文案-长沙福乐蓝天公司沿江项目物业发展建议书

长沙福乐蓝天沿江工程长沙福乐蓝天公司沿江工程物业开展建议书报告结构索引2、工程属性3、物业开展战略1、地产市场研究4、工程营销策略5、工程推盘策略第一局部：市场环境分析1１2007年房地产整体市场回忆

2002-2007年房地产固定投资额近几年来，长沙房地产投资稳步增长，市场呈现供求根本平衡、结构根本合理、价格根本稳定的良好格局。长沙房地产投资呈稳步递增开展，而总体开展态势健康稳健。2002-2007年长沙市商品房施工面积从2000-2007年，长沙市商品房施工面积快速增长，年均增长率约为30％。截至2007年长沙商品房施工面积突破3000万平米长沙市房地产市场经过近几年的开展，未来的市场将迎来进一步的放量，竞争将趋于剧烈。

2001-2007年长沙市商品房新开工面积从2001-2007年，长沙市新开发商品房面积快速增长，年均增长率约为25％，到2007年，长沙市商品房新开工面积已然超过1000万平米。从近几年长沙房地产的开工面积看出，长沙房地产开发呈现一片生机。

2001-2007年长沙市商品房竣工面积从2001-2007年，长沙市商品房竣工面积快速增长，2005年商品房竣工面积同比下降约13%。近两年新开工工程较多，商品房施工量较大且多为大盘，施工周期较长，同时银行贷款门槛提高，造成相关增长速度放慢。

2001-2007年长沙市商品房批准预售面积从2001-2007年，长沙市商品房批准预售面积持续增长，年均增长率约为20％，2007年商品房批准销售面积达937万平方米，全年放量较大。预计2021年全年市场的放量将会进一步增大，将到达1200万㎡左右。

