15种养老地产开发模式研究

15种养老地产开发模式研究周燕珉：15种养老地产开发模式讨论

清华高校建筑学院教授周燕珉

各位领导、各位来宾、各位同行大家好！

今日我讲的题目是“15种养老地产开发模式讨论”。讲的内容是把养老开发模式分五大类(15种)，我学院的老师主要是讨论老年地产的规划、住宅设计等等，这些年来大家特别关注养老地产，有些刚开头做起，由于对开发模式、经营模式特别的关注，我们也为此把讨论方向调整到先讨论前期，后面才到规划建设或者室内设计，今日我讲的略微偏前期一点儿的，是指开发地产的模式，这些大多数是近两年来一些开发商和一起合作，或者是找我们探讨一些问题，就把它分成几种类型以便大家更加目前国内究竟是怎么样的状况，有些东西有一些共同的特点。第一类：与社区共同建设按；其次类：与相关设施并设；第三类：与旅游产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型

下面讲一下第一类：与社区共同建设

模式1——特地建设养老社区(健康型、连续照护型)

模式2——新建居住区中同时开发养老社区

模式3——一般社区中配建养老公寓，养老住宅等

模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施

这15种模式当中，我挑一些重点举一些案例。比如说特地的老年养老社区，北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有一般的老年住宅，也有特地的养老公寓等等，配套当中也特殊留意有老年高校、老年消遣设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有许多特地的老年住宅，这样的社区是特别受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照看，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很胜利了，比如上海的亲和源。还有政府关心投资建设的老人社区，其实这也是一种特地的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府关心投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也特别多。

开发模式2：新建居住区中同时开发养老社区。

案例：广东惠州养老社区

地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难，受到一些限定，他的客户群在渐渐的转变，现在老年社会到来了，许多老人也需要房

地产，或者说需要这样的住宅。一般社区中特地分出一块儿做养老地产也是特别合适的，这个也许是18万平米的住宅，分两期建设，总建筑面积720万，在当中占一部分，现在有的开发商老说他要建立一个老年城，比较贪大，说有10万老人要住在里面，要做世界第一什么的，我觉得这个不是太好，这对配套服务会有很大需求，那么多老人生活在一起也不会特殊的开心，有一部分老人也便利管理，也是比较好的方式。

开发模式3：一般社区中配建各类养老产品

一般社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户，一套中一套小的结合，就很简单呈现老少户，总面积不是很大，一家人就近居住可能很便利。特地的户型是拿一部分做成专用的，由于有一些老人残障，在这里做成无障碍，厕所做大一点儿，厨房可以转圈。假如都做成这样的房子很铺张，一般家庭没有必要，所以只要做一部分专用的老人户型就可以了。一层比较便利，有坡道，室内做的比较适合他的生活就可以了。老人日托中心，在社区里面就应当加上肯定的日托中心，白天的时候他们会利用这样的场地和建筑，老年中心放在一栋楼里特别合适，排队的人可以略微少一点儿可以共同管理，老人和儿童特殊情愿接近，情愿在一块儿玩儿很兴奋，接送老人和儿童可以是同一时间，同一条路，特别便利。老人公寓，在一个小区中设立一部分老人公寓，比如说有厨房、餐厅，能够关心服务，这个也挺受欢迎的，当时我们在上海曾经做过这样的调研，对万科的社区做出调研，许多老人提出来他们情愿有一套这样的公寓，比如说老少户也有不太适应的，比如说婆媳之间的关系，不情愿住的特殊近，宁可投资买一套公寓在那儿住有人照看，同时又可以关心子女照看孩子。比如说幼儿园下课以后把孩子接回来，做好饭等着子女晚上回来吃饭再把孩子接走，他自己在这个空间里自由的活动，就比老少户或者在一间屋子里，摩擦就会少一些。在同一个社区买两套房子，这样就更好，更简单销售。

开发模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

我们也做过这样的案例，比如说旁边已经有建成的社区，或者比较富有，有许多的老人。这时候在旁边找一块小空地，把什么东西改造一下，或者插建这样一个服务中心可以辐射整个社区，也特殊简单存活，而且可以做成连锁。在一些已建成的不能再新建老人服务设施的地方是特别有需求的。

其次类：与相关设施并设

模式5——与商业设施结合，在繁华区建高层老年公寓

模式6——与医疗设施结合，就近设置老年设施与公寓

模式7——与幼儿园或其他福利设施并设

模式8——与训练于机构结合，建设老年设施或者老年高校

开发模式5：老人公寓与商业设施并设

案例：香港房屋协会建的彩颐老人公寓

许多老人情愿在城市生活，不情愿到荒郊野外去，日常生活的购物都有肯定的需要，也情愿建在比较喧闹的地区，特殊是身体不太好的家属来看也比较便利，就医也比较便利。这个项目下面是上上，中间用会所隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残障老人的房间，再上面是一般商品房。商场房屋协会做这个的时候特别受欢迎，也得到了政府的肯定支持，上面有这么一种说法，假如你在上面买了一般公寓，就优先把上面的商品房卖给老人的子女。

