写字楼调研报告(8篇)

第第10页共26页写字楼调研报告〔8〕写字楼调研报告〔共8篇〕第1篇写字楼调研报告写字楼调研报告写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。写字楼治理企业自行治理---下属三产单位全权负责物业及租售企业自行治理---下属三产单位行政治理---物业外包业只负责楼宇的内勤治理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门确定不会为我们供给所需，确定是要找到主管部门来协调。企业自行治理的官派足，有别与市场其他的写字楼租售状况，企业本身根本占据了楼宇的大局部或全部，配套设施也根本已上层领导意念为主，观念不〔或许是开发商〕来进一步了解。纯对外出租的写字楼，物业根本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政力气，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用可以的。物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。重点跟踪企业一.国华投资大厦估量谈判周期3个月，投资20万，先期委125利润率计算，初期月均流水5万。三年收回投资本钱。物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。国华大厦内三家大型客户，格外稳定，其中诺西，神华我们都与其兄弟单位有过接触或合作。5/平3201名操作人员。255中心租金6元左右第2篇写字楼调研报告天津市南开区鞍山西道电子产品销售商圈中端写字楼出租及经营状况调研报告托付人天津市建设进展总公司物业治理处受托人姜跃王鑫报告人姜跃王鑫日期年11月1日年11月5日一鞍山西道周边地域根本状况与概述南开区鞍山西道电子产品销售商圈是依托于南开区科技产业园区自 年前后开头进展的在本市乃至我国北方同类市场中较为成熟的电子产品批发零售集散地，该区域集中了全市绝大多数以计算机整机〔散件〕硬件.计算机软件开发及销售.计算机周边电产品.日用电子产品等多种类为经营内容的众多中小企业。在天市委.南开区委的多个行政部门的重视下所规划的南开区科技产园，拥有独立的工商行政治理所.国家〔地方〕税务所等行政机关，园区内特有的多种优待和扶助政策更加吸引了科技类中小企业的投资，并使之快速进展。二金辉大厦根本介绍建于年的金辉大厦，位于航海道与三潭路交口紧邻鞍山西道并座落于南开区科技产业园区核心，定位中档写字楼，主要面对中小型科技公司，自有产权出租用标准房间〔建筑面积40平方米，使用面积26平方米〕195间〔2层A座.3层B座局部.4层A座B座.5层B座.6层A座.B座自用.7层A座B座.8层B座.9层局部〕，会议室6间〔2层.4层.6层.7层.8层.9层〕，客用电梯2部，首层大厅宽阔光明，整厦24小时专人值守巡查，后院机动车车位42个，前院机动车车位16个，独立的院内免费自行车停车棚，楼内及前后院设有监控设备。现空置标准房间对外出租价格为南朝向〔阳/16000/年间〔含采暖费〕，电费〔每千瓦时1.兴科大厦兴科大厦座落于三潭路与鞍山西道交口，整体6层局部7层，楼内进驻企业与我厦根本全都，多为中小型科技公司。据走访了解，兴科大厦与和其紧邻的赛博数码广场同隶属于原兴业里大队村属企业，建于 年左右，赛博是我市继讯怡电子中心〔已于年倒闭，现为二手电子品淘宝城〕之后最早的大型电子产品零售市场之一，也是我市现在最著名的电脑城。据走访了，该大厦底商黄金部位分别租给了中国联通营业厅.中国电信营而且其余全部底商和2层全部，整体出租给国美电器，可见其地理位置之优越。该大厦3层以上写字间面积〔使用〕自20平米至40余平米不等，无空房，按套内面积计算租金，每平米每月40元，不区分朝向〔相当于我大厦年租金12500元〕，单付采暖费，电费25西侧，据调研，该大厦为10层建筑，分为A.B两区，其中A区全部是产权单位，B区南北朝向，单部电梯，楼内单位有三分之一左右与我厦类似，为科技类中小型企业，因毗邻天南大区域，三分之一左右为.图书批发类企业，另有校，又与科园大厦相邻。该大厦无停车位，外檐较为完善，楼内干净，但光线偏暗。据调查了解，该大厦房间面积大局部为使用3110001080等〔相当于我大厦年租金阳面，区分朝向，单付采暖费，电费1.2元每千瓦时，因无停车位所以也不牵扯停车费用问题。