建筑业评估模型及相关行业案例分析

#工程成本主要是遵循因素分析法的思路，重点分析当期核算的料、工、费等是否真实、准确、完整、及时，跨年度工程是否按照工程形象进度结转工程成本，并与结转收入是否同步、配比。在分析评估工程成本的过程中，各个指标在分析过程中各有侧重：①建筑面积主要建筑材料单耗侧重从建筑工程常用的钢筋、商品混泥土、水泥等主要建筑材料入手，参照XX市内同行业、同结构工程量消耗定额测算标准，分类测算建筑单位工程钢筋、商品混泥土、水泥平米单耗，比看材料消耗是否合理，是否存在不同工程项目成本核算串户以及是否存在账内材料、账外收入情况，分析判断工程承包经营形式；②材料占建筑安装工程成本比、人工费用占建筑安装成本比、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比三个指标，侧重从工程成本构成因素入手，利用现有数据，分别测算三个指标比率，分析判断工程承包经营形式，比看在既定承包经营模式下料、工、费构成权重是否合理，是否存在虚列、多列成本税前扣除的问题；③毛利率、所得税实际负担率两个指标相结合，侧重从成本角度，分析判断查账征收企业是否存在虚列、多列成本税前扣除、少缴企业所得税的问题。成本分析工作底稿序号指标名称指标指标差异值差异说明税收差异估算营业城建教育费地方教企业印

建筑企业期间费用包括管理费用、财务费用、销售（营业）费用。按照现行财务会计制度和税法规定，期间费用按照权责发生制原则进行确认和计量。目前,xx市建筑企业规模不一，作为企业的一项固定费用，由于营业收入差异较大，期间费用率差异较大，应区别对待。期间费用主要是遵循差异分析法的思路，重点分析当期核算的管理费用、财务费用、销售（营业）费用是否按照权责发生制原则进行确认和计量，是否按照规定在税前进行全面系统的纳税调整，是否与收入规模合理匹配。在分析评估期间费用的过程中，期间费用率、所得税实际负担率两个指标相结合，侧重从成本角度，分析判断查账征收企业是否存在虚列、多列费用税前扣除、少缴企业所得税的问题。期间费用分析工作底稿序指标名称指标测算值指标区间值差异值差异说明税收差异估算营业税城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税印花税1期间费用率2所得税实际负担率差异汇总说明2.4.3代征、申报、扣缴分析分析税款扣缴、纳税申报情况主要涉及指标有：项目实现税收进度形象进度付款额度、个税扣缴率。1、项目实现税收进度与形象进度付款额度比较分析自新的《营业税暂行条例》及其实施细则出台后，进一步明确了建筑业按照“劳务发生地”的原则，取消了对转、分包工程总承包人的法定代扣代缴资格，依据《征管法》及其暂行条例的规定，为便于实际征收，基层征收管理单位源头控管，采取委托建设单位代征税款的办法，对发生工程分包的，要求建筑企业差额纳税，委托建筑企业代征分包工程税款。项目实现税收进度与形象进度付款额度主要遵循关联同步分析的思

路，“项目实现税收进度”主要反映项目开工以来实现的税收情况与项目估

算税收的对比情况，“形象进度付款额度”主要反映开工以来付款总额与项

目合同累计应付款总额的对比情况，二者结合，判断建设单位是否按照合

同规定付款、代征税款，建筑企业是否按照合同规定确认应税收入、申报

纳税和代征税款，建设项目工程付款、形象进度与税款实现是否同步配比

在运用该指标分析时，也可与营业税申报率、成本拨款率等指标结合使用

税收进度与付款额度分析工作底稿序指标名称指标测算值指标区间值:差异说明税收差异估算营业税城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税印花税1项目实现税收进度2形象进度付款额度3营业税入库率4成本拨款率

