淄博商业调研报告

中原顾问Shandong.01.2014淄博商业调研报告商业格局：老城区美食街商圈为城市商业核心，最具商业价值，随城市开发进程，西部及北部开始形成辐射区域的次级商业中心，商业呈现向“一核两心”格局发展态势商业市场1234商业价值商业环境商业功能商业走势沿柳泉路、华光路由东南向西北递减，并形成了美食街>大润发>高新区的价值梯度商业以满足日常消费的零售功能为主，餐饮、休闲、娱乐功能薄弱消费环境和设施较落后，与中青年主力消费群体验式消费的需求不匹配在华润五彩城综合体的强势带动下，美食街商圈的核心商圈功能呈现增强态势；大润发商圈在彩世界商业广场等的带动下，成为新的外溢消费目的地；高新区商圈依托规划利好，商业价值将逐步显现美食街商圈高新区商圈大润发商圈美食街商铺王府井广场商业市场公寓市场写字楼市场商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例商圈特征：业态升级初期，以传统百货为主，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的购物中心开始出现，消费模式传统，处于由传统购物模式向体验式消费过渡初始阶段商圈商圈特征业态组合客群定位辐射能力发展趋势美食街商圈传统商圈，市级核心商圈，商业氛围浓厚，影响力巨大百货为主、少量小型餐饮、少量休闲娱乐、超市、专卖店、商业街中档、中高档收入人群为主全市现代的集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的购物中心出现，消费模式向体验式消费过度，继续保持原定位大润发商圈区域商圈，起步较晚，但起点较高，商业设施配套较完善大型超市、百货、餐饮、休闲娱乐、零售店铺、商业街、专卖店中档、中高档收入人群、周边居民及学生周边3公里为主集中式商业增加，最具发展潜力的复合商业区，有可能成为西部商业中心高新区商圈区域商圈，依托政府规划发展的新兴商圈大型超市、百货、餐饮、休闲娱乐周边居民周边2公里形成块状商圈商业市场公寓市场写字楼市场商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例商业市场公寓市场写字楼市场典型商家：商业同质化开发严重，竞争激烈，缺乏特色商业；商业消费环境和设施落后，与现代、时尚、品质消费的需求不匹配商圈项目名称体量开业时间档次业态设施与环境美食街商圈淄博商厦10万㎡1995.12.30中档百货设施较落后，环境较拥挤利群购物广场5.8万㎡2005.4.19中档百货设施环境较差华润五彩城15万㎡预计2014年底中高档百货、餐饮、休息、娱乐设施配套较好银座商城5.6万㎡2003.5.1中高档百货设施环境一般茂业天地11.5万㎡2012.10.1中高档百货、少量餐饮休闲娱乐设施现代感不强王府井广场3.3万㎡2003.6.28中档百货、低档餐饮配套地段，环境较差中央国际广场2.5万㎡开业时间待定————一般大润发商圈大润发2.5万㎡2002年中档超市设施配套落户，环境拥挤彩世界商业广场3.35万㎡2013.12.16中高档百货、餐饮、休闲娱乐较好，但现代感不强新世界步行街25万㎡1999年中档百货、餐饮小吃、少量休闲娱乐环境较差高新区商圈中润新玛特5.6万㎡2008.12.30中高档百货配套设施较好名尚城市广场23万㎡预计2014年中高档百货、餐饮、休闲、娱乐环境较好商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例业态基本立地参考条件现有网店分布市场容量发展前景百货占地

7000㎡以上，面积2-5万㎡，要求在该城市第一商圈，繁华地段，十字路最佳，商业氛围浓郁分布较集中，主要位于四大商圈随着华润五彩城、彩世界商业广场、深圳茂业天地的入驻，市场已基本饱和，新进入者风险较大看好，保持市场影响力，但垄断性削弱购物中心占地1万㎡以上，建筑面积

