小区物业管理具体实施方案

小区物业管理详细实施方案小区物业工程部管理详细实施方案一、工程人员服务礼仪规范工程人员服务礼仪规范提要：住户维修是物业工程部日常工作主要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接表现了物业管理水平;所以我们对住户维修服务标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。从事物业工程维修和保养技术人员与通常维修工人有很大不一样。通常维修工人只要掌握一定维修技术和有一定工作经验,能够及时排除故障或确保设备正常运行就能够了;可是,从事物业管理工作工程维修技术人员除了要有一定要求技术外,还必须掌握一定客户服务工作规范、礼仪和技巧,才可能确保维修工作顺利开展。住户维修是物业管理处日常工作主要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接表现了物业管理水平;所以我们对住户维修服务标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。（一）工程部住户维修工作基本要求

1.

住户维修时限性

为确保业户正常生活及工作不受影响,所以一旦发生业户报修或投诉情况,工程部应立刻安排人员进行检验和维修并在最短时间内排除故障,使设备恢复正常运行。本小区要求维修人员在接到业户维修"派工单"後5-10分钟内赶到事故现场,最迟不超出20分钟。如无特殊原因,维修工作必须在接报後二十四小时内完成。

2.

住户维修规范化

住户维修规范包含两个方面内容:一是住户维修流程规范;二是维修工进入住户区域应遵照礼仪规范。住户维修流程规范是说住户报修、接单维修、住户确认、结帐等步骤环环相扣、有条不紊地进行;并在严格执行"流程"基础上完善管理,提升效率。维修工进入住户区域应遵照礼仪规范是指维修工进入住户区域後言行举止应按照管理处对客服务统一礼仪规范去做。

除特殊情况外,工程维修人员通常不应(除获业户同意外)使用为业户提供服务设备,如电话等。

除非检验维修工作确有必要,工程维修人员通常不应在大堂、商舖或公共地方内逗留、穿行、借道等。3.住户维修服务礼仪规范

（1）进入住户区域时应取得对方同意方可进入。我方人员应首先按门铃,等对方开门及同意进入关于单元後,方可进入。假如是业户要求维修或施工,我方人员能够先问询:"我们依照安排要对这间单元内XX进行检修。管理处是否已经通知贵业户了?"

如得到否定回答,我方人员应先退场,经过物业管理处深入联络後再作跟进。

（2）进门後要主动向业户说明来意。我方人员能够说:"先生/小姐,我们是管理处,您们有些人刚打来报修...。"如对方就是报修人,我方人员能够接着说:"先生/小姐,麻烦您带我们(到现场)去看一下。"

