住宅小区物业管理方案

XX居住小区物业治理方案目 录一、工程概况五、物业费的本钱测算七、治理总体目标与分工程标一、工程概况地理位置该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。项目项目计量单位数值居住区规划总用地1.居住区用地①住宅用地②公建用地③道路用地④公共绿地2.其它用地居住户数居住人数户均人数总建筑面积1.居住区用地内建筑总面积①住宅建筑面积②公建面积2.大卖场总建筑面积Hm213.23Hm29.87Hm26.89Hm21.31Hm21.24Hm20.42Hm23.36户1292人4134人/户3.2m219.11m216.23m214.87m21.46m22.88m21.17m20.96m20.75m20.28m21.25层7.5人/hm2411.1套/hm2128.5套/hm2184.0m2/hm21.496m2/hm22.144m2/hm21.64%50.0辆634%8.7辆110%28.5%25.6%40.2项目项目计量单位数值①大卖场面积②扩建面积〔三层〕③公建面积地下车库及人防3.底层架空面积住宅平均层数人口毛密度住宅建筑配套密度〔毛〕住宅建筑配套密度〔净〕住宅建筑面积毛密度住宅建筑面积净密度容积率停车率停车位地面停车率地面停车位住宅建筑净密度建筑密度绿地率物业治理将政策和法规为理论依据，寓治理与效劳之中，建立社区效劳〔合同效劳〕〔非合同零星效劳〕和经营性多种效劳〔全方位、多层次的综合效劳〕。1、房屋及设施设备治理建筑公共部位得到修理、养护和治理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震构造部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。A、工作的主动性用功能及完好。B、工作的多样性重点修缮效劳和特别修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。C、工作的针对性所处的特定条件实行有针对性的效劳措施。共用设施、设备的治理水泵房。录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和治理范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根本完好。智能化设施设备外线对射报警系统、门禁及车库治理系统、电子巡更系统等。依据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作备修理治理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格治理保证智能系统运作正常。2、环境卫生治理jt治理、环境治理。卫生治理环境治理jt住户的生活质量。绿化治理区的绿化。绿化治理的主要内容是花木、草坪的养护。4、治安消防治理〔消〕结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进展全面的治理。5、车辆交通治理〔确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，制造美丽的辖区环境。6、公共治理住户装修治理jt清静的生活环境。搞好修理基金以及储藏金的核收与治理。防犯罪等方面的工作。7、常规性公共效劳业主及住户。8、托付性特约效劳是为某些住户群体供给的效劳，如：为高层住户1424生活环境。9、经营性多种效劳即向业主及住户供给便利、高效、经济的便民效劳。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更便利、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点jt开拓的效劳工程。三、物业治理模式jt高素养的治理人员到达最正确的治理效果。个局部。1、治理方法严格资质治理确保各类人员的专业素养和综合素养。供给共管式效劳。严格法规、制度和标准制约，标准组织和个人的治理效劳行为。运用现代化治理手段，实现办公治理自动化。启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。2、运作程序可分为整体治理运作流程与分项治理流程两局部。3、实施措施治安治理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。装修治理上承受情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。细心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化治理。在智能化治理上加强各方面工作超前性、制造性、全方位地实行共管式效劳。开展卓有成效的社区文化活动4、治理手段启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作工作方式有谈心、座谈等。执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩清楚。建立鼓励机制，敬重个体权力，保持团队期望。我们把将培训放在集体和个培育提升、培训进修等。视个人利益。充分确定努力工作所应得的酬劳。公意识和自我实现意识，使其在授权范围内制造性地开展工作。学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作打算，并实施。四、物业公司组织机构和治理制度1、效劳中心组织机构1.12、公共治理制度停车场治理须知A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉听从停车场保安人员的调度和治理。B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆制止在小区停车过夜。C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、出租车〔除特别状况下〕不得驶入小区。F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进展锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。卫生治理须知A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。B业主应担当全部修理费用及连带责任。