公有营业房公开拍租现状及对策

衢州市区公有营业房公开拍租现状及对策［提要］衢州市加强直管公有营业房的规范管理，使其租金标准与市场接轨，并支持部分商业企业改制工作，取得了较好的效益。但也遇到部分原承租人存在抵触情绪、非理性竞拍和不按时腾退店面房等问题，需要进一步完善。关键词：公有营业房；公开拍租；制度建设目前，衢州市区直管公有营业房总建筑面积为34，648.88平方米，承租户数共365户。为加强直管公有营业房的规范管理，使其租金标准与市场接轨，并支持部分商业企业改制工作，根据市长办公会议纪要精神，市房管处于1998年6月就下发了《关于加强直管经营用房管理工作的通知》（衢房字［1998］42号），该《通知》规定“新建、收回（置换）腾空的或新增的营业用房原则上一律实行公开招标出租”，到2009年底，公开拍租累计建筑面积已达6，856平方米，取得了较好的效益。一、衢州市区直管公有营业房公开拍租工作现状2010年7月31日，根据《衢州市市本级行政事业单位国有资产管理暂行办法》（衢政发［2008］18号）和衢州市财政局《关于贯彻落实〈衢州市市本级行政事业单位国有资产管理暂行办法〉实施意见的通知》（衢财资管［2008］8号）文件精神，市房管处结合直管公有营业房出租的实际情况，本着分批实施、平稳推进的原则，首先选择上街、下街、蛟池街、中河沿、南街等五个主要的社会关注度比较高、繁华黄金地段租赁期限届满的承租户27户进行首批向社会公开拍租。同时，还有新腾空及空置的直管公有营业房12间，共计39间、建筑面积为2，961.62平方米。目前，第一批公开拍租成交的30户营业房基本完成交付签订合同工作。1、抓好调查研究摸实情。上述五个主要繁华黄金地段的直管公有营业房承租户当中，有原公开拍租承租户，有城市改造拆迁安置户，有原国有企业改制安置职工，有相邻产权的等，有不少历史遗留问题，情况相对复杂。针对这些情况，市房管处对第一批安排拍租的承租户进行了一次全面调查，并上门听取承租户意见，并将调查意见进行梳理，为制定本次拍租方案提供第一手资料，同时多次召开专题会议研究切实可行的方案。2、抓好方案制定报审批第一，切实做好公开拍租前期各项准备工作。（1）对须公开拍租的原承租人发送书面《通知》，并上门进行相关政策宣传解释工作；（2）对原承租人因特殊情况不能及时腾空房屋进行公开拍租的，须签订《退房承诺书》及相关《协议》，明确原承租人取得或未取得新租赁权时应承担的法律责任：如未取得新租赁权时应规定的腾房时间及逾期腾房应负的违约责任等；（3）鉴于直管公房租赁户实际上大部分都是长期续租事实，为积极稳妥做好公开拍租工作，尊重历史客观事实，妥善解决历史遗留问题。一是如原承租人未取得新租赁权的，对原承租人的装修残值给予合理补偿。并委托具有国家规定资质的房地产评估公司进行逐户评估，出具评估报告；二是在拍租特别约定中明确在同等条件下原承租人具有优先承租权。第二，制定公开拍租方案报市财政局审批。首先，根据相关要求及调查结果，按照分批实施，稳步推进的原则，对在2009年12月31日前租赁合同期满的上述五个主要繁华地段承租户列入本次拟公开拍租对象。另外，对即将拆迁及因相邻产权等特殊情况不能公开拍租但要按照不低于评估租金标准的协议方式出租的也列入上述清单内，一并报市财政局审核确定；其次，确定拟公开拍租房屋的新租赁期限及租金缴纳方式、承租对象的确定原则、租赁期间税费和租赁期满的约定、其他相关特别约定等；最后是明确出租程序等。3、抓好拍租腾房促到位。首先，委托经市财政局认可的拍卖机构进行公开拍租。于2010年7月15日在《衢州日报》发布公开拍租公告，公布第一批公开拍租的营业房清单、装修残值、新租赁期限等内容，另外，指导拍卖公司及时制定拍租特别约定、拍租须知。同时，报市公共资源交易中心核准后，在衢州招投标信息网上发布相关公开拍租信息；其次，透明操作，公开、公正。2010年7月31日下午拍卖公司按照《拍卖法》等相关法律法规规范操作，公开拍租，市工商局、市财政局相关单位人员到场参与监拍，整个拍租过程接受社会各界监督；最后，切实抓好相关腾房移交接工作。按照腾房协议约定，在规定期限内督促相关当事人及时腾房，做到及时交付；并做好原装修残值补偿等相关费用结算工作。重点对少数通过拍租，未能取得承租权的原承租户以各种借口及理由不愿腾房和拖延腾房的，积极主动上门协调，破解难题，化解矛盾，实现平稳交接。如南街9号原由市医药公司承租，本次拍租后，由国美手机取得新租赁权，超出了各方预期（包括原承租人市医药公司），原承租人市医药公司直接面临着职工安置、新经营网点的选址、布局等难题，考虑这一实际情况，市房管处专题研究，工作人员多次主动到市医药公司对接沟通，讲明相关利害关系，并达成互相理解、互相支持的共识，适当延长了市医药公司的腾房期限，并由市医药公司出具相关腾房承诺书及再次明确延期腾房的法律责任等，后经过努力，市医药公司按承诺在2010年10月底前将房屋腾空并顺利交付。