(3)我方维修员工在维修时,除非需要业户配合,不要和对方之人员搭讪或闲聊。

（4）我方维修人员在维修中应事先安排好客人区域及设施(如地面、桌椅/家俱及电器设备等)保护。

（5）维修人员如在维修过程中需暂时离开现场,应主动知会对方,并通知继续维修时间。离开现场前应恢复故障设备外观原状并清理现场。

（6）维修结束後,应清理现场、恢复原状。离场时,应让业户确认维修结果,并在维修单子上签字确认。

（7）维修技术人员在工作时间必须着整齐工装(如发觉工装损坏,应及时申请更换),及佩带工作证。

（8）维修人员不可接收对方人员任何价值、任何形式馈赠。二、小区物业工程部管理方案小区物业工程部管理方案提要：住宅小区物业工程管理部各维修班应建立设施汇总表，做好设施管理统计、档案工作，对于在实际检修工作中产生设备维修、零件更滑等做好档案统计。（一）住宅小区物业工程部管理方案目标制订住宅小区物业工程管理方案目标是保持配套设施良好状态，确保配套设施正常运行，为住宅小区居民生活稳定、友好提供保障。（二）住宅小区物业工程部职责分工1.管理部部长负责对配套设施保养维修工作进行检验、监督，审批配套设施养护方案及其预算等。2.维修班长负责配套设施台账建立工作，处理技术难题，制订维修方案以及预算，并负责配套设施养护方案实施。3.维修工负责配套设施日常养护工作。4.仓库报关员负责住宅小区配套设施零配件保管、工具保管。（三）住宅小区物业工程部详细管理方案1.工程管理部主控房管理方案：1)禁止吸烟，禁止携带易燃、易爆、剧毒化学品等危险物品进入主控房。2)进出随手关门，2.配套设施养护管理：1)日检：对设备主控房以及设备周围环境进行清洁，检验设备运行有没有异常情况。2)月检：对设备周围进行全方面检验，严查设备重点部位或者轻易出故障部位。3)季检：对设备进行清扫、加油、调试。4)年检：对设备周围进行全方面检验，重点检验设备机械有没有故障，检修或者更换零部件或者隶属装置。5)大修：对设备进行全方面解体检验、测试、探伤，更换不符合安全标准零部件等。大修周期视情况而定。6)售后：由设备厂家定时做产品售后保养工作。3.配套设施预防性管理方案：1)住宅小区物业工程部各维修班应建立设施汇总表，做好设施管理台账统计、档案工作，对于在实际检修工作中产生设备维修、零件更滑等做好档案统计。2)各配套设施主要零部件尤其是轻易损耗零件，应该由适量贮备，以应对突发故障，以免影响住宅小区正常运行。3)住宅小区应该严格执行各时间段检验计划，吧排除事故隐患看成工作重中之重。4)保留好设施施工图纸、售后服务卡、产品说明书等。4.住宅小区设备管理方法：1)制订设备安全运行岗位职责制，定时检验设备并进行养护，建立完善设备档案制度。2)设备主控房保持清洁卫生，使之符合设备要求。3)配置专门或者经过培训技术人员，严格执行岗位操作，坚持设备管理以及维修人员持证上岗制度。4)确保消防系统设施设备完好，随时可开启；制订完善消防疏散图，以及突发性火灾消防方案。5)确保中央监控系统、电梯等智能设备运行正常，并做好统计。6)排水系统设备正常，给排水设备、阀门、管道无跑水、漏水、滴水、冒水现象，二次供水卫生许可证、水质化验单等单证齐全，水池、水箱、水泵刮泥严格，无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备主控房无积水现象发生。7)配套设施及配套服务周全，住宅小区内通道照明完好，里面平坦，无架空管线，无有碍观瞻障碍物。三、小区智能化管理处理方案（一）发展：近年来中国大步跨入了信息化社会,人们工作生活与通信、信息关系日益紧密,信息化社会在改变我们生活方式与工作习惯同时,也对传统住宅提出了挑战。人们对居住环境要求不停提升,希望有一个安全、舒适、便捷家,智能小区于是在中国各地蓬勃发展起来,并已成为二十一世纪建筑业发展主流。

智能小区是在智能大厦基本含义中扩展和延伸出来,它经过对小区建筑群四个基本要素(结构、系统、服务、管理以及它们之间内在关联)优化考虑,提供一个投资合理,又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全居住环境。（二）总体设计

前面说过,智能小区是在智能大厦基本含义中扩展和延伸出来。智能大厦组成通常公认包含以下三项基本内容:办公自动化(OA)、通信自动化(CA)和建筑自动化(BA)。智能大厦各种自动化系统基本结构模式都是采取集散式系统。当智能大厦内容扩展、延伸到智能小区时,我们针对小区特殊情况,把智能大厦3A在智能小区应用就演化成5A,即OA(智能小区综合管理平台),BA(公共设备自动化),CA(通信资讯自动化),SA(安全防范自动化),HA(家居智能化)。

