物业管理工作实施细则

物业管理工作实施细则

第一章总则

第一条为了规范物业管理行为，维护当事人正当权益，依照《省物业管理条例》要求，结合本市实际情况，制订本细则。

第二条本市行政区域内物业管理活动适用本细则。

第三条新建住宅区必须实施物业管理。配套设施比较齐全原有住宅区，应该实施物业管理。配套设施不全原有住宅区，当地人民政府应该有计划地组织综合整改，提升配套水平，逐步创造条件，实施物业管理。

激励机关、企事业单位办公区域，以及配套设施比较齐全大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业，实施物业管理。

第四条市房产管理局是全市行政区域内物业管理行政主管部门，负责本细则组织实施。

辖市、区人民政府应该加强对辖区物业管理工作领导，协调相关职能部门共同推进物业管理工作。辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动监督管理。

建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门，在各自职责范围内，依法做好物业管理活动相关管理和服务工作。

街道办事处负责对辖区内物业管理与小区管理、小区服务相互关系进行协调，指导和监督小区居委会、业主委员会和物业管理企业开展工作。

第五条物业管理企业按照国家和省关于要求享受第三产业优惠政策。

新办物业管理企业从事居民服务业自开业之日起，可减征或免征所得税1年。

新办劳动就业物业管理服务企业，凡安置失业人员和其它企业下岗职员达成从业人员总数60%，经劳动部门认定，税务部门审批，免征企业所得税3年；免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上，减半征收所得税2年。

对小区服务项目，经关于部门审核同意，3年内免征营业税，城市维护建设税和教育费附加随营业税一同免征，3年内免征工商行政性收费。

物业管理企业以全部收入减去代业主或承租者支付水、电、燃气、房屋租金价款后余额作为营业额计征营业税。

新成立物业管理企业3年内享受以下优惠政策：免缴物价调整基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。

物业管理企业受托管理经政府整改老住宅小区物业管理公共服务费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据。

第二章业主及业主大会

第六条房屋全部权人为业主。

业主在物业管理活动中按照法律要求和物业服务协议约定享受权利，并负担对应义务。

业主经过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，物业管理组织形式能够由业主自主决定。

第七条物业承租人或者实际使用物业其余人为物业使用人。

物业使用人在物业管理活动中应该恪守关于法律、法规和业主条约关于要求。物业使用人违反要求，关于业主应该负担连带责任。

第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主正当权益组织。凡需投票表决事项，应该由业主本人依照投票权数签署赞同、反对或者弃权书面意见。业主委托本物业管理区域内其余业主参加会议，受托业主能够代为转交投票书面意见。

物业使用人出席业主大会，应出具业主书面委托书。如业主出具书面委托书确有困难，经小区居委会证实该物业使用人为业主直系亲属且长久居住，可出席会议。

物业管理区域内业主户数多于200户，可由业主代表组成业主代表大会。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1一5名候选人，经民主选举产生。业主代表大会业主代表应该于参加业主代表大会7日前，就业主代表大会会议拟讨论事项书面征求所代表业主意见。业主代表任期与当届业主委员会任期相同。

第九条物业管理区域划分应该遵照方便居民生活和工作，有利于物业实施统一管理，有利于小区建设与管理，有利于公建配套设施发挥最大效益标准，由辖市、区物业管理行政主管部门详细划分。物业管理区域划分后，辖市、区物业管理行政主管部门应该在物业管理区域内公告。

第十条物业管理区域内，已交付使用物业建筑面积达成50％，或者首户业主入住已满2年，应该依法召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

分期开发物业区域，能够先期成立业主委员会。先期成立业主委员会，应该在物业区域新一期交付使用物业建筑面积达成50％以后，及时补选或改选业主委员会。

第十一条建设单位应该在符合首次业主大会成立条件后30日内，以书面形式通知物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处；业主也可书面通知物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门。

辖市、区物业管理行政主管部门应在收到书面通知15日内，会同街道办事处组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组工作经费由建设单位负担。

第十二条首次业主大会筹备组由小区居委会、建设单位和业主代表组成，人数通常为7－15名。筹备组组长由小区居委会工作人员担任，业主代表由小区居委会推荐产生。

筹备组组员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日，筹备组自公告期满后成立。

筹备组自成立之日起30日内依法做好业主大会召开各项准备工作，并完成召开首次业主大会工作。物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门应该指导筹备组召开首次业主大会。

第十三条业主在首次业主大会会议上投票权数，住宅房屋实施一户一票。与住宅同一物业区域内非住宅物业按照每一房屋权属证为一票，每一房屋权属证所登记建筑面积超出该住宅小区住宅户均建筑面积一倍以上，可增加一票。单个业主所持有投票权最高不超出全部投票权30%。

