房地产开发商筹措项目资金方式

PAGEPAGE1EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.房地产开发商筹措项目资金方式一、筹措项目0资金的内涵传统的筹措资金方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排筹措资金。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。筹措项目资金是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。筹措项目资金至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方的项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。筹措项目资金的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，筹措项目资金风险分担，及对筹措项目资金采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是筹措项目资金活动的重要内容。二、房地产开发投资的特点画从滩2谎0话0爷2蛇年泰开殿始体，纸房首地炮产刺业轧在阵我锋国僵飞爆速左发撕展脉。炭统萝计牧数细字捞表违明框，搅2振0袋0蜘2个年疲，河随匠着孟中浅国耕加戚入识世当贸狐，哥国挎内咏房吩地进产腰的膨资扭金软比沟重妙陡浴增淡1毛1次.鲁8痕%泪。献一欠波烟房源地遵产腰开破发闷投生资惠的江浪奋潮呼在吹我伪国杠已猜经说展秃开张。乖房授地撞产界开显发销投封资沿要拢求锈巨驾大简的惯资赞金监投授入专。屋投亩资恐规胜模屈大嘱、太投跌资寒回傅收棍期演长旗是宴房旨地区产盈开误发埋投秩资锣的先共软性赵，塑但地房伙地叹产冰对亮资展金市的偶要站求所尤皮为遇突展出蔑。私购给物忠中爹心迁、锡特妙色挡商燕业将区幻、邻s烘h聋o炎p袜p鲜i狗n侧g交丧m贡a栗l休l鸦、薪商扇品呆房欣等逢的著建们设馋一导般狂都女需误要央大断量牌的北资面金彼，通而林且擦，旁房越地僻产乡建亡设帽经傻营顺期民一炸般恭还辟有崇2煎-副3命年嫁长肯，许需剂要钉有宏雄殃厚牧的掠资凳金尽准你备桑。带因混此合，示资齐金雷问帜题途，汪历避来错都钢是叶开钞发率商肺最杏为犬关歉注且和窑颇蔑费扫心谢机净的伪问狱题再。辱任妖何耀一掀家货房挨地紧产谷开艘发划公着司渣，惹能夸否禽介昨入贝房喷地衬产赌市桌场蝴，鞭除寨了置取病决我于勿其亡技有术红能酷力虚、毕管绳理议经柱验榴以闷及保它完在柜以厕往把的潜房傲地敏产川发艘展成过篮程哨中田赢扯得肠的虏信怪誉标外鸭，害还卡取躲决啊于纱其凯筹距措烧资科金早的硬能秧力广和废使信用也资碌金纵的河本庙领虽。词许苹多漂开借发赴商匪都途是齿因浆为辟资塑金左问膜题捷对蠢房驱地纤产浴望脑而凯却社步弓。显房杏地翼产惰具逼有冒高垒风早险谁、层高尸收怒益饮的利特冻性渐。宽其袖收顷益雁主鼠要鹿来咽源勿于让租裂金四收列入赔、陆销狡售惯收福入浅，锯而际能届否择获遣得铅收婶益茂很犁重顾要犁的典在兆于桌物温业耳价题值距的饥上罚升射和昌销洋售怜比舟率诸的史上拔涨星。爸目廉前猜在蔽我挑国填的尼许督多透城侦市挪尤岛其勉是他大也都砌市卵，胡房创地药产库竞培争浅已骂经街趋骗于盗白怕热良化熊，吼房尺地少产窜的锄建乘设亦经逢营躬成趋本沉在沫增资大加。真同附时眨在斥房蕉地跃产司很模长至的虎投现资宅回叙收嫁期误内扔，倍周育边饮经利济钞环车境莲、懒交灯通颜状朵况贪、季人纹流锈状较况照、嘉居服住制人遭群畅乃筛至捕政奸府望的生政秩策腊都覆会耻对到收卫益警产目生句极三大哀的云影燕响剧。兔而革且绿，冻房纳地浴产芳经膛营划过充渡央期私的耕存劝在雪使俩开饮发援商独在干这吧一侄期浆间猛内挪随菠时艺可举能搁面廊临心调瓣整拳和疑亏凝损尺。纵因谦此薯，听房丘地赖产阳经拿营纳的践风患险刃相倡当雹大廊。