OA:智能小区综合管理平台

CA:综合布线系统,有线电视系统,计算机网络系统,电话通讯系统,网络增值服务系统;电子公告牌系统

BA:楼宇设备自控系统,消防报警系统,公共广播系统,小区管线系统,停车场管理系统

SA:一卡通系统,闭路电视监控系统,可视对讲系统,电子巡更系统,周围防范系统

HA:三表自动收费,家庭防盗报警,家电远程控制,智能灯光控制

2.1总体结构图

2.2设计关键点

1.采取系统集成方法,把各子系统集成到统一中央管理平台上,包含网络系统集成、应用系统集成、网络与应用系统综合集成,以及数据集成。

2.以数据集成为整个系统关键。只有实现数据集成才能做到各子系统间数据共享和互操作。

3.系统划分为管理层、自动化层、现场层三个层次分明体系结构。

4.统一数据传输平台和数据传输协议。

5.模块化式设计。（三）、智能小区综合管理平台

没有高质量住宅小区智能化管理,就不可能充分发挥住宅小区智能化功效效果。科学高效管理是智能化真正内涵,简单子系统堆砌对于智能小区实际应用是缺乏实际意义。能够说,没有智能化管理,就没有真正意义上智能化小区。

依照我们调查研究,国内大多数智能小区都不能将各个子系统管理集成在一起,各个子系统之间信息还处于孤立状态,操作和管理人员需要熟悉和掌握各个不一样系统及对象技术。

鉴于以上种种问题,广州城市信息研究全部限企业独家推出了"WINGSUNG智能小区综合管理平台"。她是一个一体化集成平台,将各个子系统有机地集成起来,各个子系统实现资源共享。中心提供公共信息资源,全部子系统既可独立运行,又能够在计算机网络基础上实现集中管理。

这个平台是完全基于小区物内部网Intranet之上,经过网络集成、数据集成、界面集成、通信集成等多个技术,实现整个网络上信息交互、综合和共享,实现统一人机界面和跨平台数据库访问。真正做到局域和远程信息实时监控,数据资源综合共享,以及全局事件快速处理和一体化科学管理。

智能小区综合管理平台详细实现功效以下:

·采取国际标准OPC技术提供一个标准软硬件接口,能够很好地适应各种硬件系统和各种通信控制协议,并为第三方系统提供楼宇设备综合性管理信息。

·平台软件实现模块化结构,用户依照自己情况选择组合不一样模块,搭建不一样智能小区管理平台。

·满足系统所选取技术和设备协同运行能力、系统投资长久效应以及系统功效不停扩展需求。

·基于子系统和基于管理系统集成,愈加好表现"管理"功效。

·实现分散控制和集中管理。

·能够全方面掌握小区各方面信息。搜集各个子系统历史和当前状态信息,提供相关汇报或报表、趋势图等;

·实现数据共享、信息和资源共享。

·系统内优化和联动控制。

·预留与小区信息化服务系统接口。四、通信自动化

4.1计算机网络系统

小区网络系统在整个智能小区系统中,无疑是处于关键地位。小区物业管理中心对智能小区各个子系统监视、控制、查询,小区各项收费、通知,小区住户电子商务、Internet漫游等等都得经过网络系统来实现。小区网络系统就好比是智能小区大脑。

经过分析现实状况和需求,结合当前网络技术发展水平,初步决定以光纤千兆网技术实现网络主干线。这是当前应用最广泛、性价比最高、最成熟之干线网,是一个符合OSI标准化网络。网络10M入户,住户独享10M带宽。10M带宽能够满足住户全部需求了,包含视频点播、IP电话等。

4.2综合布线系统

智能小区布线系统作为各种功效应用传输基础媒介,同时也是将各功效子系统进行综合维护,统一管理媒介及中心。智能小区综合布线为小区网络及布线管理中心,楼宇自控系统(BAS)、保安监控及巡更系统(SAS)、门禁及消费一卡通系统,停车场自动管理系统、Internet、ISDN电话、IP电话、数字传真等通讯系统(CAS)提供一个性能优良统一平台。

