华联进贤湾生态旅游综合项目产品策划及概念性规划

深圳市锦绣时代参谋机构华联进贤湾生态旅游综合工程

产品筹划及概念性规划根底分析开展定位概念规划产品筹划总体思路及框架工程区位工程面积优势资源整合市场需求导向SWOT分析总结：开发模式一、根底分析本工程位于浙江省杭州市淳安县千岛湖风景区的北侧，通过跨湖的千岛湖大桥与千岛湖镇紧密相连，东至杭州，南至金华，西至黄山。本工程总用地面积：约13.6平方公里其中：陆地面积9.33平方公里水域面积4.27平方公里自然资源人文资源品牌资源旅游资源湖水清澈岛屿百姿港湾幽深森林繁茂岸线曲折江南文化新安文化宗教文化饮食文化民俗文化度假酒店休闲社区风景名胜娱乐场所水上运动国家级风景名胜区国家级森林公园国家黄金旅游线国家AAAA级旅游区国家级生态示范区四大优势资源整合通过资源整合，提炼出本工程核心资源为“湾的核心价值+湖的水色思维+岛的私密气质+山的空间层次〞客源市场规模近年来，千岛湖旅游呈现出快速开展的趋势，旅游规模和旅游收入逐年快速增长，连连创出历史新高。游客量〔万人次/年〕2004年2007年＋100.3万人次旅游总收入〔亿元〕2002年2006年＋11.9亿元观光旅游时期度假旅游时期休闲旅游时期

2006年长三角人均GDP已经超过5000美元，远远超越了度假门槛，度假旅游需求成熟旺盛，消费能力日益增强。休闲度假市场开展趋势旅游市场正呈现由单一的观光旅游时期向休闲旅游、度假旅游时期转变，休闲度假旅游逐渐成为世界旅游消费的趋势和潮流。生态度假商务会议异域文化聚焦长三角中高端度假市场八大需求养生康疗高端运动休闲观光国际论坛节庆娱乐以休闲度假为目的游客约占千岛湖游客总量42%，近两年千岛湖会议接待增长率估算在20%-30%左右，商务会议休闲度假的需求旺盛休闲度假游客与观光游客的消费比重约为10：1，商务会展游客甚至达20：1，消费能力强。千岛湖及周边大型会议产品缺乏，大多数产品品级较低、规模较小，商务会议产品供给无法满足庞大的市场需求。需求主体：商务会议及相关配套度假逐渐作为休闲度假市场的主体商务会议产品供给——商务市场消费特征——商务会议市场规模——内部因素四大优势(Strength)四大劣势(Weakness)区位优势：位于长三角腹地、黄金旅游线、旅游发展轴等区位优势品牌优势：千岛湖拥有众多影响较强的品牌资源优势：良好的自然生态资源环境、人文资源以及旅游资源政策优势：政府的高度重视和大力支持以及开发商的实力，为项目开发打好了基础土地资源缺乏：地形复杂，多为山地，坡度较大，项目开发难度大品牌遮蔽效应：进贤湾品牌被千岛湖遮蔽基础设施薄弱：交通等基础设施薄弱，发展滞后，不利于度假项目开发湖水水位落差大：湖面高差较大，现有滨水项目大多近水不亲水，体现不出滨水项目的特色外部因素四大机遇(Opportunity)两大威胁(Threat)国际山地与生态休闲度假旅游的发展《杭州城市综合交通规划》的轻轨快线、杭千高速、千黄高速的建设将大大改善本项目的交通可达性我国发展休闲度假的时机，以及带薪休假制度的转变带来的休闲度假新热潮休闲度假游客源市场日渐增长，为项目发展提供了后续保障项目周边的众多生态休闲度假产品激烈的市场竞争生态的可持续发展SWOT分析商务会议市场康疗养生市场高端度假市场婚庆蜜月市场家庭度假市场文化旅游市场传统观光市场第二居所市场自然资源人文资源旅游资源品牌资源会议中心等商务产品主