2001-2007年长沙市商品房销售面积从2001-2007年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为20%已上，2006年商品房销售面积较2005年有小幅增长。到2007年，全市商品房销售面积已高于去年全年销售面积200万平米2007年长沙市场迎来需求顶峰，但是在经历2007年秋季的下跌后市场开始进入冰点时期。长沙房地产市场商品房销售价格自2004年以来，一路上扬，至2005年均价突破3000元/平米，呈现快速提升态势；从2006年底开始长沙房地产价格开始出现爆发性上涨现象，在2007年份价格涨幅异常迅猛，许多工程涨价幅度之高、频率之快是长沙房地产历史所未见，但2007年秋季房交会闭幕后，房价上涨速度开始趋于缓和，这一方面是处在市场销售淡季，另一方面也是由于国家宏观调控政策不断进行打压。２2021年1—5月份市场分析2021年1-5月全市商品房供给项目区域商品房其中：住宅批准预售面积（万m2）同比（%）比例（%）批准预售面积（万m2）同比（%）比例（%）全市422.8649.43100.00356.2047.06100.00开福区73.3758.4017.3666.4052.4618.64天心区71.176.5516.8460.216.7016.90雨花区157.0291.9937.15133.49111.3337.48岳麓区92.90101.4121.9873.6174.1720.67芙蓉区28.20-32.596.6722.49-38.886.311-5月，全市商品房累计批准预售422.66万㎡，同比增长49.43%，其中住宅批准预售356.20万㎡，同比增长47.06%。同期全市商品房累计销售290.81万㎡，同比减少18.27%，其中住宅销售244.12万㎡，同比减少24.24%，占商品房销售面积的比重为83.94%。商品房销售金额为118.92亿元，同比增长6.47%，其中住宅成交金额为89.02亿元，同比减少5.08%。受国家政策的影响，市民处于观望态度，购房热情不高，以至销售量减少。2021年1-5月全市销售总量分析项目区域商品房其中：住宅销售面积（万m2）同比（%）比例（%）销售面积（万m2）同比（%）比例（%）全市290.81-18.27100.00244.12-24.24100.00开福区61.2325.3921.0853.0122.8221.71天心区58.55-10.8420.1350.77-17.3920.80雨花区79.88-26.2827.5070.26-28.9828.78岳麓区50.71-26.8317.4438.92-40.9615.94芙蓉区40.33-36.4813.8731.16-40.9312.76从批准预售和销售数据来看，批准预售量同比增幅进一步增大，销售量同比降幅有所减小。除天心区、芙蓉区外，其他各区批准预售量同比均大幅增长；开福区商品房销售同比仍然保持较高增幅，其他各区商品房销售同比降幅也有所缩小。雨花区商品房批准预售量占全市比例最大，占全市总量的37.15%；商品房销售比例仍以雨花区居首。2021年1-5月全市商品房供销比照区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市商品房1.201.221.961.830.701.45其中：住宅1.251.191.901.880.721.461—5月商品房供销比为1.45：1，商品住宅供销比为1.46：1，供销比相对1—4月有所降低，但供销差距仍然较大。除芙蓉区外，，各区商品房供给量均超过销售量达20%以上。商品房供给量增幅较大，而商品房市场销售仍处低位，后期销售压力依然较大。2021年1-5月全市商品房成交量分析〔数据来源：长沙房地产信息中心统计〕5月份，全市商品住宅累计销售1014485万㎡、9162套，环比增长26%、25.3%；从成交金额来看，本月成交金额为3659259416元，与上月的3016615457相比，环比上涨21.3%。透过以上数据的比照我们可以很清晰的看到，在成交量较上月攀升的情况下，成交套数也顺势出现同幅度增长，并且与之对应的成交额也出现了上涨态势。2021年1-5月全市商品房成交价格分析5月，住宅成交均价为3607元/平方米，较上月下跌3.7%。此次价格的较大幅度下挫，单价下降139元/平米的水平实际上也反映出了，市场在欠缺成交热情的情况下，变相降价的措施是必要的手段。并且，春季房交会的开展使得促销成了本月上旬的主体基调，价格的适当下行也是可能的。小结：2021年，长沙楼市开展逐渐呈现以下几大特点：1、开发放量与开发水平同步升级，开发日趋郊区化、规模化、复合化。从开发水平而言，现在各工程讲究组团布局，园林风格、绿化率等相关指标成为开发商标准动作，未来行业的开展必将遵循“可持续开发〞的环保理念。随着城市化进程的加快，城市幅员日益扩张。长沙地产进入郊区低密度、复合型大盘开发时代。如金星板块的和记黄埔工程、南山苏迪亚诺到麓南板块的利海米兰春天、江山帝景工程，从开福区湘江世纪城、湘江1号、青竹园，到新南城暮云板块中信新城、橘郡工程，以及星沙威尼斯城等。2、以房交会为平台，各工程分别以少量物业的折让促销探寻市场，激活底线。本届春交会，270余家参展商竟拍70余家展位，连昔日冷清的三楼展厅，本次也有不少工程参展。而参展的68个楼盘中，有42个工程均推出不同层次让利，如拿出少量物业以一口价、92折、特价房、最高优惠5万元、半价销售、首付2成等促销手段，试水市场。目前在日益严峻的资金回笼压力下，局部企业以牺牲局部利润降价套现，表现为：大量报广信息诉求以优惠为主题，邀约以前来访老客户看楼，铺天盖地的短信促销，举办把戏繁多的营销活动吸引客户。3、客户持币观望，刚性购房需求是支持楼市运转的唯一血脉。2021年在一线城市深圳广州等房价大幅跳水的情况下，投资者损失沉重，也直接打击了炒房群体。同时这种房价下跌的心理预期，一直蔓延到长沙，长沙楼市由07年8月鼎盛时期期房一周成交量4000多套，下降至目前的1700余套。可见，购置婚房，升级居住环境等存在刚性购房需求群体已经成为支持楼市运转的唯一血脉。而今年整体供给量巨大，市场供大于求，由卖方市场进入买方市场。4、同质化背景下，产品打造、营销技法、效劳提升等全方位整合竞技时代来临

纵观长沙楼市，在开发日趋同质化的今天，单一依靠独特的产品质量、名目繁多概念推广、缤纷的营销手段均无法在严峻的市场竞争前取得良好的成果，购房客户日趋理性现在已经进入一个全面整合的年代，面对日趋理性的购房者，开发商只有将硬件〔产品打造、文化内涵〕软件〔营销技法、效劳理念〕整合起来，消除短处，才能真正赢得市场。３2007—2021年国家宏观政策回忆金融政策1、第二套住房首付提高至40%、其商业贷款界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定。----?中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知?〔〕?关于加强商业性房地产信贷管理补充通知?〔〕

