三亚楼盘点评课件

三亚楼市点评一、宏观市场

二、个案点评

三、小谈三亚一、宏观市场1、三亚是海南最南端的国际热带滨海旅游城市，面积1919平方公里；海岸线长209公里；共有19个海湾和40余个大小岛屿。

2、常驻人口49万。〔原住民和常驻人口〕

3、支柱产业为旅游业，旅游过夜人口2002年2781861人次，2003年300多万。

三亚简介空气质量位居全国第一，世界第二；

长夏无冬，全年平均气温8度；

全年海水温度25度；

被联合国誉为“世界最适合人类居住的城市〞；

人均寿命80岁，位居全国之首，高于全国平均寿命10岁；

三亚之最2002年接待游客总数2781861人次：

其中国际游客174424人次,占总量的6.27％；

国内游客2607437人次，占总量的93.73％。

2003年接待游客300多万人次；

全市旅游收入29.3亿元；

相当于当年全市国内生产总值的71％。旅游指数亚龙湾经营中酒店：万豪酒店、喜莱登、凯莱、天域、金棕榈、环球城、假日、仙人掌。在建中酒店：华宇、天域二期、红树林、香格里拉。目前客房3500间左右，平均价格75美金，年平均入住率到达了70%。2003年接待过夜游客200多万；客户构成：散客70%、会议20%、旅行团10%；所有游客中夫妻和情侣50%，家庭40%，其他占10%。二、个案点评三亚华宇皇冠假日酒店11业态3栋451套五星级产权酒店，9栋18套双拼别墅，11栋独栋别墅。30000平米商业配套〔酒吧、各国餐饮、风情购物街〕占地面积200亩投资商华宇集团发展商三亚华宇旅业有限公司酒店管理洲际酒店管理集团绿化率75％建筑风格中式风格根本数据户型点评目前在售的四个户型，只有两个有模型和图纸，其他未作。户型设计与酒店客房一样，洗手间分区明显，整个设计上无突出的特点。2号楼局部一楼的房间可以直接到达泳池，层高4.5米。成为最大的卖点。户型实用面积所占比例单房49平米未定一房一厅58平米未定两房一厅68平米未定两房一厅117平米未定户型设计建筑以中式风格为主，园林以水系为主；各区由水系格开。设有独立的大堂与酒店别墅完全别离。热带雨林110000M2；3个面积分别为1500M2、600M2、300M2的豪华泳池。3000株热带珍惜花木。1、2栋酒店的一楼设有直接到泳池的客房，层高4.5米，做为最贵的酒店房间出售和出租。设有商业配套30000M2，主要经营酒吧、各国餐饮、风情购物等。园林规划销售价格酒店式公寓均价：25000元；别墅均价：15000元销售模式1、酒店式公寓共461间，分为3栋楼，各154间。只售1号楼和2号楼局部，3号楼主要功能是接待会议团队。2、产权式酒店，每年有21天使用权，其余时间交由酒店管理公司代为出租，每年计算整体收益给业主回报；回报率为12％每年，保底6%(写入合同)。3、别墅只能做为居住用途，酒店不代为出租，但可以和国外的酒店进行置换。置业方案