捐但马是债，哨与和此盆同平时考，序随塞着抹我尊国板经锐济饲的订飞卵速目发拖展制，久而态经剃济倚结塌构淹处尘于铺转赶型嘴期膜，蒜房啊地可产酬开胁发辅投约资孔中征又桑蕴携涵抹着朝巨啦大偿的赛商堤机边。技三商、软房权地爹产五资继金调来技源佣方劈式括及磨房召地读产吧行往业狭状梯况拆对涝融孙资斩的莫影折响顶目亲前登我砖国婶房蹦地峡产股资衡金真主宝要片来渔自务于姐房刻地翼产墨开趣发艺商朋、介销村售锣收垫入秃的宽再剪投你入骑、搅商第业感经钱营激者货自慈身母的容积已累鞠和乘传苏统失的粥外弄源驴融企资逝方找式哥，雪也著可污归非为陈三塑块淘：荷自隶筹乞资览金蠢、戒银谈行低贷困款丑和邻房才屋租销耽售害款衰。例其巩中诉自际筹进资骑金闲中轨有捷3粉0挠%渐到凑4崭0鞭%面来缘自祖于朵开宋发尚商氏流稿动展贷印款利，莫再砖加劣上豪建葡筑绒公窝司热对东项仇目庸的恳垫段付锦款垮；捆而肯房析屋计销蜡售美款伙中紫，脖绝巷大库部著分夏是顾银某行向个互人餐房睁屋旅抵盘押崇贷切款懒。俩因课此私可歇以棵说许，局房鲁地蒸产锦开撞发修中共8匙0古%靠至块9州0携%艘的骑资户金胖是湿来横源然于箩银薄行拖的淋。垂开夕发消商旬自乞身厉资厅金咱积估累乌主页要酸是径指龟开认发歌企砖业芝自窄身错的英资从金化和宫以柜企能业惰为侧基敞础乏的焦股交权丈融吩资在，丝前句者谦积败累丹过肚程御相蔬当唯缓吸慢均，改而侨后贪者蛮目邻前档在取我桐国迹利俗用过有惭限女。智而累传折统蜘的惯外份源合融斑资型主湖要丙是刻银剧行垦贷席款怕、有信邮托亩投胳资刊、轨承桨包旨商洗带趟资腰承处办透等篇，牌其彼中侨尤得以起银怪行液贷震款某为莲主自。稿而植银竭行活贷往款搅提汉供沉资民金命的抱数驼量堂和杀使径用圾期僵限路都她有剪严范格彩的投限趋制圆。葡银挣行浩贷舞款美项饺目捏的崇风直险杠首疮先隆是达由沸开吃发逢企组业卧完闯全桥承藏担丢，合然块后或由龟银皆行丰承宋担贷，讽非局常萍不剥利裂于颗风竟险售分茧散艳。静而诞项塘目析融啊资砌具求有奇融坊资瓦金普额酷巨亲大要、言风捞险垂分鱼担拳的赞特旦点咽，协对字于匪大巩型抖的佳房逮地秆产扇项伶目但可睁以父考低虑得采济用称项藏目男融误资泉的隶方控式绪，弦来慕实化现袄融宋资单目燃标崭和邻风瞒险域屏恭蔽睡的抢作甚用咱。腿房盘地药产哀开理发撒和佩经拔营皮的悄融辉资爹有据债斩权贯融税资堤和垮股枣权展融填资烤两斥种吉基葛本滴形烟式建。莫虽滋然那股沾权积融旗资意是歉企杨业枯融她资搭的样两韵大访方乳式阀之婚一递，酿但佩目伶前宝股正权般融书资诚在厨我害国勒房融地罩产崇金箱融找中劲占仇的现比肿率构比坐较剩小石。米目逃前毅中痒国肠拥奏有寇3剩万惕家奥房岸地受产敞企光业丽（衔2露0条0仰2深年鸡底唐为啄2麻9抽9似6脆7灰家茄）狭，临其序中隐，为根绒据陆联斩合双证萝券蔬的沾统嚼计秩，哥截指至冶目往前精我亦国烛Ａ煎股锈市诵场振实芝际淹主毯要责从喷事稼住肤宅伐开锋发凯的沾上锅市袜公杂司目共怪6供5煎家申，崭另规外奏还念有亭2氏0对家亚从之事初开贞发歇区跪土禾地弦开劫发疼的做企售业蝴，援合宾计斜占终我籍国宁房科地净产剑企蔬业哑总雅数搜的掀0座.攀2尚8爸％首，内占密我痕国乏Ａ锯股坚上帖市狱公局司示数绣的匹6躲.仿3课％款。转房纵地殖产越类介上叼市输公蒸司劝总齐市斧值医1服7昏1钥3塞亿调元钱，矮流航通浓市个值日6抖1款3岁亿恭元妥。中发括达剂国晕家勉的姨经生验酱表府明员，补房宏地饥产颤企愧业吸的师融汪资县必晌须序以计多揪元舍化直，脱才赢能债够僻更宾好仿化本解吸金馒融宇风鸟险桌。览目躁前付，葵我单国索房咽地传产妨金抽融坛以缎银灯行犹信御贷抓融贵资横为志主突，蹲股丙权食融旅资雷比社例缴较猫小茶，虑其详融巡资据格茄局怪较讨为威单归一杠的疗特奉征侨十炉分求突皱出罚。作我瓶国痰房闻地淘产虎企享业逼的疑实稠践汁也费证蓬明恋，碎只暑有浇那崖些姻通谦过林在指证歌券梨市粘场志实忌现倾融取资锻的踢企特业那，够才鲜可缘能姜成戴为驱房赠地丹产夫业葡中范的御佼妈佼张者活，煤才旁有尾希咏望属使就企扯业讲真段正视发盆展为壮坡大垫。行1贱9蛮9满8保年础至颂今宵，映我屑国女房立地箱产灿业舅平朝均必每复年硬都裁以允2记2鸦％惰的每速而度态增垦长沸，烟2耀0叙0童3帐年网更训是害达镰到辈了宣3刘2存.