分析：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。2、央行“6次〞加息“15〞提高银行存款准备金率2007年3月18日至2021年5月，期间央行年内6次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点;存款准备金方面,我国普通存款类金融机构将执行17.5%的存款准备金率标准，到达20多年来的历史新高。

分析：银根紧缩的信号，央行使用货币信贷手段调控市场，对于房地产开发商而言，从银行获得资金的难度增大。3、房地产企业上市规定2021年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购置开发用地等的IPO，将不予核准。

分析：这一政策对于那些房地产总投资中土地款所占比例较大的公司影响最大，而对于开发本钱占大比例的公司那么影响不大，募集获得的资金可以用于支付建筑安装本钱以及其他配套、管理、销售、税金等费用。土地政策招标拍卖挂牌出让土地使用权规定〔39号令〕〔〕内容概要：该?规定?定于2007年11月1日起施行。?规定?明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权。

分析：39号令从更细致的层面标准土地市场，有助于标准土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。保障政策抓紧建立住房保障体系〔08年3月政府工作报告〕〔1〕要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难；〔2〕要增加中低价位、中小套型普通商品住房供给。〔3〕严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

分析：措施在于保障中低收入家庭的住房问题，同时通过调节供需进行抑制房价小结：

国家政策从多方面对房地产行业进行调控，对未来的行业趋势影响的可能性有：1、调控的宗旨在于引导房地产健康向上的开展趋势；2、金融税收组合拳，重点在于地产抑制投机行为。金融调控使局部开发商资金从紧，局部经营能力弱的房地产企业将会从市场中退出，未来1-2年有重新洗牌的趋势。3、营业税和加息对消费者投资造成一定的影响，也间接影响了住房刚性需求的暂时抑制，市场观望情绪渐浓。4、土地严控措施的出台影响了开发商的资金链、加大了开发商的本钱，也可能导致无形本钱的转嫁，未来1-2年房价的上涨第二局部：工程属性分析物业根本概况位置：开福区湘江大道本案规划净用地面积10405平米容积律≤5。5绿地率≥32%建筑密度≤38％建筑高度≤100米小户型配比要求90㎡占80%工程根本指标2021年地基阶段地基完工工程阶段交楼12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月5月6月7月11月10月8月2021年工程工程进度面市2月3月4月9月10月11月12场地清理2021年周边配套，中小学：新竹小学、三角塘小学、明德中学、长沙市第八中学