开发模式6：老年设施与医疗机构并设

许多老人盼望旁边有医院，有医院老人就比较安心。旁边有了医疗设施，旁边建老年设施就变得特别自然，许多人都选择了这样的便利条件。

开发模式7：老年设施与幼儿园并设

这种模式我们在日本也参观过，一边是老人，一边是小孩儿，可以共设一个庭院，小孩儿在外面玩儿老人看着都会特别兴奋，或者是老人跟小孩儿一块儿嬉戏等等，这样大家都很兴奋，消退老人的孤独感。这种案例在中国不是许多，但是我想以后会多起来，特殊是现在小孩儿少了，有些幼儿园学校空下来了，这样就压缩一部分，装修以后做成老人公寓，我觉得以后这种可能会多起来。

开发模式8：老年设施寓教于机构并设

案例：美国拉萨尔村

老人可使用拉萨尔高校的公共设施，与拉萨尔高校合作供应终身学习项目。人群组成：年龄至少65岁，高种以上文凭，具备参与拉萨尔村训练项目的身体和智力条件和相应的经济力量。

老人到这个高校以后可以给人家上课，其他许多部分是他们自己给自己上课，这种也特别开心，他们觉得自己的能量能够发挥出来。有人评价做老人项目的开发商分三类，三流是卖房子、二流卖医院；一流就是卖高校。就是跟高校在一起，老人会更加乐观健康，可能会销售的更好，这种说法我们觉得也有肯定的道理。

第三类：与旅游产业结合

模式9——在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅

据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上，成为消退旅游淡季影响的主要力气之一。

对于怎么在旅游风景区中开发老年产品，其实是一个方向，值得咱们关注。比如像海南、广西、云南气侯比较好的地方，可能现在就开展这方面的想法许多，我们也听到许多这样的说法。地产商拿了一块儿地，预备开发旅游地产，其中一

部分就作为老年地产，全都做成老年也是不行能的，也太大了，假如你真的这么做也没有这么多人来，老年人来也是季节性的。

第四类：与国际养老专业品牌接轨

模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施。日本、瑞士养老成本特别高，劳动力缺乏，他们有时候想在中国建一个连锁，可以把他们的老人输入进来，在他们比较健康的阶段到中国来养老，甚至上世界其他好几个这样的国家去养老，中国的服务会比较好，也比较廉价，实在不行了再回到本国，比如说80多岁需要照护的时候，这也是其他国家想跟中国能够一块儿结合，搞的这样一种形式，我认为也有肯定的市场的可行性。

模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。这方面就更多了，美国、欧洲包括日本也是这样的，都可能觉得中国市场很大，觉得他们的管理模式比较先进，比较成熟，想进来。但是我个人觉得，接触以后觉得其实完全的移植过来也不合适，中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别，另外经济条件、思想的方式都不一样，所以直接搬来他的管理模式有可能不能够很好的落地的，所以这需要有一个转化，也正是需要我们仔细讨论的。

第五类：以其他方式转型

模式12——与服务业结合，将原有优势注入养老地产

例如：日本津久井公司从供应上门洗澡服务开头，转型开发养老地产。

我们觉得服务业是老人方面特别需求的重要领域，有些服务业以前做的特殊好的，觉得我可以进入养老地产。

模式13——与保险业结合，利用险资投资养老地产。

例如：泰康人寿、中国人寿、新华人寿等等都在这方面做了预备，或者乐观的进入。

模式14——利用自身独特的资源转型开发养老地产。比如说酒店业，他们觉得服务方面很强，他们也乐观转向老年地产，把过去不用已经旧的酒店改造一下，有的还是比较合适的，所以有人去酒店看能不能改造，首先看走廊，门大小这种硬件是不是可以做到，有的改造是特别简单的，也没有问题。

模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。

比如说城里有许多老的旧医院，这种医院已经很败落了，改成老年设施很便利，由于原有的空间形式，是低层建筑，有电梯，空间比较大，这种都很适合改成老年建筑。学校、幼儿园也是可以改造的。把原有的国有资产，也不完全光是国有资产，私人资产也有这种可能，并不见得沿着公路边儿上，公路边儿上商业

空间很大，可以做办公楼，在小区里面干别的都不合适，但是做老人设施就比较合适，又比较宁静，有很好的服务就可以了。

总的来说，我们开发养老地产是具有挑战性的事业，我们提出养老地产的新思维，首先是拿来主义行不通，我们也调研了像日本、台湾、美国、欧洲，都去看了看，觉得他们的东西做的特别好，假如直接搬来看到是不合适的，我们就做了一些深化的讨论，包括对空间的比较、餐饮、服务等等进行比较以后，其实有很大的不同。我们应当摆脱既定的思维模式去创新，不要认为搞了坡道、加了扶手就算是老人设施，肯定要转变这种思想，其中有特殊多的形式，并且内容并不只是扶手和坡道。做好担当风险的预备，政策目前的确是没有完全到位，一些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给出特殊清楚的政策。还有规划建设的阅历也不足，这种状况下比如说一味的快上或者建的很大型，将来真的这个产业大家就会觉得还有许多问题，所以