房地产开发与经营管理

房地产开发与经营管理论文根姓如名汤：辈武勉智坟辉童班籍级恨：律工退管清1辞1河-犹1筐班货学份号拉：册1遭1费6疤3师1甚3丸1羞1磨0采2抖品发牌吹策垮略落在掉房像地系产过运些营披中牵的婶作霞用随摘葵要仙：捆我堤国极房悠地栗产到业剑经呢过得2脖0拒多统年导特屯别丧是冤近奖几序年铺的凯迅暖速笛发忧展挺，晴已蛋成阻为岁启魂动俭内舟需来的槽消前费宫热尿点钢和模国智民处经背济袜新愈的拳增论长谷点竖，畅成哪为么国跑民德经躁济减的倚重孕要甘产停业桨，废然挥而蹄经不过敌这版么沫多曾年袖的肥发脾展掩，青房围地喘产句市牲场道的固竞自争始越乔来寄越扫激蜂烈民，恨已畜从森质访量鲜竞圾争众，杠价忆格滔竞泰争乓阶停段丈过昌渡桶到途了永品铅牌腥竞璃争律阶资段饼。程品从牌讽竞腰争碍已茫成轮为恼企关业范占质领续市总场究，保提织高捉利报润惧率挺的敌重际要路手眉段忆。评相铅应市的请房幻地括产歌的浅运纷营贱策姓略贺也兽从柄单铺一厕的冲价树格监营贺销波、鞭人束员技促角销霉、尚广隶告凶营馋销诊等哑传惜统留的拆方估式菊转笛变阅到鲜实瘦施危品疤牌逆策唱略眼的迷综耽合危运缸营挂阶晓段齿。迟也掘只值有碰这晴样径才距能侦增肆加挨房道地门产成商低品邻的贝无衡形渣价透值办，聪提摊高务企铅业兰资万金消的宴回脱报卵率徐，涌并纷争秤取及在滨与昂资豆本送市茂场眯的置结辈合犹中机赢脏得移优昂势兴。忍本拼文皮首印先撇从躺品纺牌辱的赠概汁念抽出崖发泽，财论旁述骗了稻品畜牌填的倡含相义雨、弦特播点唯以燕及誓在企现勒阶桥段驰实拉施帜品布牌燃营榨销冒的倾重暴要耍意脑义忠。盛然家后哄通化过通研悲究黎我箱国甜房滋地仁产假市低场没的凯现逗状甜、感行始业熊现蕉状能、绿企敞业寇自生身父现啊状税发陷现品：解我枣国偶虽脏然雁有济很弦多溉的事房奴地疲产作开额发幼企对业价，厅但音在汽规牢模春上典、融实且力茂上革与川国牵外狠房有地石产晌企餐业销存伍在慌很届大青的简差照距上，局特厨别模是历在口创找造喘品抢牌晓，亦实绢施性品烤牌汽策乌略次方尖面撒更娱是沸如线此夹。朽因历此课，希如闯何愿创茅建续品约牌奸，盛实漏施得品泻牌网战坊略冻已扩经询成煎为涛我佣国闪房邻地坚产赢企归业杂面米对疤竞叼争捡必撒须专解阵决去的吩问间题枪。厅关股键苹词狮：黎品傍牌育逆良房汇地悲产旨运国营情哑铜策勾略茅伤即文景化桂椒尖姿运一东、兆什暴么旅是拜品葬牌项?幕萝健仔付什呼么固是唯品浇牌座?钻品缠牌烛体效现显的钩是磁商膀品茂的缴质横量老，淋但资又奏不阶仅挥仅惕是良商忧品合的用质撇量洪。填屈头云匠波已在毯《锣品给牌度营洋销舞》萝一漏书锤中责将愤“梦品地牌表体宅现扎的目质铜量量”弹定必义漠为呈：愿“芳根扔据绝消君费嫂者洪对暴于纵一闯个介产呀品姿或乞服巨务湾的恢全净面窃质册量黄或恳优帝势昂的馅感饲知隐认幻识锐，怪关拣系允到计它卷的振目垦的佳、砍意付图咬具磨有万选胜择赤性咬。乏”携击序梁灰由才此亲我报们学可否知诚“喝品者牌船体祖现盟的布质诞量立”努是却一妄种澡感就性搜认办识颠，锅对愤于陵一由个随品涉牌撇来盾说贪是钳一薪种泼无聚形呈的统的献、嗽全短面踏的熊感郑知驼，妖它盗体眼现挣的地不箱仅典仅甚是傻真偷实说的榨、绸客确观言的任产芽品蛋质近量扫，凝还次包鹅括扫一说系组列忙更觉为练广笨泛怎的铁能愈使起消航费蕉者里得缴到泥满色足颂的帜东厨西棋，洲如歪产陶品惊的卷可贤信养度挥、眉生宋产大和敲销掠售鞋企艰业染的死信瞧誉等、通消泉费央者往精玻神恨和验心蚀理惊上驰的傅满宝足缴等辽。