漠5靠％怠的齐增项速寿；忆在班这陵样严的申增茫幅杰之坦下烈，钞房腹地忧产在市锁场暑由侄于逢运捡作这不券规选范蜜，垄金葵融盒体雾系报相放对姓不予成垃熟吗，屈也虾相味应驰产专生脂了申一讯些浴负阅面欠的小问握题弯，泳从炎房洞地坡产王开键发披企榆业掏来泳看煮，梯本勤身华的骆企蹦业躺运旁营香机袜制链、穿开扶发坡体辅系浩、柏资铃本近金冰的虎充幼足虹率框都屯远厨远忽未狗达睁到焦一筒个劳成开熟班的测房悉地冶产恰行敏业酸的艇需券要扩。别众外所赴周许知赚，偶房悉地雪产尘行瓜业晚是默一附个肃资毕金辅高疗度摧密棉集父性借的歌产慎业擦，卷房吼地该产征开伏发惕周昂期矮长披、居投滤资衔需毫要扑的陆资冲金惭量奏巨减大有，小在糊我棉国吓地家产副业皆潜状规眯则猪发祝生则变循化名的估今芹天数，映资夺本暗的劫实铲力熊成仗为顽决喝定放房婆地守产拜开揉发伪企古业盒发优展宽最思关规心填的评问航题株。柴原龟有狠房殃地差产压开筛发秒主袍要养的晒融喉资摊渠似道颂主身要研是饶依蹦靠丛自献有局资干金孔+倒银奇行妨贷厉款您，绝进蠢入庸2桑0史0蜂4捎年尚，尤央武行忽收窝缩匀银辈根期，志央职行甘“耍1减2奸1嗓号肆文匹件际”课的星执裕行碍，段要愉求阀开流发窃商查自尿有番资矩金算必胶须鸣达厚到事3图0夫％剂，炸而散这谢3锻0边％羊须善是脸所身有乡者灵权怠益杀，勺对脉地敲产堡信季贷堵大怕举否的荷“匪围俱追因堵幅截岗”启，树从厘限源制岂自索有削资绢金擦、揉到堆封碍顶疮放熄贷痰，扩开木发酸企劈业良依刘靠舞商御业箩银坚行哀完氧成碌过弄桥续等倾融铃资糖做堂法搭在倦上股半从年扮已总举歪步宇维贯艰寄；淹目造前阳银元行写的厨信其贷辰政屠策椒已暴经允基电本瑞执慧行乖到圣位膏，碍未诞来前的限政贵策符不靠会三更嘉严果厉传，脸但占目存前霜的粱政葬策州也筹不欲会喝有右松决动吓。贝在查金话融领紧倦缩即之闸后侧，利房恢地拆产建信流贷亲变喇得号更情加嫁困蓄难狭。爸同紫时旱，侧国逼务常院岁也态表淋态侍，尝宏宇观富经闭济撤调条控跌的蛇目嫁标搜已赖经恼初疯步拣达胜到搁。贼但僚是洪，脆宏匆观犹经佣济井调披控避是馆一扮个贯长炸期术的近过摔程斯，摊因尊此寻，伶也某不披会崭松强动次，考尤洒其患是欺今融年原内坊不村会抗有造大烫的同松抬动叉。拳因赤此豆，讲所签有里这畅些绿背煤景齿都伤使携得屈部萍分走开兆发译商躺在怎资愉金冤无栗法倾到穗位拢情量况抛下励不具得地不吩到决处阅求敏助玉，奋或驻者蔑拱聋手价转看让早项字目神，皱甚括至富错告失跑巨止大举商估业册机粥会狮，蛇所骆有谅问写题桃都浅集隙中缝反生映煤了暑目君前皂我撞国义房羽地愧产坊行速业教的次调译整产大烫形屈势所，舱而叫在住这拒个吃大赠形熊势澡之凡下固，高只谋有弊及悼早争调势整钢开脚发完策碗略坑、置融愁资社充宿足泄的右地裂产秒商偷才裳能附够蒙得剑以竹生无存村和捡发舰展叼。裂四良、和项再目佛资值金鹿的谊基涝本星筹晃措鼻模瓶式耳主介要中有绘三球方学面千的模特戏征赏：惯1共、璃在默贷锡款唇形芹式满上马。诊①届一弯个够有往限悄追海索拜或锯无瞎追哲索脊的跨贷熊款郑；巴②捧购禾买忙项记目煎一泼定俗的饮资叨源薯储捐量岁和捐产眼品沈；朝2印、之在眠信涌用迷保痰证霸上匠。秆①虹要萝求著对效项煎目健的猪资里产晓拥餐有券第梢一强低验押报权货，祥对青于朝项院目颈的单现色金张流膀量星具待有允有蔽效崭的胃控揉制廊；快②耻要锤求苹把剥项出目俊投版资长者辣一诚切雁与志项糠目技有加关挣的侨契浪约待性惑权兵益恋转饰让肯给格贷艳款缺银阵行愉；剑③炸要馆求擦项馆目叉成负为糊一计个狮单马一慕业茫务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第一步，地产开发企业首先会在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司B，然后通过公司A控制上市公司B。当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，A与B共同出资成立地产项目公司C。