题酒店等度假产品矿泉SPA等康疗产品高尔夫等体育产品商业小镇等文化产品水公园等旅游产品佛禅园等宗教产品山地别墅等地产产品进贤湾四大资源以商务会议需求为主的八大需求以商务会议产品为主的八大产品顺应开发整合工程总体定位产品业态组合工程开展目标核心开发策略二、开展定位以主题化、景点式规划理念为核心工程总体定位国际湖湾生态旅游新地标以深厚经典文化内涵为支撑打造以高端商务会议为中心集生态旅游、主题度假、人文居住、品尚休闲为一体的矿泉SPA主题酒店商业小镇佛禅文化品尚运动旅游地产生态旅游商务会展本工程的核心业态组合：集“体验式旅游+商务会议+休闲度假“于一体体验式旅游休闲度假商务会议分期开发式生态循环化品牌国际化近水亲水性土地价值最大化统一规划，分期实施，突出重点，循序投入，分期推进式开发建设与提升，实现工程稳步开展和可持续开展在强化生态资源保护和环境保护的前提下,开展循环经济，合理利用各种资源，因地制宜，进行保护性适度开发高起点，高标准，精品化，高端化，以国际标准打造开发工程产品，优化进贤湾旅游品质和旅游品牌形象注重休闲度假工程开发的近水亲水性，以及湖水的可视度和景观视觉效果，突出表达滨水工程的特色，提升土地可利用价值合理规划和利用土地资源，通过土地资源的优化配置，实现土地功能的最优化以及土地价值的最大化和有效利用三、概念规划土地现状分析功能分区规划总平面各分区总平面规划核心理念交通体系规划高程分析坡度分析坡向分析1坡向分析2安龙半岛临湖立面示意图1安龙半岛临湖立面示意图2兴财地块临湖立面示意图山体尺度分析湖湾内部尺度分析山顶高程示意用地红线范围图二区三园三镇国际会展区主题度假区生态水公园山地体育公园佛禅文化园山地小镇半岛小镇滨水小镇生态水公园私人城堡酒店开展预留地国际会展区主题度假区狂欢岛山地体育公园山地小镇滨水小镇半岛小镇佛禅文化园总平面规划图国际会展区国际会展中心主题酒店国际度假村高端商务企业会所国际养生基地国际康疗中心高端山地矿泉SPA国际抗衰老中心主题度假区直升机坪婚庆古堡艺术Salon酒店私人城堡酒店总统别墅渔人码头水下餐厅游艇会狂欢岛水主题公园18.入口商业街19.四季花园20.神秘岛乐园21.水主题公园区22.动感娱乐区23.峡谷探险区24.温室花园25.湿地花园山地体育公园26.高尔夫练习场27.拓展训练基地28.乒羽中心、网球场佛禅文化园29.佛禅院30.饮斋园31.佛禅小道32.佛禅养生苑三镇33.山地小镇34.滨水小镇35.半岛小镇五站36.气象观测站37.生物垃圾处理站38.污水处理站39.森林环境观测站40.太阳能电站41.开展预留地国际会展区平面图国际会展中心高端山地矿泉SPA国际康疗中心国际养生基地国际抗衰老中心国际度假村高端商务企业会所主题酒店主题度假区平面图婚庆古堡西庸城堡酒店总统别墅黑森林乐园平面图四季花园神秘岛乐园水主题公园区家庭娱乐区峡谷探险区温室花园湿地花园入口商业街山地体育公园平面图高尔夫练习场拓展训练基地乒羽中心、网球场佛禅文化园平面图佛禅院饮斋园佛禅小道佛禅养生苑山地小镇平面图滨水小镇平面图半岛小镇平面图以有机生长的理念对项目进行规划，在功能分区、产品布局、项目落点、交通道路规划、土地利用等方面，依据本项目自然地理环境、地形特征，以不破坏生态与自然环境为前提，因地制宜、因势分布，合理规划本项目。