时代天朗营销方案

兴华白云大道新市天朗项目营销方案天朗项目产品分析产品分析项目预期均价20000-26000元/㎡产品面积总建筑面积套数户数套数比高层洋房90㎡36961.6743650.70%110㎡24508.7023827.67%125㎡23378.3418621.63%1、项目产品以90㎡、110㎡、125㎡等三四房刚需户型为主；2、项目产品为N+1、N+2户型，实用率高；3、周边交通、生活配套完善；项目优势粤垦沙河南湖黄石云裳丽影25000君华香柏25000天河星荟20000一手均价：22000一手均价：20000二手均价：17000二手均价：15000二手均价：15000二手均价：17000同和京溪天河区越秀区一手均价：31769二手均价：12792一手均价：29143区域价格分布200万230万260万290万320万350万一手一手二手一手一手天河越秀黄石同和二手二手170万价格对比2、3房价格特征1、200万左右可选择范围较大；2、与周边区域二手均价相比，本项目价格优势不明显；3、周边越秀、天河区价格相比本版块价格偏高；客户价格承受力分析面积单价总价首付30%贷款（二套首付70%）同和100220002200000660000154000024000240000072000016800002600026000007800001820000黄石2000020000006000001400000越秀2900029000008700002030000天河3100031000009300002170000结论：当单价达到26000元/方时，首套或二套首付压力已接近购买越秀区商品房首付，因此该价格段自住型客户开始流失；本版块与越秀天河区相比价格偏低，客户可承受压力更大；户型对比分析：1、同和板块余货多为2、3房，同类产品竞争大；2、周边同类产品泛滥，客户选择较多；

二房三房四房五房或以上复式合计消化率金湖花园总量

457653174已售

29484412169.54%云裳丽影总量284942

106

1332已售273906

98

127795.87%君华香柏广场总量6011094294

1989已售443570230

124362.49%总计总量8852036339182533495已售716147625914644264175.57%消化率80.90%72.50%76.40%80.22%83.02%75.57%户型总量比25.32%58.25%9.70%5.21%1.52%兴华白云大道新市同和板块客流分析客户构成客户构成对本板块印象意向区域关注点购买集中周边村民周边金溪村、握山村等村民外来人口多、空气质量差、治安不好南湖板块环境好南湖颐和山庄等项目周边企事业单位员工周边医院医生、部队军人----本板块项目项目配套、车位本板块项目首购型客户广州工作外地人价格较低、交通方便本版块二手价格本版块二手楼首改型客户周边二手楼业主----黄石板块、本板块学位黄石板块、本版块项目兴华白云大道新市本地客户想要什么分析：本片区客户板块意识不强，易分流；本地村民和部分首改型客户因环境、学位等原因选择其他版块；南湖黄石同和京溪学位环境当地村民首次改善型兴华白云大道新市项目定位：

首改型住宅目标客群：周边医院医生、教师、军人、部分本版块首改型客户；家具节省空间配套全套家电交通配置休闲健身娱乐功能无线网络引入具有较为丰富旅业管理资质管理公司如何提升项目租值？二、产品定位N+1、N+2展现高性价比优势高大的开敞空间，复式设计，创意空间大；买一层送一层，高使用率；低总价优势明显，投资置业风险小；商住两用房可以注册公司，可实现“底层办公，上层睡觉”，扩大客群。怎样创造最高性价比价值怎样创造最高性价比价值低总价优势明显，投资置业风险小买一层送一层，高使用率商住两用，扩大客群高大的开敞空间，复式设计，创意空间大N+1、+2ADBC谁会购买这空间物业需要寻找一块集“衣、食、住、行、玩、乐、商”于一体的地方给他们；但也接近于城市中心……有一定的学历，处于事业发展期，对生活充满激情与想象，喜欢自由个性的生活氛围，活跃，对生活有自己独特的看法，有智慧，有想法，有追求……任意交友、娱乐、休闲、旅游、游戏泡吧、购物、电玩、玩艺术、听音乐、上网、叫外卖、喝咖啡引领时代的潮流，他们享受生活中的一切，他们炫耀快乐有梦想资讯爆炸年轻外地人在广州工作的“新广州人”薪金收入远远支持不到高房价；只能在城市挨高价房租；但他们需要拥有一个属于年轻人的自由空间自我空间现在，我们展开对这种生活方式的寻找。拥有都市生活圈，自由、个性的生活空间，向往高层次的居住环境，向往与众不同的拥有……制造一座城市的向往，寻找一个城市的精神于是，我们要做的，就是给予他们一个成熟的生活圈【交楼装修标准】突破仅示范单位是创意展示的做法，展示一体化交楼标准，免除客户日后装修烦恼，提升项目亮点。带着行李即可入住这里项目支撑价值亮点1项目产品建议不用烦恼装修（带全屋家私家电），50方当80方住很方便、会所用IPAD、泳池、健身房、休闲咖啡厅，无线WIFI；不受约束的生活。项目支撑价值亮点2商务酒店、豪华大堂、回家用指纹锁；与朋友喝咖啡、酒店订餐、邀请朋友看汽车电影。项目支撑价值亮点3看IMAX，逛名店城、休闲娱乐、饮食街项目支撑价值亮点4酒店式物业管理（带旅业资质）、商务配套服务、地铁专线接驳项目支撑价值亮点5三、推广策略1、黄金历史高位2、股市起伏不定3、住宅限购限贷机遇4号线海傍站2015年地铁3号线延长线开通2011年医院进驻、学校招生亚运版块商业持续发展刚需客首改客绝版160%实用率不限套数、不限购投资灵活，退场方便面积小，总价低2分钟接驳地铁个性空间，全WIFI、休闲基地首创汽车电影院1分钟名店城，吃尽大江南北让庞大的潜在市场，吸引投资客户关注可以“衣、食、住、行、玩、乐、商”于一体的“城”、依赖亚运城板块发展的“城中城”可以1小时穿梭珠三角的“城““时尚卫星城”形象诉求一座只有青年人个性张扬的空间离开烦嚣的城市，往来也只需30分钟一座距离国家4A风景区15