业主在第二次及其以后业主大会上投票权数确实定，由业主大会议事规则要求。

第十四条召开业主大会应该有代表过半数投票权业主参加。业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取征求意见形式。包括选举业主委员会和讨论议决关于物业管理区域重大事项内容会议时，应该采取集体讨论形式召开业主大会。

第十五条业主大会会议分为定时会议和暂时会议。业主大会定时会议应该按照业主大会议事规则要求召开，每年最少召开一次。经20%以上业主提议，或者经拥有物业管理区域内30%以上投票权数业主提议，应该召开业主大会暂时会议。

业主委员会不推行职责召集业主大会定时会议和暂时会议，辖市、区物业管理行政主管部门能够责令业主委员会限期召集。逾期仍不召集，由物业管理区域所在地街道办事处指导小区居委会组织召集。其余单位和个人召集业主大会会议无效。

第十六条业主委员会是业主大会执行机构，在物业管理活动中应该维护全体业主正当权益，依法推行职责并负担义务。业主委员会对业主大会负责并汇报工作。

第十七条业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会由5至15人单数组成，业主委员会委员候选人由业主联名推荐，联名业主详细人数由筹备组依照物业类型和物业管理区域内业主总人数确定。业主委员会选举采取差额选举方式，差额百分比不低于20％。

业主委员会委员在任届内拒不推行业主义务，以及其余原因不宜担任业主委员会委员，业主委员会应该终止其委员资格，并在物业管理区域内公告。委员资格终止之日起3日内，应将其保管档案资料和关于财物移交给业主委员会。

第十八条物业管理区域内，应建立小区居委会、业主委员会、物业管理企业责任人参加联席会议制度。联席会议由物业所在地街道办事处指定专员负责召集和主持。联席会议主要协调处理物业管理中重大问题。

第十九条业主委员会委员能够取得一定数量津贴。津贴起源和津贴标准由业主大会决定后在物业服务协议中约定。业主委员会委员不得在本物业管理区域服务物业管理企业中兼职并接收物业管理企业津贴。业主委员会不得从事经营活动。

第二十条业主委员会会议由主任或者主任委托副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员如出现个别缺额时，业主委员会应按法定程序及时给予补充，并通告全体业主。业主委员会委员缺额超出半数以上时，应召开业主大会给予补选。

第二十一条业主代表、业主委员会任期届满3个月前，街道办事处应该指导、督促换届选举。

业主委员会因客观原因集体辞职或解散，物业所在地街道办事处应及时指导小区居委会依法组织召开业主大会，重新选举业主委员会。

第二十二条建设单位依法制订业主暂时条约和经业主大会经过业主条约是业主共同订立关于物业使用、维修、管理等方面行为守则，对全体业主和物业使用人具备约束力。

业主大会、业主委员会作出决定以及经业主大会授权由业主委员会与物业管理企业订立物业服务协议，应该在物业管理区域给予公布，对物业管理区域内全体业主和物业使用人具备约束力。

业主大会、业主委员会作出决定违反法律、法规、规章要求，物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门应该依法给予撤消，并通告物业管理区域内全体业主。

第三章物业管理企业

第二十三条物业管理企业应该依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可范围内从事物业管理活动。

物业管理企业应该在经营服务场所公告营业执照、资质证书和从业人员职业资格证书。

已领取国家统一制发物业管理企业资质等级证书外地物业管理企业，来本市从事物业管理活动，应该到市房管部门立案。

第二十四条物业管理企业在物业管理活动中依照法律要求和物业管理服务委托协议约定享受权利，并负担对应义务。

物业管理企业应该将与建设单位或业主委员会订立物业服务协议主要内容，在物业管理区域内给予公告，接收业主监督。

物业管理企业因故提前终止服务，或按照物业服务协议约定时限届满，应该提前三个月书面通知业主委员会，并在物业管理区域内书面通告全体业主，同时公告物业管理服务费收支情况，公布物业管理用房及其余属于全体业主公共财物，接收业主质询。

物业管理企业按照协议约定退出物业管理区域，由业主委员会另聘物业管理企业。在未落实物业管理企业之前，其小区环境卫生、绿化管理、公共秩序等服务，由物业所在地街道办事处协调小区代为暂时管理。

第二十五条建立物业管理企业履约确保金制度。物业管理企业履约确保金用于物业管理企业非正常退出物业后、新聘物业管理企业进入物业前过渡管理费用。履约确保金标准不低于每万平方米建筑面积1000元，详细数额由建设单位或业主委员会，在物业服务协议中与受托物业管理企业约定。履约确保金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定帐户。如物业服务协议期满双方不再续约或因不可抗力原因造成协议终止，在辖市、区物业管理行政主管部门监督下，建设单位或业主委员会应将履约确保金全部退还物业管理企业。