绿色交通：自行车游览交通：观光电瓶车、观光马车空中交通：空中缆车、直升飞机、索道垂直交通：山地电梯水上交通：风情小船、游艇、摩托艇经济技术指标日景效果图夜景效果图四、产品筹划二区产品筹划三园产品筹划三镇产品筹划水上地标筹划五站产品筹划工程主题创意国际会展区国际会展区筹划理念：国际会展区，位于进贤湾东侧最南端，紧邻进贤湾主湖面，具有独特的湖湾景观资源。国际会展区将健康养生理念融入商务会议业态中，同时借鉴国际著名论坛举办地达沃斯的开发模式，以欧洲山地小镇文化风格为特色，营造一种与自然相融合的独特气氛，并通过举办大型国际湖湾论坛、年会等会议，将国际会展区打造为：以健康养生理念为特色的“长三角商务会议旗舰产品〞、“国际论坛高端会议首选地〞。产品定位：千岛湖最具规模的国际化大型多功能会展会议中心产品特色：打造集大型多功能展览中心、商务论坛、奢侈品艺术沙龙、国际外交官文化论坛等活动举办为一体的商务会议会展中心，弥补千岛湖大型会展中心的缺失。经济技术指标：用地面积：4.7(70亩)建筑面积：8，000㎡容积率：0.17国际会展中心产品筹划：为增强工程商务会展会议的地位和影响，全面有效利用大型多功能会展会议中心，依托良好的生态资源，筹划举办具有国际影响力的论坛、会议等，进一步表达本工程高端商务产品品牌。初步导入四大主题论坛：论坛名称内容国际湖湾生态旅游发展论坛引领国际新湾区形态意识，开拓湖湾新领域，提高进贤湾的知名度国际外交官论坛以外交文化交流为目的，汇集世界各地外交官或前外交官等，为促进国际文化交流提供一个平台国际养生论坛集中医药养生、欧洲养生文化于一体，推动国际养生产业的发展国际建筑艺术文化论坛集合世界知名建筑设计师、工程师等，为世界建筑文化交流提供一个平台产品定位作为国际会展中心最核心、最高端的配套酒店产品特色以奥湖滨风情文化为主题的超豪华五星级酒店，独具匠心的建筑设计和艺术元素渗透每个细节，一流的设施设备，一流的效劳品质，是高端商务人士、论坛学者等提供度假、休闲的好去处。经济技术指标用地面积：15(225亩)建筑面积：60，000㎡容积率：0.40主题酒店产品定位：世界政要以及国际外交官度假休闲最正确选择地。产品特色：以欧洲建筑风情、人文特色、景观艺术等为参考，选择世界一流的度假配套设备，引进国际先进的度假村管理理念与效劳标准，打造一处风景宜人、品位高端的适合世界政要、国际外交官休闲放松的、高品质的世界顶级度假村。经济技术指标用地面积：5.7万㎡〔85亩〕建筑面积：14，000㎡容积率：0.24国际度假村产品定位：打造华东最高档的商务休闲、企业会所聚集地功能定位：为全国以及华东地区知名跨国企业集团、中国大型企业集团等提供一个集商务会晤交流、商务休闲娱乐、企业奖励旅游、论坛活动于一体的企业培训基地。经济技术指标：用地面积：5.7(85亩)建筑面积：13，900㎡容积率：0.24高端商务企业会所产品定位：以中医药养生理念为主题的健康养生度假基地。产品特色：针对此区域具有国际化、高端化养生需求的世界政要、外交官等，打造具有中国文化特色的、融合中医药养生文化精髓的针灸、推拿、按摩等养生保健手法的国际性养生品牌。经济技术指标：〔包括国际养生基地、国际康疗中心、高端山地矿泉SPA、国际抗衰老中心〕用地面积：5.7(85亩)建筑面积：24，200㎡容积率：0.42国际养生基地产品定位：面向世界政要、外交官以及高端商务人士等的集世界先进技术的健康体检、健康管理、健康养护中心产品特色：引进世界先进的健康检测设备，致力于为顾客尤其是为老年人提供中西医全方位的身体健康检测。