房产经纪人宝典

房产经纪人

宝典第一章二手房专业知识与术语解释授课人:郭建荣中国房地产市场发展30年历程回顾序章一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。1、房地产发展的四个阶段1978～1991年的理论突破与起步阶段

土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；

深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。1991～1995年非理性炒作与调整阶段

以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。1、房地产发展的四个阶段1995～2003年相对稳定的协调发展阶段

整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。第一节房地产概述第一节房地产概述一、房地产业的概念与构成房地产业的概念：房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理、服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的重要组成部分。房地产业的构成：房地产中介服务房地产咨询房地产估价房地产经纪房地产业房地产开发投资房地产中介服务物业管理服务第一节房地产概述二、房地产概念

房地产是房产和地产和合称，是房屋、土地和附着于其上的各种权益（权利）的总和房产是指房屋等建筑物和构筑物地产是指仅供开发、使用、经营的土地第一节房地产概述三、房地产的特点A、房产和地产的不可分割性B、实体财产和财产权利有机结合C、房地产是不动产D、非标准化第一节房地产概述三、房地产的特点A、房产和地产的不可分割性

通常，房地两者是不能分割，不能单独交易的，即使同一栋建筑也是不能截然分割的，房产要么按份共有，要么共同共有。第一节房地产概述三、房地产的特点B、实体财产和财产权利有机结合

房地产投资开发周期长、投资大，一般都具有很大的价值，房地产不仅是一定空间范围内可见的有形的实体，在法律意义上，还存在着与房地产实体相关的各种经济关系以及由此形成的各种权利和义务。它的核心权利是房屋所有权和土地使用权第一节房地产概述三、房地产的特点C、房地产是不动产

土地的不可移动决定了建筑在土地之上建筑物的地理位置固定不变，因此，房地产交易不能像其他商品那样从一个地方运输到另一个地方，它具有很强的地域性。

第一节房地产概述三、房地产的特点D、非标准化

房地产不像其他商品那样在外观、质量、价格方面具有可比性。

由于土地的位置、形状等不同，建筑在土地上的建筑物的位置、结构、朝向也不相同。这样，相邻两个建筑物的材料相同，外部、内部结构及质量也完全一样，它的功能、价格也会出现很大的差异。

确定房地产价格具有相关的复杂性，房地产估价对房地产市场来说是十分必要的。第一节房地产概述四、房地产分类A按房地产市场分类B按房屋用途划分C按土地状态划分D按房产的状态划分第一节房地产概述四、房地产分类A、按房地产市场分类房地产市场等级一级二级三级第一节房地产概述A、按房地产市场分类一级市场：

主要活动内容是国家采用征购方式从农村集体经济组织手中取得土地所有权，并将这部分土地或原有的城镇土地使用权让渡给房地产开发经营者和土地使用者。这反映的是纵向经济关系，国家龚断的出让市场。主要形式：划拨、出让第一节房地产概述A、按房地产市场分类二级市场：

以房地产开发经营活动为主要内容，其交易行为包括土地使用权的转让和房地产所有权的让渡或房地产使用权的转让。

房地产开发经营企业在获得土地使用权后对土地加以投资开发，然后将投资开发形成的物业以出售、出租、转让、抵押等方式从事房地产经营活动。反映的是一种横向经济关系，表现为房地产开发经营企业和消费者之间的交易行为。卖主：房地产开发经营企业买主：是不确定的，价格主要在市场中自发形成、开发的转让市场第一节房地产概述A、按房地产市场分类三级市场：

以房地产的使用消费活动为主要内容，它是指将由二级市场取得的房地产再转让、租赁、抵押等交易活动而形成的市场

卖主、买主都不确定，价格也主要在市场中自由竞争形成第一节房地产概述四、房地产分类B、按房屋的用途划分生产用房地产

是指生产部门作为基本要素使用的房地产，包括工业、农业、交通运输业和建筑业等生产部门使用的房屋和相关土地住宅用房地产

包括各种类型的住宅和相关的土地营业用房地产

指各种服务性行业营业用的房地产，包括商店、饭店、银行、邮电、旅馆、及其他经营服务性行业直接使用的房屋、辅助用房屋和想关土地行政用房地产

指行政机关使用的房地产，包括各民主党派，各级政府、军事机关、工人妇女等群众团体的办公用房，辅助用房地产和相关土地其他专业用房地产

包括文化、教育、科技、体育、卫生、宗教以及外国驻华机构用的房屋，辅助用房和相关的土地第一节房地产概述四、房地产分类C、按土地状态划分生地：未经开发规划的土地熟地：经过规划开发的土地土地的使用年限：住宅用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年市政、军事用地不设定年限综合或者其他用地50年第一节房地产概述四、房地产分类D、按房产状态划分期房：1、已经规划正在建设的2、以预售许可证行式存在的3、以认购合同形式存在的现房：1、已经建成交付使用的2、已经竣工且通过验收的3、有产权证的第一节房地产概述五、房屋的分类商品房