房屋建筑物评估指导参数

房屋建造物类评估指导参数房屋建造物评估指导参数一、房屋建造物耐用年限（一）建造物设计耐用年限规定房屋分类耐用年限（年）房屋分类耐用年限（年）1.钢结构：3.砖混结构其中：生产用房50其中：生产用房40受腐蚀生产用房30受腐蚀生产用房30受强腐蚀生产用房15受强腐蚀生产用房15非生产用房55非生产用房502.钢筋混凝土（框架或者排架）结构4.砖木结构其中1牛产用房60其中：生产用房30受腐饨牛产用房35非生产用房40 受强腐饨牛产用房155.简易结构1060（二）构筑物耐用年限构筑物分类耐用年限（年）构筑物分类耐用年限（年）1.管道8.蓄水池30其中：长输油管道169.污水池20长输气管道1610.储油罐20其他管道3011.水井302.露天库 3.露20其中：深水井30天框架、管架4.冷3012.破碎场20藏库3013.船厂平台20其中：简易冷藏库1514.船坞305.烘房3015.修车槽306.冷却塔3016.加油站307.水塔3017.水电站大坝6018.铁路线路上部建造（含路基、道稽、轨枕、钢轨、垫板、防爬器、鱼属板、护坡等）和铁路线上的桥梁、涵洞、隧道5019.其他构筑物（道路、围墙等）30（四）围墙序号名称结构规格（m）单位单价（元/m）1全砖h2m226~2782围砖花饰h2m256~3083墙型钢栏杆h2m248~2964每增、减0.1米m±20、±25㈤上墙序号名称结构规格（m）单位单价（元/m）1砖砌m3415-4912挡毛石不m3299~3533±墙毛石碎限m3366-4334素碎m3380-4495有筋碎m3597〜705三、房屋建造物基准单方造价比较法增调系数表及其说明基准单方造价的含义及限定条件.普通含义在房屋评估中，我们所确定的基准单方造价的条件是按照被估对象的具体情况给定的，它的含义是在限定条件范围内单位建造面积的基本价格，单位为：前m2.限定条件基准单方造价按框架、排架及破混三种结构类型分别制定，各种结构类型的基准单方造价是按照下列三个方面的限定条件给定的。（1）结构构件限定条件A、框架结构框架结构基准单方造价的限定条件是基础为普通钢筋碎独立基础，框架基砒磔深3m以内；上部为普通钢筋碎架框柱、梁、板，普通砖填充墙，层高3米。B、排架结构排架结构基准单方造价的限定条件是基础为普通钢筋碎杯形基础，基础梁，深3米以内；上部为钢筋砂等预制柱，吊车梁、薄腹屋架或者梯形屋架、大型屋面板，无天窗，普通砖围护墙，跨度18m,地面至屋架下弦高6m。C、砖混结构砖混结构基准单方造价的限定条件为砖或者混凝土条形基础，深2m以内,上部为砖内外墙，外墙厚度随地区确定进入基准单价，内墙为240mm厚砖墙，有钢筋混凝土构造柱、圈梁、预制或者现浇楼顶板，无女儿墙。层高为3m。（2）装修限定条件上述三种结构的装修标准限定为：屋面为油毡防水，保温层（随地区而定进入基准单价），门窗为钢、木制作，内墙面及顶棚为水混砂浆墙面喷刷涂料或者大白。（3）配套设施限定条件配套设施的标准限定为普通标准给排水、采暖（随地区已进入基准单价）、电气设施，但无洗手间。超出或者低于上述结构及装修限定条件的各种情况，其单方造价按不同类型用增、减系数进行调整确定。普通可以在专用计算表中进行操作。.基准单方造价确定方法基准单方造价普通根据案例所确定的单方造价和基准单方造价所给定的限定条件作对照，用对照增减系数将案例的单方造价调至基准单方造价。然后再根据市场调查的同类型结构的当前造价水准进行验证，最后通过分析确定。下面将以摹拟实例来说明基准单方造价的确定方式［例］在一诚结构办公楼建造，位于南方地区，1998年竣工，建造面积4950m2,5层，层高3.5米砖条形基础，深1.5米内，内外墙均为240mm厚格墙有构造柱及圈梁，钢筋混凝土现浇楼板结构，铝合金窗、木门、外墙水刷石饰面。内墙为涂料面层、水磨石地面，约10%房间有石膏板吊顶棚。SBS屋面防水、无保温层，有水、电设施及洗手间，均普通作法，普通照明。1）计算实例单方造价上述建造经查验结算造价为3198443元，则结算单方造价=3198443/4950=618.15/m22)确定对照系数根据基准单方造价的限定条件与实例条件相比较，求得下列调整系数(1)铝合金窗 -7%(2)水刷石外墙面-3%(3)水磨石地面 -3%(4)石膏板吊顶-2X10%=-0.2%(5)SBS防水 -1%(6)洗手间 -1.5%合计 -15.7%3)确定基准单方造价砖混结构办公楼的基准单方造价为(砖混)基准单方造价=648.15/(1+17.5%)=551.62元/m2 近似取552元/m2经市场调查，类似这样砖混结构的建造的单方造价为565元/m2,主要是由于施工单位等级不一样，前者为三级施工企业,后者平均按二级施工企业。还有系数的取定带有误差，现决定加权平均计算，前者取40%,后者取60%则(豉混)基准单方造价=552X40%+565X60%=559.8元/m2 取560M2经计算和市场调查综合确定该地区砖混结构的基准单方造价为560元/m2在使用基准单方造价增调系数时，如果只是局部装修，应按增调系数乘以实际面积的比例系数。