商业综合体项目策划案

马连道采购中心区

北京商品交易中心前期策划方案

二OO四年一月

前言

北京有了CBD、CLD、CID、CFD，但这些都只是北京概念的“中心区”。作为全国的政治文化中心，作为京津塘经济圈的核心、华北、东北、西北的经济桥头堡，北京应该在商业地产的运作方面有更大的作为，因此，以三北区域为辐射范围的采购中心区（CPD）应运而生。

CPD的提出，为北京西南门户——马连道地区的未来商业规划明确了方向。但是，我们如何将这个构思落实在图纸、如何真正成功地吸引商流、客流、资金流，成为举足轻重的商品采购和交易重镇，物业形态规划和开发经营模式设计将是至关重要的环节。

北京商品交易中心，作为CPD最先启动的龙头项目，将成为拉动CPD快速健康发展的强劲引擎。聚焦——CPD此处缺图。北京地图。圈出本案大方位。WHERE？聚焦——北京商品交易中心此处缺图。CPD鸟瞰中标出本案的具体位置。WHERE？宣武区经济2002年全区实现国内生产总值184.9亿元。财政收入13.5亿元，比上年增长15.1%；预算支出16.7亿元。2002年全区实现国内生产总值184.9亿元。

全年完成固定资产投资90.8亿元，比上年增长21.1%。社会消费品零售额70.1亿元。其中售给居民56.9亿元，售给社会集团13.2亿元。按行业分，批发零售贸易业56.6亿元，餐饮业4.6亿元；按经济类型分，国有经济12.5亿元，集体经济16.9亿元，私营经济5.5亿元。外资企业销售收入为276422.7万元，同比增长46.6%。其中直接出口销售收入为702万美元。WHERE？宣武区人文

2002年末，宣武区总人口为65.9万人。其中，户籍人口为54.3万人，暂住人口为11.6万人。

元、明、清以来，北京成为全国的政治、经济、文化中心。由于北京南部是平原，物产丰富，且处于进出京都的交通要道，故商贾云集，成为农、商、手工业产品集散的重要场所。明代嘉靖三十二年（1553年）北京外城建成，宣武区大部地区在外城之内。随着城市经济的发展，商品流通的扩大，逐步形成商业、文化繁荣的市区。留存至今的一些街巷名称，如菜市口、粮食店、煤市街、果子巷、珠宝市等，就是当时各种专业市场的名称，可见宣武区商业、饮食、服务业的历史渊源。WHAT——北京商品交易中心是什么？华北地区的品牌分销枢纽<集散>WHAT——北京商品交易中心是什么？北京西南区域商业中心华北地区的品牌分销枢纽——

“永不落幕的交易会”

良好的硬件环境与软件管理服务，为生产企业和流通企业打造了低成本高效率的商品展示、品牌推广、大宗交易、对外贸易的平台。超大规模、优越位置、创新模式，必将使其成为超越于广交会之上的新型商品交易、交流、流通渠道。WHAT？北京西南区域商业中心——

“组合式消费广场”

由BTOB商务模式延伸而出BTOC服务功能。作为流通的中游环节，商品交易中心能提供更为平价和优质的货品。而超大规模体量将为消费者提供涉及到家庭生活每个层面的商品，起到客流共享、功能互补的组合放大效应。其辐射力将超越于一般的区域商业中心，起到覆盖全北京的效果。WHAT？物业性质：

跨行业、跨业态、跨地区商品分销枢纽

建筑风格：

现代丰富多元活力

插入设计图片WHAT？WHAT:

