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文档简介
15种养老地产开发模式研究周燕珉:15种养老地产开发模式讨论
清华高校建筑学院教授周燕珉
各位领导、各位来宾、各位同行大家好!
今日我讲的题目是“15种养老地产开发模式讨论”。讲的内容是把养老开发模式分五大类(15种),我学院的老师主要是讨论老年地产的规划、住宅设计等等,这些年来大家特别关注养老地产,有些刚开头做起,由于对开发模式、经营模式特别的关注,我们也为此把讨论方向调整到先讨论前期,后面才到规划建设或者室内设计,今日我讲的略微偏前期一点儿的,是指开发地产的模式,这些大多数是近两年来一些开发商和一起合作,或者是找我们探讨一些问题,就把它分成几种类型以便大家更加目前国内究竟是怎么样的状况,有些东西有一些共同的特点。第一类:与社区共同建设按;其次类:与相关设施并设;第三类:与旅游产业结合;第四类:与国际品牌接轨;第五类:以其他方式转型
下面讲一下第一类:与社区共同建设
模式1——特地建设养老社区(健康型、连续照护型)
模式2——新建居住区中同时开发养老社区
模式3——一般社区中配建养老公寓,养老住宅等
模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施
这15种模式当中,我挑一些重点举一些案例。比如说特地的老年养老社区,北京太阳城是民办企业开发的养老社区,这里面种类就比较多,有点儿像国外的连续照护的,既有一般的老年住宅,也有特地的养老公寓等等,配套当中也特殊留意有老年高校、老年消遣设施、商业中心、会议中心等等,还有服务管理中心,二期也有许多特地的老年住宅,这样的社区是特别受欢迎的,老年到这种社区有集体生活,可能有人照看,也不感觉孤独,这种社区国内有好几家也都做的很胜利了,比如上海的亲和源。还有政府关心投资建设的老人社区,其实这也是一种特地的老人社区,比如说这里有五院合一,包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院,这种社区政府关心投资一部分,将来有一部分让私人管理,这样是有可能的,这种类型在国外也特别多。
开发模式2:新建居住区中同时开发养老社区。
案例:广东惠州养老社区
地产开发企业转向新的客户群,走差异化路线。开发当中有一些困难,受到一些限定,他的客户群在渐渐的转变,现在老年社会到来了,许多老人也需要房
地产,或者说需要这样的住宅。一般社区中特地分出一块儿做养老地产也是特别合适的,这个也许是18万平米的住宅,分两期建设,总建筑面积720万,在当中占一部分,现在有的开发商老说他要建立一个老年城,比较贪大,说有10万老人要住在里面,要做世界第一什么的,我觉得这个不是太好,这对配套服务会有很大需求,那么多老人生活在一起也不会特殊的开心,有一部分老人也便利管理,也是比较好的方式。
开发模式3:一般社区中配建各类养老产品
一般社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户,一套中一套小的结合,就很简单呈现老少户,总面积不是很大,一家人就近居住可能很便利。特地的户型是拿一部分做成专用的,由于有一些老人残障,在这里做成无障碍,厕所做大一点儿,厨房可以转圈。假如都做成这样的房子很铺张,一般家庭没有必要,所以只要做一部分专用的老人户型就可以了。一层比较便利,有坡道,室内做的比较适合他的生活就可以了。老人日托中心,在社区里面就应当加上肯定的日托中心,白天的时候他们会利用这样的场地和建筑,老年中心放在一栋楼里特别合适,排队的人可以略微少一点儿可以共同管理,老人和儿童特殊情愿接近,情愿在一块儿玩儿很兴奋,接送老人和儿童可以是同一时间,同一条路,特别便利。老人公寓,在一个小区中设立一部分老人公寓,比如说有厨房、餐厅,能够关心服务,这个也挺受欢迎的,当时我们在上海曾经做过这样的调研,对万科的社区做出调研,许多老人提出来他们情愿有一套这样的公寓,比如说老少户也有不太适应的,比如说婆媳之间的关系,不情愿住的特殊近,宁可投资买一套公寓在那儿住有人照看,同时又可以关心子女照看孩子。比如说幼儿园下课以后把孩子接回来,做好饭等着子女晚上回来吃饭再把孩子接走,他自己在这个空间里自由的活动,就比老少户或者在一间屋子里,摩擦就会少一些。在同一个社区买两套房子,这样就更好,更简单销售。
开发模式4:成熟社区周边插建多功能老年服务设施
我们也做过这样的案例,比如说旁边已经有建成的社区,或者比较富有,有许多的老人。这时候在旁边找一块小空地,把什么东西改造一下,或者插建这样一个服务中心可以辐射整个社区,也特殊简单存活,而且可以做成连锁。在一些已建成的不能再新建老人服务设施的地方是特别有需求的。
其次类:与相关设施并设
模式5——与商业设施结合,在繁华区建高层老年公寓
模式6——与医疗设施结合,就近设置老年设施与公寓
模式7——与幼儿园或其他福利设施并设
模式8——与训练于机构结合,建设老年设施或者老年高校
开发模式5:老人公寓与商业设施并设
案例:香港房屋协会建的彩颐老人公寓
许多老人情愿在城市生活,不情愿到荒郊野外去,日常生活的购物都有肯定的需要,也情愿建在比较喧闹的地区,特殊是身体不太好的家属来看也比较便利,就医也比较便利。这个项目下面是上上,中间用会所隔开,上面就是老年公寓,一些智障老人、残障老人的房间,再上面是一般商品房。商场房屋协会做这个的时候特别受欢迎,也得到了政府的肯定支持,上面有这么一种说法,假如你在上面买了一般公寓,就优先把上面的商品房卖给老人的子女。