聘请欧美知名健康管理专家，为顾客度身建立个人健康档案、健康检测报告、健康评估、医疗保健等，以及其它生活方式的专业意见。国际康疗中心产品定位：作为国际会展区的配套工程，是具有国际专业水准的、华东最豪华顶尖的矿泉SPA保健水疗中心。产品特色：开发特色矿泉水疗、健康护理等产品，引进世界顶级的SPA疗程设备。以极臻完美的欧洲园林设计+世界顶级的SPA疗程设备吸引高端商务人士。高端山地矿泉SPA产品特色：引进全球最平安有效的瑞士羊胎素注射治疗抗衰老医疗效劳，通过针对不同的体制和衰老病症制定治疗方案，为人们实现青春健康、延缓衰老的梦想。产品定位：为世界政要、外交官以及商务人士等提供的瑞士羊胎素抗衰老注射治疗医疗效劳国际抗衰老中心筹划理念：主题度假区是本工程的核心区域，依托山地、滨湖特色打造度假产品。设计多种风格的精品酒店产品、渔人码头以及狂欢岛，打造本工程高端主题度假、娱乐休闲、婚庆、节庆活动等多种度假功能最核心、最聚集的区域，在该区域营造出千岛湖最欢乐、愉快的度假气氛。主题度假区佛禅文化园主题度假区私人城堡酒店狂欢岛产品定位：华东最顶级的具有欧洲风情的浪漫的婚庆城堡酒店。产品特色：婚庆古堡，是千岛湖上最梦幻浪漫的地方，将打造为中国首个高端山地婚庆产品，为新婚恋人和蜜月度假市场营造浪漫梦幻的婚礼气氛，在山水作证的誓言下典藏和铭记人生最重要的一刻。经济技术指标：〔包括婚庆古堡、艺术Salon酒店〕用地面积：3.3(50亩〕建筑面积：9，000㎡容积率：0.27婚庆古堡产品特色：艺术Salon酒店以山地田园风光为特色，以红酒文化为主题，以高品位、简约自然的建筑形式打造艺术家理想聚集地，提升工程的文化气质。文学、绘画、建筑等艺术思想的碰撞，将使这里成为伟大艺术作品的诞生地。产品定位：具有城堡风格最高端的居住形态的奢华酒店。产品特色：风景优美的湖畔私密空间，独特的城堡风格奢华的装饰，管家式的效劳都使酒店成为高端人士度假居住的最正确选择。经济技术指标：用地面积：1.3〔20亩〕建筑面积：3，800容积率：0.29私人城堡酒店产品特色：总统别墅是以豪华的中世纪风情为特色的千岛湖最顶级的总统别墅，位于本工程的山顶区域，开辟直升机专有航线，在山顶区域配备直升机起落坪，为高端人士提供特色接待设施。经济技术指标：〔含直升机坪〕用地面积：2.6〔40亩〕建筑面积：2，800㎡容积率：0.10产品定位：千岛湖内最具特色的停泊码头和娱乐码头。产品特色：

依托自身完整的湾区特点，主要由娱乐码头、停泊码头、水下餐厅、游艇会以及临湖设施构成，使人们能够体会到难忘的水上购物、休闲娱乐、美食餐饮之旅。经济技术指标：包括渔人码头、水下餐厅、游艇会用地面积：1〔15亩〕建筑面积：1，500容积率：0.15产品定位：千岛湖区域内最热闹欢乐的具有异域风情的音乐狂欢岛屿。产品特色：位于湖湾内最大的核心岛屿上，借鉴国际著名的瑞士蒙特勒音乐节模式，举办国内首个岛屿音乐节，将其打造成为国内首家流行音乐狂欢胜地。经济技术指标：用地面积：2.3〔35亩〕建筑面积：2，500容积率：0.10生态水公园山地体育公园佛禅文化园生态水公园筹划理念：围绕“湖水、山地、花卉〞等资源设计生态旅游娱乐工程，设置一街、两园和三区，表达本工程亲水、冒险、家庭娱乐等特色，综合打造一个集娱乐体验、科普教育、生态旅游、观光休闲等为一体的室内户外具有，并适合四季游乐的生态水公园。