差异汇总说明2、个税扣缴率包括被扣缴个税管理高层比率和被扣缴个税施工人比率两个指标，在运用指标分析时应注意，管理层除正常工资收入外，还包括年终分红、绩效奖励、实物福利等名目收入。目前施工人员采取按单位工作量工资定额和工作量确认工资收入的办法，实际所得工资薪金收入大多高于个税起征点2000元标准。个税扣缴率分析工作底稿序指标名称指标测算值指标区间值差异值差异说明税收差异估算营业税城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税印花税1扣缴个税管理高层比率2被扣缴个税施工人比率差异汇总说明2.5建筑业纳税评估模型的应用实例某建筑企业评估案例案例评估期间：2008年1月1日—2009年12月31日案例评估时间：2010年6月案例评估行业：建筑业一、企业基本情况某建筑安装有限公司成立于1995年11月2日，为私营有限责任公司，注册资本300万元，现有从业人员180人，企业所得税实行核定应税所得率征收（核定应税所得率为10%，2009年除日常月份申报外，年度申报税款为零）。经营范围：房屋建筑工程、市政公用工程、建筑装修装饰工程、建筑幕墙工程、混凝土预制构件、钢结构工程、机电设备安装工程、安装pS1.57MPA锅炉、铝合金门窗制作安装、建筑材料试化验、出租自有房屋、电控防盗门、防盗安全门的制作安装。2008年以来主要承建某房地产开发有限公司开发的“玫瑰花园”、“汇泉小区”两个住宅小区的建筑安装。2010年6月确定该公司的已经竣工验收的“玫瑰花园”和尚在建设、未竣工验收的“汇泉小区”为纳税评估对象。“玫瑰花园”为普通住宅项目，自2008年2月开工，到2009年11月竣工验收结算；“汇泉小区”为小高层项目，自2008年11月份开工，到2009年12月底尚未完工。二、数据采集（一）内部数据采集建筑企业财务信息采集表（一）单位：万元项目评估年度备注200820092010主营业务收入16501610主营业业务成本1567.501529.50

建筑企业纳税申报信息采集表（二）单位：万元项目评估年度税种税目20082009自行申报代征税款已被代征税款自行申报代征税款已被代征税款营业税建筑业7.50423.345服务业000城建税0.532.940.233.05教育费附加0.231.260.101.35

地方教育费附加0.080.420.030.45企业所得税42.5026个人所得税工资薪金所得1.201.20利息股息红利00印花税建筑安装合同0.080.420.030.45购销合同00房产税6.406.40土地使用税2.702.70备注：2010年1-6月申报税款不包括玫瑰园小区、汇泉小区项目，无工程付款和代征税款，2010年相关申报记录不再采集。建筑企业单位工程基本情况采集表（三）单位:万元项目情况评估年度项目名称玫瑰花园施工单位XX某建筑安装公司建设单位XX某房地产开发有限公司20082009

开工时间2008.02竣工时间2009.11合同金额1856建筑面积19358.67决算金额1658累计收款金额8001300累计代征税额26.8843.68其中:营业税2439城建税1.682.73教育费附加0.721.17地方教育费附加0.240.39印花税0.240.39……建筑企业单位工程基本情况采集表（三）项目情况评估年度项目名称汇泉小区施工单位XX某建筑安装公司建设单位XX某房地产开发有限公司开工时间2008.11竣工时间2010.120082009

