幅以及宣传引导旗。市民生活媒体增强与银行、公用事业单位的合作，在每个月的银行、水、电、煤、手机等帐单长进行广告宣传；2.2开盘强销期及连续期2004年4月——2004年11月媒体计划新闻媒体与媒体合作举办房地产专栏，全面详细向广大花费者介绍项目主要状况，并针抵花费者相应的问题做出正确的回复，藉此全面提高市场著名度，并成立优秀的市场口碑形象。正式开盘前在电视、电台、报纸、杂志、户外、网络等方面进行强势攻击宣传，向广大市民见告——本项目马上开盘。在新闻媒体上以软硬性、硬性广告（含必定数目的电视、电台、杂志广告）相联合大势宣传项目的各项卖点，在以恢弘不中断的广告宣传指引聚积下，努力抬高客户对“开元名都”的心理价位，这是本期广告所要达到的目的。公关活动推出第一份“项目沙龙”会刊，面向本案所针对的潜伏花费集体发放。酬谢会假如前阶段经过广告宣传策略达到预约的销售目标后，建议在月尾开一个酬谢会，一是对感谢各方的关怀与帮助，感谢已经购房者的支持；二是对这先期的工作总结；三是为此后的推行进行酝酿工作，将那些有购置意愿客户的关注度吸引住。在酬谢会上突出重申本案首期推出的房源已经基本销售完成，在12月将推出第二批房源，存心向的客户能够于**月**日开始前来订购。酬谢会的目的：希望经过此次酬谢会第一将存心向购置本案的客户全面消化干净，其次经过市场宣传造成本案求过于供的现状；再者经过相应的媒体宣传再次告之花费者，精选永久是稀罕的，好东西人人都会抢，一定要掌握住机遇，为我们下一阶段的推行工作确立下优秀的市场基础。2.3第二轮推行期2004年12月——2005年8月媒体计划新闻媒体在此时期，在新闻媒体要比上开盘时期要低调一些，在此时期的平面媒体主要宣传项目的销售业绩和对已经购置了本案的客户表示感谢，接下来在媒体上宣传项目准备推出二期，在**月**日准备接受预约，并且向社会民众表示开发公司的信心——将自始自终地向社会供给高质量的住所。希望经过系列拥有说服性和煽惑性的宣传煽惑花费者前来购置，并且在接受第二次认购的时候，经过媒体再次宣传指引花费者“精选永久是稀罕的，好东西人人都会抢，必定要掌握住机遇，假如你错失一期的话，那么千万不要再错失此次机遇。”并且不失机机的在媒体上大举宣传二期购置时火爆的场景，藉此将花费者购房的热忱煽惑起来，将本案炒热起来。市民生活媒体在此时期，一些与市民生活息息有关的媒体上，也应当同时做到相应地庆贺宣传配合。公关活动与当地某一高收视率的电视栏目共同合作创办一个别开生面的小栏目，该合办的栏目不必定需要与房地产有关，最好是市民喜闻乐道、参加性高的智力性活动，整个活动为期6—9个月，最后该活动的冠军由开发商赠予给获奖者一套住所房。希望经过这个活动吸引广大市民的注意，让开发商及本项目的品牌快速地在内蒙市场上兴起并打下坚固的品牌基础。2.4清盘了案期2005年9月——2006年5月媒体计划新闻媒体经过少许的广告投放,侧重于见告清盘期将推出的各项优惠活动,尽可能的将节余房子去化。广告推行估算3.1广告估算组成项目的广告花费主要分为包装和推行花费，而包装和推行包含以下内容：设计制作楼书及宣传手册；拍摄制作电视广告及电台广告（不包含请模特或明星花费）；设计制作销售展板；设计制作户外广告；设计制作手提资料袋、宣传品、小礼物等；各种版面报纸广告设计；杂志广告设计；制作模型；媒体公布费：包含报刊、杂志、电视、电台、户外广告等；设计制作地盘礼仪包装；各展销会参展费；公关活动等其余内容；3.2广告花费估算房产项目往常的广告估算标准为项目总销金额的3%—5%，依据本案总销金额620，000，000元计。建议本案广告花费投入量为180万至300万。3.3各阶