北京市某房地产现值评估报告-

房地产评估报告项目名称：北京市**区**5号（工业）房地产现值评估受托估价方：北京****房地产评估有限责任公司委托估价方：北京**公司估价人：****、****、****估价日期：2009年7月30日至2009年8月3日跟估宋价紫报揭告棕编膨号瑞：励*怨*肯*筝*魔估赔字歇[牺2躬0僻0书9抚]旦第尤0献9开3堆号留卷数共丘昌雀覆驰急挽薪反享堆页很保浩管辱期妻案秀忌卷卧醋目太签还录TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK宗地级别确定估价对象位于北京市**区**5号，根据北京市国土资源和房屋管理局《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》【京国土房管出（2002）1121号】，宗地基准地价（楼面熟地价）参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值。估价对象所处区域的级别为工业一级PAGE\#"'页：'#'

'"根据宗地用途与位置，参照《北京市基准地价》书中的第8~19页有关级别范围的规定，确定宗地地价区级别，位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。，其基准地价楼面熟地价为1200-1800元/平方米，由于《基准地价》是以2002年1月1日为估价时点，且多年未作调整，估价对象的楼面熟地价取该级别内的PAGE\#"'页：'#'

'"根据宗地用途与位置，参照《北京市基准地价》书中的第8~19页有关级别范围的规定，确定宗地地价区级别，位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。（2）期日修正系数的确定期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数北京基准地价确定的基准日为2002年1月1日，至估价基准日2009年7月30日实际地价水平有一定的上涨，以基准地价基准日的地价指数为100，地价增长值以每月增加基数的0.3%估算，则至估价基准日修正系数为1.27。（3）年期修正系数的确定修正系数=EQ\F(1－1/（1+r）EQ\s\up6(n),1－1/（1+r）EQ\s\up6(m))年期修正系数的确定其中，m：土地使用权法定最高出让年限；n：宗地剩余使用年限；r：土地还原利率。由于估价对象于估价基准日的剩余土地使用年限为50年，法定最高出让年限为50年，故年期修正系数为1。（4）因素修正系数的确定因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，详见下表。因素修正系数=1+∑ki其中ki：第i种因素的修正系数。因素等级说明表等级影响因素优较优一般较劣劣产业聚集度产业聚集度高产业聚集度较高产业聚集度一般产业聚集度较差产业聚集度差交通便捷度便捷较便捷一般较不便捷不便捷区域土地利用方向周边土地利用方向一致零星有其他用地，基本不影响本宗地有部分其他用地，对本宗地略有影响其他用地较多，对本宗地影响较大全为其他用地，对本宗地有大的影响临路状况主干道次干道支路胡同不临路宗地形状及可利用程度宗地形状规则宗地形状较规则宗地形状不规则，但对宗地利用影响较小宗地形状不规则，对宗地利用有影响宗地形状极不规则，对宗地利用有大的影响基础设施状况基础设施状况完善基础设施状况较完善基础设施状况一般基础设施状况较少基础设施状况少环境状况环境状况好环境状况较好环境状况一般环境状况较差环境状况差等级系数表等级影响因素优较优一般较劣劣产业聚集度2.01.00-1.0-2交通便捷度3.21.60-1.6-3.2区域土地利用方向10.50-0.5-1临路状况0.80.40-0.4-0.8宗地形状及可利用程度1.20.60-0.6-1.2基础设施状况1.00.50-0.5-1.0环境状况0.80.40-0.4-0.8估价对象各因素情况如下：估价对象因素修正表影响因素估价对象情况描述要与因素等级说明表一致描述要与因素等级说明表一致分值修正系数（%）产业聚集度较劣-2.0～2.0-1.00%交通便捷度较好-3.2～3.21.60%区域土地利用方向有部分其他用地-1.0～1.00.00%临路状况胡同-0.8～0.8-0.40%宗地形状及可利用程度宗地形状较规则-1.2～1.20.60%基础设施状况基础设施状况较完善-1.0～1.00.50%环境状况环境状况较好-0.8～0.80.40%合计————1.70%估价对象因素修正系数=1+1.70%=1.017（5）估价对象工业用途地价的确定估价对象地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数=18001.2711.017=2325（元/平方米）熟地总价=23252355.06÷10000=547.55万元考虑土地交易过程的税费因素后土地总价=547.55÷（1-5.5%）=579.42万元土地单价=579.42÷2355.0610000=2460（元/平方米）重置成本法求取估价对象建筑物重置价值综合考虑到估价对象建筑物比较多，建成于不同年代，结构、装修、设备不同，所以分别求取单幢建筑物重置成新价格，最后加总求取所有现状建筑物重置成新价格，具体计算见现状建筑物重置成新价格计算表：现状建筑物重置成新价格计算权证号码幢号现状用途结构建成年代建筑面积(平方米)建安综合成本不可预见费（元）专业人士费（元）管理费用（元）建造成本单价（元/平方米）贷款利息（元）开发利润（元）小计（元）销售税费（元）重置单价（元/平方米）成新率重置成新价格（万元）建安费用（元）其他工程费（元）《房屋所有权证》【西集字第003437号】1商业砖木197056.48004042252593225280123772130965%4.802商业砖木197031.48004042252593225280123772130965%2.673商业砖木196021.38004042252593225280123772130960%1.674商业砖木196014.88004042252593225280123772130960%1.165商业砖木195032.88004042252593225280123772130955%2.366商业砖木1950316.28004042252593225280123