昌乐房地产项目市场调查报告

市市场调查报第一节、昌乐概【要点（一地理 置及交通状【地理位 得天独厚昌乐 位于山东半岛部与海滨 市青岛相距公里北与 海相距80公里行政隶属 东省潍坊市，距潍坊城距潍坊城公里，西接临朐、青州，南与安丘隔汶河相望，北与寿接壤，总面积48.9公里

平方公平方公里，东西最大横公里，南北最大座远古火山口1800万年前的一场火山爆发，不仅在昌座远古火山口平方公里还给昌乐人民带了宝贵的财富——蓝宝石，其储藏面平方公里占县占县域总面积1/3，是世界罕见的大型蓝宝石矿区之一，因此昌乐被【四【四通八达的交通昌乐地理位置优越交通十分便捷胶济铁路济青高速公路从北年潍坊城区的两条年潍坊城区的两条干道东风干道东风西街和宝通西街将与昌乐县的利民街和新城街全面贯通标志昌乐驶上了发展的快车道，加速与潍坊城区的全面对接【食品产业主要有潍坊乐港食品股份有限公司潍坊永昌食品工业有公司、潍坊齐鲁星牧乳品有限公司、潍坊德盛食品有限公司等企业【瓜菜产业】【瓜菜产业】现有果蔬基万亩，年亿公斤【机械产业】目前拥有山东昌乐矿机集团潍坊东达拖拉机有限公司乐化铝塑复合板等建材企【机械产业】目前拥有山东昌乐矿机集团潍坊东达拖拉机有限公司【塑料产业】现有宝都塑料、乐富【塑料产业】现有宝都塑料、乐富塑料、东方塑料、永发塑料等加工企东万众钢板弹簧有限公司等企万吨，出品创家，家，年加工能

1500万美元东东永利化学有限公司、昌乐恒昌化工有限公司等（二（二）昌乐布局及人口状【行政区划昌乐隶属山东省潍坊昌乐隶属山东省潍坊市个省级经济开发区平方公里土地，境内平方公里土地，境内有经国家工商总局批准的国内规最大的国家级珠宝市场——“中国宝石城”【人口环境昌乐县总人口602975人，其中城镇人口127186人，市区人口约85000总人口中年龄结构为3.26人/户，郊区为4.1人/200201220222054第二节、昌乐经济发展状1、GDP、固定✲产（亿元2009年,完成地区生产总128.5亿元,增长17%;实现财政总收亿元,其中地方财政收入6.83亿元,分别增长36.9%和24%;全社会固定资投资完91.5亿元,投资完22、财政收入0

GDPGDP 昌乐年财政收昌乐年财政收入图3、3、支出昌乐县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查年全年全市城区居民人均可支配收

8538人均消费性支出元元，其他支其中人均食品支出2347元，人均生活用品、娱乐、文教及服元元，其他支元，元，人均居住支

634人人均居住支出占总支出10.3%，随着居民收人均居住支出占总支出着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强4、城市规模着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强4、城市规模元，人均生活消元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民年建设用年建设用地控制年城市建设用地控制年城市建设用地控制