其他大厦简介〔1〕风荷东园临街公建，座落于白堤路家乐福北侧，东西朝向，全部为私人产权对外出租，10及2层为肯德基.中国文具店.好利来蛋糕店.永真眼睛等知名连锁企业，3金水平较低，为每平米每月30元左右不等，与我大厦无可比性。〔2〕天津电子科技中心大厦〔颐高数码5层及以上〕.百脑汇大厦.时代科贸广场，因其定位于知名大中型企业，房屋租金较高，与我大厦可比性不高。〔3〕馨名园.馨达园也是中小型科技类企业集合之地，由于都属私人产权，房屋性质多为民建，比照写字楼其房屋租金相当低廉，月租金 元的水平可以租到建筑面积90平米以上的房屋，与我大厦无可比性。四调研小结据多处走访了解与具体分析比照，金辉大厦以其定位水平，在南开区科技产业园区同等或类似的写字楼中的房屋出租价格属于上层水平。我们在此次调研和比照中觉察了我们的很多优势，固然也有不少的缺乏之处，假设物业处全体员工在弥补自身缺点和缺乏的根底上，更加充分的发挥我们的优势，信任3点调研工程汉口浦发银行大厦.世界国贸中心.瑞通广场.万景国际广场.中华城武昌光谷国际广场.光谷银座.中商广场对于已投入使用的写字楼调研要点开发商物业治理地理位置使用时间地上建筑面积标准层面积空调状况电梯状况车位数量层数层高入住率供水系统主力租户租金水平元/月其他水电费元/月清洁费元/月空调费元/〔3〕月/〔3〕电梯费元/月装修状况生态空间主要优势入住单位性质比例图〔外资企业.国有企业.民营企业.行政单位〕入住单位行业分布〔〕对于在建写字楼的调研要点开发商工程地址目前售价元/建筑规模占地面积，建筑面积约，公摊4分析一，黄龙商圈主要调查的是甲级〔依据个人意愿来定位〕的华门嘉华国际商务中心，绿城黄龙世纪广场；乙级的黄龙恒励大厦，中田大厦，世贸中心；丙级的求是大厦，国际花园写字楼。1,1.8-6.0/平方米/天之间。物业费从3.0-20/平方米/月不65-75间。这一区域贸易，房产类企业居多。2,〔1〕华门嘉华国际商务中心，个人定义为是甲级的，是由于，华门嘉华国际商务中心进门的大厅就是很具有现代化落地玻璃，中庭，遮阳网，灯具，无一不表达现代的，贵重的气息。还有其电梯，坐上去速度快，〕KONE〔通力〕的全透亮17185〔2〕绿城黄龙世纪广场内的电梯是东好。〔3〕乙级的黄龙恒励大厦，大厅进入是电子感应门，半透亮，有沙发供休息。电梯是三菱的六部。层高2.8-A-CD-I面走廊全部是落地玻璃窗，走廊较宽，有椅子供休息。整个楼体是四分之三的原形设计，所以中间是空的，中间有个游泳池。另13000/平方米左右。〔4〕中田大厦，电控门进去后还有一层拉门，过了8间，有绿化，北面为农行，还有公用，较人性化的设计。西面和东面都是全明玻璃窗，采光好。整个楼的设计较规章，中间电梯和四边办公室。电梯是原装进口日立四部中间，还有一部在东边〔货梯〕32.3米左右。每个楼层有18间办公室，中间是卫生间和紧急15000/平方米左右。〔5〕世贸中心，总的格局，3圆形设计，所以有多个入口和多个大厅。电梯是三菱四部。〔6〕丙级的求是大厦，大厅无休息处，角上有一个小商店。电梯是OTIS1-456-193厦，华浙广场；乙级的蓝天商务中心；丙级的世纪大厦，元通大厦。1，租金价格在2.1-4.0/平方米/天。物业费从3.8-8.3元/平方米/月不等。车位费用这里只了解到了元通大厦和白马大厦的，刚好比较典型，元通大厦属于比较老的写字楼，所以车位明显不够，现已没有固定的车位供租用，只有租外面的流淌车位，前两小时/小时，后面的时间4.0元/小时。白马属于比较的物业，车位是有的供给，但220/个/1200/个/月。这一区域以广告，信托投资类的公司还有大公司的办事处比较多。2，〔1〕甲级的白马大厦，大厅有客厅，能供休息，设有一个商务中心，负责来客询问等工作。大厅为半透亮，采光很有3.2米左右。但是进出没有人登记，有事询问还得跑到商务中心，安排不合理。〔2〕华浙广场，大厅没有白马的采光好，但也OTIS〔3〕乙级的蓝天商务中心，大厅分成左右两块，各有桌椅供给，每一块均较小，但OTIS，但空间比较小。位于莫干山路上，交通便利。但没有设问讯处。〔4〕丙级的世纪大厦，大厅比较旧，光线不好，一边是落地玻璃，但外面有建筑物遮挡，一边设有信件投放箱。电梯是华升富士达三部，显的比较破旧，比较拥挤，等候时间比较长。层高〔5〕元通大厦，大厅小，电梯是四部上海讯达，物业比较老，所以停车位不够用，又是由于处于市中心，车世纪大厦；乙级的香榭商务大厦，中闽大厦；丙级的宋都大厦。