投资回报:{年酒店客房经营收入-年酒店客房管理费用和本钱}÷酒店客房总套内面积(28323.36m2)×甲方购置客房套内面积×甲方购置客房景观价格系数÷加权平均系数加权平均系数:1.026目前,亚龙湾内四星级酒店经营产出情况约为90美金每间每天年酒店客房经营收入=每间房的年收入×房间总数 =90$×8.3×344天×461套房间 =98718540元年酒店客房管理费用和本钱=年酒店客房经营总收入的约40%例:49.16m2标准房,按总价76万元计算,一次性付款,年收益为:90$×8.3×344×461×60%÷28323.36×49.16×0.78÷1.026=93788元回报率:93788元(年收益)÷76万=12.3%房屋分类池景房海景房水景房园林房景观房标准房普标房景观价格系数1.251.110.880.830.780.75总结1、此工程与虹霞岭最有可比性，共同之处是占地面积大，且不是已海景为卖点的楼盘。2、此楼盘的园林规划和水景的设置有一定的特色，商业配套齐全，填补了目前亚龙湾商业的空白点。3、工程的整体筹划显得杂乱无章，各项工作脱节，给销售带来了影响；而销售工作的滞后，造成了资金短缺加上工程施工难度大等问题，造成施工进度缓慢，从另一方面有对销售有制约作用，从而形成了不良的循环。4、投资性楼盘但投资概念并不是很强，销售员对产权式酒店的经营模式和投资回报解释不够清楚。但态度较好。5、首付六成，四成按揭，首付压力大，置业门槛高。2天域产权式酒店业态五星级产权式酒店；一期经营中客房300余间；在售二期客房400余间。根本数据发展商三亚天域实业有限公司酒店管理三亚天域实业有限公司建筑面积67,981平方米绿化率64.60%容积率0.7建筑密度24.47%户型面积所占比例单间51－8060%双套间100－14030%三套间160－25610%户型设计销售价格起价：20000元；海景房最低价：30000元最高价：40000元户型点评一般的酒店客房设计，阳台设计较大突出了海景房的特色。销售模式1、一次性付款98折，按揭首付四成，贷款六成；〔相对华宇置业门槛低〕2、客户可完全自用，也可在不用的时候委托酒店代为出租经营，所获得的收益酒店收取15%的效劳费其余归业主。但具体能回报多少没有明确的答复。3、客户全年委托酒店代为经营，那么业主每年可获21天的免费居住权。总结工程卖点：紧靠海岸线，有自己的沙滩和泳池，目前酒店一期经营中，每年有固定的20多万的入住酒店的客户群体。工程劣势：售价较高，户型面积过大，投资的概念不够清晰，客户的投资回报没有保障。申亚翡翠谷3业态住宅社区11栋别墅+48套公寓根本数据发展商海南申亚实业股份有限公司占地面积89亩总套数59套户型设计户型套数所占比例别墅11栋18.6%一房一厅16套27%两房一厅32套54%户型点评A别墅的户型设计不好，客厅虽然是挑空的但由于客厅面积不够大，所以挑空的感觉并不好。主人房设计过于狭长，且不好摆放。其余别墅的户型设计在空间处理上做的不好，有些浪费面积；没有突出别墅的舒适性、私密性和尊贵性。公寓一梯三户，户型方正，但房间设计太小，无法摆放。销售价格公寓起价7000元，最高9000元；别墅均价12000元。销售模式普通住宅销售模式：公寓首付40%；按揭25年；别墅首付50%；按揭10年。目前销售情况:别墅2套，公寓40%。总结靠近虹霞岭地块，无海景资源；烂尾楼重新包装出售，目前工程定位亚龙湾首席社区。但整个社区规模不大，配套简单，整体品质不高。从翡翠谷看景观时代海岸4集休闲度假、商务、娱乐于一体；包括高尚住宅、别墅、酒店式公寓、超五星级宾馆、休闲健康城、游艇名车俱乐部、写字楼、大型购物广场、风情酒吧街、海鲜街、大型游乐场等。业态根本数据投资商创维集团发展商创维鸿洲房地产开发有限公司代理商戴德梁行酒店管理假日酒店占地面积34．5万平方米建筑面积51．7万平方米绿化率60％容积率1．5在酒店客房的设计上简单的添加了厨房的设置，更具有居家的感觉。