平方公里，规平方公里，规划人万，人均建设平方公里，规划人万，人均建设万，人均建设用发发展为主第三第三节本章总通过通过本章对昌乐的经济居民收入、格局等方面的介绍我们可以出以下几点结论昌乐得昌乐得天独厚的地理位置，四通八达的交通环境，历史悠久的文底底蕴，赋予了昌乐无限的发展潜力昌乐经昌乐经济发展迅速居民消费收入增长较快消费能力进一步提高对对房地产有着较高的价格承受能力昌乐非昌乐非农业人口的增多，现如今房地产开发项目之多，房地产住市市场已经逐渐进入买方市场，竞争日趋激烈四、昌乐地处鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上地质构造比较复杂下矿产下矿产资源丰富，石灰石储量亿立方米以上，其中可供生优质水优质水泥的矿石多亿立方米，发展建材工业有着得天独厚条件。条件。工业的快速发展将直接带动市政税收的增加，税收增加是市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城区改造必将推动房地产市场发展昌乐的昌乐的蓝宝石，储量丰富，世所罕见,经过近几年的发展，珠宝业等的云集必定带动昌乐的房地产市等的云集必定带动昌乐的房地产市场需求初具规模从业人城城市规划状况分【昌乐规划总构思昌乐城区城建面积现有20300目前昌乐城市整体形成“四圈、三轴、两带”的区域发展格局。其中四个圈层；三轴：济南高速公路、胶济线、宝通街；两带：产业发展带、旅游休闲带；总结：【昌乐产业空间发展构想使得中心居住使得中心居住区范围扩张居住使用面积加大新居住区扩建老居住改建，使得房地产行业快速升温现代制造业快速扩张来自潍坊的产业转型加大了昌乐就业率和体经济收入同时，旅游度假区的规范打开了昌乐对外开放的大门使更多的了解昌乐，认识昌乐昌乐城市建设入佳境【“三分建昌乐城市建设入佳境规划规划：巧绘蓝错落有致的度假村落五光十色的田园风光各具特色的异域风情这是昌乐县以“四区二轴一中心”为主要内容的寿阳山新区规划描绘的好好前景并专门并专门出重金聘请同济大学专家编制了城市发展总体规划以及老平方公平方公里的控制性详细规划、行政中心修建性详细规划和城区要要道路供排水、供电、热力、燃气、景观等专项规划，城区详细规划覆率达到了90%，初步形成了总体规划、详细规划和专业规划配套衔接规规划体系，使整个城市建设有据可依。同时，严格规划管理，新上项目批准建设批准建设：重点突3.5亿元的温泉大酒店暨公寓项目总建筑面积万平方米年以来他们坚持收缩战线重点突破集中力量打造亮点不求最大年以来他们坚持收缩战线重点突破集中力量打造亮点不求最大新昌路两侧利民街至新城街段进行高标准改造抓好永康路文化路南段通和改造提新昌路两侧利民街至新城街段进行高标准改造抓好永康路文化路南段都精雕细刻。严格建设程序，所有规划区范围内的土地，全部实行规划都精雕细刻。严格建设程序，所有规划区范围内的土地，全部实行规划标投标标投标总结通过以上分析，不难看出昌乐地理位置优越、交通便捷、自身矿产资化新区。第二节：房地产市场的发展趋随着潍坊城市化进程的不断加快随着潍坊城市化进程的不断加快,潍坊城区面积不断扩大,头强劲。目前,市区西部发展初见成效,独特魅力已经悄然呈现从目前市区西部的发展来看,发展框架已经初步形成:南部,浮烟山设设区域已初具规模,潍坊医学院、山东科技职业学院等一批院校的落成,浮烟山区域稳步崛起,欣欣向荣的文化气息正渐渐浓郁；西部,以鲁东物中中心和豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局已初步形成,凝聚了旺行,体育的魅力将使这一地带成为宜居之地,必将迅速带动周边房地产心项目即行,体育的魅力将使这一地带成为宜居之地,必将迅速带动周边房地产和带动西部区域经济发展成为潍坊又一大型商住区,10年左右,居住人口预计将达到30万人。另外,潍城区党政及相关部门办公机构已于08年4月全面西迁,必将进一步和带动西部区域经济发展过，昌乐县撤县建区这将意味着过，昌乐县撤县建区这将意味着昌乐县将溶入潍坊市区经济和统一划发展的道路上目前昌乐的房地产投资增幅逐渐回落，并趋于稳定，房价平稳上升预计今后一段时期内昌乐房价稳中有升的总体趋势不会改变；；竣工房屋面积小幅增长，商业营业用房竣工房屋面积小幅增长，商业营业用房竣工面积增幅较，但空面积继续扩；商品房销售面积与销售额快速增；到位资金充足，资金来源结构进一步优；本年购置土地面积和土地成交价款增长较；资金向大企业集中，房企走向品牌；目前在贯彻落实国家宏观调控政策的过程中昌乐住房市场的基情况是：房地产投资持续增长。商品住房价格平稳上升。分析认为，昌住宅房价的上升是消费拉动加投资投机拉动因此房价总体上是健康的尽管房价持续上升但总体上昌乐的房价是合理的住宅市场的运是健康的、有序的。从整体上看，预计未来几个月内，房价不会出现较变动，但房价稳中有升的总趋势不会改变国家房地产新政的出台继继续引导房地产市场更趋于成熟、理性一一、昌乐房地产市场综（一）（一）根据根据对昌乐市场的调查分析今年房地产市场现属于快速提升的阶段年及以前昌乐市场尚属于萌芽状态，房地产市场不温不火，销售况不是很理况不是很理想