合同金额2650建筑面积26064.5决算金额未决算累计收款金额6001710累计代征税额20.2653.76其中:营业税1848城建税1.363.36教育费附加0.541.44地方教育费附加0.180.48印花税0.180.48……建筑企业单位工程料工费耗费情况采集表（四）项目名称：玫瑰花园单位：万元项目成本构成评估年度备注20082009合计材料费用465.25310.17775.42其中:钢筋用量（公斤）394916.87263277.91658194.78商品混凝土用量（方）3716.862477.916194.77现场搅拌水泥用量（公斤）2148812.371432541.583581353.95人工费用240.78160.52401.30机械费用、其他直接费用、间接费用截止评估日工程施工余其中:材料费用人工费用机械费用、其他直接费用、间接费用截止评估日已经结转主营业务成本其中:材料费用人工费用机械费用、其他直接费用、间接费用合同建筑面积决算建筑面积截止评估日建筑面积单位建筑面积单耗其中:钢筋（公斤）商品混凝土（方）133.9789.31223.281400775.42401.30223.2819358.6719358.6719358.67340.32185建筑企业单位工程料工费耗费情况采集表（四）项目名称：汇泉小区单位：万元项目成本构成评估年度备注20082009合计材料费用375.04500.87875.91其中:钢筋用量（公斤）277710370290648000商品混凝土用量（方）270036006300购买水泥用量（公斤）5091486788521188000外墙瓷砖人工费用202.35269.79472.14机械费用、其他直接费用、间接费用94.05125.40219.45截止评估日工程施工余额268.75其中:材料费用160.75人工费用82机械费用、其他直接费用、间接费用26截止评估日已经结转主营业务成本1567.50其中:材料费用875.91人工费用472.14机械费用、其他直接费用、间接费用219.45合同建筑面积26064.50决算建筑面积未决算截止评估日建筑面积约18000平米单位建筑面积单耗其中:钢筋（公斤）36商品混凝土（方）0.35水泥（公斤）66建筑企业个税扣缴情况采集表（七）项目评估年度200820092010管理人员数量2122其中:扣税人数33扣税比例14.3%13.6%工资薪金所得1.201.20股息利息红利所得00施工人员数量158162其中:扣税人数00扣税比例00工资薪金所得00二）外部采集数据建设单位工程基本情况采集表（一）单位：万元项目情况项目名称玫瑰花园施工单位某建筑安装有限公司建设单位某房地产开发有限公司开工时间2008.02竣工时间2009.112008建筑类型框架结构（5+1）预算金额1856万兀合同金额1856万兀决算金额1658万兀决算建筑面积19358.67平米累计应付款金额1113.6累计已付款金额800评估年度备注20092010项目决算未开具发票16581575累计已代征税额26.8843.68其中:营业税2439城建税1.682.73教育费附加0.721.17地方教育费附加0.240.39印花税0.240.39工程承包形式包工半包料工程形象进度60%100%开发产品等抵顶工程款金额129.32工程质量问题罚款10延误工期扣款15甲方供料金额合同变更、索赔、奖励等支出建筑现场提供水电费扣款10.68建设单位工程基本情况采集表（二）单位：万元评估年度备注备注项目情况项目名称汇泉小区施工单位某建筑安装有限公司某房地产开发有限公建设单位项目未竣工决算，按项目未竣工决算，按开工时间2008.11200820092010形象进度付款结算。形象进度付款结算。竣工时间2010.08建筑类型框架结构（小高层）预算金额2650万元合同金额2650万元未决算未决算决算金额决算建筑面26064.50平米累计应付款金额7951875累计已付款金额6001765累计已代征税额20.2653.76其中:营业税1848城建税1.363.36教育费附加0.541.44地方教育费附加0.180.48印花税0.180.48工程承包形式包工半包料工程形象进度30%71%100%开发产品等抵顶工程款金额65工程质量问题罚款延误工期扣款45甲方供料金额105165其中2009年管桩120万兀,其他为电梯、铝合仝tn口生。合同变更、索赔、奖励等支出建筑现场提供水电费扣款三、运用评估指标进行差异分析（一）玫瑰花园项目纳税评估指标测算序号指标名称计算公式区间值或参照值实际值适用情况1营业税入库率（当期入库营业税+当期已被代征营业税）一（主营业务收入+预收账款期末余额-预收账款期初余额）x3%x100%10.92包工半包料2单位建筑面积主要建筑单位工程实际耗用钢筋数量一决算建筑面积[32公斤-33公斤]34七层以下的普通住宅（框架结构、