综合商场：好食上、秦皇食府、华逸府、湘锦酒楼、南方明珠大酒店、新一佳开福店、老百姓大药房、新一佳开福店,

邮局:邮政储蓄所

银行：工商银行、建设银行

医院：湘雅医院、湖南省妇幼保健院、长沙市第一医院、长沙市中医附二医院

其他：沿江风光带、紫凤公园、开福十六景交通状况142、302、11、406、501、804、368、111、106、405、旅二线道路状况：公交线路：距沿江大道约20米；距湘雅路约50米；距湘江二桥约1000米；距湘江一桥约2000米工程开展的时机点和问题点长沙城市中心未来几年绝版江景楼盘，具有竞争的排他性；不直接临街，噪音污染较小，宜居指数高；长沙传统老街，生活气氛浓郁；历史悠久，具有较为丰富的文化底蕴；油铺街已纳入城市古街道重建方案，有助于周边环境的改善；目前市中心江景楼盘较少，而且根本处于销售尾期，对工程市场威胁较少；工程具有灵活应对市场环境变化的时间优势。时机点：问题点：目前市场形式不甚明朗，工程开发具有一定风险；投资者持币观望心态较强，工程消化周期和价格确定影响较大；江景楼盘重要的客源－投资型客户受政策打压，使得工程损失相当客源；受周边金色屋顶、华盛新外滩建筑遮挡，面江优势不明显；工程本身规模较小，在工程规划和产品设计上具有一定难度。第三局部：物业开展战略开展战略目标思考在当前地产市场开展趋势不甚明朗的局势下，物业开发的目标不仅是追求利润价值的最大化，更重要的是：在追求合理利润的前提下，保证工程开发的平安性和开发周期的实效性！工程开展方向：高档定位中档定位城市中心罕有江景产品规划价格支持品牌创立设计要求市场需求总价劣势客户面小市场环境设计要求价格优势刚性需求竞争防止价格优势定位依据制约瓶颈资源浪费提价难度品质较低客户面小工程开展的突破口包容性抗震性唯一性具有驾驭市场，适应市场变化的灵活性客户层面的多元性与竞争工程的差异性资源借势上突出江景、宜居优势，产品规划上不同客群的需要长沙首家高档小户型宜家江景楼盘目标客群锁定受宏观调控政策影响，投资型客户受到沉重打压。但自住型客户的刚性需求依然存在。本工程的主要目标客群根本可由以下两部份组成：一、高端客群：划分标准：100㎡以上户型买家二、中端客群：划分标准：90㎡以下户型买家年龄层次：在35~55岁之间教育程度：以本科以上学历为主范围：以长沙市区为主，还有局部省内其他地市买家职业类型：行政机关高级官员、富有私营业主、成功经商人士经济收入：家庭月收入超万元,甚至几万元交通工具：中高档小轿车家庭结构：以4-6位成员为主高端客群客群特征A、追求事业的进一步开展B、追求高尚的生活质量C、希望为子女提供良好的教育环境D、非常注重社会的评价F、渴望、追求主流文化价值体系的认同价值取向：A、关注楼盘的定位及其在社会上的名声。B、渴望与社会的上层接触C、希望可以融入主流社会体系置业次数：二次或屡次置业购房动机：A、彰显自身的经济地位B、要求高档的生活气氛C、提升自身的社会地位A、产品在地段、环境、户型、配套、管理特别是知名度方面具有优越性能表现。B、对价钱不甚在意，要表达“与一般阶层不同〞，表达“高高在上〞的消费需求。江景豪宅成为他们的投资本工程的主要动机。理性需求：感性需求：中档客群：年龄层次：在27~60岁之间教育程度：起点较高，包括大专、本科或以上工作地带：以市中心为主，周边区域职业分布：行政机关中层公务员、中高层管理人员、专业人士、小老板经济收入：家庭月收入6000元以上，局部到达10000元以上交通工具：中档小轿车、的士家庭结构：以4~5位成员为主A、求事业的进一步开展B、争取社会名誉C、关心儿女的学业，并支持其不断向更高教育阶段进修D、非常注重自身与家人的身体健康F、追求个人文化素质修养A、拥有良好居住环境，舒适的生活方式为出发点的自住型。