生态水公园经济技术指标：用地面积：6.6〔100亩〕建筑面积：13，700㎡容积率：0.2产品特色：在水主题公园入口区域，打造渔村文化主题商业街区，设有渔民屋、渔船等工程，街区高处以渔民旗为标志，街道两旁房屋设计为渔村风格，辅以著名海滨雕塑等，表达渔民生活。入口商业街入口商业街产品定位：打造进贤湾区域内最美丽的具有休闲、观光以及科普教育功能的四季花园。产品特色：四季花园由七彩花田景观、温室花园以及湿地花园三个局部构成，通过“水、花卉以及湿地〞等元素的整合，表达该区域的生态价值。四季花园温室花园湿地花园产品特色：以原生态的丛林娱乐工程为主，导入“丛林穿梭过山车〞、“博登湖之夜〞水上表演、4D影院剧场等工程，打造一处自然、神秘的欢乐园。神秘岛乐园产品特色：由众多娱乐性、体验性强的水上娱乐工程组成的欧洲风情户外游憩水世界，内设儿童戏水区、漂流、滑道、人工沙滩、水战船、激流勇进等水上娱乐工程，打造为具有娱乐体验、观光游览以及科普教育功能的水世界。水主题公园区产品特色：打造亲子乐园，配置旋转木马、咖啡杯转盘等低强度、中小型的工程，是家庭娱乐的理想场所，补充传统水主题公园室内活开工程的缺失，构筑水主题公园常年娱乐工程品牌。家庭娱乐区产品特色：峡谷探险区是以亲近自然，回归自然为设计理念，并集健身、娱乐体验等功能于一体的，汇有国际高端山地运开工程〔攀岩、探险、蹦极等〕的山地乐园以及汽车营地。峡谷探险区峡谷探险区山地体育公园筹划理念：依托本工程得天独厚的自然环境与条件，面向该区域内的休闲度假商务人士等，导入品尚运动高尔夫、健身体育工程、企业团队拓展训练等工程，将该区域打造为融运动健身、科普教育、趣味娱乐等功能于一体的山地体育公园。经济技术指标：用地面积：16.3〔245亩〕建筑面积：49，500〔㎡〕容积率：0.3开展预留地：53.3万㎡〔800亩〕开展预留地山地体育公园高尔夫练习场产品定位：千岛湖区域内高端的国际化的高尔夫练习场产品特色：依托工程自然环境，采用一流的欧洲高尔夫球场设计风格，引进国际先进的管理理念，完善相关配套设备，道路建设等，打造适合高端消费人群运动健身的高尔夫练习场。高尔夫练习场产品定位：本工程立足企业团队拓展训练的市场需求，以培养“团队精神〞为目的，打造企业团队户外训练拓展基地。产品特色：以“团队文化〞主题的团队拓展训练基地，打造一个具有欧洲气氛的集科普教育、娱乐体验、团队训练等功能于一体的训练基地。拓展训练基地拓展训练基地产品定位：打造配备高档健身运开工程的室内乒羽中心与户外网球场。产品特色：欧洲风格的场馆设计，建设室内体育场馆，设置乒乓球、羽毛球、网球等体育工程，完善的配套设备，是高端商务人士、度假人士健身、运动的理想选择。乒羽中心、网球场乒羽中心、网球场佛禅文化园筹划理念：以“佛禅文化〞为核心理念，以地方特色的江南文化、新安文化建筑风格和气氛为设计特点，打造集佛禅朝拜、宗教文化交流、佛禅养生、修身养性等为一体，充满中国韵味的、安详、幽静的佛禅文化园。经济技术指标：用地面积：3.3〔50亩〕建筑面积：2，100〔㎡〕容积率：0.06佛禅文化园

佛禅院：打造佛教建筑，大殿，可供参观、膜拜