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其在特定条件下成为上市公司再融资的首选作为新生事物，今后可转换债券在我国证券市场的应用前景十分广阔。19、房地产信托融资信托，简单地讲，是投资者基于对信托公司的信任，将其财产权委托给信托公司由其运作，信托期限满后收回本金和运作收益的一种理财形为。是现实生活中储蓄向投资的有效转换途径之一。信托品种主要是通过以下方式参与到房地产企业中的。（1）信托贷款。信托投资公司通过设计推出信托品种募集到资金后贷给房地产企业。这种形式和商业银行贷款基本上相同。主要有三种具体方式：A、债权信托。由于上调存款准备金，部分商业银行为了缓解头寸的紧张，将房贷资产出售给信托公司，也可称为是一种准资产证券化形式。信托以购买信贷资产的途径间接参与房地产企业。B、前期贷款。因为商业银行对房地产企业贷款必须在“五证”办全后才可进行，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批通过后再向银行申请贷款。C、主要贷款。也就是信托贷款直接参与房地产企业开发项目的全部过程。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制(信托合同不超过200份，筹集5000万每份不低于25万)；适用于滚动式开发形式等。（2）股权信托。房地产股权信托的一般运作模式是集合资金以股权的方式对项目公司投资，信托公司派出董事或财务人员参与项目管理，在信托终止时，项目公司股东或第三方公司溢价回购信托股权。信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。“121”号文件中规定：申请贷款的房地产企业自有资金不能低于项目总金额的30%。这对于资金规模上亿元的开发项目而言，注册资本金最低在3000万元以上，并且企业的全部资金不可能只投入在一个在建项目上。去年重庆国投推出的“世纪星城股权信托计划”是个典型例子。“世纪星城”预计总金额达8.9亿元，前期投入已完成2.8亿元，已取得土地和建设用地许可证，开发商北京顺华的注册资本为1.5亿元，不能满足30%的下限(1.5/8.99<30%)，重庆国投发行股权信托计划募集2亿元对北京顺华增资，使其注册资本达3.5亿元，这样便可顺利申请银行贷款，而且2亿元的使用效益远在银行贷款之上，也没有改变企业的资产负债结构。作为新的一种信托品种，2003年房地产运用股权信托募集的资金近10亿。这种形式的信企合作方式有以下明显特征：A、对于这种阶段性持有的股份在信托期限结束后的处置，现有两种方式：一是开发商或公司其它股东回购；二到期拍卖。信托的目的不是去长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式去运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人(投资者)谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬。B、股权信托在这份合同中具有拥有表决权的优先股的性质，作为股东每年的回报率在合同中是固定的，不参与利润分成。在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程度要求也较高，但这是任何一家企业正常发展中的起码要求，也是为了保证信托品种的安全性，收益性。（3）受益权信托。信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托的一种。中煤信托(中诚信托的前身)去年推出的“荣丰2008财产信托”就是一个很好的受益权信托的典范。荣丰公司将其开发的市场售价3.27亿元人民币的部分房产委托给中煤信托，设置财产信托，荣丰公司享有该财产的全部受益权，中煤信托向投资者发行受益权证，将部分受益权出售给投资者，投资者优先于荣丰公司享有这部份权益。一举为荣丰公司融集资金近1.8亿元。按成本价2200元/米计算，可开发近8万平米相当于6层6单元的板式楼10栋左右，一个完整的花园式小区，售完可使开发商获取近6000万元的利润(扣除融资成本约4%)。这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。信托财产不属于信托投资公司的固有财产，当受托人破产清算时，信托财产不属于破产财产不参与对债权人的分配。对于委托人而言，当委托人破产清算时，信托财产也不得被清算(除非受益人为唯一的，在这种合同里受益人不是唯一的)。中煤信托推出后得到管理层的默许。从这种角度考虑发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式。（4）租赁权信托租赁权信托，就是商业房产的所有者将商铺的租赁权转让一定年限，投资者在购买租赁权后自己并不参与经营，而是委托信托公司进行统一管理，享受回报，信托期满由物业所有者或承租方回购商铺剩余年限的租赁权。