C、请您疼惜小区内公共环境，不要随便乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避开丧失及影响其他业主的出入。E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、贮存类等家庭物品。一经觉察，物业处不经通知，有权进展清理。宠物治理须知排出的粪便；儿园等公共场所；义务实行有效措施予以制止；D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；在小区内。绿化治理须知A、了保持小区环境美丽，请您疼惜住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进展体育活动。E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。F、请您不要在喷泉、水池内玩耍，以免触电及发生其他危急。3、内部治理制度〔各岗位职责〕物业处经理岗位职责应主动协作、支持公司正副总经理和治理部、财务部的监视、检查工作；生疏并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；完成公司下达的经济指标；做好员工治理工作，检查各岗位人员完成任务状况；调整或赐予处分的意见；经理助理岗位职责负责本中心职责范围内工作的筹划、指导、监视、把关；负责每月向治理处经理提交本中心工作打算及工作总结；负责对本中心员工各类考核；向治理处经理提交各岗位用人打算；接待来访住户，对住户的投诉准时处理；投诉处理率99%；缴率达预定目标；生疏有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等治理规定；负责指导、监视健全档案治理，并抽查工作状况；环境治理部主管岗位职责A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度打算，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素养，业务技能和工作效率；要时到现场督导员工操作；提高社区环境文化品位。G、合理掌握本部门各项费用，广开增收渠道；保安部主管岗位职责A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素养和责任心；B、制定业务培训打算，按打算定期组织专业训练，并做好记录；C、严格执行各种安全治理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并承受物业处和辖区派出所的监视指导；D、负责辖区治安、消防、交通车辆的治理工作；E、 防组织工作、检查、监视消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；F、 日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；G、 对觉察的各类事故、大事隐患准时制定解决措施并催促落实，遇到突发大事时以身作责，组织处理；H、 所的联系工作，做好辖区安全防范工作；I、 负责水体四周的安全防范，杜绝恶性事故的发生。工程修理部主管职责B、组织参与设备的大、中、小修，制定打算，负责员工的专业技术培训；C、负责制定设备、备件选购打算，报财务选购；D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及修理保养记录，做好设备台帐工作；E、参与违章订正工作，准时觉察和制止违章建筑和施工；F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格效劳的处理，订正和预防措施的实施，跟踪检查；G、负责员工的考评工作，准时上报本部门考勤；H、合理掌握本部门各项费用，广开增收渠道；3．6、效劳中心主管职责A、生疏物业治理有关法规政策；B各部门信息汇总，对业主公布信息等；C、负责多种经营效劳及各种费用收缴的组织治理；D、制定社区文化活动打算，丰富业主、住户的文化生活；E、负责效劳中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；F、负责开展效劳中心宣传工作和公益性活动。4、人员配置和人员的素养要求jt〔人员的实际配置以具体治理范围而定〕五、物业费的本钱测算〔01〕人员编制和根本工资标准表〔01〕一治理人员6/6650.001经理12000.002000.002经理助理11500.001500.003财务员1800.00800.004修理主管11000.001000.005保安主管1800.00800.006保洁主管1550.00550.00二一般员工14/9400.001修理员2800.001600.002保安员9600.005400.003绿化员1500.00500.004保洁员2450.00900.00三合计20/16050.00序序总额〔元/备注项目 工资标准〔元/月〕号 〔人〕 \效劳人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序号序号项目金额〔元/月〕依据月.M2〕一根本工资16050.00/二福利费2407.50注(1)三服装费667.00注(2)四合计19124.50/35.5%,1.520%。20×400/人/年÷12=667(元/月)2800/M230%2540%提取。注：因小区建在保修期中，暂不考虑。公共设施、设备所用电为7：001220060〕。则：每日所用电费为：/盏×200×12×30/月〕×0.60/千瓦/小时=4320/小时×0.60/千瓦/小时=2592.00/月、共计为：3592.0010×15/天×30=150/天×30=4500/月10×50/月=500/月3.410×5/天×30=50/天×30=1500/月3绿化治理费测算见表〔03〕绿化治理测算表〔03〕序序项目测算依据金额〔元/月〕测算结果〔元/备注号1绿化工具1000/年84.00月.M2〕费2劳保用品500/年42.00费3绿化用水400.00/费4农药化肥200.00费5景观再造200.00费年6合计/926.004、清洁卫生费清洁卫生费测算表〔04〕工程测算依据金额〔元/测算结果〔元/月.M2〕月〕1工具购置费300/人.75.00年2劳保用品费300/人.75.00年3化粪池清掏费1)//4垃圾外运费1000.005环境消杀/100.00/6合计/1250.00费用。5〔05〕序号序号工程测算依据金额〔元/测算结果〔元/M2〕月〕1装备费300/人.年250．002人身保险费〔暂不计〕//3房租费〔暂不计〕//4费100/人.