年房年房地产开发面积达

年房地产年房地产市场有了新的突破从相关部分万平方米，预万平方米，预售面积达平方米产权登记统引发引发了昌乐的商业时代。至今造就了，群雄逐鹿，烽烟四起，昌房地产已经进入激烈竞争的战国时代（二）同（二）同质化竞争，无品质楼虽然目前在售楼盘众多但开发商只求快速销售并回笼资金忽略了客对产品品质的要求，缺乏高品质配套完善的大型社区，产品塑造亮点，无品质楼盘，多为同质化竞争同时同时对各种产品和事物都有一定的升华，目前的产品品质难以跟现有的市场需求，而目前的户型设计，社区环境配套都有很大的升空间（三）（三）价格多年滞涨，相对低利润空昌乐房改进行较晚前几年有大量企业及部门内部定向开发楼盘带有利性质，没有真正推向市场，就是目前也有许多企业团购的楼盘缺缺乏品质楼盘，没有高档楼盘也是价格滞涨的重要因素昌昌乐房地产历年价格走势图二二、在售楼盘分（一）09（一）090940250（二）板块划分及特昌乐虽然城市范围不大，但目前楼盘板块构成已经初具雏形。以站前街和昌盛街为界，大体分为三个板块：站前街以北的开发区板块开发项目较少，住宅的市场供应量非常有限：基本售罄或尾盘的有温泉公寓、科文学府、中2000~2100产品类型多为多层该板块目前市场均价2000~2100//u老城中u老城中心板块站前街以南的老城区住宅板块的市场供应较为充足，产品类型为多层与高层结合。目前市场平均格将2500~2600元/平方米uuu2400~2500uuu2400~2500元/u（三）（三）昌乐现昌乐现有产品也较为单一，主要为以下几种类型产品类型以多层为主，小高层比重增大（四（四）购房用昌乐购房群体较为单一主要体现在以下几个方面购购房主要为结婚用房、二次置业和农村进城（（五）户型面180160140120100806040200

1751401501381201301301301309090911401501381201301301301309090918085泰和世 西湖庭大上芙蓉园润泽龙凤uu小三房面积一般100-120平方米u大三房面积一般125-150平方米（六）（六）