五大模块的品牌直营店集群

由总规模20万平方米的五大模块构成：茶文化流通中心食品饮料烟酒分销平台医疗器械及药品流通网日用生化及专业化妆品集成外贸服装名品走廊

直营店集群的核心功能

WHAT？为进驻商家提供：市场开拓及管理功能/品牌提升功能/货物调配功能华北地区市场开拓桥头堡品牌形象旗舰店

兼具批发零售、货物调配功能的中心店质量监督和客户服务中心为最终客户提供的功能：低成本流通/质量保证功能

现代化统一物流配送从生产到消费的最短流通距离行业协会进驻提供专业质量保证《信誉》模块之一：

全国最大的茶文化流通中心

符合现代商业模式的茶叶名品廊《大、范》以茶叶经销商及生产厂家为主。茶叶拍卖大厅、茶叶品牌排行公示厅定期、不定期举办茶叶品牌推广活动；推出茶叶品牌销售排行榜，指导进场客人采购和消费；明星效应可为某单一或多个品牌举行新品发布会、推介会、拍卖会。茶艺博物馆以提供与茶叶、茶艺相关的器具、服装、用品等商品的经销商为主。总规模：8万平方米，可容纳800-1000家茶叶经销商及厂家直销店。WHAT？本模块在行业销售渠道的市场定位

WHAT？全国最大的茶叶集散地黄河以北地区最重要的茶叶分销枢纽模块之二：食品饮料烟酒直销平台

鉴于食品饮料行业大型生产厂家更有可能采取直销、网络销售的渠道模式，因此，本项目更倾向于为中等规模厂家提供直接销售网点以及销售体系管理、品牌提升的平台。国内品牌居多。对于烟酒行业来说，尤其是烟草行业，由于面临缺少推广渠道的行业问题，设立一个品牌形象的展示窗口是大多数品牌保持和提高知名度的需要。包装食品、饮料厂家直营店兼具展示、仓储、批发、零售、市场管理等功能。烟酒品牌专卖店汇集国内外各种品牌的名烟、名酒，以设立品牌烟酒专卖店形式，进行以批发为主的各种烟酒交易。

总规模：2万平方米，约400家。WHAT？WHAT？本模块在行业销售渠道的市场定位

食品饮料烟酒行业网络销售和平台销售的华北桥头堡模块之三：医疗器械及药品流通网

引进1-2家大型医疗器械及药品流通企业，全力打造医药流通主力店。

平价药房是目前在上海、广州等地已经兴起的一种医药流通形式，其定位是大型医药连锁企业的货仓式销售中心流转店，单店规模通常在数千平方米以上。平价药房相当于自己的仓库，处在交通方便、租金便宜的地方。平价药房相当于“仓库”开放，铺租、人员等成本相对节约，销售量增加，自然可以以接近批发价的低价格销售。另外，平价药房通常具有大型医药流通公司的实力背景，有现代化的采购系统和物流管理基础，是未来医药流通业中不可忽略的力量。特色医疗器械、药品及保健品经销门市。

相当一部分医疗器械及药品的销售渠道仍然需要通过建立多层级的经销网络渗透到各区县以及华北广大省市县的医药销售系统。因此，传统的医药流通形式还将存在，作为华北地区的医药流通集散地，本市场应该以规范的市场管理、完善的质量监督和保证系统来打造一个值得信赖的新型医药市场。总规模：3万平方米；其中包括1-2家大型平价药房，200-300家特色门市。WHAT？本模块在未来行业营销体系的市场定位

我国在医药产业上具有综合优势的地区主要包括：广东、江苏、山东、上海、四川、北京等省区。从区域层面上分析，我国医药产业大致可以划出五个具有优势和特色的产业带：环勃海地区，以上海为中心的华东地区，以四川为极点的西部地区、以广东为极点的华南地区和以北京为极点的京津唐经济区。一级大型医药物流中心可以分别建立在上述七个地区的经济圈内，在本地区内的医药批发企业、包括大型的零售连锁企业可以充分整合物流资源，共同组建物流中心。摘自《我国医药物流市场结构调整的路径及规划探讨》WHAT？京津塘医药物流控制中心模块之四：日用生化及专业化妆品集成

著名日用化妆品的品牌旗舰店日用化妆品进入形象档次高的大型商场销售，但通常带来的弊端是制约明显，为客户提供的服务深度和质量受到局限。在此模块中可为著名日用化妆品提供实现销售、推广、服务多种功能的专用品牌展示场所。专业美容的品牌店、培训中心、区域分销枢纽目前大部分专业美容用品缺少有号召力的品牌，同时也缺少树立品牌的营销渠道。为专业美容用品品牌提供一个可以展示的区域中心旗舰店以及相应的培训中心，符合相当一部分中高端产品的市场营销需要。全国首家专门为专业美容品牌提供分销渠道的专业市场，将迅速地成为华北区域乃至全国的重要分销枢纽。中档日用化妆品及洗涤用品的华北分销枢纽对于相当一部分国产日用化妆品品牌来说，在这样一个具有相当知名度和品质感的专业市场里建立区域经销点，是扩大影响力和销售量的最佳选择。