B、居住质素、生活方式升级的自住型C、投资、保值型价值取向：购房动机：A、产品在地段、环境、户型、配套、管理方面具有优越性能表现。B、总价在40万～60万〔毛坯房〕以上，以中高档住宅为主；少量人群的可接受总价在80万以上。C、对价钱相比照较敏感，对品质也有要求，“性价比〞高的产品是他们的选择。理性需求：A、彰显自身的社会地位B、要求同质同群而居的生活气氛C、表达自身品位的文化内涵感性需求：工程规划布局总体规划主要由3或4座塔式住宅和3栋板式小高层住宅组成，塔楼高33层100米以下；建议逐级递高以形成较好的天际线。整体布局采用半围合式，主要面向西南方〔因西北有金色屋顶阻挡江景〕尽量提升品质和价值。充分满足楼间距的要求，同时尽可能保存更多的园林面积。工程产品以90平方米为主要产品；由一梯两户的板式小高层和两梯四户的塔式高层组成。塔式高层的设计上有两个方向，江景面要尽量宽或者面江的户数尽量多；面江户数8户但其江景面较宽，可以布置4栋〔详见A户型图1〕规划方案一跃层式小户型拼接和A＋B式户型拼接以实现90/80指标下的大户型设计和销售。面江户数10户以上，但江景面不够开阔〔如果户型稍做修改可以布置4栋，详见A户型图2〕。规划方案二外立面建议外立面具有强烈的视觉冲击力，强调昭示效果。点式高层结构，采取抽条方式，最大限度满足户型的方正和通透性。以上图片均为参考图例户型户型价值点建议公寓体现可变性（上下、前后左右空间可任意组合，满足不同功能需要）和多功能性（设置商务会议中心、休闲酒吧、立体绿化、架空花园）两房一厅开间要求3.5米以上；双阳台（景观阳台、小工作阳台）；户型方正、紧凑；带落地凸窗或转角落地凸窗；三房两厅开间要求3.5米以上；双阳台（大景观阳台、小工作阳台）；户型方正、紧凑；带落地凸窗或转角落地凸窗；入户花园；客厅通透三房两厅+多功能房带入户花园或小跃式结构；开间3.8米；大面积落地凸窗或转角凸窗；户型方正、通透、结构紧凑；洗手间带凸窗；带多功能房+窗；双阳台（挑高大景观阳台、小工作阳台）；空中庭院；客厅通透；主卧尽可能通透四房两厅+工人套间带入户花园（或空中庭院）；开间要求4.8米；超大主人房（主卧+多功能房）；次卧套间设计；客厅、主卧南北通透；双面采光；三阳台设计（挑高大景观阳台、主卧连阳台、小工作阳台）；工人套间（洗手间+窗）；住宅产品价值功略——户型建议板式小高层的户型主要是考虑填补此类产品的在工程所在位置的市场空缺；也是工程开发的平安保证。小高层的户型以90平方米的两房和三房为主；尽量增加产品的竞争力，比方设计上实现赠送空间，可以两房或三房的根底上增加一房而房价根本不变，这样就可以最大限度的拓户型创新思路展目标客户群。〔详见三房变四房户型图〕其他方面的产品特色还有错层入户〔C户型参考图〕，电梯直接入户〔B户型参考图2〕A户型赏析B户型参考C户型参考图三房变四房户型参考图跃式错层提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景和尊贵感。跃式户型错层空间〔送面积或打造空中TH的复式空间〕产品价值功略——户型建议以上图片均为参考图例户型“增值元素〞〔１〕

