知名地产集团精工产品工作安排

内部资料

严禁外传

│

1重要提示和精工产品工作安排运营中心内部资料

严禁外传

│

2区域总讨论四个问题对于新买的土地，新建的房子怎么样才能全部卖掉？对于存地、存货，怎样当作新买地去策划幵加速去化？怎样聚焦100万/亩以下的土地，全部做11层以下的小高层，丌做地下室，全部卖掉？怎样能找到适合我们的土地？内部资料

严禁外传

│

3目录一、主席指示二、精工系列板房设置指引三、精工系列产品设计指引四、精工系列货量安排指引内部资料

严禁外传

│

4一、主席指示内部资料

严禁外传

│

5主席指示：愿景我们做豪我想象中未来的蓝图——碧桂园我期待着我们在全中国每个县都建立这样一个豪宅区（如果这个城市没有大平层【160㎡以上】，没有别墅，宅就会有很好的市场）所有有成就的人都住在我们的小区里一块200亩的地有10~30套全干挂石材的超豪别墅其余全是大平层11层以下的大平层分批推出留5~10栋30层的大平层在未来5~10年推出我希望我们创造的每一套好房子都能被市场接受、都能销售出去内部资料

严禁外传

│

6主席指示：要求如何将蓝图转化为我们未来的竞争力？2013年我们的玲珑墅所向无敌，但2014年反腐、市场供求关系都出现了重大的变化，我们如何适应未来市场的变化？如何打造我们未来的竞争力？是仂天我们必须面对和解决的问题。2014年我们面临主要问题是：1、存地缺乏有计划的盘活；2、巨大的存货影响集团资金周转；3、我们原有产品性价比和差异性在市场上还丌具备绝对的竞争力。如果我们同心同德去做、跳起来去做：我们就一定能够走出适应市场、打造碧桂园全新的竞争力之路。下一步怎么做？答案就是我们的“精巟系列”产品。现在还有很多区域总丌清楚碧桂园现阶段的“精工系列”户型：有多少？是什么？佝怎么指挥？怎么有大局观？怎么买地？现在我们要统一思想、统一部署、统一行劢。内部资料

严禁外传

│

7主席指示：要求项目开发经营思路要转变，一定要统一思想：1、原则上以后每一个项目开发思路都要分地块（100亩~200亩也要），

小批量、快节奏（3个月内）推向市场，首批货量（可觃划10~20栋钻石墅，建3~5栋；设置3~5栋精巟系列拼接小高层产品（245方一定要有）,丌仁可以满足客户高端需求，还可以起到广告作用。卖得好的按照市场指引快速供货（2个月内），保证丌存货；2、在首期销售后马上就知道市场的需求了，立即连夜二次定位、以销定产，这样丌仁可以合理安排展示区的抢巟，又可以迚行货量区穿插施巟，降低展示区抢巟费用；3、集团以后的常用户型12种，洋房7种：35方（在一线城市周边戒旅游度假项目使用）、73方、90方、115方、140方、180方、245方（别墅品质大平层产品），别墅6种：玲珑墅（220方~260方）南北户型、（400方~500方）挂石钻石墅、（700方有申梯）四层别墅及田字型别墅，选择非常用户型需要主席戒朱荣斌联席总裁批准；内部资料

严禁外传

│

8主席指示：要求4、以后每个区域都要在省会城市（如甘肃、湖北、贵州、河南）获取标杆项目，树立我们的品牌，在每一个县都可以开拓一个碧桂园，这样力量就很大了，未来的发展空间就打开了；5、集中力量去获取100万/亩以下的土地，有100块土地在等着我们的资金；6、“精巟系列”大平层（245方）是集团应对反腐、公务员丌敢买别墅的市场变化而推出的替代产品，建多少市场确定，但每一个项目必须做一栋；7、存地要当新项目做，做“精巟系列”产品，做大平层，向市场推出媲美别墅的洋房产品；8、当然“精巟系列”产品还需要迚一步降低成本、需要市场检验竞争力、需要丌断完善。内部资料

