北京市时间国际项目整体运营思路建议

时间国际项目整体运营思路建议9/15/20231本次汇报内容对于本项目产品层面的建议本项目整体运营思路政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析办公部分的定位及产品深化分析关于商业产品定位的补充建议关于园林景观方面的建议本项目整体推进节奏示意办公部分的运营思路商业部分的运营思路工作推进计划及资金回流计划9/15/20232对于本项目产品层面的建议9/15/20233关于商业产品定位的补充建议市场因素设计因素互动因素成本因素风险因素商业业态及铺位划分的考虑因素9/15/20234市场因素市场上对于能够动明火的店铺的追捧要高于不能动明火的店铺市场上对于临街店铺的需求要高于产权式内置式店铺设计因素目前产品设计为集中式商业为主，在一定程度上增加了市场风险，应考虑如何进行规避互动因素在定位上必然考虑到商业与办公的互动，一期4000平米商业与二期的联动，以及未来三期和项目整体的品质形象成本因素增加餐饮店铺的设置，将面临增加成本和招商销售的矛盾，应从收益与投入、风险与难度、商业运作风险因素具体商业形态、业态划分以及店铺划分必须综合权衡和规避销售风险、招商风险、商业经营风险、管理风险等一系列因素关于商业产品定位的补充建议9/15/20235新的产品分割方案打破原有集中式为主体的商业格局降低运作风险变集中式商业为街区式商业9/15/20236集中式商业与街区式商业的比较类型集中式商业街区式商业分割方式店铺式分割，产权经营权统一小面积产权式分割，产权经营权分离面积区间100-300平米左右较小，根据具体分割而定总价较高较低投资风险较小较大销售难度适中较大招商难度以销售为主，协助招商考虑因素较多，有一定的难度经营管理不需示特别的商业经营管理后期必须引进商业经营管理公司商业成功率店铺间影响度小，成功率高商业成功率受制约因素较多政策面符合受打压和限制9/15/20237户型分割的原则性建议前提——要保证店铺的均好性面积区间：以100平米至400之间，以250平米左右为主体，以适应目标商家的普遍选址标准可考虑合理的总价区间，适应投资者的价格承受力，同时局部作到灵活分割，可大可小，可分可合形态特征：店铺形态应尽可能方正，尽可能避免狭长型及异形店铺垂直交通：街铺内部解决垂直交通问题，以减少公摊，提高使用率商家需求：充分考虑各类业态各目标商家对于楼层、面积等要求管线卸货：应充分考虑其厨房管线位置、卸货、货物运输等相关因素营销因素：尽可能规避店铺的销售和招商风险9/15/20238店铺的分割方式示意临街店铺纵向分割的不同组合方式立面示意图（四种方式）二层首层二层首层9/15/20239街区式商业的具体分割方式建议皇马大道首层一期商业曙光西路大堂集中商业通过步行街形成环型商业动线，确保商业均好性纵向分割式店铺首层单店大堂集中商业地下车位入口9/15/202310二层街区式商业的具体分割方式建议9/15/202311大堂集中式商业布局9/15/202312各区域具体业态建议大堂集中商业北侧南街F2商务快餐：吉野家、呷哺呷哺等1带2店铺：运动主题餐吧、酒吧及体育用品专卖首层单店：体育用品专场、户外用品专场1带2店铺：中西式餐饮、休闲餐饮首层单店：体育用品展示店F1大堂吧屈臣氏、7—11便利店票务、复印等商务配套B1娱乐类：KTV、健身中心等9/15/202313关于餐饮店是否安装餐饮管线的分析不安装安装利节约投入成本（工程费用和公关费用）招商：适应性强，易于招商销售：单价明显高于不能作餐饮的店铺弊招商：经营商家的局限性较大投入成本大销售：价格难以提升、需求小、竞争激烈9/15/202314两种决策的收益分析9/15/202315样本分析：6街地理位置：东北三环三元桥商业体量：18551平米租售方式：带租约销售销售价格：25000元/平米租金价格：4.5元/天·㎡商业定位：复合业态的高品质公园步行商业街区

已入驻商家：上岛咖啡、信远行房地产中介、汤婆婆汤馆、阿心萨天然水晶茶、大药房、干洗店共6家入驻率：16%9/15/202316样本分析：远洋新干线——6街东侧上岛咖啡进驻药店9/15/202317样本分析：远洋新干线——6街大部分店铺空置最佳位置为中介行租用9/15/202318样本分析：6街产品与运作现状关系分析产品产品细节描述影响面积区间面积区间差异较大，且主要以300-600平米的大面积店铺占绝大多数大多数店铺的面积过大，导致总价过高提高了投资者的门槛形态异形较多，形态方正的较小，死角过多影响了店铺的使用功能分割方式纵向分割和横向分割相结合，许多二层的大面积店铺只能通过公共楼梯进入必然会对二层的招商和销售带来影响设备设施住宅底商，不能起明火设备设施较为简单，因此业态的适应性较差6街目前的销售及招商状况都较不理想，从产品形态分析主要有以下一些原因9/15/202319本次汇报内容对于本项目产品层面的建议本项目整体运营思路政策方面对本项目定位及营销的影响因素分析办公部分的定位及产品深化分析关于商业产品定位的补充建议关于园林景观方面的建议本项目整体推进节奏示意办公部分的运营思路商业部分的运营思路工作推进计划及资金回流计划9/15/202320本项目整体推进节奏示意9/15/202321本项目整体推进节奏示意图认购期积累期预热期预热期强销期持续期收尾期2006年9月正负零办公2006年12月底结构封顶2007年6月外装2007年10月入驻07年3月商业销售预热期强销期持续期准备积累期收尾期写字楼开盘商业开盘商业招商9/15/202322本项目招商推进示意思路9/15/202323商业部分的营销推广思路9/15/202324商业的营销推广街区式商铺推广策略大堂集中式商业推广策略形象推广先行以销售为主，协助定向招商关键区域招商先行，带租约销售可根据资金情况小辐进行时间和价格上的调整主力商家招商先行基础商家随后先期持有，后期可考虑带租约销售9/15/202325商业营销推广思路营销推广前期准备工作形象推广策略招商推广思路销售运营思路9/15/202326资料的准备人员的准备现场的准备商业营销推广前期准备工作9/15/202327资料准备的三大核心宣传类资料项目物业资料法务条款资料前期准备工作——资料的准备9/15/202328项目楼书、单页其他项目宣传品区域商业分布状况区域商业潜力分析消费客群分析五证及复印件平面图效果图及景观图户型图建筑及设施标准租金价目表销售价格表宣传类资料项目物业类法务条款类招商阶段：《商铺租赁意向协议书》《商铺租赁经营合同》销售阶段：《优先选铺权登记文件》《商铺临时认购书》《商铺买卖合同》资料清单前期准备工作——资料的准备9/15/202329前期准备工作——人员的准备时间国际项目组