二、公开拍租工作遇到的困难及问题1、部分原承租人存在抵触情绪。在部分原承租人当中，有些是多年的老承租户，不愿搬来搬去，习惯于现有的生活方式，图得是稳定；有些是“私下”刚从其他经营者手中转让过来的，经营时间不长，装修投入也很大，如公开拍租，对他们来说是肯定要亏损的；有些是改制企业承租的，以稳定为由，不大配合公开拍租工作；有些是拆迁安置户，要求履行拆迁协议，拒绝公开拍租；有些是原承租人也提出，如要拍租，则所有的直管公有营业房同时拍租等。另外，也不排除少数原承租人通过私下转租谋利，如公开拍租，则其“生财工具”也就自然消失。总之，在公开拍租工作推进过程中，会遇到部分原承租人的阻挠及抵触情绪，阻碍了公开拍租工作的顺利推进。2、竞拍人存在非理性竞拍的异常现象。由于本次第一批拍租的直管公有营业房处于闹市区，属黄金地段，人气极旺，一铺难求，且本次拍租采用“价高者得”的方式确定新承租人，因此在拍租过程中，出现各竞拍人超越经营承受力而漫天报价现象，如市区蛟池街地段，原市场租金大约在100元/平方米·月至150元/平方米·月，而竞拍成交租金竟达到260元/平方米·月至300元/平方米·月。竞拍成交租金大大超出原市场租金；由于新签租赁合同期限为5年，租赁时间相对长，大部分原承租人拍租后纷纷表示，这么高的租金肯定是“做不出来的”，即要亏损的，这给今后的后续管理带来隐患，如可能出现欠租及擅自转租、转让而造成的各种风险。3、部分原承租人出现不按时腾退店面房的现象。由于因公开拍租竞价，大大超出了原承租人的心理预期，部分原承租人未能取得新租赁权，从而产生不按时腾退店面房的现象。本次公开拍租，大部分原承租人属于未腾空拍租的，尽管拍租前签了腾房协议及交了退房保证金等，并在腾房协议中明确了未取得新租赁权的腾房时间，但部分原承租人总是以各种理由及困难而拖延腾房时间，这就导致由于延期交房可能引起的诉讼风险等。三、扎实推进公开拍租工作的对策建议1、进一步强化组织领导，积极形成合力。由于直管公有营业房公开出租工作量很大、涉面广、情况复杂等等，建议成立处直管公有营业房公开拍租工作领导小组，处主要领导任组长，成员由各相关科室负责人组成。同时，抽调精兵强将，充实一线工作人员，并形成合力，把直管公有营业房公开拍租工作作为处年度重点工作目标来抓。另外，应邀请市财政局（国资监管）、市建设局纪委监察室派员参与，并对直管公有营业房公开拍租工作进行全程指导。2、进一步理顺工作机制，实行规范拍租。主要是建立和完善直管公有营业房公开出租工作机制，坚持市场化运作和真正体现公开、公平、公正的基础上，研究和制定直管公有营业房公开拍租制度。公开拍租办法中主要包括：公开拍租范围、拍租房屋的新租赁期限及租金缴纳方式、公开拍租房屋的租金保留价及最高价的评估及确定、承租对象的确定原则，最高价者中若出现两个或两个以上相同竞价的，如属原承租人可获得优先承租权，非原承租人则通过抽签获得。公开拍租房屋装修残值的评估、拍卖公司及评估公司的确定，遏制串标围标和恶意竟租等违规行为以及拍租成交后的房屋腾空、签约等工作内容，均要制定切实可行的实施细则，便于规范运作。3、进一步细化拍租环节，避免相关风险（1）公开拍租前环节。第一，加大宣传力度。加强国有资产出租等相关政策及房屋租赁法律知识的宣传，并要摸排可能存在的社会不稳定因素，切实做好原承租人的思想工作，同时要化解矛盾，消除不稳定因素，形成较好的公开拍租工作氛围；第二，积极做好公开拍租前的各项准备工作。包括根据公开拍租工作整体方案安排，首先做好向市财政（国资监管）部门的申请报批工作，根据市财政（国资监管）部门的批复文件，及时向原承租人发出公开拍租书面通知，如属不腾空拍租的，需缴纳腾房保证金及签订相关腾房协议，进一步细化原承租人未取得新租赁权且逾期退房应负的违约责任，以及做好与拍卖公司及评估公司相关工作的对接。另外，制定公开拍租相关公告等文件时，一定要认真细致，避免错漏现象，以预防不必要的纠纷产生；第三，进一步提高公开拍租工作的透明度。在登报、张贴拍租公告等形式发布公开出租信息的基础上，还要利用商品房销售网，及时发布和更新公开拍租相关信息，方便群众咨询查阅，使公开拍租工作更加透明。（2）公开拍租中招投标环节。必须严格按照拍租公告中规定的申请报名条件、经营范围等拍租特别约定及拍租程序、评审标准办法，委托经市财政（国资监管）部门认可的拍卖公司去规范操作。同时，邀请市建设局纪委监察室、市工商局、市财政等相关部门及新闻媒体进行全程监督。（3）公开拍租后续环节。要做好拍卖标的（即拍租房屋）的腾空、现场交接、签订房屋租赁合同、退回腾房保证金等后续工作。另外