入户花园、结构面积顶层送大露台，而且业主可将局部隔成室内空间送结构面积，即设计死角形成的公摊的面积，可以用作卫生间或储物间缩小阳台面积，拿出局部面积做阳光房或空中四合院，以功能细分提升价值送屋顶花园以上图片均为参考图例入户花园提供了一个可以过渡的空间，具备会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了业主的生活送入户花园以上图片均为参考图例户型“增值元素〞〔２〕——送夹层生活空间工作空间以上图片均为参考图例户型“增值元素〞〔３〕

充分挖掘凸窗价值弧形窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值。以上图片均为参考图例产品价值功略——园林建议运用运动、健身或其他特色打造主题空中园林，能表达尊贵感的欧式园林，注意轴线和对称布局的运用注意园林的细节处理，以反映人文的艺术表达和品质感注意通过园林绿化来进行组团区隔、公共半公共空间的划分，来表达其尊贵性和领域感园林景观中心水景园林康体运动区迷你生态园主入口景观次入口景观品质效劳功略——人性化细节设计住宅入口、电梯、社区道路等的无障碍设计社区内清晰的标识系统自然生态型的地下车库入口以上图片均为参考图例构成要素交楼标准公共部分装修立面采用高级涂料/入户大堂及电梯厅精装修/高级电梯内部装修厅房墙身喷涂白色高档乳胶漆天花喷涂白色高档乳胶漆地面选择高级实木地板或者瓷砖（可备选二、三种颜色）窗户高级铝合金窗配绿玻门入户大门选用高级实心木门配防盗眼、防盗链、高级门锁厨房/卫生间地面铺设防滑瓷砖，墙面喷涂高档乳胶漆配置品牌照明产品/品牌开关插座煤气预装煤气喉管量表独立水、电、煤气表（水电表集中设置）通过内部采购和集中订单，控制装修本钱为了防止因为消费者不同偏好、工期影响、后期质量投诉等问题造成的的不可控因素风险，建议仅在公寓户型中提供可由客户自选的标准装修套餐，这种做法相对于现有市场已经略胜一筹。产品价值功略——装修建议以上图片均为参考图例高品质物管以精诚效劳，创精彩生活物管超值-----聘请名牌物管公司或参谋品质效劳功略——物业管理建议以上图片均为参考图例保证高品质的安防系统，缔造社区平安感小区周边平安防护系统、低楼层防攀爬系统大堂电梯火警自动报警紧急疏散系统、大堂防盗监视系统住宅内部三方可视对讲保安系统停车保安汽车自动防盗识别系统、意外情况紧急报警系统、出入口自动识别系统品质效劳功略——物业管理建议以上图片均为参考图例配套优化分项内容本项目本项目强调点产品户型升级、可变户型建筑主题高品质临江小户型，自由变换配套幼儿园、社区商业强调居家的便利性园林运动主题空中花园运动主题园林＋庭落物业管理高品质物管强调物业管理的私密性和安全性（可视对讲、安防系统）装修建议仅针对公寓提供装修套餐仅公寓部分提供装修套餐选择物业开展建议总结第四局部：营销策略目前我们面临的营销环境房地产市场开展前景不明朗；众多开展商阵脚已乱；购房者持币观望；各营销中心门可罗雀；各种显性或隐形降价促销充满市场；我们面临的营销环境已然发生了巨变，以往成功的营销经验已很难适应目前的形势，营销突破成为每一个工程的必然选择！１．强化主题，树立强势品牌形象工程需要一个强势的内外在表现，有必要通过概念设计，打造一个全新的居住模式，提升工程品质。拒绝简单，超然于外。工程的高档次与目前耒阳楼盘比较，鲜有可比性，不能简单地与一些工程进行比较式的市场定位、包装推广，也不能简单地面向其他工程的消费群。首先应在最短的时间里形成知名度，利用人们心理中名气大的就是好的习惯性思维，再将知名度自然转换为美誉度，并创造出品牌。3．借势造势树强势福乐蓝天公司及相关合作公司多方面资源，优势联合，互动营销，到达效益最大化。借工程强势营销之机，提升工程知名度、美誉度，以及客户忠诚度。强势营销，大盘大做营销创新：8大突破性营销非现场销售1）体验营销2）外拓营销3）饥渴营销非广告营销4）旗舰客户数据库营销5）地缘营销6）政府公关营销7）活动营销8）口碑营销1〕体验营销三部曲——感觉最重要！第一部曲：确定体验营销主题——多变空间，自由由我第二部曲：设计客户体验接触点样板房是体验营销的重要环节，通过样板房的装修，表达工程户型设计的的灵活性。设计客户体验的接触点就是围绕营销主题，寻找和确定统一塑造客户感官体验及思维认同的每一个细节，让营销主题落地，变为可以打动客户心灵和情感的切身体验。第三部曲：搭建体验营销管理平台建立组织分工体系，把我们要传递给客户的某种统一体验目标和任务分解到各个部门。2〕外拓营销——主动出击，寻找目标借鉴保险经纪客户拓展模式；培训大量外拓人员；扩大市场范围；提高谈判效率。3〕饥渴营销——开盘即封盘前期充分的客户积累；每次推盘货量限制，以特定产品对特定客户，屡次推货；保证每次开盘即售完；让客户永远处于饥渴状态。4〕客户数据库营销旗舰地产历年来多个楼盘代理销售的资源积淀5〕政府公关营销以油铺街改造为契机融入到政府的形象工程和政绩工程之中，从而使政府和我们公司成为利益共同体！关键时间点邀请重量级的领导出席剪彩。6〕口碑营销已购房客户口碑管理看房客户口碑管理〔经常忽略〕专业人士口碑管理〔经常忽略〕7〕地缘营销湘江风光带体验仿古商业街体验。8〕活动营销业主联谊创新型户型设计论坛……定价策略一、产品价格1、参考工程选取标准1〕区域选择：集中于长沙公认的高档居住区：中心板块2〕工程选择：工程具有某方面相似性、可比性：区域、定位、面积、价格计算结果：上城.金都均价：6500元/㎡华盛新外滩二期均价：6500元/㎡大地金墅均价：6500元/㎡书院观邸均价：约6200元/㎡金色屋顶复式：8000元/㎡起价