月1000.005合计/1250.006、办公费：〔3〕月办公费=30000÷12=2500元/月7105〕=1667/月8两税一费为前八项之和的5.75%，则多层税费=〔30309.5〕×5.57%=1688//月910%，则多层利润=〔30309.5〕×10%=3031//月1、治理本钱汇总表见0〕治理本钱汇总表〔06〕序号一工程治理本钱金额〔元/月〕金额〔元/月.平方米〕备注1工资福利费19124.502修理及保养费10092.00共用照明3592.00电梯5000.00小高层水泵1500.00小高层3绿化治理费926.004清洁卫生费1250.005保安费1250.006办公费2500.007折旧费1667.008法定税费多层住宅1688.00小高层住宅2050.009利润多层住宅3031.00小高层住宅3681.0010合计多层住宅35028.50.4423多层：79193M2小高层住宅42540.50.9640小高层：44127M2六、业效劳内容、标准及质量保证措施为将jt一、根本效劳：1、签订物业效劳合同，明确权利义务关系；2、承接工程对住宅区公共局部、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；3、治理人员和专业操作人员依据国家规定持证上岗；4、建立完善的物业治理方案，质量治理，财务治理，档案治理等制度；5、治理效劳人员统一着装，佩戴标志，行为标准，效劳主动热忱；6、建立客户效劳中心，公示241时间到达现场；和收费价目；8、公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支状况；9、每年至少一次征询业主对物业效劳的意见，满足率75％以上。二、公共效劳〔一〕安全治理242412、别墅区设立专职保安员；13、小区内每小时保安巡查一次；14、对小区内的车辆进展治理，引导车辆有序通行、停放；15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记治理；16、对火灾、治安、公共卫生等突发大事有应急预案，事发时准时报告业主委员会和有关部门，并帮助实行相应措施。〔二〕环境治理17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；119、区内公共雨、污水管道每年疏通11准时清掏；20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进展修剪、养护；、定期去除绿地杂草、杂物；、定期预防花草、树木病虫害〔三〕房屋治理定期维护养护；部门；2627、小区道路平坦，主要通道及停车场交通标志齐全标准；28、对共用设施设备进展日常治理和维护〔依法应由专业部门负责的除外〕；〔四〕设施、设备治理29、建立共用设施设备档案〔设备台帐〕，设施设备的运行、检修等记录齐全；30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施运行正常；修复；61233、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；80％种突发设备故障有应急方案；三、便民效劳物业公司供给的无偿效劳〔共计24项〕类别类别编号工程内容1代请装修、装饰公司家2代请家教、介绍保姆政3代租售房屋、代租汽车服4公布气象信息、国内外闻信息务5组织各种展销活动6无偿配备医药急救箱7代订中、西餐8代订牛奶9代购车船、飞机票10代订报刊、杂志11代办旅游手续12留言效劳13代订酒店、客房务1415代购代送礼品、鲜花代办喜事庆典16供给图书、音像制品沟通17开设棋、牌活动场所18开展各种安康、医疗培训19组织健身舞晨练队20开展球类、健身培训21开展网上玩耍攻关竞赛沟通会22建立老年活动组织，开办老年课堂23组织老年联谊活动24组织安康义诊活动商务活动礼仪服服务文商务活动礼仪服服务文化消遣老年效劳价格待定类别编号工程内容1瓷砖改造2铺贴一般地砖3洗手盆安装4坐便器安装5安装抽油烟机6安装分体式空调7安装热水器89101112131415日 16常 17维修 18装 19饰服 20务 212223242526272829303132家33政34服35务36

安装吊灯家用电器检查、小修换门锁〔材料自备〕空调加氟利昂查线、换线钟表修理更换灯泡、灯管木门窗修理清洗抽油烟机安装音响与家用电器安装灯具、门铃、橱柜〔不含材料〕修理更换水阀门、各类软管〔不含材料〕〔不含材料〕疏通下水管道〔不含材料〕修理家具配件木地板打蜡看护病人〔洗衣费另记〕接送小孩上学37383940414243444546礼 47仪 48服务 4950健 51康52服务 54555657商务 服 务606162

家庭绿化盆景造型中、西餐家政培训小学生中餐学生寒暑假短期学习班〔家务、护理、照看小孩或老人〕为老人读报,谈天特别安全效劳安康检查建立安康档案打字复印出租会议室租车汽车美容四、效劳承诺标准序号序号指标名称jz市效劳承诺标效劳质量保证措施标准准制定修理技术人员专职负责区域巡01房屋完好98%99%查，建档记录，确保外观干净、无破损立面，房屋无转变使用功能，率无乱搭建，公用设施及通道无随便占用急修、零修接到修理通知，准时赶房屋零修、到现场。零修现场准时完成；急修02急修准时99%100%不过夜，工作量过大以协商形式解率决，并依据《修理回访制度》进展回访记录、质量跟踪修理工程分项监视检查，结合部位，严格把03质量合格100%100%关，依据工序修理到位，杜绝二次率返工由专职保洁员进展保洁，并实行巡04保洁率99%99．5%查制度，建档记录，由主管监视，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内干净卫生制定专职绿化员负责维护，并实行05绿化完好95%99%园艺师直接负责的巡查制度，建档率记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土暴露、无病虫害现象06完好率及95%99%使用率管负责监视。建立健全道路、停车场治理制度，责任落实到人化粪池、雨由工程修理部清理疏通及修理打算07水井、污水95%99%按相应作业规程实施，有检查、记井完好率录，到达排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损排水管明修理工作依打算定期检查，觉察问08暗沟完好95%99%题准时修理，到达排水畅通无积水、率无污染、无塌陷、无残缺09路灯完好95%98%修理工每日检查，随坏随修，做到路灯完好无损，夜间正常使用打算率修理保养，保持干净停车场、自每日检查，随坏随修，