多在5-15万㎡，要求在该城市人口居住密集地带，半径3公里范围，固定居民达到20万人以上，十字路口最佳，交通便利较不合理，主要分布在中心城区，高新区随着市场成熟，仍有市场空间未饱和，在新兴的居住区或空白区域，存在市场机会看好中型餐饮处于成熟商圈或同类聚集设置较合理，存在适当的分散未饱和，存在较大的升级机会，缺乏主题、商务餐厅看好商业街处于城区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住社区附近网点相对较少，主要位于核心区域未饱和，存在很大市场机会看好休闲、娱乐处于成熟商圈或同类聚集设置网点较少，分布较分散，未形成有效聚集区未饱和，存在较大市场机会看好专业店、专卖店处于成熟商圈或同类聚集设置相对较集中，形成一定的聚集区已饱和，面对百货等大型业态的进入，存在威胁一般各业态发展机会：百货业态已无市场机会，购物中心在特定区域存在空白，餐饮、休闲、娱乐主题定位存在明显市场空间商业市场公寓市场写字楼市场商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例美食街商圈主要竞争项目分析：项目可依托淄博商厦、利群购物广场及华润五彩城客流量优势，进行错位经营项目辐射能力客户定位业态关系其他因素总结淄博商厦重叠中高收入人群为主，低收入人群为辅百货购物存在较大冲突作为本地商厦，可吸引大量人气，对本案发展利好规避购物功能，错位经营利群购物广场重叠中档收入人群百货购物存在较大冲突其客流量对本案有一定的利好规避购物功能，错位经营华润五彩城重叠中高档收入人群各业态受一定影响，购物功能尤其突出其规划建设可提升本地块商业价值影响较大，应规避购物功能，错位经营银座商厦重叠中高档收入人群百货购物存在较大冲突影响较小茂业天地重叠中高档收入人群购物功能较冲突，餐饮、休闲娱乐有一定影响影响大小取决于本案规划影响较小王府井大街重叠全客层购物功能较冲突，餐饮、休闲娱乐有一定影响其规划管理水平不佳，竞争威胁小影响较小，尽量错位经营商业市场公寓市场写字楼市场商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例业态的综合研判：对典型业态进行内、外因素研判，建议本项目餐饮、休闲、娱乐、主题商业街组合发展典型业态竞争关系业态特点趋势判断项目地块总结百货不支持，与本商圈业态重合支持，位于成熟商圈前景一般不支持业态立地条件，地块较小不具有发展条件大卖场不支持，项目周边已有华润五彩城支持前景看好不支持业态立地条件，地块较小不具备发展条件餐饮支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持建议组合发展主题商业街支持，周边缺少主题商业街支持前景看好支持建议组合发展休闲娱乐支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持建议组合发展专业店、专卖店不支持，周边相对较多支持，可以组合集客前景一般支持不建议发展商业市场公寓市场写字楼市场商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例现有传统百货面临转型，专业店、专卖店面临新兴业态的激烈竞争，社区商业发展空间有限大卖场、现代时尚百货是第一个发展机遇，但大卖场、时尚百货市场已被外来大型商业企业抢占，后进入者面临较大竞争压力餐饮、休闲、娱乐及新兴服务业态是一个未被开发的市场空白，是张店商业的发展机遇商业市场总结：餐饮、休闲、娱乐及新兴服务业态是商业发展新机遇，应跟随百货布局，或自行聚合布局商业市场公寓市场写字楼市场商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例典型在售项目：典型项目选取标准为商业配套体量在5000㎡以上，主要集中在华光路、柳泉路等主要干道，商业形式主要为底商、商业街及集中式商业典型项目华润中心凯旋门世纪新世界广场中央国际广场黄金国际D区彩世界商业广场黄金1号公馆齐悦国际花园天府清华园尚美第三城商业形式1-2层底商1-2层底商1-4层集中式商业1-2层商业街1-4层集中式商业1-2层底商、1-4层集中式商业1-2层底商1层商业街商业街目前，张店在售项目较多，但商业配套体量相对较小，本次选取典型项目的标准为商业配套体量在5000㎡以上，主要集中在柳泉路、金晶大道、新村西路、华光路及联通路等主要干道；底商多为1-2层，一拖二销售，以商业街形式存在的商业配套项目较少，主要有黄金国际D区及天府清华园；集中式商业多为1-4层，黄金1号公馆集中式商业目前未推。