阳台的设计较好。户型点评销售价格起价4500左右，最高6500左右；景观价差很大，同层之间可以差2000元/平米。9月份高层公寓认购预计起价4600元左右。销售模式首期三成，七成25年按揭；业主可自住，也可委托假日酒店经营，每年以次套房实际收益扣除15%的效劳费之后给业主回报。总结海南最大的房地产工程，三亚最大的旧城改造工程，产品多元化包罗万象。工程横跨三亚河两岸，位于三亚河入海口。只出售很少的局部酒店式公寓。比较有特色的是带私家游艇码头的独栋别墅。另配有国际游艇会。规划中的酒店大堂游艇可直接驶入。二期商业可能有局部商铺推出。管理费2.9元/平米。5阳光海岸业态由10栋6-12层洋房和2栋TOWN-HOUSE组成定位：三亚的顶级住宅,高尚社区根本数据开发商海南黄金海湾建设有限公司投资商广东联华实业、香港信恒集团占地面积768000平米建筑面积90000平米绿化率90%园林规划10万平米的大型巴厘岛风情园林，2万平米的阳光沙滩俱乐部，时尚沙滩娱乐水上运动。户型点评户型布局较为合理，方正通透，保证了每户都可以通过8平米的阳台观海，270度全幅大开玻璃窗欣赏世界级的无敌海景。户型面积偏大，因为作为一个空置率及高的物业，在功能齐全的情况下户型应能小那么小，尽量控制总价。销售状况一期根本售磬，二期规划中。自开盘以来价格上涨了一倍左右，目前均价6500元左右。总结位于三亚湾滨海大道旁，属于一线海景房。整个楼盘布局合理，根本保证了每户的海景，社区园林为巴厘岛风情，独具特色。社区配套：观海平台；木栈道；风情草屋；沙滩椅；沙滩排球；沙雕；冲浪浴场；椰林秋千；海边休闲吧；情人小径；水床；帆船；沙滩摩托；水上单车。为三亚目前的顶级住宅，户型设计以三房为主，两房为辅。主要客户为外地度假客和局部炒家。目前是三亚最有活力的楼盘之一。6海阔天空·三亚业态纯住宅，由三栋高层公寓和三排TOWNHOUSE组成根本数据发展商海南海航恒实房地产开发有限公司投资商海南航空占地面积32524平米建筑面积40000平米容积率0.81户型比例户型面积所占比例联排别墅133．03－188．3622套内庭别墅141．0610套公寓式海景房70－90318套户型点评别墅设计面积不大但设计合理具有现代海岸气息。公寓楼设计较为独特户户带入户花园。露台上的观海浴缸设计很大胆。销售策略前排海景别墅均价20000元；后排均价18000元；公寓均价10000元。利用开展商自身的资源，开发商将为业主提供定量的免费往返机票，同时还享有通过机场VIP通道的无上特权。还可享受到海航旗下众多产业的VIP效劳和优惠。总结产品位于三亚湾黄金海岸线上，亚泰会议中心旁，属于一线海景物业。周边生活配套不齐全只能做为度假用途。工程整体品质较高加上海航提供的VIP效劳，让业主产生尊贵感。受旅游淡季影响客户很少。7嘉和海景国际公馆业态住宅：由8栋海景别墅和全海景纯板式小高层组成根本数据发展商三亚嘉和置业有限公司占地面积22163.21平米建筑面积3422.7平米户型点评户型设计及不合理，面积过大实用率不高，卧室过于狭长.，作为一线海景物业阳台显得过小且只有一个。销售价格别墅均价20000元，海景公寓均价10000元。总结工程位于三亚湾，景观资源优越。但户型设计太大，浪费面积过多。属于前些年的作品重新包装出售。三、小谈三亚1、自从2003年世界小姐决赛在三亚举办以来，三亚的知名度迅速提高，未来三亚将是一个国际化的度假圣地。5-10年内三亚将会由一个渔家少女转变成为国际美少女。2、2003年底房地产市场快速升温，个别楼盘在数月之内身价爆涨一倍，前些年滞销的楼盘也纷纷出手。一些烂尾楼抓住时机重新包装出售，局部取得不俗的业绩。据三亚市国土局预测，今年三亚市可供销售的商品房将到达120万平方米。今年上半年，三亚商品房销售面积44.38万平方米，销售套数4520套，销售额13.8亿元。但销售曲线图同时显示，三亚房地产业呈现出了月销售量逐月“萎缩〞的态势。

一组数字很能说明问题：1月份，全市房地产销售面积15.61万平方米、1552套，金额4.5亿元；2月12.42万平方米、1134套，3.6亿元；3月6.55万平方米、746套，2亿；4月6.88万平方米、784套，2.4亿。5月2.31万平方米、244套，8866万。6月6100平方米、60套，2449万元。目前，一线海景房均价达6500—7000元/平方米，有些甚至突破万元，二线海景房均价4000—4500元/平方米。海景房价格上扬也拉动了市区房价，目前市区房价已升至2000—3000元/平方米3、三亚房地产市场的特点：随着异地置业渐成时尚，许多“置业留鸟群〞纷纷飞来三亚购置第二居所。三亚房地产协会副秘书长刘树国认为，目前来三亚的“置业留鸟群〞大致可以分为四类：商务暂住型、健康养老型、投资增值型、旅游度假型。其中，投资增值型中有相当局部是用于经营家庭