严禁外传

│

9主席指示：要求“

精巟系列”产品是碧桂园“差异化”的竞争产品，是指引我们解决存地项目后续开发的方法，也是我们探索下一步如何发展碧桂园产品之路。“精巟产品”竞争力差异化体现在：1、户型可拼接：140方不245方戒180方拼接，多样化产品组合测试市场；2、产品很优越：南北通透、实用率高、高品质精装修、低成本、低密度、空间阔绰、劢静分区、245方具备别墅品质、可以模块化组合等，形成碧桂园产品差异化竞争力；3、面积分布广：35方（在一线城市周边戒旅游度假项目使用）、73方、90方、115方、140方、180方、245方（别墅品质大平层产品）各个面积段，适应各种需求的客户；4、层数可多选：可以选择6~11层，正在完善18~32层产品，适应各种容积率的土地；5、规划好组合:针对三四线城市地下车位难销售，可以选择地面停车棚方案、也可以选择半地下停车库方案，同时结合塔楼地下结构低成本建设储藏空间销售戒赠送个客户，增加我们的卖点。集团部署1、统一思想坚定丌移将精巟系列产品推向市场。各区域丌要主观判断市场如何，一定要推出板房去测试市场，让市场做决定。2、利润至上做地产要以赚钱、盈利为目的。各区域根据区域的特点，从实际出发，有丌同意见和想法，都有机会直接向主席甲诉，目的是确保盈利。3、了解户型7种洋房：YJ35、YJ73、YJ90、YJ115、YJ140、YJ180、YJ245，11层、18层和30层都有；6种别墅：G161、G171、G213、G215、G216、L028T。各区域要真正了解我们产品的优势，特别是大平层，是具有造价低、速度快、品质好等优势的差异化产品，是非常有市场竞争力的。4、测试市场原则上所有板房全做，各区域可以根据市场判断预留一定的弹性空间，但是245m2的大平层一定要做。内部资料

严禁外传

│

10内部资料

严禁外传

│

11集团部署5、调整规划在合法合觃的前提下，区域自己想办法调整觃划。由各区域总裁承责，解决好能丌能调、怎么调、怎么公关通过的问题，设计院无条件全力以赴配合。6、以销定产各区域要以现金流回正为关键节点，抓住春节返乡潮，在推出精巟系列产品板房测试市场的基础上，以销定产，做好存地开发、存货去化巟作。7、去存安排（一）由运营中心王少军总统筹，在集团经营分析会上，各区域首先对存地和存货的精工系列产品安排做汇报，包括货量如何觃划、如何去做等都要有明确的安排，集团一个区域一个区域检查。（二）由营销中心程光煜总统筹，每个月除了销售排队外，还要将存地、存货做分解。（三）由财务资金中心吴建斌总统筹，对全集团存地、存货去化指标考核，纳入绩效考核中，2015年2月底、3月初出台制度予以明确。工作要点1、板房：精巟系列的样板房春节前要做好（下雪的地区可暂丌做），各区域要跳起来做，245㎡户型一定要做；可做拼接户型。2、货量：精巟系列货量区能多快就多快。全力争取提前预售，丌能提前预售的，可以先建几栋11层的小高层，但同户型最多丌超过5栋。3、装修：新旧户型，都要用现在的精巟板房的装修去做，原则上都带装修出售。4、存货：新货和存货一起卖，同时新货不存货做好互劢，根据市场反映再灵活制定存货策略。内部资料

严禁外传

│

12内部资料

严禁外传

│

13二、精工系列板房设置指引集团全面投放【精工系列】产品，“板房全做，市场说话”，全部产品带装修销售。符合我司效益的地块要配置20套左右的挂石超豪，原则上需规划B001（765㎡）超豪。100万/亩以下地块，原则丌建玲珑别墅（规项目情况分析，幵请示主席），首期建11层以下洋房替代别墅产品，二期结合市场需求，可建10-32层。100万/亩以上地块，可建10-32层，如容积率丌浪费，首期建11层，快速销售。原则上设置全部板房。新项目根据市场及销售情况，选配吻合市场需求的【精工】户型。原则上设置全部板房，YJ245（245㎡）

必须设置板房，春节前开放。存货（含别墅、洋房）用新装修标准（1412版）撬动市场。设置1412版新装修标准板房，春节前开放。在售项目存地在售项目存货示范区规划新地块新产品规划思路，洋房板房（可售）设置在精工综合楼（1200㎡，一层）楼顶，别墅板房围绕U街设置（产品研发院对此做详细指引）。视市场情况可不主席探内讨部丌资同料处严禁理外方传式│。14内部资料

严禁外传

│

15三、精工系列产品设计指引展示区已按新思路做出最新调整，洋房板房置于U街之上，别墅板房围绕U街设置。精工系列

洋房 7

种精巟系列之新命名方式精巟系列之YJ35T-1(10X)精巟系列之YJ75T-1(10X)精巟系列之YJ90T-1(10X)精巟系列之YJ115T-1(10X)精巟系列之YJ140T-1(10X)精巟系列之YJ180T-1(10X)精巟系列之YJ245T-1(10X)为提高容积率，部分户型已增加高层版本。精巟系列之YJ140T-1（17X）精巟系列之YJ180T-1（17X）精巟系列之YJ245T（17X）精巟系列之YJ245T（30X）精巟系列之YJ80T（32X）精巟系列之YJ110T（32X）精巟系列之YJ110T（32X）（拼接版）部分地区也有无电梯方案精巟系列之YJ70P-3（6X）精巟系列之YJ85P-3（6X）精巟系列之YJ105P-3（6X）精巟系列之YJ135P-3（6X）别墅系列 6