4)基准单方造价对照调增系数参考表该表通过测算及有关数据资料所确定的增调系数，其参考数据值见下表所Zjso基准单方造价对照调增系数参考表单位（%）工程名称楼地面工程预制水磨石现制水磨石瓷砖面增调系数（+,-）5-63~48-10工程名称内外装修工程普通壁纸内墙瓷砖外墙瓷砖面外墙水泥面增调系数（+,-）10-126~81~2工程名称屋面工程现代防水材料增调系数（+,・）1-1.5工程名称门窗工程铝合金单层窗铝合金一玻一纱窗增调系数（+,・）4~56~7工程名称基础工程桩基重大设备基础满堂基础增调系数（+,・）4~65-3015-12工程名称排架跨度（m）9m15m21m27m增调系数（+,・）73-3-9工程名称层高每十4减1m高增减12%增调系数（+,-）使用说明1、上述系数用于砖混结构系数不变2、上述系数用于框架结构时其基础、装修、配套等系数要乘以0.85~0.90,结构及层高系数不变2、上述系数用于排架结构时综合系数要乘以0.75〜0.80,结构及层高系数不变3、有重大吨位吊车的排架结构,30t以上的根据吊车吨位的大小增加5%~10%的系数4.其它影响因素的处理其它影响工程造价的因素有:A、建造厂房内有重大设备基础B、实验、检验楼有较多试验台C、有特殊高档装修，如进口卫生洁具、大理石、花岗岩装修等。D、有其它配套的附属于建造工程的辅助设施上述对建造造价有重大影响的，构造、设施必须单独编制概预算，或者估算适当系数将其造价加到基准单方造价中计算。民用建造不同构造类型对工程造价的影响不同层数对造价的影响参数 表层数造价建造外形对造价的影响参数 表外形长方形形形形圆形造价不同平面形式的比较关系（建造面积）表平面形式内廊内外廊梯间外廊半内廊造价TOC\o"1-5"\h\z不同进深对造价的影响参数 表进深造价不同层高对造价的影响 表层高造价不同开间对造价的影响参数 表开间（）造价不同户平均居住面积对造价的影响参数 表10面积m造价TOC\o"1-5"\h\z单元组合不同对造价的影响参数 表单元造价不同结构层高每增减厘米对造价的影响参数 表结构类别 混合砖木土木砖石木石木造价不同墙身材料对造价的影响参数 表墙身材 硅酸盐大型 振动空心料振动混凝土板砌块中型砌块砖 标准砖硅酸盐砖三孔砖造价（三）与房屋有关的各类设备名称屋面外墙水刷石木门窗铁窗纱白铁自来水管铸铁下水管室内暖气管暖气片内装修强电系统电线弱电系统卫生设备空调设备其中：小型空调器电梯锅炉及附属设备其中：快装锅炉耐用年限年名称屋面外墙水刷石木门窗铁窗纱白铁自来水管铸铁下水管室内暖气管暖气片内装修强电系统电线弱电系统卫生设备空调设备其中：小型空调器电梯锅炉及附属设备其中：快装锅炉耐用年限年备注包括变配电、照明、动力配电包括电话、电视、防灾报警、广

播音响、保安监视等小型空调器为大卡以下时二、构筑物单位造价参考表㈠烟囱序号名称结构男格（m） 单位单价（元座）1D1.0h30因65401〜772912D1.2h30百69774〜824603D1.2h35a88858-1050144烟组D1.4h35 座83940-1110205合D1.4h45座103663-1225116砖D1.7h45座108807-1285897结D2.0h45座108807-1406498构D2.0h60座199628-2359249D2.5h60座214297〜25325910D3.0h60座214136-27670611囱组合h60座399735~47241312钢筋h75座548548~64828413混凝土h80座656592~77597714结构h100座998141-1179621（二）水塔序号名称结构大R格（m）单位单价（元/座）1h1630西48172〜569312h2030n3 J乜52348〜618663h2430m JE58355〜689664h2050n3 J尼68690-811805组h2450n|3 P、 24622〜881906h2850r13 I§ 92830〜1097087合h2080rr3 %! 87640〜1035758h2480r13 J§ 96266-1137619砖h2880rr3 国117832〜13925610h20100T13 J国94040-11113911水£h24100m3 座104179-12347612h28100n3 JE125710-14856613筒h20150n3 国110416-13049114h24150T13 J尼134416-15885515h28150T|3 1B157677-18634616h20200r13 EW135248〜15893817h24200r13 X149525〜17671218h28200r13 BW171296-20244119h2050n3 J延66964-7913920h2450m j星73676〜8707121h2850r13 f.§ 86301-10199222组h24100n3 日100641~11893923塔台h28100m3 座115f78-13694724钢h32100n3 E130417-15413025筋h24200rr3 区150026-17730326混h28200rr3 厘164358-19424027凝h32200rr3 回176886〜20904628±h24300rr3 国190600-22525429支h28300rr3 国202297〜24475130筒h32300rr3 成217453-25709631h20400r]3 M\ 266957-31549532h24400r13 k£ 279250〜33002333h28400r13 E: 302564〜357575（三）道路序号名称结构规格（m）单位单价（元/m）1B4m232~3202混B5m290-4003凝B6m486-630土4厂路B7m567~735