大上芙蓉园润泽龙凤苑泰和世 玫瑰 钱塘 西湖庭 聚贤附附表．昌乐主要在售项目总体市场均价在总体市场均价在2600元/由此由此看出整个昌乐的房价2600元/平方米左右项区面积(㎡均价(元/㎡-80-85-爱伦利民街南方山路转盘宝都明利民街人民医院东相府锦恒安街大沂路同乐花昌大路与科技南街交汇中庭景宝昌路宝石街81-中央帝新昌路孤山街东90—上海花一中西南97—玫瑰孤山街与新昌路交汇处85—翡翠利民街与文化80—恒丰现代文化路与昌盛街交汇85—盛港府新昌路西侧流泉街南90—颐和家昌盛二期对84—贝亿英才一中校89—润泽龙凤昌盛街新昌路交汇处路130—泰和世洪阳街与新昌路交汇90—大上芙蓉昌盛街新昌路交汇处路90—钱塘恒安街与宝昌路交汇90—西湖景——水榭花利民街与宝昌路交汇80—三三、消费市场分（一）（一）u以私营业主和公务员为主，合计（（二）主要客户群物业偏客户类年龄分物业偏工薪阶40—60多私企业25—40小高成功人35洋房/u工薪阶层多u工薪阶层多为自用购房，选择多层u私营业主观念较新，并有投资意识，选择小高层u成功人士偏好品质较高的洋房或别墅（三（三）各类产品客户心理分析1、多层客户u之间，比此类客户一般都比较保守，年龄一般在u之间，比怀旧，怀旧，在观念上有了一定的限制u从收入方面来说比较稳定在平房或多层住惯了不愿意u对一般的工薪家庭来说算物业帐的不在少数长年累月计算下来，大大减少了日常开支，每天爬爬楼梯，即能锻炼身体又省钱，何乐而不u对一般的工薪家庭来说算物业帐的不在少数长年累月计算下来，大大减少了日常开支，每天爬爬楼梯，即能锻炼身体又省钱，何乐而不为2u该部分客户呈现特点为年青人、私企业主，思想比较活u的，年龄一的，年龄一般岁之间，该部分人群容易接受新鲜事物u虽然u虽然也会算经济帐但仍然阻止不了他们对新事物的尝试接受，当然也有一定的经济基础u同样的社区产品多元化住在高层的感觉不言而喻第一u吸到新鲜的空气，吸到新鲜的空气，第二有种高高在上的感觉，心里舒服了，花些小的物管费当然不在话下现在人追求的就是一种怡景身心健康心情愉快，也就忽略了区区的物业费3u该客户群体在房地产界称得上顶级客户根据每个区域的同，相对设计的产品和价格都存在差异化，无论在任何一个区域都存在一定的高端客户u这样的u这样的客户年龄平均都岁以上，该部分客户特点基一致：一致：都是社会上的成功名流人士，做生意的有稳定的事业，比不错的经济条件，在社会上有一定的地位和关系网，政府官员自就不用说了，有钱、有权、有势、有地位，自然就要享受生活u这样的客户u这样的客户一般都所住宅，甚至还要多，追求不的的生活情调，体验别具一格的生活方式，感受人生的乐趣从目从目前的房产阶段来看，买房还是集中在中高收入阶层，开始讲究位，但同时考虑总价，讲究实惠（如送阁楼、送露台，送花园等11主要主要楼带阁楼的多层住宅为主，根据政府规划，新昌路、利民两侧必两侧必须建高层因此目前小高层大都集中在此区域现有锦绣佳苑泉公寓在售。目前住宅市场上，在售楼盘低于平米的户型数量极少中档以上项目均以90平米以上的户型为主只有少数低档楼（均价以下如中以下如中庭景苑、同乐花园有少多的人所接受。另有大量沿多的人所接受。另有大量沿城市主要交通干道且周边商业气氛浓厚的规划了不少的沿街商业网点房由于昌乐县大量拆除城区主要街道旧门头，导致这些新建商铺十分抢手沿寿阳山路东侧建有部分别墅栋、联体别墅销售情况较好，基本全部卖完。其他，诸如错层设计、入花园式等创新型建筑形式较少2总体上以新昌路两侧大沂路两侧两大板块为开发热点开发区域较集中但是缺乏非常有影响力和号召力的大型居住板块恒安街大沂附近楼盘较多加上城中村改造逐渐会发展成规模居住区但是目前活配套功能不够齐备随着县政府南移规划的实现居住配套功能将逐健全。目前开发的住宅小区主要以旧城改建和原来的部分老厂区改造主，同时，在主城区的外围也陆续出现了几个开发项目按照目按照目前的发展趋势今后东南部板块以国道两侧区域将发成为一南一成为一南一北两大居住板块目前北部楼盘主要集中业业仍以新昌路利民街为核心总体来看，城区北部价格偏低低于东南400元/3以昌3以昌乐当地开发商和外来投资开发商为主当地缺乏成规模开发实的开发商外来投资开发商以潍坊开发商为主客户对开发商的品牌认还没有达到一定程度但随着蓝宝石花园发生开发商携款撤逃的事件发及发及推广宣传时注意的问题4年来昌乐房产开发量急剧增加年来昌乐房产开发量急剧增加供应总量多市场市场整体需求已经逐渐小于供给，但是就此次调查的在售楼盘的情况看需求已然旺盛楼盘销售周期反而有缩短的趋势老百姓有一种急切的慌心理，“买房子要找关系好楼层不好买房价还要涨”这样的心态较多但是毕但是毕竟万人口的县城购买力比较有限需求得以很快释放但容年之后，供求将进一步显现出供透支年之后，供求将进一步显现出供于于求的局面竞争将日益激烈特别是地段不属于市中心的楼盘的销售度将更加放慢55目前在售楼盘主流销售均价2400—目前在售楼盘主流销售均价来，来，昌乐的房地产价格可谓一路攀升在不到几年的时间里楼盘价格年以来房价处于缓慢小幅上升阶年以来房价处于缓慢小幅上升阶段人口需求的拉动，因而昌乐房价目前已基本上处于一个相对稳定阶段6预计昌乐县级市的经济支撑状况商品房均价至2600元/㎡将成为一个“分水岭”，人口需求的拉动，因而昌乐房价目前已基本上处于一个相对稳定阶段6高端高端客金融机构如保险公司的高级管理人员等医院学校等效益好的事单位；政府机关中高级单位；政府机关中高级官员n中端客政府机关公务员大中企业中级管理人员实力一般的个体私营业户学校老师；保险公司等金融机构中级职员n中低端客进城务工人员、普通工薪阶层、周边乡镇农民进城安家置业者n外地或投资型客数量很少。包括部分南方做生意的、东北人等外来人口，长期在昌居住者7㎡的套二房型。另外，部分定位和品质不是很高的项目、市场上主流及受客户青㎡的套二房型。另外，部分定位和品质不是很高的项目、户花园式户型等创新户型应是发展的