材料单耗单位工程实际耗用商品混凝土数量一决算建筑面积[0.26方-0.28方]0.32现场搅拌混凝土）单位工程实际耗水泥数量一决算建筑面积[155公斤-170公斤]1853成本拨款率被代征营业额累计总额一建筑安装工程成本X工程形象进度X100%[55%-95%]83%包工半包料4材料占建筑安装工程成本比材料费用一建筑安装工程成本X101%[50%-55%]55%人工费用占建筑安装成本比人工费用一建筑安装工程成本X101%[25%-30%]29%机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比（机械费用+其他直接费用+间接费用）一建筑安装成本比X101%[15%-20%]16%5毛利率（主营业务收入-主营业务成本H主营业务收入X100%[10%-15%]-7%核定征收6项目实现税收进度（项目开工以来申报税款+被代征税款）-依据项目合同估算实现的税收x100%[60%-95%]78%包工半包料7形象进度付款额度累计付款总额一（项目合同估算收入X实际工程形象进度X合同约定的付款比例）x100%[60%-95%]90%综合项目信息采集资料及指标测算表，认为存在如下涉税疑点：1、营业税入库率实际值小于参照值0.08，存在开发产品抵债、质量扣款、延期扣款、建设用水电费未确认收入165万元的疑点。2、单位建筑面积主要建筑材料单耗实际值小于区间值差异，存在有建筑地质基础原因，也有成本核算不真实、账外收入未入账核算可能。3、成本拨款率、材料占建筑安装工程成本比、人工费用占建筑安装成本比、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比四个指标实际值位于区间值，推断采用包工半包料形式，与建设方提供情况一致，但甲方供料内容待确定。