段布房衡地摩产拉品前牌里是狐一镰个萄多含维山网后络翁结隆构庸的笋动覆态斤系顷统源。亩广牺义项而离言北，膜它虑可蔑分城为县项结目丸品犯牌环和距企向业刚品过牌巨，任项哲目葱品梦牌傍是占企笋业钻品出牌被的料基以础赠。爆从违法鹅律棒角劣度幼讲南，怠房炉地熟产裁品胀牌四是兄一棋种两知输识卷产住权勾。叉知码识议产失权狗是桂产蛋权洒的钞一工种锣形找态胶，料也句是罪可昼以壶像盏资怕本妄一欠样待运推营碰、叨实郑现湾增吃值用。皮垦漏潜挺闲搅柿房致地卵产这品滴牌艳一残旦层创先立滴，衬就舞能雁够候产就生郑普宾通舍商董标抚所道起鞠不攻到露的此重角要滩作辜用剧。烟这或一葬作捧用争就茄是傻品巷牌立效林应帮。穗品交牌域效效应压能辛给杆企挑业肺带纷来翅高驱额坟的僵经聪济敞收哪益鸽和斧显条赫干的胡声蚁誉湾、耽荣屋誉寿以马及击社找会铜地吼位著。蠢从负而落表葛明盛企盒业阀的祝巨誉大更成岂功罚。酿可坡口舅可迅乐净公市司仿总贤裁云曾贯自价豪墨地柿说画，摇即黑使葬该斩公倍司研在灭一花夜诱之编间当灰军飞校烟催灭庸，译他春也笋可挂以评凭酸借泄其及品喊牌性，渴在名世幸界榴任祝何元一蜘家懂银沙行秤贷估出谦款或项瑞而栗重落振惰雄麻风煤，蹦这税充旗分枪说理明寨了燃品灯牌锯效始应途的背无幻穷臭魅职力盼。乌拘垦止谣敬品辆牌群效堆应摩就脂是戏在捷房兄地狼产介交沃易层中首，策通武过去品享牌退认耀识拘，透向岭掌唯握狸较酿少唤信遣息致的俊购煎房顷者肿公僚开孩部恭分丈产吓品喷信宏息食，火品彻牌蕉效蒙应嫁主刑要喝有丸：诵坝(投1煎)该扩煮散苹效序应璃。阔品维牌弊一略旦鹿确叔立真，殿树那立视起择良猴好槐的判信秘誉垫，宜就甩会趣通羞过候消要费域领养域样的苗传搏导虾和财销晋售垄范错围沫的碗展参开泥，商迅蜘速吗扩坏大较物骂业牧的蛛影拉响紧力罩，甘赢票得岁越亏来幼越坏多培的葬消估费旬者悟的逢信稠赖骆，冰提胀高骆顾均客涂的屈总淋诚肾度纽。毙数衫据批显伍示茂，废广悠州塌市问2孝0攻0宝1流年唐销光售班的洽楼阔盘造中森有斜约茄3枣0岩%和的算买嗓家叹是浴通胜过堡旧句业炭主尚推雅荐吐介推绍淡的饼，服大片型煎的鞭知嘴名足开豪发汁公役司烦更愚高华达旱5割0慌%被。肿统(塑2福)粥持惑续婶效惕应各。设只厘要顷品隆牌障不辉倒持，桶不节出带严候重兔的偷质群量但问迎题援和扇信粥誉沫问排题凡，绒它港的奶影救响熔力执及拴其桃经慨济宴效泛益崭就罪会剑长麦期照持裹续复下床去谦。吼放(谊3葱)只放信大乡效轮应练。般企详业毛一签旦右创潮立娇一恋个惰品泛牌做，室其顶信编誉快可爷以赔从泄一疗个徒物买业完放余大括到匪一史组总物朋业淡，济从把一富个鞠品嫌牌基放樱大查到弯一沙系棕列道品且牌护，绳从得品泽牌杯形僚象尺放送大倡到欲企蒙业茎形杰象环，使由便此闹带忠来谋的肢经铲济允效勿益垮也霉起涌到葬了转放梳大刷效压应迈的蝶作室用峰。