中央国际广场华润中心凯旋门世纪新世界广场黄金1号公馆彩世界商业广场黄金国际D区齐悦国际花园天府清华园底商商业街集中式商业商业市场公寓市场写字楼市场尚美第三城商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例产品特征：产品以单层分割、1拖2形态为主，首层层高主要集中在4.2-4.5m，2层以上层高主要在3.5-3.9之间，开间/进深比多在2：1-2.5：1之间商业市场公寓市场写字楼市场商业形式F项目名称商业推出体量产品形式开间进深层高底商华润中心凯旋门9340.2㎡1拖2为主6-7m16.8m1F：4.2m，2F：3.6m世纪新世界广场5656㎡单层分割8-10m16-20m1F：4.5-6.5m，2F：3.5-3.9m黄金1号公馆9555㎡1拖28-10m16-20m1F：4.2m，2F：3.3m齐悦国际花园8898㎡1拖27-9m16-18m1F：4.8m，2F：3.9m黄金国际D区6788㎡1拖214-16m12m1F：4.5m，2F：3.6m天府清华园8177㎡单层分割6-8m13-14m1F：5.8m集中式商业彩世界商业广场33500㎡单层分割3-5m6-8m1F：4.8m，2-4F：3.6m中央国际广场25000㎡单独分割3-5m8m-1F：4.2m，1-3F：5.4m商业街尚美第三城45000㎡1拖2、1拖46-18m10-30m1F：4.2m，2-4F：3.3m商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例典型项目面积划分：底商主力面积集中在100-280㎡，集中式商业主力面积偏小，为20-90㎡，尚美第三城主力面积跨度较大商业市场公寓市场写字楼市场商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例102001007050306005004003009008007001000华润中心凯旋门黄金国际D区天府清华园黄金1号公馆齐悦国际花园世纪新世界广场尚美第三城面积区间主力面积3000110335202285324152111191023362581431290701851017227517624599375751153053343000120490120底商商业街集中式商业彩世界商业广场中央国际广场黄金1号公馆1427914752391210020726587286502460㎡典型项目单价分析：商铺价格因产品形式、地段、商业氛围差异较大；底商及商业街价格主要集中在1.3-1.7万元/㎡，集中式商业因层数及位置差异，价格跨度较大，为2-6万元/㎡华润中心凯旋门彩世界商业广场黄金国际D区天府清华园黄金1号公馆齐悦国际花园中央国际广场世纪新世界广场16543272.2万元/㎡1.6341.31.41.71.355.524326集中式商业1-2层集中式商业3-4层价格因层数及位置而异1层2层3-4层商铺价格因产品形式、地段、商业氛围差异较大；底商及商业街价格主要为1.3-1.7万元/㎡，华润中心凯旋门底商以综合体价值及华润品牌优势，价格为2.2万元/㎡，齐悦国际花园及天府清华园周边商业氛围稍差，价格集中在1.3-1.4万元/㎡；集中式商业价格因其层数及位置差异，价格跨度较大，为2-6万元/㎡2底商商业市场公寓市场写字楼市场尚美第三城1.4商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例典型项目主力总价分析：底商主力面积较大，总价主要集中在150-450万元；集中式商业主力面积较小，但单价偏高，总价主要集中在50-350万元050华润中心凯旋门彩世界商业广场黄金国际D区天府清华园黄金1号公馆齐悦国际花园中央国际广场世纪新世界广场黄金1号公馆30020010020