4、毛利率偏离区间值差异较大，存在成本核算问题疑点。5、项目实现税收进度小于形象进度付款额度，存在已经付款110万元未按照规定代征税款疑点。6、预收账款等未合并收入申报缴纳核定征收企业所得税。二）汇泉小区项目纳税评估指标测算序号指标名称计算公式区间值或参照值实际值适用情况1营业税入库率（当期申报营业税+当期已被代征营业税）一（主营业务收入+预收账款期末余额-预收账款期初余额）x3%x100%10.91包工半包料2单位建筑面积主要建筑材料单耗单位工程实际耗用钢筋数量一决算建筑面积[35公斤-40公斤]36小咼层（框架结构）单位工程实际耗用商品混凝土数量一决算建筑面积[0.30方-0.35方]0.35单位工程实际耗用水泥数量一决算建筑面积[65公斤-70公斤]663成本拨款率被代征营业额累计总额一建筑安装工程成本X工程形象进度X100%[55%-95%]85%包工半包料4材料占建筑安装工程成本比材料费用一建筑安装工程成本X101%[50%-55%]55%人工费用占建筑安装成本比人工费用一建筑安装工程成本X101%[25%-30%]30%机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比（机械费用+其他直接费用+间接费用）一建筑安装成本比x101%[15%-20%]15%5毛利率（主营业务收入-主营业务成本“主营业务收入x100%[10%-15%]3%核定征收6项目实现税收进度（项目开工以来申报税款+被代征税款）一依据项目合同估算实现的税收x100%[60%-95%]85%包工半包料7形象进度付款额度累计付款总额H项目合同估算收入x实际工程形象进度x合同约定的付款比例）x100%[60%-95%]94%综合项目信息采集资料及指标测算表，认为存在如下涉税疑点：1、营业税入库率实际值小于参照值0.09，存在建设方付款110万元未按照规定代征税款的疑点。2、单位建筑面积主要建筑材料单耗实际值位于区间值，可推算工程采用包工半包料形式，与建设方提供资料相符，存在管桩120万元未申报纳税的疑点。3、成本拨款率、材料占建筑安装工程成本比、人工费用占建筑安装成本比、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比四个指标实际值位于区间值，推断采用包工半包料形式，与建设方提供情况一致，存在甲方供料未按照规定代征税款或申报纳税的疑点。4、毛利率偏离区间值差异较大，存在成本核算问题疑点。5、项目实现税收进度小于形象进度付款额度，存在已经付款165万元未按照规定代征税款疑点。6、预收账款等未合并收入申报缴纳核定征收企业所得税。（三）其他涉税疑点及指标分析1、挂靠收入10万元未按服务业申报营业税5000元、城建税350元、教育费附加150元、地方教育费附加50元，从企业提供情况判断。2.材料销售10.60万元未申报城建税216.12元、教育费附加92.62元、地方教育费附加30.87元，从企业提供情况判断。3、2008至2009年账簿未申报印花税，从企业申报明细判断4、其他指标分析纳税评估指标测算序号指标名称计算公式区间值或参照值实际值适用情况1期间费用率（管理费用+财务费用+销售费用H主营业务收入x100%[2%-5%]08年5.8%;09年6.6%。核定征收2所得税实际负担率当期实际缴纳的企业所得税H收入总额-不征税收入-免税收入+预收账款的期末余额-预收账款的期初余额）x100%[2.5%-2.64%]08年2.34%;09年1.45%。3个税扣缴率被扣缴个税管理咼层人数一管理咼层人数x100%[90%-100%]08年14.3%;09年13.6%。主要包括经理、副经理、部门负责人及工程项目负责人。被扣缴个税施工人数一施工人数X100%[80%-90%]0施工人员综合项目信息采集资料及指标测算表，认为存在如下涉税疑点：期间费用率偏离区间值较大，存在虚列、多列费用税前扣除的疑点。