1，租金价格在1.5-元/平方米/天。物业费从3.0-4.2元/平方米/月不等。车位费用这一区域只问到了联银大厦的，600/个/月，现在还是免费供给的。这一区域的服装，贸易，医药企业比较多。2，〔1〕甲级的联银大厦，大厅较大，电梯分两个楼，每个楼OTIS的二部。走廊空间较大。办公室带有卫〔2〕伟星世纪大厦的大厅南楼较小，就一层楼高。只设了一个问讯处，另外根本没有空间。北楼大厅里设有一个转弯的楼梯，比较现代化，楼高或许两层。电OTIS2.3米左右。物业朝东采光好，内带卫生间。〔3〕乙级的香榭商务大厦，大厅光线不是很好，装修也一般，就设一个问讯台和一个休息处。电梯是日立电梯三部，还有一部员工电梯〔兼是货梯〕。办公中心有一处中庭，所以走廊上的光线很好，而且走廊空间很大。楼层高度较低，在2.810810/平方米左右。〔4〕中闽大厦，大厅有询问处和休息处，大小与香榭差不多。电梯是上海东芝的四部。问讯处人员态度好。〔5〕丙级的宋都大厦，大厅较小，比较老旧，电梯是西子的两部；保安比较负责，进门会主动询问。但就是由于物业比较老，所以各种设施要调查的是甲级的瑞丰国际商务大厦，之俊大厦；乙级的三瑞大厦；丙级的中河大厦，华都大厦。1，租金价格在1.55-2.8/平方米/天。物业费瑞丰国际商务大厦的5.0元/平方米/月最高，另外调查的几家物业费用都是包含在了租金里。车位，由于华都大厦和中河大厦都是属于比较老的物业，固有的车位本身就比较少，现已没有车位可供出租用。瑞丰650/个/月。这一区域的银行，食品，贸易，医疗器械，电器类公司多。2，〔1〕甲级的瑞丰国际商务大厦是国内首幢钢构造组合的大楼，抗震性强，六级。使用率比一般房高6左右。配有300休闲中心，会展厅，会议中心，商务咖啡67米高，保安进门就进展询问，治理很好。休息处是落地的透亮玻OTIS，速度快。位于中河中路，背靠庆春路，交通便利。已经有松下，三洋等知名企业入住。〔2〕之俊大厦进门左手边是一家中介公司，保安在门口也比较尽职。物管由野OTIS〔3〕乙级的三瑞大厦，相对与甲级的比，物业比较老旧，进入的大厅较小，光线不好；电梯是四部三菱和一部货梯，户型也较少，就只有两种，一种97的和另一种较小一点的两种户型。治理也不是很好，进入大厅想进展询问，人员都找不到。现在买的价位大致在8000-9000/平方米左右，但还不卖。〔4〕丙级的中河大厦，华都大厦都是比较老的物业，一般的车位都已经不能供给，9500/平方米左右，但现在不卖。五，文教区主要调查的是甲级的昌地火炬大厦，天苑大厦；乙级厦。1，租金价格在1.57-2.17/平方米/天。物业费从2.6-3.5元/平方米/月不等。车位费只了解到了文三数码大厦的地上180元/个/月，地下350元/个/月，还有天苑大厦的或许400多一个月。这一区域的软件，电子信息，网络设备，外贸，律师事务所类公司多。2，〔1〕甲级的昌地火炬大厦大厅小而精巧，很光明。保安严，没进门就问你到哪一层。进出登记。昌地分成三幢楼，一到三号楼，每一幢楼都有自己的保安和大厅。上下是三部东芝的电梯。楼层比较高，或许有3.0米。没有中心空调，要自己装空调。售价 候是或许3000-4000元/平米左右，现在或许是10000元/平米左右。天苑大厦，宽阔挑高的大堂，落地玻璃装修，光线好。二楼OTIS层高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。〔3〕乙级的伟星大43〔4〕耀江，文欣大厦，大〔5〕丙级的文三数码大厦，大厅小，就设一个问讯，来客登记处和一个休息的地和一部货梯。层高3.1-3.2米左右，有保安问讯处，来客登记处，但进出都不用登记。〔6〕350，售价2406857/1，这一区域找了六个物业甲级的耀江广厦和西湖国贸中心；乙级的鸿鼎商务楼和浙江民航大厦；丙级的锦绣大厦和浙江省电力试验争论所。2，〔1〕耀江广厦租金2.1/平米/5/平米/500/月，有客层高度在2.87125，438，35040/平方米。物业6.0/平米/月。中心空调费用/86大的中庭。所看物业带有一个很大的露台，可以看到西湖，还有5卫生间。上下是通力的电梯五部。大厅的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一个询问处和休息处。但是楼里没有多少人气，好象入住公司还不多。