开发模式6:老年设施与医疗机构并设
许多老人盼望旁边有医院,有医院老人就比较安心。旁边有了医疗设施,旁边建老年设施就变得特别自然,许多人都选择了这样的便利条件。
开发模式7:老年设施与幼儿园并设
这种模式我们在日本也参观过,一边是老人,一边是小孩儿,可以共设一个庭院,小孩儿在外面玩儿老人看着都会特别兴奋,或者是老人跟小孩儿一块儿嬉戏等等,这样大家都很兴奋,消退老人的孤独感。这种案例在中国不是许多,但是我想以后会多起来,特殊是现在小孩儿少了,有些幼儿园学校空下来了,这样就压缩一部分,装修以后做成老人公寓,我觉得以后这种可能会多起来。
开发模式8:老年设施寓教于机构并设
案例:美国拉萨尔村
老人可使用拉萨尔高校的公共设施,与拉萨尔高校合作供应终身学习项目。人群组成:年龄至少65岁,高种以上文凭,具备参与拉萨尔村训练项目的身体和智力条件和相应的经济力量。
老人到这个高校以后可以给人家上课,其他许多部分是他们自己给自己上课,这种也特别开心,他们觉得自己的能量能够发挥出来。有人评价做老人项目的开发商分三类,三流是卖房子、二流卖医院;一流就是卖高校。就是跟高校在一起,老人会更加乐观健康,可能会销售的更好,这种说法我们觉得也有肯定的道理。
第三类:与旅游产业结合
模式9——在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅
据全国老龄委的调查显示,我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上,成为消退旅游淡季影响的主要力气之一。
对于怎么在旅游风景区中开发老年产品,其实是一个方向,值得咱们关注。比如像海南、广西、云南气侯比较好的地方,可能现在就开展这方面的想法许多,我们也听到许多这样的说法。地产商拿了一块儿地,预备开发旅游地产,其中一
部分就作为老年地产,全都做成老年也是不行能的,也太大了,假如你真的这么做也没有这么多人来,老年人来也是季节性的。
第四类:与国际养老专业品牌接轨
模式10——引入外资,建世界型连锁老年设施。日本、瑞士养老成本特别高,劳动力缺乏,他们有时候想在中国建一个连锁,可以把他们的老人输入进来,在他们比较健康的阶段到中国来养老,甚至上世界其他好几个这样的国家去养老,中国的服务会比较好,也比较廉价,实在不行了再回到本国,比如说80多岁需要照护的时候,这也是其他国家想跟中国能够一块儿结合,搞的这样一种形式,我认为也有肯定的市场的可行性。
模式11——与国际知名养老品牌共同开发,引进管理模式。这方面就更多了,美国、欧洲包括日本也是这样的,都可能觉得中国市场很大,觉得他们的管理模式比较先进,比较成熟,想进来。但是我个人觉得,接触以后觉得其实完全的移植过来也不合适,中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别,另外经济条件、思想的方式都不一样,所以直接搬来他的管理模式有可能不能够很好的落地的,所以这需要有一个转化,也正是需要我们仔细讨论的。
第五类:以其他方式转型
模式12——与服务业结合,将原有优势注入养老地产
例如:日本津久井公司从供应上门洗澡服务开头,转型开发养老地产。
我们觉得服务业是老人方面特别需求的重要领域,有些服务业以前做的特殊好的,觉得我可以进入养老地产。
模式13——与保险业结合,利用险资投资养老地产。
例如:泰康人寿、中国人寿、新华人寿等等都在这方面做了预备,或者乐观的进入。
模式14——利用自身独特的资源转型开发养老地产。比如说酒店业,他们觉得服务方面很强,他们也乐观转向老年地产,把过去不用已经旧的酒店改造一下,有的还是比较合适的,所以有人去酒店看能不能改造,首先看走廊,门大小这种硬件是不是可以做到,有的改造是特别简单的,也没有问题。
模式15——将旧的国有资产盘活,改造为老年设施。
比如说城里有许多老的旧医院,这种医院已经很败落了,改成老年设施很便利,由于原有的空间形式,是低层建筑,有电梯,空间比较大,这种都很适合改成老年建筑。学校、幼儿园也是可以改造的。把原有的国有资产,也不完全光是国有资产,私人资产也有这种可能,并不见得沿着公路边儿上,公路边儿上商业
空间很大,可以做办公楼,在小区里面干别的都不合适,但是做老人设施就比较合适,又比较宁静,有很好的服务就可以了。
总的来说,我们开发养老地产是具有挑战性的事业,我们提出养老地产的新思维,首先是拿来主义行不通,我们也调研了像日本、台湾、美国、欧洲,都去看了看,觉得他们的东西做的特别好,假如直接搬来看到是不合适的,我们就做了一些深化的讨论,包括对空间的比较、餐饮、服务等等进行比较以后,其实有很大的不同。我们应当摆脱既定的思维模式去创新,不要认为搞了坡道、加了扶手就算是老人设施,肯定要转变这种思想,其中有特殊多的形式,并且内容并不只是扶手和坡道。做好担当风险的预备,政策目前的确是没有完全到位,一些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给出特殊清楚的政策。还有规划建设的阅历也不足,这种状况下比如说一味的快上或者建的很大型,将来真的这个产业大家就会觉得还有许多问题,所以
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