所得税实际负担率低于区间值或参照值，除预收账款未按照规定结转收入申报纳税外，其他业务收入、营业外收入以及考虑后面已经确定的账外收入未入账因素，少缴纳核定征收企业所得税。个税扣缴率中的两个明细指标实际值与区间值或参照值差异较大，存在人为调控因素，未按规定合并计算应税所得，扣缴个人所得税的疑点四、评估约谈根据疑点对该纳税人下达了《税务约谈通知书》，根据以上案头分析结果约谈了企业法定代表人及财务人员，用数据及模型的推算对企业申报的主营业务收入情况进行了约谈。通过约谈，纳税人承认，由于房地产开发资金短缺，一般不按照合同约定支付工程价款，且经常以各种理由扣款、罚款，由于税务机关采取委托房地产开发企业在付工程款项环节代征税款的征收方式，企业一般不自行申报，且由于工程付款和代征税款存在时间性差异，所以经常存在付款和代征税款不同步的现象，一般在季度末付款环节予以调整。在收入确认上多采用收付实现制的原则，不按照工程形象进度确认收入，除玫瑰花园项目成本过高因素和个税申报比例偏低解释不清外，对案头分析测算的数据予以认可。在深入宣传税收法律、税收政策的基础上，教育引导企业认真进行自查，并根据企业的实际情况，责令企业在三日内将自查报告上报并补缴有关税款。五、企业自查企业分2008年和2009年两年进行自查，情况如下：2008年：①营业税方面，玫瑰花园项目未按规定少确认收入313.60万元，汇泉小区项目未按规定少确认收入195万元，少申报缴纳建筑业营业税152580元。②城建税方面，少申报缴纳10680.60元。③教育费附加方面，少申报缴纳4577.40元④地方教育费附加方面，少申报缴纳1525.80元⑤印花税方面，少申报缴纳4868元，其中建筑安装合同印花税4818元，营业账簿印花税50元。⑥个人所得税方面，个税申报比例偏低是行业潜规则，主要因为现在行业招工难，除正、副经理三人外，其他人员工资达到个税标准后，多采取职工内部相互调剂、以临时工名义或职工亲属名义分解工资收入的做法规避纳税。自查少申报缴纳38966元，其中管理人员15人3565元，建筑工人145人35401元。⑦企业所得税方面，玫瑰花园项目、汇泉小区项目两个项目未按规定确认收入以及营业外收入合计509.90万元，未按照规定确认收入合并申报缴纳核定征收企业所得税127475元。2009年：①营业税方面，玫瑰花园项目未按规定少确认收入84.40万元（包括账外收入40万元），汇泉小区项目未按规定少确认收入200万元（包括甲方供料120万元），少申报缴纳建筑业营业税85320元；资质挂靠费收入10万元，少申报服务业营业税5000元。②城建税方面，少申报缴纳6538.52元（含材料销售216.12元）。③教育费附加方面，少申报缴纳2802.22元（含材料销售92.62元）。④地方教育费附加方面，少申报缴纳934.07元（含材料销售30.87元）。⑤印花税方面，少申报缴纳180.90元，其中购销合同印花税30.90元，租赁合同印花税100元，营业账簿印花税50元。⑥个人所得税方面，自查个人所得税53920元，其中管理人员15人4000元，建筑工人146人49920元。⑦企业所得税方面，玫瑰花园项目成本过高，除建设项目因地况基础较差，填充耗费了大量的钢筋混凝土，另外，2009年给1户私营企业包工包料改造车间取得应税收入40万元未入账，同时外购部分建筑材料也未入账。综合玫瑰花园项目、汇泉小区项目两个项目未按规定确认收入124.40万元、账外收入40万元、资质挂靠收入10万元以及材料销售收入10.29万元，应补缴企业所得税46172.50元，已经确认收入应申报缴纳企业所得税402500元，已经实际缴纳260000元，未按规定缴纳142500元，合计少缴纳企业所得税188682.50元。六、评定处理根据企业自查情况,xx局制作了纳税评估报告，责令企业限期改正，监督企业按照规定申报自查入库和建设单位补征税款，并按照规定分别加收滞纳金。其中，2008年责令建设单位补征营业税152580元，城建税10680.60元，教育费附加4577.40元，地方教育费附加方面1525.80元；责令企业补缴印花税4868元，个人所得税38966元，企业所得税127475元。