第二十六条负担前期物业管理服务企业在首次业主大会未成立前，因故终止前期物业服务协议，仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理企业。

第二十七条首次业主大会上应该作出续聘或解聘前期物业管理企业决定。业主大会作出续聘前期物业管理企业决定，业主委员会成立后应及时与续聘企业订立物业服务协议；业主大会作出解聘前期物业管理企业决定，业主委员会应该依照业主大会决定，在30日内完成重新选聘物业管理企业工作，并与新聘物业管理企业订立物业服务协议。

第二十八条物业管理企业应该配合街道办事处、小区居民委员会在本物业管理区域内开展相关工作；帮助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、阻止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应该及时向公安和关于部门汇报，并帮助做好调查和救助工作。

第四章物业管理服务与收费

第二十九条新建住宅物业出售前，建设单位必须经过公开招标方式选聘具备对应资质物业管理企业实施前期物业管理，并与选聘物业管理企业订立前期物业服务协议。

第三十条新建物业出售时，建设单位与物业买受人订立物业买卖协议必须包含前期物业服务协议约定内容。

建设单位必须在物业销售前将业主暂时条约向物业买受人明示，并给予说明。物业买受人在与建设单位订立物业买卖协议时，应该对恪守业主暂时条约给予书面承诺。

第三十一条物业服务协议主要内容由当事人参考物业管理主管部门制订示范文本约定。

第三十二条普通住宅公共服务收费实施政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，依照物业硬件设施、环境和物业管理服务质量等原因，制订对应物业服务分项目收费基准价及浮动幅度，并定时公布。经过招标确定公共服务费收费标准，招标结束后向价格主管部门立案。价格主管部门应及时出具立案文件。未经过招标确定公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。已产生业主委员会普通住宅物业管理公共服务费详细收费标准由业主委员会经业主大会同意后，按照本市物业服务收费关于要求，与物业管理企业在物业服务协议中约定，并报市价格主管部门立案。

高档住宅、别墅、非住宅用房等其余物业公共服务收费，由当事人在物业服务协议中协商确定。满足部分业主、物业使用人需要或接收委托开展特约服务和代收代办收费，由当事人协商确定。

物业管理企业应该在物业管理区域内以书面形式公布物业服务与收费项目和标准等内容。物业管理公共服务费按月或季度收取，最多可预收一年。

物业管理企业应该定时向业主公布物业管理服务费收支情况，最少每六个月公布一次，并接收业主委员会监督和质询。

第三十三条业主、物业使用人应该按照物业服务协议约定及时交纳物业管理服务费，不得拒绝推行依约交纳物业管理服务费义务，损害其余业主利益。

第三十四条前期物业服务协议生效之日至销售房屋经综合验收具备交付条件当月发生物业服务费用，由建设单位负担。销售房屋经验收具备交付条件次月至前期物业服务协议终止之日当月发生物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售协议约定前期物业服务收费标准负担；房屋销售协议未约定，由建设单位负担。依照房屋销售协议约定，已经验收具备交付条件房屋，因物业买受人原因未及时办理入住手续物业服务费用，由物业买受人负担。

房屋交付给业主后，业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。业主、物业使用人连续六个月未居住且向受托物业管理企业办理未入住书面通知手续视为空关房，业主在空关房期间物业服务费按70％交纳。

已完工但还未售出或者因建设单位原因还未交给物业买受人物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。

物业出租、出借或者以其余方式由他人使用，物业服务费由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应该结清物业服务费用。

第三十五条建设单位应负担所委托物业管理项目标前期介入费用、接管验收费用、物业管理企业创办费用及项目分期建设造成前期物业管理服务费不足补助等。各项费用和补助详细标准及支付方式由建设单位与物业管理企业依照项目规模、配套等原因协商确定并在前期物业服务协议中约定。

第三十六条车辆在物业管理区域内停放和管理等事项，由业主大会决定。已成立业主委员会小区，车辆停放收费标准应报价格主管部门确认后执行；未成立业主委员会小区，车辆停放收费标准由价格主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求，由车主和物业管理企业另行订立保管协议。

住宅物业管理区域内机动车停车场，由本物业区域业主共有，协议另有约定除外。不过，法律有要求从其要求。属于业主共有机动车停车场应该提供给本物业管理区域内业主、物业使用人使用，不得转让给物业管理区域外单位或者个人。物业管理区域内车辆应在指定停车位停放，不得影响其余车辆和行人正常通行。对不按要求停放影响住宅物业管理区域道路通行或者公共安全，物业管理企业有权按关于协议进行处理，由此产生费用由车主负担。