疲辱隙后线辰品译牌尝战炎略详在彻房轻地逝产叠开竟发抱中蒜的鉴重过要抽作趋用叼主良要迟表危现峰在竟以杂下忘方落面发：经链首孤先寨，添房艳地诱产遥品堡牌劳是丽企厨业拒竞诵争蚁取爷胜甘之晨道接，笔是孕企谎业嫌成因功术的茄重泽要银标拐志斗。首任跃何许一饿家筛房撒地混产赞企挠业凡，哄要霞想稠在花激模烈伟的拿市银场签竞稳争悲中袭获臂得薪成情功串，惨就伞必榜须关在捡经丰营跳过辆程栋这网打凳造割具佣有凯深印度蓄内炎涵桑的索产榆品寸，悔努担力穗创度立螺品痕牌阵和敢发戴展蒙品匠牌显。轧只驳有窜当愤品属牌据具以备骗一催定签“求资当产早”辅时俱，老企诵业授才魂有让可抖能势保双持夕长谋期友的位增申长领，配也雨才胀能失使戴企箭业缴及抢产泡品禾在总如械林另的披竞售争若手兽中误脱呜颖答而蝇出欧，招赢困得壳消查费手者启的孔关呀注腐和攻偏谎好精。坝事贿实泰上毁，菜随橡着绍房今地廉产及市鸟场苦的捧发岩展国和术完三善僵，思品渡牌容已铸经增成飘为嘴消能费聚者衫认皂知际的务第颂一扎要堪素勒，占新郑一清轮狭的猎竞涛争校将回是饮品好牌阳的存竞飘争铜。猫夜中锦唤因之此满，吵发删展傍商躁应负实筝实地在慧在西地现在朽楼街市阶中少构衣筑掌其蛇品鱼牌父基肆础奥，慰堆轨积访无祥形搞资贡产蚂，绿创爸立隐品案牌榴，林并春以躁品哑牌维推凡广昼来盼确赛定苗自改己隆在乒楼绞市深中运的优主房导资地希位疑。极授其肚次穷，婶品米牌钓代桌表签企厚业值的毁信赞誉续是葵企昏业醋赖场以屯生纺存植的文基浮础泡，骨也限是片开真发北商烧树强立货企屋业解形印象赤的肿必限然像选仇择楚。告房翻地霞产唯企园业桐要唤想其在沙激锋烈位的也竞牌争腊中其立溜于涨不偷败烤之芽地严，肆就嗓必革须拨高西度骄重败视尼质能量绪和胁信月誉权。贼优命秀架的巧综巡合灭品坐质程是貌房总地初产晨品掩牌荡构要建披的幻前忙提状基们础鞭，蒙随侨着宪住散房草制悄度龄改至革抄的析深垒化偏和保住冻房裂消严费偷主嫁体舞的拢改抗变铜，告人覆们汉对桂房孝地豆产吧品腹质册的播期揭望爱和锯要朵求棚，棕已召经三从桃最比基凉础森的泛住短宅皂工屑程梳质耽量霉发灿展把到蓄功俱能淹质误量披、绝环泰境悔质标量危、塘物刑业粥管烂理绵的鞋服贴务锋质陷量农，回进庆而富提柄升喂到押社祥区吃的遣历菌史屈渊梁源攻、掌文尿化鱼氛港围悟，逐人栏群妨阶岂层绵和睡生外活株方钳式趴质泼量屋等股综土合虚品泉质刃，任住勺宅换除约了需给夫人龄以毯一抢个介居题住常空荣间小外名，侮实盟际稍上佩还营对企居述住骗者切的小生步活勒、习工据作璃、战休雀闲酸和邮家努庭泰发苗展浇等炕产湾生三重抽大市影衔响再。柱丙拉垄步优去良逐的汤产希品需服症务坊是煎房茂地乏产样品溉牌聚构暮建芒的宝重摩要呀要抱素丑。直在抖房勾地色产肌买龟方尖市绿场荷，迷消府费骗者怎对购品权牌刚的互青衰睐级一联定鄙程汁度食上施受鞠品们牌究商灿品肝的辉售藏前背服争务愤、贼售阶中渠服投务滨和地售怜后用服露务惰的载影捎响鼻。寿房妇地剂产进的飘服犁务俭主意要滴体询现喇在庙以石客府户盈为鹊中荷心贩，摩满录足视需捏要其，诵提步供索便酸利系，提提仇高管居坦住舍质自量职，窗提朴升版居肯住贯品桌位利，庆增首加穷起要品缸牌爪的黄高槐附仇加款值躲。飘仔成韵功仇的叛企晋业际形屿象匆设刚计矛是撞房仗地搞产绞品城牌邮构偏建臭的臣助携推侧器狮。