006001000400286627444338190516259131451底商商业街787600344288集中式商业万元4028商业市场公寓市场写字楼市场尚美第三城101商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例50070080090020081380412156686155411299417典型项目去化分析：价格及户型面积是影响商业去化的重要因素，典型项目商业月均去化394.3㎡，小面积商铺较大面积商铺去化较快月均去化394.3㎡价格及户型面积是影响商业去化的重要因素，典型项目商业月均去化394.3㎡；黄金国际D区商业2013.10.18开盘，区域价值高、商业氛围浓厚，月均去化达2245㎡；彩世界商业广场具有优越的商业价值，月均去化824.2㎡，且成交户型以20-100㎡小户型为主；华润中心凯旋门位于核心商圈，在综合体价值及华润品牌带动下，月均去化496.8㎡；中央国际广场虽位于核心商圈，但单价偏高，去化较慢，但成交户型以16-78㎡为主；黄金1号公馆开盘较早，且推出体量小，月均去化偏低，其他项目因面积偏大去化较慢。典型项目月均去化速度（㎡）商业市场公寓市场写字楼市场商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例2013.10开盘商业需求：客户对商铺投资较为理性，对本项目商业发展态度谨慎，但60%客户表示可以考虑，客户需求存在挖掘空间商业市场公寓市场写字楼市场受访者对本项目商业发展态度谨慎，88%的客户认为本项目商业发展存在压力受访客户对商铺投资较为理性，60%客户表示可接受项目，可以考虑商业需求：受访者关注项目的经营方式，采用引入主力店经营或售后返租统一经营的情况下，客户投资意愿提高商业市场公寓市场写字楼市场无主力店、无次主力店、无售后返租情况下的投资意向有主力店、无次主力店、无售后返租情况下的投资意向无主力店、无次主力店、售后返租情况下的投资意向引入主力店经营或无主力店但售后返租统一经营将提高客户的投资意愿商业研究小结商业市场公寓市场写字楼市场市场机会需求研究王府井广场：依托商圈发展的淄博首个售后返租、统一经营商业项目，以中档、中低档大众化时尚购物为特征商业市场公寓市场写字楼市场规模占地38亩，建筑面积3.4万㎡开发商淄博通乾房地产发展有限公司区位柳泉路与共青团路交汇处建筑形式纵列式，4排商业通街规划共258套商铺，由名店街、时尚街、蚂蚁街构成档次中档、中低档目标客群淄博各阶层消费者，大众化，以年轻时尚为主经营模式售后返租10年，统一经营商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例区位交通：位于市级核心商圈黄金地段，周边商业氛围浓厚，交通便利商业市场公寓市场写字楼市场地理位置：项目位于柳泉路与共青团路交汇处，是淄博最成熟的黄金商圈内中心地段。区位分析：项目位于老城区市级核心商业圈，商业氛围浓厚，配套完善；紧邻张店人气最旺、生意最好的商家银座商城，周边银座商城及茂业百货档次较高，吸引了淄博大量中高档消费群体，为本项目带来了大量客群，但本项目档次错位，从而导致客流量有所减少。四至、交通：项目西临柳泉路，南靠美食街，北临共青团路，路网发达，交通便利；但周边道路狭窄，停车困难，阻滞一部分客群前来消费。商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例建筑设计：开发较早，建筑缺乏特色，外立面无规范，整体形象混乱，无档次感商业市场公寓市场写字楼市场项目于2003年6月28日开业，距今项目已营业10年；项目规划为中式4栋胡同式建筑构成，建筑形式与淄博其他商业项目相比无特色形式，无明显装修风格，仅用楼梯、连廊将2-3层商业连接起来，且内部停车混乱，影响整体形象；外立面无统一规划，形象混乱商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例规划布局：纵向街铺式布局，西侧依托商场规划中大面积名店街，东侧规划为集中小面积店铺的时尚街、蚂蚁街商业市场公寓市场写字楼市场商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例王府井广场中空广场：消费者主要休息区，人流的缓冲空间，但周边出入口较多，容易造成对内部商铺客流的截留，对内部商铺有较大的影响。