在此,我们将经过与用户沟通和磋商,依照小区实际应用情况,并从充分保障投资者利益角度考虑,向小区提供一份支持高速计算机网络、电话、有线电视、可视门禁系统、一卡通系统等经典应用布线方案。我们将对系统进行统一设计、统一安装、统一施工、集中管理与维护,从而为投资者用一次投资建立一个灵活、可靠、开放、先进结构化布线系统。

4.3电子公告牌

大屏幕电子公告牌,天天能够向居民公布天气预报、报刊新闻、小区公告等,该电子公告可取代当前使用公告黑板,具备很好社会效益,十分方便物业管理。大屏幕显示内容由中心计算机控制,经过一套专用软件,可方便修改电子公告牌显示内容。其主流技术以单色或三色LED式为主。五、安防自动化

伴随城市环境美化,文明程度提升,传统住宅围墙和防盗栅栏已逐步要求取消,但社会治安形势依然严峻,所以要求有新型安全防范体系来预防罪案发生。在富力城信智能小区处理方案中,建立了一个多层次、全方位、立体化、科学安全防范和服务系统,详细分为几个层次:

1.小区内设置保安监控中心,监控监视小区内全部保安事件,使得小区内发生保安事件都能得到及时、快速处理。

2.家庭安全防范在室内安装各种自动探测器,可经过"集中控制器"与小区物业管理中心联络,确保任何突发事件能得到快速处理。

3.门禁系统在楼门设置了门禁系统,住户可使用IC卡进入,外来人员能够经过楼门口可视对讲与住户通话后,经住户许可后方可进入。可将闲杂人员拒之楼门外。

4.巡更系统巡更系统可确保巡查保安按要求路线及时间进行巡查,确保保安人员可及时发觉和处理各类紧急事件。

5.闭路电视监控系统在小区各主要出入口、车库、电梯和室外路口安装了摄像机,全天候,全方位地监视小区动态,全部摄像机均经过小区数据网络连到监控中心。

5.1闭路电视监控系统

闭路监控系统是为保安中心提供实时视频图像一套最直接安防系统。可在出入口,车站等公共场所观察人员流动情况,能够监控统计各种工作、生产、生活等情况。在智能小区中,闭路监控系统使管理人员在控制室内能观察到小区内全部主要场所现场情况,为保安系统提供了远程视觉效果,为小区各种人员活动提供了监控路径。

闭路电视监控系统是在小区主要通道、主要公建及周界设置摄像机,将图像传送到管理中心。由管理中心对整个小区进行实时监控和统计,使中心管理员充分了解小区动态。

5.2周围防范系统

当代小区占地面积很大,它四面围界总长在一公里以上。传统上对小区周围防范,就是起高墙,勤加巡查。但因为小区边界太长,加上气候、地形等环境原因影响,难免百密一疏,很轻易形成安防死角。周围防范系统利用主动红外对射技术,在小区边界形成一道电子幕墙,能够全天候,全方位、二十四小时地监测小区周围情况,做到万无一失。而且它隐蔽性强,不轻易被入侵者发觉。

周围防范系统红外对射报警器接到小区保安中心报警接收机上。当有些人非法跨越时,将切断红外线路,即会触发报警。周围防范系统能够和GIS结合,当周围防范系统产生报警信号时,能够在地图上显示出报警位置、和报警原因,同时发出报警声音。假如和闭路电视监控系统结合,系统还应该能够马上自动把画面切换到报警位置,同时自动录像。

5.3可视对讲系统

可视对讲系统是一套为住户与访客间提供图像及语音交流当代化楼宇控制系统。来访者在门口主机上输入房号,呼叫住户,住户听到铃声后,可在屏幕上看到来访者容貌,并可与之通话。住户可选择按开锁键开门,让来访者进入;也可选择不理会来访者或报警求援。