"爱建新城"地下商铺租赁权信托计划是由爱建信托集合多个委托人拥有的"爱建新城"地下商铺租赁权，委托给上海市第一百货商店股份有限公司进行经营管理，收取经营收益。第一百货于信托计划生效后受托经营管理"爱建新城"地下商铺，并于2年后信托计划期满受让剩余年限的租赁权。开发商爱达置业将"爱建新城"地下商铺的房产所有权抵押给爱建信托，并将与信托财产等值的流动资产信托给爱建信托，作为到期支付信托收益和实现信托目的的履约保证。

从信托财产交付的原始形态进行分类，租赁权信托属于集合资金信托的范畴，委托人将其合法拥有的资金交付给信托公司，购买物业的租赁权，因此在发行上仍受200份的限制。租赁权转让的目的就是用现有的资产为公司或项目融资，改善其现金流水平，其本质就是一种资产证券化产品。（5）房地产投资信托（类房地产基金信托）房地产投资基金（REIT）是指符合特殊法律要求，在股市上市，致力于收购并经营商业性房地产的公司，其投资、经营项目包括出租用公寓楼、商场、写字楼、医疗中心(如养老院)、娱乐场所和仓储设施等，也有一些REIT从事纯金融操作，投资于按揭贷款的组合业务。由于我国到现在为止仍然没有出台产业基金法，因此也就没有真正意义上的房地产基金，但国内现在所发行的某些房地产投资信托产品已具有房地产基金的一些初步特征。

北京国投仿效房地产基金的运作模式，集合运用信托资金购买法国欧尚天津第一店的物业产权，投资人实际拥有该产权。信托资金所购物业的租户是在世界500强企业中排名175位的法国欧尚超市集团，目前在全世界范围内共有大型超市300家、小超市600家。北京国投与欧尚签定了"20+20"年的租约，因此信托资金购买的是带长期、稳定租约的房地产项目，这种运作方式在我国房地产金融市场是一大创新。在信托期末，北京国投将以该物业为依托，发行下一个信托计划或处置该物业用于归还上一期投资人的本金，另外，开发商承诺在信托期限内以信托计划资金上浮10%的价格回购该物业。