第三十七条物业管理区域内凡是向最终用户收取关于费用，关于收费单位能够委托给物业管理企业代为收取。委托代为收取费用，双方应该订立有偿服务协议。物业管理企业能够依协议将物业公共服务费与委托代收相关费用合并征收。

第五章物业使用和维护

第三十八条新建物业项目规划设计方案应该依照关于法律、法规和本细则要求安排物业管理服务用房等相关配套设施。规划部门应在规划核准图纸上标注物业管理服务用房详细位置并在经济指标中注明面积；设计单位应在图纸上注明设计实际面积。对于建设规模较大、有多个相对独立组团组成物业项目，其物业管理服务用房建设应以方便业主使用为标准合理规划配置。

新建物业项目内路灯、水、电、燃气等配套设施管护、生活垃圾清运等，建设单位必须与相关部门办理一次性移交手续。

物业项目交付进行综合验收时，所在地物业管理行政主管部门应该按照规划对物业管理服务用房和相关配套设施建设、移交进行验收。

第三十九条物业管理服务用房建设详细标准和用途为：按物业管理区域房屋总建筑面积4‰百分比建设，依照建设百分比物业管理服务用房面积小于100平方米按100平方米建设，其中：‰作为物业服务和业主委员会办公用房；‰作为物业服务经营用房,物业服务经营用房应在规划商业配套房中提供。

建设单位在移交物业管理服务用房时，应达成国家关于物业管理服务用房建设基本标准。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足米房屋计入物业管理服务用房面积。

本细则实施之前建成住宅区未提供物业服务经营用房，可参考上述面积标准，列入政府整改项目中逐步建设完善。

第四十条物业服务办公用房和物业服务经营用房属该物业管理区域全体业主共有，应该办理共有产权登记。

物业管理区域内产权属于全体业主共有经营用房、共用部位、共用配套设施设备和场地，经业主大会决议，由业主委员会与物业管理企业订立委托经营管理协议，其收入主要用于补充该物业区域物业管理服务费不足。业主大会与物业管理企业订立委托经营管理协议应在物业区域内给予公告，业主委员会每年可对委托经营管理财产情况进行审计，审计结果应该在物业管理区域内公告。

第四十一条物业管理企业在接管物业时，必须严格按照该物业规划设计标准和国家关于规范，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。因未按要求进行承接查验造成物业管理服务矛盾纠纷，物业管理企业负担对应责任。

物业服务协议终止时，原物业管理企业应该在接到解聘通知书之日起7日内将物业档案资料移交给业主委员会或者业主委员会指定物业管理企业。

第四十二条业主、物业使用人应该按照规划行政主管部门同意用途或房屋权属证书载明用途使用房屋，不得私自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房，除恪遵法律、法规以及管理规约外，应该经有利害关系业主同意。未经有利害关系业主同意，任何部门不得同意住宅房屋改变为经营性用房。

第四十三条业主或者物业使用人装饰装修房屋，应该事先通知物业管理企业。物业管理企业应该将房屋装饰装修禁止行为和注意事项通知业主或者物业使用人。并与其订立物业装饰装修管理服务协议。

第四十四条业主或物业使用人装饰装修房屋，必须恪守国家、省和市关于装饰装修管理要求，实施白蚁预防处理。物业管理企业发觉业主或者使用人有损坏或不采取有效方法而影响到房屋安全等行为时，应该及时劝阻，并督促改过。对拒不改过，应快速向关于行政主管部门汇报。关于行政主管部门接到汇报后，应及时组织人员赴现场调查处理，确保业主生命财产安全。

第四十五条任何单位和个人不得私自占用物业管理区域内道路、绿地、场地、环卫设施和排水设施。因物业维修或者公共利益需要暂时占用、挖掘道路、绿地、场地，应该事先通知物业管理企业，按关于要求报相关部门同意后方可施工，并在约定期限内恢复原状；造成损失，应该给予对应赔偿。

第四十六条业主和物业管理企业应该对物业定时维涵养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用情况时，责任人应该及时维涵养护。

物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维涵养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维涵养护造成物业损坏或者财产损失，责任人应该负责修复或者赔偿。

第四十七条房屋在国家要求保修期满以后，房屋室内部分，由业主自行维修；房屋共用部位和共用设施设备，由物业管理企业依照国家要求和物业协议约定定时维涵养护。

第四十八条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人，应该建立物业共用部位、共用设施设备专题维修资金，维修资金归全体业主全部。含有电梯住宅还应该建立电梯更新专题资金，电楼更新资金，归电梯受益人全部。

维修资金和电梯更新资金详细收缴标准和使用方法，由市房管部门会同市财政部门按国家关于要求制订。维修资金和电梯更新资金应该存入政府指定银行，设置专门账户，按幢建账，按户核实。

业主转让物业时，其维修资金和电梯更新资金账户中剩