2009年责令建设单位补征营业税73320元，城建税5132.40元，教育费附加2199.60元，地方教育费附加733.20元；责令企业补缴营业税17000元，城建税1406.12元，教育费附加602.62元，地方教育费附加200.87元，印花税180.90元，个人所得税53920元，企业所得税188682.50元。同时，结合企业自查情况，对该企业财务核算进行了调账辅导，督促企业今后按照规定正确核算、完整申报。目前该企业自查税款及滞纳金已经按照规定全部追缴入库。应用体会目前，建筑业纳税评估模型已经成为XX局开展行业纳税评估的重要手段。通过运用评估模型，该局深刻认识到:一、加强数据采集是建立和应用模型的基础。数据质量直接决定了纳税评估的效果。要按照信息采集的要求，全面加强数据质量管理，特别是利用第三方信息是深化纳税评估、摸清企业税源底数的有效途径。二、加强分项目管理是提高建筑业管理水平的重要途径。当前项目管理是建筑安装企业内部管理的通常做法，在一些管理规范的建筑安装企业内部具有相对完善的档案资料，在日常税收管理中，可从项目预算、决算合同等资料管理入手，全面摸清项目收入规模和工程承包经营形式，同时结合现有的从建设单位取得的重大建设项目档案，分析判断企业日常申报异常，有针对性及时跟踪管理。三、加强分税种管理是提高建筑业管理水平的重要途径。当前建筑业营业税等税费除少数由建筑企业自行申报外，普遍采取由建设单位委托代征的管理模式，由于建设单位不按照合同约定及时付款，往往造成税款滞缴，特别是存在“甲方供料”等情况，不按照规定代征或申报税款，因此在税源管理上，必须强化建设单位和建筑企业双向申报管理。针对建筑业存在的涉税问题，加强分项目合同的备案管理，督促和辅导企业正确申报纳税。另外，对于建筑企业个税申报率不高的问题，在确定个税申报率的同时，可一并根据工资支出规模测算确定个税贡献率重点监控，强化管理，确保建筑业个人所得税实现较大幅度增长。四、加强人机结合是建立和应用模型的保障。征管质效取决于对税源的掌握情况和管理水平。通过数据支撑，可探索将相关数据指标移植于软件平台，逐步实现系统自动筛选和生成预警信息。在运用指标测算过程中，由于指标数值存在地区差异，实际运用可根据指标的思路与方法，结合本地实际进行合理调整，也可根据当地实际征收管理模式或税收政策的变化，对有关指标公式进行合理调整或增减有关指标数值，以提高行业评估的针对性。在实际工作中，可根据评估任务的需要和个人素质的高低，合理选用一个或多个评估指标，注重多税种同步评估，强调指标之间的勾稽比对和税种之间的印证分析，以确保行业评估的实效性。以评促管严控拖逃XX房地产开发有限公司纳税评估案例评估企业名称：XX房地产开发有限公司评估所属期限：2009年1月1日至2010年4月30日评估实施期限：2010年5月11日至2010年5月20日评估实施人员：XXXXXX根据房地产企业经营周期长、项目滚动开发、现金交易量大、预收款项多、成本核算复杂、营销方式多样、涉及税种多等特点，并针对其收入结转不及时、甚至隐匿收入、虚增成本以及代扣税款不及时等问题，为加强房地产行业税收管理，XX分局对所辖区内房地产行业开展了跟踪式的专项评估，并于2010年5月对XX房地产开发企业多年来地方各税缴纳情况开展了纳税评估，评估主要应用了比较分析法和合理性分析法。一、企业基本情况XX房地产开发有限公司成立于2004年，注册资金2000万元，注册类型为私营有限责任公司，主要经营范围是房地产开发、销售等，企业所得税归属国税局管理。二、纳税评估实施（一）分析选案案头分析2010年5月，分局通过山东地税系统工作平台，查询了该房地产企业连续5年的纳税申报情况，通过对“企业流转税负担率”、“整体税负率”和“申报差异率”比对，发现该公司2009年至2010年4月间的纳税申报表数据与财务报表数据存在纳税逻辑异常。经过人工综合对比分析，初步