总规模：2万平方米。200家，每家规模在100-500平方米之间。WHAT？本模块在未来行业营销体系的市场定位

WHAT？全国最大的专业化妆品集散地全国首家著名化妆品牌专卖集群模块之五：外贸服装名品走廊

总规模：3万平方米。1000家，30-50平方米/家。

WHAT？电子交易为主、商品集散为辅的外贸服装批发零售店集群WHAT:

定位精准的主力店集群

大型连锁品牌的中心店大型科教主题、休闲娱乐超市主力店

优选业态建议一：WHAT？大型家居类仓储超市主力店

WHAT？优选业态建议二：以零售为主的大型仓储式家电市场WHAT？优选业态建议三：大型仓储式综合超级市场优选业态建议四：大型百货品牌连锁店优选业态建议五：儿童反斗城/高档游戏体验城/电影超市量贩式综合娱乐中心/中式茶文化馆中华美食大卖场WHAT:

MOL——商品在线交易系统MOL营销体系是merchandiseonline电子商务市场的核心，是商贸活动的主要流通渠道，是商贸活动顺利进行的保障。主要包括三个部分：网上运作体系、供应体系与行销体系。

组织专业人员研制开发的网上运作体系：商品橱窗、专营产品库、产品订购库、货物管控库、认证记录中心等；供应体系：供应商、经营公司与网上运作体系组成的货物采购与供给组织；行销体系：营运公司与网上运作体系组成的货物配送与销售的组织。电子商务系统的窗口——商品交易所

商品交易所是商品交易系统的一个显化窗口，以电子商务为基础，提供现场交易服务。同时也为入场的客户和商家提供一个即时信息发布窗。总规模:1000平方米。商品交易所功能现场商品交易服务/交易记录的随时更新与展示/交易指数的统计与发布商品搜索/商品信息发布/商品交易管理/交易状况查询/行情实时发布WHAT？同类案例举例

母公司为位于旧金山的MEETWORLDTRADEDE的美商网是在国际贸易方面运作较为成功的电子商务系统。在美商网上注册的海外买家已经超过两万余家，包括美国史丹利公司、日本松下电工、美国铝业等。

韩国的EC21为韩国超过90000家进出口公司的在线交易和国际贸易提供支持，有来自近200个国家的30000个会员公司和每天超过300000人次的访问量，超过40%的韩国贸易公司使用公司网站。

印度的satyam拥有50000名商务注册用户，整合基于互联网的贸易服务。运作6个垂直交易市场（汽车、机械工具、塑料、电器设备、化工和茶叶）和3个水平交易市场（国际贸易、工业产品和专业商务服务）。WHAT？WHAT:

支持性配套功能集群

大型物流配送中心总规模：地下面积10万平方米物流配送中心功能：仓储/物流/配送为直营店集群提供配套服务的专业配送中心与大型物流配套的城市流通型配送中心为仓储零售业态提供配套的供应配送中心WHAT:

支持性配套功能集群

其他配套功能物业

会展中心：总规模：2万平方米大型商品展示博览会/定期小型行业展会其他配套功能物业

产权式高级酒店：总规模：6万平方米大型商品展示博览会/定期小型行业展会HOWTODO？

——开发经营模式设计商业地产：拒绝短期炒作、重在长线经营。在“政府-开发商-投资商-经营商-消费者”构成的生存链条中，开发商承担更多的社会责任。将蛋糕做大，使得链条中的每一个环节中都获得其相应的收益，是商业地产开发的重要前提。开发商的经营模式决定了商业项目的生命力。

当前最有潜力的三种商业经营模式：

复合型经营模式/专业型经营模式/一站式经营模式小体积、大能量，

发挥出从量变到质变的战略能源

HOWTODO？核能聚变型商业地产专业市场复合体一站式满意采购推行“系统+平台”的现代经营模式HOWTODO？有形平台+无形系统多业态复合、多行业复合、多功能复合多种商业业态的复合