轻品侍牌龙是舒企遥业去形版象磁的伏重歇要沿组医成脸部机分付，编是瓣企咽业忧走薯向塔市羞场漠的知“冶通彼行奴证刊”森，她品效牌词与宅企奥业云相协辅佩相热成椒，项两去者歌在绳很隔大柄程夹度翠上院具纵有律统禽一喜性年。耕成苦功牲的追企荐业净形陷象胆设政计慌是需以偏市酬场侨为谊导排向育，具以傍企呜业挺为染核句心达，券建牌立堵在火房俯地须产候高考品呢质仰基艳础拜上晚的洪。鲜明的企业形象设计和良好的品质，信誉塑造了房地产品牌，为其企业品牌的创建发挥了极其重要的推动作用。所以，在当今消费者日趋成熟，房地产市场全面进入买方市场的情况下，房地产市场竞争必将由单纯的质量，价格竞争变成品牌竞争，品牌营销半是房地产市场发展的必然选择。二、房地产品牌运营目标房地产品牌运营的目的即创造高价值的房地产品牌。高价值的房地产品牌，它拥有顾客认同程度高的品牌印象及拥有大量认同品牌的顾客，拥有这一优势的房地产品牌，就等于占据了巨大的资本资源。判断一个房地产品牌有多大价值，即看它有多少个品牌印象。每个品牌印象，代表一个认同该房地产品牌的顾客。衡量一个房地产品牌有没有价值，价值有多大，主要看房地产品牌的知名度、推崇度、满意度、忠诚度等四个指标。1.品牌知名度品牌知名度，即衡量购房者对房地产品牌记忆的强度。知名度高的房地产品牌，具有定位准确、记忆深刻与印象比较完整的特点，当购房者产生购买此类产品的欲望时，是首先想到的几个品牌之一。那些由别人提到名称后，才被购房者记起来的品牌，知名度是低级的。2.品牌推崇度品牌推崇度,指潜在购房者购买前对某一品牌优先考虑的程度.购房者对房地产品牌推崇程度,除受品牌的定位、记忆深刻性、印象完整性的影响外，还取决购房者的好感程度。3.品牌满意度品牌满意度，指购房者使用品牌产品后的满意程度。4.品牌忠诚度品牌忠诚度，即购房者满意的最高水平，表明购房者使用房地产产品以后仍继续购买同一品牌。要达到较高的品牌满意度和品牌忠诚度，就必须使品牌定位准确，使品牌在顾客心目中产生记忆深刻、完整的印象，还需要顾客在房地产产品使用体验中产生不舍分离的感情，并升华到价值观认同的理想境界。三、房地产品牌的创造1、准确的市场定位。房地产企业应围绕市场需求，培育和塑造房地产品牌，强化品牌意识。房地产开发企业的经营者和劳动者都要清醒地认识品牌在市场的地位和作用，审时度势，转变观念，确定以市场为导向，树立和强化品牌意识，并把这种品牌意识贯彻到每个员工之中，贯穿于企业的生产、经营和管理的每个环节，落实在每个项目，每幢房屋的决定、设计、施工、营销和物业管理之中，把企业的品牌经营理念成为消费者能感知的服务，认可的信誉和欣赏的品位。近年来，许多品质优良、户型结构合理、价格适宜的中、低档房地产人气旺盛，销势强劲，而不少设计讲究、装修豪华、造价甚高的别墅、公寓或写字楼，虽冠以诱人的“住宅新理念”，“世纪房产”，“欧陆风格”等广告词和名楼，却是销势很弱。所以准确的市场定位必须把握好几个原则：(1)目前市场规模要足够大并要有较大的发展空间；(2)目标市场要求要未别竞争者完全垄断或竞争尚不十分激烈；(3)企业有条件和能力进入新选定的目标市场。2、以质量为后盾品牌的价值是由市场来认可的。品牌形象的建立在根本上也必须以房地产的质量为后盾。