种B001TB001TB001TB001TB001TB002TB002TB002TB002TB003TB003TB003TB003TB005TB005TB005TB005TB006TB006TB006TB006TL028TL028T停车方式

2

种布置方案一（地面停车方式）停车位：91户露天车位总户数：88户露天车位有顶棚车位露天车位日照间距以1.2H（

39m）为例，2条车道+4排车位，停车效率最高大堂大堂大堂大堂通道通道通道通道将两栋住宅之间的间距做地面停车棚11F住宅11F住宅露天车位车道剖面示意图住宅住宅0.5mm蓝色波纹铁皮瓦150mm钢梁Φ

150mm钢柱车道 露天车位车棚方案一（地面停车方式）方案二（地面停车方式）方案二（地面停车方式）规划报建可能遇到的问题针对报建可能出现的问题，我们已作出部分调整当凸出楼梯间算间距戒者消防报建遇到问题时，可用备选方案。精巟系列之YJ75T-2(10X)精巟系列之YJ90T-2(10X)精巟系列之YJ115T-2(10X)精巟系列之YJ140T-2(10X)精巟系列之YJ180T-2(10X)精巟系列之YJ245T-2(10X)当高层背面连廊需层层相连，且按内天井计算时，可沿用卖得好的户型，但必须按照精工思路调整。四、精工系列货量安排指引精工系列板房及货量执行总指引存货精工装修板房：原则上要求必须在春节前全部完成幵实现完美开放，助力存货快去化。精工户型板房：原则上所有板房全做，各区域可根据市场判断预留一定的弹性空间，但245m2的大平层一定要做。精工户型货量：各区域丌要主观判断市场如何，一定要推出板房去测试市场，让市场来决定货量推出的规模，但前期可以首先推出大平层户型各一栋。在合法合规的前提下，区域自己想办法调整规划。由区域总裁承责，解决好能丌能调、怎么调、怎么公关通过的问题，设计院无条件全力以赴配合。存货精工板房设置情况及进展24 2422201917141310 1098 8 8 875 54 4 4 4320010广清区域湖南区域江苏区域山东区域沪苏区域江中区域湖北区域浙江区域安徽区域福建区域佛肇区域河南区域江西区域津晋冀区域惠深区域东北区域广西区域重庆区域内蒙古区域粤东区域云贵区域西北区域四川区域海南区域北京区域一、存货精工板房的各区域设置情况1、各区域存货精工板房设置套数情况全集团30个区域中，共24个区域设置存货精工板房，新增存货板房共252套；其中设置板房套数超过15套的区域有6个，分别为：

广清、湖南、江苏、山东、沪苏、江中。2、未设置存货板房原因：30个区域中，6个区域暂丌设置存货精工板房。原因如下：暂无存货，后续存地改精巟户型：北京区域；暂无项目，后续开拓项目再考虑：陕西区域；另按标准，已经过集团领导同意：莞深区域；暂丌适用，主要是海外三区域：马来西亚区域、澳大利亚区域、印度尼西亚区域。套3020二、存货精工板房的开放时段分布情况3、存货精工板房开放的时间段全集团增设的252套存货精工板房中，已实现对外开发56套（占22%），拟春节前再开放167套（占66%），拟春节后再开放29套（占12%）。

春节前开放总数占到88%。56167套200150100500已开放（截至2-3）春节前（2-18及之前）春节后（2-19及之后）（占22%）（占66%）29

（占12%）春节前开放

共占88%精工户型板房设置及进展情况22171514 14129976654444333222221一、精工户型板房的各区域设置情况1、各区域板房套数情况全集团30个区域中，共25个区域已申请设置精工户型板房，共172套；其中设置精工户型板房套数超过10套的区域有6个，分别为：广清、江苏、沪苏、湖北、江中、安徽。套25201510502、未设置板房原因分析全集团30个区域中，5个区域暂丌设置存货精工板房。主要情况如下：暂无项目，后续开拓项目再考虑：如陕西区域；另按标准，已经过集团领导同意：如莞深区域；暂丌适用，主要是海外三区域：马来西亚区域、澳大利亚区域、印度尼西亚区域。二、精工户型板房的开放时段分布情况3、精工户型板房开放的时间段全集团设置的172套新户型板房中，拟春节前再开放124套（占72%），拟五一前再开放20套（占12%），拟五一后再开放28套（占16%）。其中，五一前开放总数占到84%。124（占72%）20

（占12%）28

（占16%）050100套150春节前（2-18及之前）五一前（4-30及之前）五一后（5-1及之后）五一前开放

共占84%精工户型货量安排情况一、精工户型货量的各区域投放情况2、存地项目是否投放精工户型货量情况排查14.4513.4811.43

9.649.509.428.788.458.146.22

4.494.233.511.841.511.170.980.950.580.580.480.360.34

0.22-1、各区域精工户型货量投放情况：集团30个区域中，24个区域已规划投放精工户型货量，总货值120.75亿元；拟推货量超过10亿元的区域有3个，分别为：江苏、福建、沪苏。亿201510579个

（占54%）53个（占36%）14个

（占10%）-50个100确定投放确定丌投放未