772130955%22.767商业混合195016.0100050533232116731350154890163855%1.448商业砖木196016.48004042252593225280123772130960%1.299商业砖木1960474.48004042252593225280123772130960%37.2610商业砖木196038.08004042252593225280123772130960%2.9811商业砖木1960129.08004042252593225280123772130960%10.1312商业混合1970193.8100050533232116731350154890163865%20.6313商业混合1991201.8100050533232116731350154890163875%24.7914商业砖木197014.88004042252593225280123772130965%1.2615商业砖木197078.48004042252593225280123772130965%6.67合计1635.5141.87上表计算过程如下：（1）建安综合成本若有地下无收益面积，则需要分摊建安费用若有地下无收益面积，则需要分摊建安费用①建安费用参照北京市建设工程经济技术指标，结合该地区同类工业用途房屋的结构、装修、设备的一般水平取值。②其他工程费含各项政府收费、红线内市政设施投资，一般取①的5－15％，根据估价对象实际情况，这里取5%。（2）不可预见费一般取（1）的5％－10％，根据估价对象实际情况，这里取5%。（3）专业人士费一般取（1）的3－5％，这里取3%。（4）管理及销售费一般取（1）的3－5％，这里取3%。（5）建造成本单价建造成本单价为（1）+（2）+（3）+（4）之和。（6）贷款利息贷款年利率按2008年12月中国人民银行公布的一至三年期贷款利率5.31%，假设资金均匀投入，以单利计。开发期取1年，资金均匀投入，则：贷款利息=建造成本单价×5.31%÷2=（5）×5.31%÷2（7）开发利润房屋建设周期为1年，年利润率以建造成本单价为基数取30%，即：开发利润=建造成本单价×年利润率×开发期=（5）×30%×1（8）销售税金仅考虑两税一费，税率为5.5%，即：销售税金=（建造成本单价+贷款利息+开发利润）×5.5%/（1-5.5%）=[（5）+（6）+（7）]×5.5%/（1-5.5%）（9）重置单价重置单价=建造成本单价+贷款利息+开发商利润+销售税金=（5）+（6）+（7）+（8）（10）重置成新价格根据委托方提供的资料及估价人员现场勘察到的至估价基准日现状建筑物的维护使用状况等，估价对象地上建筑物按幢分别取成新率。重置成新价格=重置单价×建筑面积×成新率=（9）×建筑面积×成新率（11）房地产重置价格的确定房地产总价=土地总价+房产重置总价=579.42+141.87=721.29万元（二）收益还原法求取估价对象的房地产价值1、房地年租赁收益估价对象现状用于商业用途，周边类似商业用房的租金大多都在5.00元/平方米·天，由于估价对象房屋本身为旧有厂房，无采暖、卫生间设施，房屋较多为陈旧，经估价人员对出租市场的分析，确定估价对象租金按建筑面积3.00元/平方米·天计算，空置率按正常水平取5%，每年按365天计算。估价对象收益建筑面积为1635.50平方米，出租面积率为70%，则估价对象房地年总收益为：3.00×365×（1－5%）×1635.50×70%÷10000＝119.09万元2、年房地产总费用（1）管理费，指工作人员的工资、福利、财务费用等相关所需的费用,取年总收益水平的10.0%，则管理费为：119.09×10.0%=11.91万元（2）维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修保养状况，按房屋重置价格的1.50%计算。根据计算，房屋重置总价为141.87万元，则维修保养费为：141.87×1.50%=2.13万元（3）保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房产重置价值的0.15%计算，根据计算房产重置价值为141.87万元，则保险费为：141.87×0.15%=0.21万元（4）房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税取年总收益水平的12.00%，则房产税金为：119.09×12.00%=14.29万元（5）营业税及附加，此项包括营业税、城市维护建设税及教育费附加费，共取年总收益水平的5.50%，则营业税及附加为：119.09×5.50%=6.55万元年房地产总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=35.09万元（6）房地年纯收益房地年纯收益＝房地年总收益－年总成本费用＝119.09-35.09＝84.00万元（7）计算房地产价格还原利率选取主要采用累加法，累加法又称安全利率加风险调整值法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为还原利率。报告还原利率由正常投资回报率和风险投资回报率两部分组成。正常投资回报率按目前中国人民银行于2008年12月公布的一年定期存款利率5.31%，风险投资回报率按风险累加法进行估算，由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率和其他风险报酬率组成，估价对象为工业用途，还原利率取为7%，综合北京市消费水平和零售业的发展趋势,估价对象净收益随时间保持平稳，故根据经验和试算分析，净收益逐年递增的比率不取，则估价对象单位面积收益价格的计算公式为：收益价格=其中n限为年限，一般钢混结构民用房屋经济使用寿命年限为60年，而工业用地出让年限为50年，估价对象剩余使用年限为50年，按孰短原则故n取为50年。则：房地产总价=房地年纯收益÷（还原利率-年递增收益）×{1－[（1＋年递增收益）÷(1+还原利率)]n}=84.00÷（7%×{1－[1÷(1+7%)]50}=889.90万元七、估价结果的确定本估价报告住宅部分采用了重置成本法、收益还原法两种方法对估价对象进行了估价。运用两种估价方法是分别从不同角度测算估价对象的现值。重置成本法是从成本、费用的角度，已积算方法考察估价对象房地产价值，适用于一般工