入住企业以外贸类居〔3〕鸿鼎商务楼，售价52.2，68.813180/平方米。物业3.5元/平米/月。层高或许3米左右。电梯三菱的两部。其位100处，没有休息处和另外多余的空间。〔4〕浙江民航大厦，租金2.2元/平米/天，物业全部包括在内〔公司自己的房子，所以〕montgomery761，〔93〕。大厅较小；位于中山北路和凤起路穿插口，交通很便利。〔5〕锦绣大厦，租金1.8/平米/天，物业2.8/平米/月。2.83660，一层就大5OTIS部；大厅小，一层的层高，约3.5米，就设一问讯处。没有休息处。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企业以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。〔6〕浙江省电力试验争论所，租金1.5元/平米/天。1-3层已经有公司租用，现正在装修。一层5业总部基地写字楼调研报告内部资料留意保密成都工业总部基地写字楼调研报告一.调研根本状况〔一〕锦江工业总部基地锦江工业总部基地规划面积193417.3。目前，基地主要形成了工业总部.现代印务和生物制药2750投资强度230万元/亩。将来总部基地企业总部楼宇全部建成后，300015015中冶成工大厦工程位臵该工程位于锦江工业总部基地管委会旁，面临锦江；东临成仁路延线，南临武侯大道东延线，西接红星路南延线，北靠三环路。开发商背景工程是由中冶成工建设11建设公司改制而成，是中国冶金科工股份控股。中冶集2750060占地面积14.1530.183392218，其中地上总建筑面积7571416504600〔其中地下400100〕A27BC3199米租售形式出售/7500/。物管费最高不高于6元/出售面积〔C〕A1100/300-8004-163.6B600/322323-313.3C800/322323-313.3米；工程优待政策携手锦江工业总部基地管委会共同对大厦进展招商，入驻企业可享受政府的多项扶持优待政策。内部资A21-27环路的交汇处，天府大道东侧锦江河畔。开发商背景层高3.227〔272〕建筑面600-3000013456500/租金40-60//月物管费9//月车位费用200-/681〔二〕青羊工业总部基地工程位臵该工程位于成都重点打造的20个工业集中进展区之一的青羊工业集中进展区核心区域，坐落在成都西内部资料留意保密三环与外环之间。距双流机场仅余分钟车程，毗邻规划中的青羊区行政中心。开发商背景工程是由618集团〕.四川合信实业共同发起成立的股份制。经营范围包括房地产开发与经营.实业投资.房屋租赁10891.6建筑密度29.2绿地率35租售形式整栋出售〔大面积的独栋办公楼可分割，分层出售〕1500-47005000/现售价6000-8000物管费2元//月工程优待政策享受青羊区优待扶持政40-60，整栋入驻企业，依据不同纳税额度可获得20万-50万元的嘉奖。销售状况目前，青羊工业总部基地一期.二期.三期独栋式企业总部已全部建设完毕，并全部出售，四期正在招内部资料留意保密商。〔三〕青羊绿舟税源总部基地工程位臵该工程位于成都市青羊区光华大道青羊绿舟公园。开发商背景工程是由成都青羊城乡327“198”区域的大型复合型工程。主营业务土地整理.房屋及土木工程建设.园林绿化工程施工.农业产业开发及工程投资.市政根底设施投资等。占18001100-3000可免费入驻。上缴的税收越多，免费得到的办公楼就越大。工程优待政策企业年纳税额到达相应税收标准并将税收注册关系迁移到青羊区，缴纳确定金额的保证金后，企业可以零租金入驻税源总部基地高端总部物业。销售状况尚无企业入驻，目前正与几家大型企业接洽。〔四〕龙潭工业总部基地内部资料留意保密成都市龙潭工业总部基地位于成都市龙潭场镇南.北起成渝铁路.南至成南高速大路面积约8.6平方公里，是中西部地区规模最大的总部经济第一城。工程将建成约150万平方米的总部集群，至年，可入驻5000家以上的总部企业。成都龙潭裕都总部城工程位臵该工程位于成都市东三环二段龙潭都市工业集中进展区内。开发商背景工程由成都龙潭裕都实业投资建设，该公司是由上海裕都集团与成都东方广益投资投资组建，共同开发龙潭总部城。龙潭总部点规划.高标准建设.高品质治理，集中力气快速推动龙潭总部270075779办公及配套设施，总建筑面积达68.84522491-5314，共分为五个组团，以独栋式.组合式.公寓式.