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文档简介

、物业服务企业的概念1、 物业服务企业专门从事物业及其环境的科学管理，为业主和使用人提供良好工作和居住生活环境及周到服务，具有独立法人资格的经济实体。2、 物业服务企业的特点：是按照企业化、专业化、社会化原则及合约与制度管理物业，走自主经营、独立核算、自负盈号的发展之路，力求社会效益、环境效益、经济效益的统一。、物业服务企业设立的步骤1、可行性研究（1） 市场调查A需求调查：现有物业总量、每年增加的物业量以及对未来物业发展趋势的预测。B供应调查：现有物业公司的数量、规模和经营状况等。C制度环境调查：国家及当地政府的有关法律法规等。（2） 综合分析根据调查结果，对公司成立的必要性和可行性（是否具备条件）进行综合分析。2、公司设立的筹备（1） 人才储备（2） 资金筹备（3） 起草公司章程公司章程的主要内容：公司的名称、经营场所、经营目的和范围、注册资本、法人代表及股东的权利与义务等。3、 登记注册公司类型：有限责任公司，股份有限公司设立条件：（1）符合法定人数股东（2） 有法定最低额的出资资本（3） 共同章程（4） 固定名称（5） 固定场所等三、物业服务企业内部机构设置1、机构设置应遵循的原则（1） 目标原则：机构设置时必须以公司的总体目标为依据。要因事设岗，因岗设人，不应因人设岗，以保证组织机构的合理、有效，经营管理的高效运作。（2） 分工协作原则：分工是现代化大生产的需要，合理的分工有利于明确职责，提高管理的专业化程度。协作则是现代化大生产的要求，是分工的必然，即各施其职，又密切配合，才能达到工作的高效。应注意的是：分工过细，分支机构增多，人浮于事，易生扯皮现象。分工过粗，易致工作重叠，职责不清，无人负责的现象。（3）统一领导、分级管理原则：只有统一领导，才能保证各项工作的协调进行和总目标的实现。同时，避免出现多头领导、多重命令的现象。只有实行分级管理，才能充分发挥各级管理人员的积极性和主动性。四、物业服务企业的公司部门划分部门划分的三种方法：以目标为基础的划分、以活动为基础的划分、混合划分。（1） 以目标为基础的划分部门。A按服务项目来划分。如：保安部、保洁部、工程维修等。B按服务对象来划分。如：商场管理部、大厦管理部、小区管理部等。C按服务地区来划分。如：A小区管理部、B小区管理部等。（2） 以活动为基础的划分A按活动性质划分：主要瑟吉欧根据同类性质的活动作为划分的基础，形成相应的职能部门。如:人事部、行政部、财务部等。B按活动过程划分：这种方法是把物业从开发、销售到售后服务看成是整个活动过程，对应的划分为开发部、销售部、接受验收部和维修部等。混合划分较大的

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