王府井广场蚂蚁街：紧邻该区域住宅区，沿街昭示性差，主要借助居民客流量，营业率偏低。王府井广场精品街：紧邻银座商城，可充分利用银座商城带来的客流量来提升自身的商业价值，促进此位置商铺的销售。王府井广场名店街：是王府井广场两条主要通道，沿共青团路设置两个主入口，有利于提升整个商城的品味，规划依托步行街内的中空广场聚集人气，为中部商铺带来充足的客源。王府井广场时尚街：位于王府井广场东部区域，此区域客流量相对较少，主要借助中空广场的车流导向增加客流量。内部交通动线：4条主动线，多条辅线设计，内部交通动线混乱，造成多个商业死角；试图通过楼梯、连廊增加各层间的联系，但设计不佳，未达到有效引导人流目的商业市场公寓市场写字楼市场商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例主线辅线连廊楼梯动线组织：胡同式设计，4条主线，多条辅线设计；交通体系：通过楼梯、连廊增加各层间的联系，但楼梯、连廊主要位于面积分割较小的时尚街与蚂蚁街商铺内部分割：精品街及名店街面积划分较大，主要集中在150-300㎡，主要采用1拖3销售；蚂蚁街及时尚街位置较差，面积划分集中在20-50㎡，主要销售方式为1层独立销售，2-3层连卖商业市场公寓市场写字楼市场商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例王府井广场精品街：沿街商铺，昭示性强，面积分割相对较大，1拖3销售，可单独出租；FIRS杉杉：1-3层，开间7m，进深11.5m太平鸟：1-3层，开间7m，进深11.5m王府井广场名店街：面积分割主要集中在30-300㎡，高价值区域1拖2、1拖3销售，其他区域零售；W-tu：1层店铺，开间3.5m，进深6.5m王府井广场蚂蚁街、时尚街：蚂蚁街、时尚街位置稍差，客流量相对较少，面积分割偏小，时尚街主要集中在20-50㎡，蚂蚁街主要集中在5-15㎡。主要销售方式为1层独立销售，2-3层连卖。汇金通讯：2-3层，开间3.5m，进深6.5m飞都丽舍：1层店铺，开间3.5m，进深6.5m商铺层数经营模式及业态：采取经营者和管理者分离，售后返租统一经营模式，保证规划落地；时尚服饰为主力业态，辅以时尚购物类、餐饮类，名店街以服饰为主，时尚街业态丰富，但分布较凌乱商业市场公寓市场写字楼市场王府井广场各业态占比情况王府井广场采用售后返租的形式，统一运营，以服饰、餐饮为主，共占比63.9%，少量休闲、娱乐类，但档次较低；名店街、时尚街以服饰为主，且档次稍高，配有部分中档餐饮，但产品同质化较严重，未有特色商业；蚂蚁街商铺面积较小，业态较凌乱，且运营商铺主要集中在1层，2-3层商铺主要靠通讯类专业店弥补，偏离了商业主题定位商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例租赁情况：运营较成功，商铺出租率在90%以上，临街展示面最好位置租金达到10-12元/㎡·天，平均租金达到3-7元/㎡·天商业市场公寓市场写字楼市场租赁情况截止目前，商铺出租率在90%以上，85%以上商铺正在营业，少量商铺正在转租中，另有部分未售商铺由开发商统一出租；精品街及名店街中间至靠共青团路位置租金较高，约6.5-13.5元/㎡·天，中间靠里的位置租金约3.3-5元/㎡·天；时尚街及蚂蚁街中间偏共青团路位置的租金约3.4-6元/㎡·天，靠里位置约1.7-3元/㎡·天，更差位置租金低于1.5元/㎡·天；沿共青团路商铺租金最高，少量商铺租金高于20元/㎡·天。商业整体市场商业竞争项目商业街典型案例国人西服：沿共青团路1层商铺，面积180㎡，三年租金200万，约10元/㎡·天；无量羊汤：沿共青团路层商铺，面积约80㎡，年租金30万元/年，约10.3元/㎡·天。菲诗小铺：时尚街1层商铺，面积约20㎡，租金5万元