联排式商168亩，规划为配套住宅；三号地块占地 余亩，规划为商务办公区，打算年开工建设，估量开发时间为8-10年，建成后可供160077969〔5712〕1.530304522〕491-5314〔1〕凡购置办公用房首付10；〔2〕凡在成华区注册成立公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入68税在200-500万.500万元内部资料留意保密以上的企业，购置办公用房分别按100元/平方米和500元/平方米的标准赐予一次性补贴，补贴面积不超过 平方米；〔4〕5政策；〔5〕重大工程或行业龙头企业购置可依据具体状况一事一议；〔6〕凡入驻企业均可享受市.区两级政府所赐予的相关扶持政策。多元总部国际一号工程位臵该工程位于成都市三环路和绕道起点。工程一期可入驻60家企业。开发商背景工程由四川多元德泰投资集团开发，该公司以资本运作为核心，以房地66667容积率0.9绿化率204600〔400100个〕内部资料留意保密物管费300-10004000元/25//40总部经济试验区优待政策蓝光空港总部基地工程位臵该工程位于成都城南临空国际商务经济圈中心，处于政府“一区两城”重点规划区域核心，距双流国际机场2.5公里。开发商背景工程由成都双流和骏臵业投资建设，该公司为四川蓝光集团全资子公司。四川蓝光实业集团1990为主导，商业地产开发为关心，以绿色饮品开发为重要组成部7500元/60-100//月物管费3.5-5元/月内部资料留意保密销售状况90工程优待政策享受双流县相关扶持政策；凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政1003-550三.工业总部基地优势分析〔一〕政策优势。相对于城市中心传统写字楼，总部基地的优势就是在于额外的税收优待政策。例如，蓝光空港总部基地的100的返税，第3-5年则将享受50的返税补贴；青羊工业总部基地的税收扶持政策是，符合相关条件的企业，前三年按地方实得局部40-60依据不同纳税额度可获得20万-50万元的嘉奖；龙潭总部城政策是，凡在成华区注册公司的企业或已将工商税务关系转68方实得局部财政扶持政策。〔二〕交通优势。纵观成都市的甲级写字楼开发趋势逐步向环路外的众多总部基地，正是看到了城市中心交通等诸多问题，领先选址交通畅达的地方聚拢，并以总部经济的高标准要求，抢占当代总部经济带来的商机。三〕环境优势。包括青羊工业总部基地.蓝光空港总内部资生态园区和高效办公环境，为企业供给秀丽的自然环境，安康的舒适空间。〔四〕价格优势。无论是在武侯工业园区，还是在锦江工业园，还是在龙潭总部试验区，都有物美价廉的写字楼出售。成都4000/上下，与城市1/3。15-18元//月，一个200的写字间，假设空臵，一个月物管费就得交4000四.工业总部基地市场竞争分析一成都总部基地市场概况随着成都市政府关于“大力进展总部经济”相关政策的出台，总部基地在成都开头兴起，而青羊工业总部基地工程的成功运作，直接导致成都总部基地热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有20多个大大小小的总部基地。就纯粹“总部基地”概念工程和工程所处区域来讲，成都的总部基地市场至今已形成“3X”的进展“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部地.成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地工程；“X”指的是基地.武侯工业园总部基地.天府软件园等园区或园区里的总部基地工程。由于政府和开发商对总部基地进展前景全都看好，虽然行业不景气，但成都工业用地却屡获青睐，各个片区的总部基地1017部经济高层论坛上，成都获得了总部经济第八位的好成绩，这更将刺激成都总部基地的建设进一步升温。随着成都总部基地工程的增多，而且这些工程具有确定的同质化倾向，目标客户群体也大同小异，这将导致成都总部基地市场的竞争日趋猛烈。〔二〕成都总部基地市场特征依据前面对总部基地类型的争论，成都的总部基地主要以研发及高科技型总部基地.企业内脑型总部基地两种类型为主，这主要是由成都的区位环境.区域经济进展状况及产业构造等因素打算的。成都的总部基地工程大多位于政府统一规划的工业集中进展区内，总部企业在工业集中进展区内的集聚，既可以获得特别