小区内门口主机可与小区管理中心管理主机联网,管理人员可看到及听到各门口主机图像及通话。住户如遇紧急情况(如火情、抢救、警情等),亦可呼叫管理中心,管理人员一样也可呼叫分机与住户联络。

5.4电子巡更系统

电子巡更系统是一套管理保安队伍智能管理系统。系统在巡更线路上设置签到点,保安人员经过时定点签到。巡更班次、时间间隔、巡更线路等均由电脑软件编排,由电脑存取签到统计,排除了许多人为原因,有效地管理巡更员巡视活动,加强了保安防范方法。统计信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各保安巡更人员工作情况,加强保安人员管理,从而实现人防和技防结合。功效以下:

(1)实现巡更路线设定、修改;

(2)实现巡更时间设定、修改;

(3)在小区主要部位及巡更路线上安装巡更站点;

(4)中心可查阅、打印各巡更人员到位时间及工作,情况;

(5)巡更违规统计提醒。

5.5一卡通系统

IC卡作为一个信息存贮和传递媒体,在当代社会中正得到越来越广泛利用。在WINGSUNG智能小区处理方案中,采取IC卡取代小区管理和生活中所使用个人证件和现金支付伎俩,真正在小区内实现了一卡通。IC卡在小区内可作为:

·能够使用IC卡来对居室智能管理系统进行撤防和布防

·IC卡作为门禁系统钥匙,而且这种钥匙不能被伪造

·IC卡作为停车场管理系统缴费凭证

·IC卡能够作为物业管理人员工作证、餐厅就餐卡、考勤卡

·持卡进出小区大门,IC卡作为住户身份凭证

·持卡进出小区娱乐场所和商店,全部消费均能够经过IC卡来实现

·IC卡能够作为存折或钱包使用,能够储蓄、取款和支付

系统由感应式IC卡、IC卡感应器和各种终端设备经过电脑连接组成,将小区管理和服务设施全方面纳入计算机综合管理系统中,

一卡通系统依照不一样用户要求,灵活组合,可随时增加、删除不一样子功效。六.公共设备管理自动化

6.1楼宇设备自控系统

当今世界,节能和环境保护是世界发展普遍趋势。在富力城信智能小区处理方案,我们对小区采暖热交换系统、生活热交换系统、生活/消防水箱液位、照明、变配电系统等均进行了信息采集和自动控制,全部信息采集和自动控制均由公用设备管理系统依靠计算机自动完成,起到了集中管理、分散控制、节能降耗作用。小区全部机电设备工作情况均能够在小区中央控制室监测,出现任何异常情况均能够快速发觉,快速得以处理,确保设备一直运行在最好状态,提升了设备使用率及寿命。同时,还能够大大降低运行维护人员,降低了物业管理人力成本。

楼宇设备自控系统基本功效有:

·经过小区网络系统接口与小区综合管理平台相连,为管理平台服务。

·供配电监控

·给排水监控

·公共照明监控,包含小区公共场所照明及泛光照明和楼道照明(声控/红外感应/时间表/照度)控制

·电梯运行监测

6.2消防报警系统

消防报警系统象一张庞大保护网,时刻监视建筑物内消防动态,为火灾早期发觉和突发怒灾后紧急处理,提供了有效可靠伎俩。整个系统从功效上来看,可分成四个子系统,即:

·火险探测系统探测周围环境火险情况

·中央控制系统集中监控,统一调度

·火灾报警系统汇报火灾发生地点,及时进行人员疏散

·灭火联动系统开启灭火设备,快速扑灭火灾

6.3公共广播系统

本系统在正常情况下,可按程序设定时间自动播放有线广播、背景音乐,广播员可随时插播讲话、通知等其它主要内容,在控制中心可手动或自动开启和关闭小区内部分广播设备而形成区域性或间隔广播。在事故情况下,广播系统接到不一样事故背景信号而转入事先录制好事故自动广播或人工事故广播。

6.4小区管线系统

地下管线是小区主要基础