2007年下半年一环内高档临江住宅市场平均价格：6500元/平米左右2、市场价格预期：

由于目前市场供求关系的改变，以及沿海降价风潮的影响，长沙市今年房价增幅缓慢，我们认为长沙高端市场到09年下半年〔本工程预售期〕各类产品很难有较大幅度的提升，预期市场价格约为：

高档住宅平均价格：6300元/平米左右，按房价年增长2%计算〔参考长沙GDP增长速度〕；

3、本工程的产品价格修正

本工程是长沙一环以内绝版江景楼盘，根据地理位置、环境、配套等多方面因素对工程的住宅产品进行价格修正；

●环境区位溢价：拥有一流的自然环境，交通便捷、配套设施齐全；相对于其它高档产品〔其余产品也具有不同程度的环境特点〕，本工程区位环境溢价取2%；

●规划设计溢价：本工程开发强度较高，相对于其它高端工程产品价格溢价预为-2%；但是本工程整体设计特点及自然景观特点，可考虑加2%的规划设计溢价；

●产品技术溢价：通过增加工程的技术含量，开发建筑精品，本工程可获得的产品溢价预期为5%；

综合分析：我们认为本工程的开发可获8%左右的合理溢价，

照此计算，产品价格销售期均价〔指2021年年末到2021年年中的销售期〕为：

预计均价：7000元/平米左右

低开高走稳步上扬最终实现目标价位总体平衡价格策略第五局部：推广策略PARTONE定位篇其一、工程卖点提炼对于市场，我们能奉献什么？其二、推广高度的定位〕竞争中，我们处于哪一级梯队？其三、核心价值的定位不仅高尚，更要有独一无二的个性，直达人心的魅力。工程卖点提炼：地段价值：城市中心一线江景，绝版钜献；景观价值：外景：湘江风光带秀美风景；内景：精致型社区园景；人文价值：长沙传统生活中心，底蕴积淀；开福古寺，福地洞天生活价值：居家生活配套齐备交通兴旺，出行便利噪音污染较小，宜居指数高；产品价值：高品质居家小户型；自由组合生活空间