判断该房地产开发公司可能存在人为调节当期应纳税款，从而少申报纳税的问题，于是将该企业选定作为本期评估对象实施纳税评估。各年度主要财务指标统计单位：元主要指标2009年10年4月主营业务收入00主营业务成本00营业税金及附加00存货94104494.76106403671.40预付帐款32772833.3750240162.97预收帐款（期末）51319911.4074929911.40各年度纳税申报数据统计单位：元税种2009年2010年1-5月合计营业税1322516.51554149.661876666.17其中：销售不动产1317302.90547242.301864545.20建筑（代征）906113.706907.36913021.06个人所得税2400.00730.00房产税12343.5512343.55印花税14143.7530.00土地增值税255174.41942561.051197735.46土地使用税349774.6237800.00587574.60城市维护建设税92576.1439654.53教育费附加39675.516994.80地方教育附加13225.175664.93合计2089486.081809928.524575219.873.评估疑点根据企业征管档案及系统数据，运用数据比对分析方法，确定该公司申报纳税存在以下疑点：疑点1：申报营业税计税依据与预收账款不符。从纳税申报表及财务报表反映的数据看，2010年度1-4月该公司申报的销售不动产营业税547242.30元，计税依据10944846.00元，大于当年主营业务收入及预收帐款增加额10610000.00元，无异常。但对2009年-2010年数据分析发现该公司申报的销售不动产的计税依据为37290904.00元，而售房的预收款74929911.40元，其中37639007.40未及时申报缴纳税款。其他应付款（定金）科目情况不详，待核实。2009-2010年申报资料2009-2010年财务资料比对差额销售不动产营业税税率计税依据主营业务收入预收帐款增加额6=4+5-3372909037639007.41864545.205%4074929911.400该企业《房地产开发经营许可证》记载建设规模为59957.71平方米，预计销售价格为2850元/平方米，总量测算应实现销售收入17087万元，而该公司仅预收账款74929911.40元，差距较大，可能存在预售房款不入账或挂记往来账款等现象。疑点2：申报缴纳土地使用税额不足。该企业土地使用证记载征地土地面积为74887.30平方米，依据定额标准，2009应纳土地使用税449932.80元，而企业实际申报缴纳土地税349774.60元，存在差距；追溯往年同样存在纳税不足的问题。疑点3：代征建筑安装营业税不足。该企业财务报表“预付账款”账面余额为50240162.97元，但只代征代缴建筑安装税收913021.06元，可能存在未按照《委托代征税款协议书》规定足额代征代缴工程项目建筑安装税收的问题。2009-2010年申报资料2009-2010年财务资料比对差额代征建筑营业税税率计税依据预付帐款余额5=4-312345913021.063%3043403550240162.9719806127经查询该项目《规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，项目建筑面积59957.71m2，按照xx市纳税评估模型确定的建筑成本预算定额参考指标值，当前XX市普通住宅建筑成本区间1050——1250元，预计该项目建安成本约为7194万元，与预付帐款50240162.97元差距2000万元，可能存在“甲方供料”未代征代缴营业税及附加现象。疑点4：预收收入挂记往来账款。该企业财务报表反映“其他应付款”为91997145.59元，可能存在将预收帐款挂记“其他应付款”隐匿预售收入的情况。疑点5：土地增值税预缴不足。该企业截止2010年4月“预收账款”发生额为74929911.40元。按照xx市普通住宅土地增值税预征率(2008年预征率1%，2009-2010年预征率2%)，该企业共应预交土地增值税=1050000.00x1%+(51319911.40-1050000.00)x2%+(74929911.40-51319911.40)x2%=1488098.23元，实际缴纳1197735.46元，差额290362.77元。（二）约谈举证约谈通知。初评后，分局认为对发现的疑点问题需与企业相关人员进行约谈，进一步核实异常申报原因。经分局局长批准，向该企业发出了《纳税评估约谈举证通知书》，要求企业财务人员在规定的时间内，对以上疑点问题，到税务机关进行举证说明。约谈实施。针对分析存在的疑点，约谈人员向企业财务人员询问了相关情况，说明了疑点所在，并与其进行了交流沟通，企业财务人员对各项疑点进行了解释：（1）关于疑点1，企业承认2008年项目动工后预售部分期房款，认为当时项目未建成，且未取得《销售（预售）许可证》达不到收入确认标准，所以没有计提缴纳销售不动产营业税，导致未按规定及时申报缴纳税款。针对预收账款及主营业务收入总量不足问题，该公司反映为房屋未交付用户，房款未收齐，同时部分房屋未售完。（2）关于疑点2，企业承认没有按实际取得土地的时间和面积计算申报缴纳土地使用税；因房屋为预售，尚未办理土地分割手续，不存在纳税人已售房部分不再缴纳土地使用税问题。（3）关于疑点3，企业财务人员解释“预付账款”中很大一部分是企业自己购买工程材料预付款，因为对税收政策不熟悉，所以“甲方供料”部分尚未计算代征建筑安装工程营业税及附加。针对预付账款预付总量较少问题，企业解释工程还没有最终决算，同时因企业资金紧张，以致工程款支付未到位。（4）关于疑点4，企业财务人员解释因资金紧张企业向股东借款，不存在将预收帐款放在其他应付款，隐匿预售收入问题。（5）关于疑点5，企业承认对新的土地增值税预征政策不熟，仍然按1%预征率申报以致少交土地增值税。约谈后，企业进行了自查，并对相关事项进行了进一步确认：一是当期申报的销售不动产营业税计税不足，造成少申报纳税1881950.35元。建筑安装营业税金及附加代扣不足，需补扣495083.92元。二是2009年申报土地使用税不足，少申报缴纳99549.20元；同时应追溯2007-2008年土地储备时少申报缴纳土地使用税599098.40元。三是按新的土地增值税预缴比例2%，应补缴土地增值税290362.77元。四是企业签订建安合同总价款为50000000.00元，未计算缴纳印花税，应补缴印花税15000.00元。（三）实地核查依据企业自查情况，评估人员认为企业仍存在以下疑点：一是企业商品房平均销售单价较低。企业商品房平均销售单价为2850元说，而XX市评估模型指标2010年中值为4000元，均价差距较大。XX市普通住宅2008-2010年销售单价元房型08年度09年10年度备注普通住宅2700-31003300-37003800-4200二是“其他应付款”解释不充分。该公司当期“银行存款2700万元，同期“其他应付款”9200万元为个人借款是否有合理？同时，对于企业实际少申报缴纳的具体金额也需到企业实地查阅相关帐务记录、销售明细，进行进一步核查