房地产投资信托与租赁权信托的不同之处在于租赁权信托以一种短期信托凭证的形式发行，具有短期性（2~3年）和优先股的特征，而房地产投资信托，如前例中北京国投与欧尚签订的"20+20"年租约是一种长期、稳定性的投资。由于立法的缺位，房地产信托只是房地产基金的一个雏形，房地产基金的优势并没有真正得到发挥，由于房地产基金是上市发行的，投资者可以随时买入或者卖出，而房地产投资信托目前没有一个交易平台，不能随时变现；房地产基金可以同时运作多个项目，领域涉及土地开发、项目开发、物业租赁、资产证券化和不良资产处置，而房地产信托一般只针对单个项目。但是信托"受人之托，代人理财"的契约关系制度构造了一个天然的基金平台，是我国房地产基金的先锋。（6）优先购房权2004年春节前，北京国投推出了苹果社区优先购买权信托，引起了地产金融业界和消费者的普遍关注。申请购买该信托产品的消费者首先通过电脑选号获得购买资格，以相当于两成购房款的价格购买该信托产品，获得以6000元/平方米的优惠价格购房的资格，该笔资金同时充抵购房首付款，其余八成房款可办理20年按揭贷款。优先购房权可以转让，也可以由开发商今典集团回购。

优先购房权的巧妙之处在于通过信托平台用消费者的钱建房，消费者由间接投资变为直接投资。信托公司的职能在这里变得尤为重要。与委托代理不同，信托公司作为受托人要履行谨慎勤勉之责，由于委托人管理不善造成信托财产损失的，受托人要进行赔偿，而在委托代理关系中，委托人损失自负；信托公司还具有专家理财的职能，对信托财产以自己名义统一管理和运用，在委托代理关系中，委托人要对项目进行决策，受托人遵照执行，因此对委托人的素质要求较高，不适于广大投资人。信托制度无疑为普通投资人提供了一个良好的外部理财工具，适应了社会与经济发展的要求。

无论是租赁权信托还是优先购房权信托，一般都是采取集合资金的模式，由受托人购买某项权利，期满再由用资机构溢价回购该项权利，实现信托资金的退出。信托公司一般要求融资机构提供抵押或担保，尤其对于开发程度比较低的项目，如果没有安全保证措施，一旦资金链条断裂，项目的风险无疑会大大增加。（7）烂尾楼信托位于成都的精图大厦5年前由于流动资金断流，已完成了90％的工程被迫停工，并被法院查封，其资产按现值评估为2.2亿元，负债为1.1亿元，由于巨额债务和日后的销售风险无人接手。

衡平信托巧妙地发挥了信托财产破产隔离的功能，以未来的现金流吸引投资者，获得了大厦续建的资金。按照《信托法》的规定，大厦所有的债权和股权委托给信托公司进行登记确认后，受托期间的信托财产便具有了隔断各种债务纠纷的"防火墙"功能，原本已查封的，可以自动启封。信托财产的独立性同时改变了收入与财产的分配顺序，未来产生的收入首先要支付信托收益，然后清偿所欠债权人的债务，剩余收入由大厦所有者享有，也就是说信托受益人享有优于债权人和所有者的权利，充分体现了信托本身所具有的法律和制度优势。信托作为一种灵活的融资工具，可以解决房地产开发过程中各个阶段的资金需求，也可以针对房地产业的特殊问题提出解决方案。在房地产与信托结合的多种形式背后，潜藏着两个基本动因。①突破政策限制房地产业历来是国民经济的支柱产业之一，由于投资额大、周期长、流动性差等特点，其发展一直受到广泛的关注。在房地产开发的融资模式中，我国基本是以银行贷款为主导的，在121号文件出台前，信托融资只是作为银行贷款的补充，对尚不符合贷款条件的项目提供过桥融资。进入2003年，宏观经济进入新一轮增长阶段，在支持固定资产投资高增长的外部融资中，银行贷款居于首位，2003年1至8月增幅超过50%，而其中三分之一的资金投向房地产业。2003年1~7月，全国有11个省份房地产投资增速超过50%，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70%，有些城市连续两年房价每年上涨20%，有的甚至上涨30%。

为了防范可能的金融风险，人民银行于6月份出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地产企业的经营模式产生了重要影响，主要方面如下：a、房地产开发贷款商业银行对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。b、土地储备贷款

商业银行要严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。c、建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。d、加强个人住房贷款管理商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。121号文件对房地产开发各阶段的贷款条件都作出了严格