这里所指的房产质量是一个综合性概念。首先，规划设计质量要能体现可持续发展思想，有一定的超前性和可变性。第二，工程质量包括设计、建筑、结构、施工、装修等全部都应是高质量的；第三，要创造一个较好的环境质量，在空间、地表、绿化、建筑布局等方面适当合理，还应具备一定的文化品位，创造良好人居环境；第四，配套齐全，交通设施、生活服务设施、文化体育设施以及其他公共设施基本具备；第五，优质的售后服务。售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。物业管理要做到服务态度热情、及时、周到；服务设备完好；服务项目齐全；服务程序规范；服务收费合理；服务制度健全。3、塑造个性化的品牌现代社会崇个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把需要能否得以全面满足、个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。具体到房地产来看，所有的购买者没有谁不希望所购房屋能使自己得以最大限度的满足，但现在还有不少开发商依然停留于传统的产品生产销售阶段，不注意研究消费者真正的需求，盲目跟从，导致推出的房地产产品几乎千篇一律，没有自己的特色。因此，房地产开发商只有抛弃传统的生产销售观念，踏踏实实研究消费者的真正需求，分析消费者购房动机、承受能力，了解消费的层次、习惯、兴趣，并据此进行设计开发，才能确保项目的最终成功。特别是在有房地产市场已充分细分，任何一类型、一种建筑风格都难以独占市场风范，消费者需求已出现高度多样化趋势，在形式设计上，有些购房者喜欢古色古香，反对太强烈的现代气息；有些则喜欢蜻蜓点水，精巧玲珑。所以，开发商只有充分研究消费者的欲望和需求，开发具有个性化的产品，才可能使自己的项目成为市场亮点，也才能取得成功。塑造个性化的品牌战略，万科集团就做得很好。万科集团王石提出，万科要做房地产行业的领跑者，要实现持续、高速、稳定的增长需要两个条件：一是资本的超常规扩张；二是强大品牌的支撑，只有当品牌具备一定“资产”时，企业才有可能保持长期的增长。万科集团建立万科企业品牌鲜明的个性形象，增加客户对万科集团的偏爱度。万科提出“建筑无限生活，建筑无限品质”的口号，便形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化(白领文化)，并形成了它独特的个性，万科的管理，点点滴滴中都透露出由此而带来的专业、专注和细致、严谨。这种价值观和文化，甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。4、专业化房地产市场是一个专业性很强的复杂市场，房地产品牌除了突出要有个性外，还是要走专业化的道路。一般而言，产品的专业化程度越高，越容易给人以精纯与信赖的感觉，也间接地发挥了特殊性的效果。专业化的产品通常附加价值较大，也较容易创造较高的价值。万科作为中国房地产行业的领跑者，这些年，通过规范管理，人才储备，专业发展，人性化服务的经营策略，走是了一条规范化、专业化的发展道路。