高度，前所未有〔有关推广高度的定位〕绝版钜献：以高出消费者梦想半步的高度，制造市场的追捧热潮！市场特征〔地段产品满足不了自住型消费群的居住需求〕；工程的资源优势〔城市中心，绝版江景〕；对工程良好的开发期望〔产品创新，提高市场适应弹性〕市场定位城市中心绝版江景宜家小户型社区本工程的一切资源条件在长沙具有完美的唯一性！本工程的开发理念将在城市运营的高度与国际现代建筑接轨！本工程将为业主营造宜家生活的完美空间！本工程将为住户提供自我增值的软硬配套环境！本工程是湖南高品质生活追求者的理想！工程营销理念打造：个性，张扬高尚生活的魅力〔有关核心价值的定位〕仅有高度是不够的，仅有高度，工程的面貌仍然模糊。扑朔迷离的市场，持币观望的买家，严重同质化的竞争势态，核心价值的提炼和个性的寻找显得尤其重要。那么，本案的核心竞争力是什么？本案最具竞争力的优势就是——产品!地段优势，稀缺性景观，生活方式的演绎、生活高度确实定，一切都是依附于工程产品的实现和升华。PARTTWO呈现篇其一、属性定位语：善诠个性，巧实最直接的生活方式传递，最强烈的工程USP描述其二、口号：精神的照应从精神上，与客户共鸣，让客户追捧，并成为市场对本案强烈的记忆点。其三、调性：无所不在的气质贯穿到文案、设计、活动、媒体等等每个层面的调子，永不改变。工程命名楼盘名称作为房地产的商标、业绩的标识，日益被开发商、政府、置业者所重视。可以说，楼盘命名已成为房地产营销不可或缺的利器，其作用也是其他营销手法所无法取代的。本工程是长沙中心板块绝版江景高档社区，其目标消费群亦是长沙乃至全省中高端人士。因此一个好的案名不仅能对本工程的营销推广起到不可替代的作用。命名原那么名称标识性强，个性突出，便于记忆和传播.具有较强的人情味和感染力，在字面、寓意都具有温馨感和亲和力凸现本工程自己具有而且又为目标购房者所接受的产品优势点。对目标消费人群具有很强的认同感。对开发商品牌树立和推广应有积极的意义。主推案名：梦波·精庐案名缘起：日有所见，夜有所思，湘江浩淼波澜，悄悄融入居者美好的梦境；表达了工程拥有的绝版江景优势；精，精品，精致，庐是自古以来文人雅士对理想居所的爱称，强调工程产品品质优势；本案名融入了工程的景观资源和产品特点，高度概括了工程的独特优势。敦品·大赏备选案名：临风雅汀突出产品特点突出江景优势观澜臻品突出江景优势属性定位语：善诠个性，巧实市中心，湘江边，超建筑典范之作——城市中心，生活的便捷性。——湘江边，地段景观资源的稀缺性；——超越长沙住宅建筑水平，引领宜居小户型的经典口号：精神的照应完美生活，绝版钜献——成熟生活气氛，完善配套设施，闲适生活空间，营造长沙市中心完美生活；——地段、景观资源的稀缺性与超越时代的产品设计的有机结合，为城市奉献空前绝后的经典之作。调性：无所不在的气质大气势的：成功的高度决定了我们目标客群对大气势天然的追求。人文的：气势与尊崇，不是一种拒人千里之外的嚣张和冷漠，圈子里温情与人性的光辉在这里无处不在。闲适的：成功的终极目标不是让自己心为物驭，在水岸的徜徉中给曾经忙碌的身心放假，让思想放肆漂移。距离感：距离产生美，距离产生高贵，距离是顶层心理的必须。PARTTHREE策略篇其一、总策略：有关战略其二、推广逻辑：有关信息的层次与深度其三、媒体策略：有关沟通渠道的建立其四、展示策略：有关体验其五、分阶段推广策略总策略:有关战略和宏观战略：我们推关搞得目标，是通过营销策略的创新性应用，以极富侵略性的促销和推广手法，形成市场关注焦点，迅速树立并扩大本工程的知名度和美誉度。因此，前期推广的高度、热度对成功推广有至关重要的作用！目标客层非普罗群众，乃是万人之上的中高层消费者，故而，口碑传播、公关活动、关系营销、小众媒体的应用将会占据更大的比重。宏观：——形象期公众媒体全面投放，打响知名度，建立明确的市场高度，然后逐渐减弱，改而强化小众媒体的使用和分众媒体传播方式；本钱高昂的媒体如报纸那么在工程开盘前期，起到展示实力与形象、加热市场温度的效果。——针对不同的媒体特性推出不同的传播表现方式〔详见下文〕——通过活动营销强化工程的调性，提高在客户心中的得分，并为关系营销建立渠道；——不局限于本地传播，目标客户群〔比方荣归故里型〕在哪里，我们就到哪里和他们相遇。规模大、开发周期长，依靠“产品〞说事，新鲜感很快会过去与其对客户推销，不如让客户追捧!满足客户生活需要产品：创意空间，自由由我的种种提案满足客户精神需求精神上：回归自我、享受生活，寻找精神归属的圈子成为客户的“精神必须品〞城中心绝版江景，超建筑典范之作B线为主深度感情沟通A线辅助产品力支持完美生活，绝版钜献推广逻辑：有关信息的层次与深度媒体策略：有关沟通渠道的建立◎自制物料物料功能有区别，有时需要展示和说服；有时需要渲染和煽动。所以，物料分两种：感性与理性两种角度。理性的物料感性的物料物料名称内容及使用方式物料内容、使用方式折页（简易楼书）产品价值的阐述；现场派发，基本销售道具电子楼书实际上就是生活体验手册，以大量风格化的实景照片，搭配私人感受化的文字解说（业主身份的为主，开发商的做补充），从感性层面达到感染作用。营销中心、电视台甚至步行街、高档酒店液晶显示屏播放。户型单页户型展示＋置业计划书，基本销售道具促销单张项目介绍＋形象展示＋及时性活动信息，作为配合型的活动使用媒体媒体投放的两个重要思路其一、集中。在各个阶段平均的持续投放不如短时间内密集投放来得有效，将力量用在大面积上和集中在一点上，其产生的