5、严格控制产品成本品牌商品房，其价格也应该比较合理，相对于其高质量而言，应体现良好的性能价格比，不能把品牌与高价等同起来。品牌实力最终是依靠市场占有率来体现的，因此，品牌房地产项目不应只定位于少数高收入者，应放眼于市场更为广阔的中低收入者，他们才是未来购房市场的主流。低成本与高质量并不矛盾。品牌开发商完全可以在保证质量的前提下采取各种手段降低成本，如利用规模效益，采取现代化的管理技术，严格杜绝工程中的浪费和无益消耗，全局化的最优统筹安排等。6、重视人才。人才是企业品牌战略成功的根本。人才资源是房地产业第一位战略性资源，是企业的核心竞争力。房地产企业要加强人才的培养和引进，选好人才，用好人才，留住人才，构建人才发展优势，要建立以企业经营者为核心，以专业人才为主体，以优秀员工为骨干的最佳人才整合机制，发挥经营者谋略作用，吸纳专业人才的智慧，调动员工的积极性和创造性。一个著名的房地产品牌企业中至少应该拥有的专业人员有：(1)对宏观经济和城市经济进行分析，选择理想的投资区域和区位的经济分析师；(2)能体现可持续发展和以人为本思想，创造优良人居环境的规划设计师；(3)优秀的项目经理和善于用人的老板；(4)对工程进行全面检查、监督、确保工程质量的监理工程师；(5)为用户提供全方位完善集后服务的物业管理者；(6)为品牌营运出思路、出理念、出战略、出谋划策的策划师；(7)了解顾客消费需求，分析预测市场走势，为品牌探索市场之路、营运之路的市场调查师；(8)制定媒体传播策略的广告师；(9)能将产品销售出去，还能将凝聚于品牌之中的观念、目标、形象、价值等在市场上推广开来，并被广大消费者所接受的营销师。当然房地产企业只拥有这些专业的人员还不行，关键还在于员工的高素质，所以这些专业人才应具备三方面的特质：(1)具有强烈的经营意识与高超的管理技能；(2)具有战略头脑，对大势判断的前瞻性与决策的准确性；(3)特有的应变能力，房地产开发经营涉及面广，包括各种关系，这就要求房地产专业人才要有对行业走势的独到认识和相应的应变能力。四、品牌策略的作用随着市场经济的发展和对外开放的扩大，我国已经进入了品牌竞争的时代。产品的竞争越来越表现为品牌的竞争。在产品的竞争力中，品牌是一个极为重要的因素。市场经济条件下，房地产开发企业走名牌发展战略之路是增强其产品竞争力的必然选择。房地产开发企业品牌策略是房地产开发企业企业市场运营的核心。从房地产开发企业品牌策略的功能来看,一个房地产开发企业品牌不仅仅是一个产品的标志,更多的是其产品的质量、性能、满足消费者效用的可靠程度的综合体现。它凝结着房地产开发企业的科学管理、市场信誉、追求完美的精神文化内涵,决定和影响着房地产产品市场结构与服务定位。因此,发挥房地产品牌的市场影响力,带给消费者信心,给予消费者以物质和精神的享受正是品牌战略的基本功能所在。实践证明,良好品牌往往能给人以特别印象,在同等质量下可以索取较高价格。品牌的重要性已超过土地、货币与人力资本。在现代社会，品牌已成为企业最重要的无形资产。可口可乐的总裁说，即使把可口可乐在全球的工厂全部毁掉，它仍可在一夜之间东山再起。原因就在于，品牌作为巨大的无形资产，其重要性已