饮斋园：打造风格雅致、佛禅气息浓厚的中国江南式经典斋园佛禅小道：以传统的山路小道为风格，展示佛禅故事与历史佛禅养生苑：打造融“佛禅〞与“养生〞文化于一体的养生苑筹划理念：三镇根据地理位置特点，分别以瑞士田园山地风情、奥地利滨湖风情、以及TiTi湖区域风情为蓝本打造的人文居住社区，拥有小镇住宅、教堂、文化广场、商业街、浪漫婚宴等配套设施。主题小镇按照欧洲经典文化理念进行设计，是适合居住度假、娱乐观光、文化体验的，具有浪漫、高雅、隽美气质的小镇。三镇山地小镇滨水小镇半岛小镇

小镇特色：以瑞士策尔马特原生态山地小镇为蓝本，打造山地人文居住社区，通过瑞士风格的建筑、文化特色的配套设施，再现瑞士美丽的山地田园风光，营造一个浪漫、温馨的山地社区。

经济技术指标：用地面积：555.6〔835亩〕建筑面积：167，000〔㎡〕容积率：0.30小镇特色：借鉴奥地利哈尔斯塔特小镇开展模式，结合小镇临湖滨水自然环境，以奥地利风情建筑、国际象棋广场、音乐广场等设施为载体，打造具有音乐文化艺术修养的、最美的湖畔小镇。经济技术指标：用地面积：55.6〔835亩〕建筑面积：167，000〔㎡〕容积率：0.30小镇特色：参考TiTi湖周边小镇开发理念，依托半岛地形特点，以德国小镇风情为特色，通过导入典型的德国风格建筑、商业设施，打造一个古典风情与现代时尚相结合的人文居住社区。经济技术指标：用地面积：32.1〔482亩〕建筑面积：112，000〔㎡〕容积率：0.35打造一处浪漫的音乐喷泉，人们一进入进贤湾，首先就能感受到度假区的高雅与热情；音乐喷泉每天定期进行音乐“表演〞，使在进贤湾区域参加商务会议、会展论坛、度假、居住、休闲的人士能欣赏到音乐喷泉的韵律之美。产品定位：进贤湾工程的门户地标、精华的浓缩，其集中表达进贤湾工程的文化内涵、主题特色以及工程品质。功能定位：进贤湾工程的VIP水上接待中心与工程展示中心，两者具备夜间娱乐功能，同时也是工程的水上交通枢纽。经济技术指标：用地面积：2.3万㎡〔35亩〕建筑面积：6，800㎡容积率：0.48码头贵宾接待中心特色商业配套限制性区域开放性区域贵宾流线群众流线图示工程展示中心气象观测站污水处理站生物垃圾处理站森林环境观测站太阳能电站为了保持本工程生态的可持续开展，设置五站，主要起到监测环境质量，跟踪环境变化、保护环境的作用。工程开发时序——以生态的可持续开展、以人为本为工程开发的核心原那么，以土地利用规划为指导，并依据产品需求的急迫性、重要性、带动性和影响性，确定重点开发区域和重点开发产品。一期开发区域〔2021年－2021年〕第一阶段二期开发区域〔2021年－2021年〕第一阶段工程开发时序本工程分两期进行开发建设，在2021年－2021年8年内建成。独立开发区域〔2021年－2021年〕第二阶段第二阶段生态水公园私人城堡酒店开展预留地主题度假区狂欢岛山地体育公园山地小镇滨水小镇半岛小镇佛禅文化园国际会展区工程主题创意主题理念——经典城镇的6大体系主题风格——奥地利、瑞士、德国

风情主题风格主题理念工程团队通过对欧洲经典城镇的解析，得出1.一个有文化、有内涵、有体验感的复合型休闲度假综合工程，需构筑一个相当于具有中小城镇的、多元的、有生命力的综合性体系；2.各产品板块之间假设要形成良性循环的关系，也需要一个包括人文、交通、商业、娱乐、住宿、配套等完备的体系去完善和串连。经过分析，归纳出六大体系水上交通陆地交通空中交通交通配套轨道交通美食佳肴娱乐设施节庆活动体育场馆居住体系建筑风格景观小品医疗机构管理机构效劳机构金融机构教育机构多元的人文体系独特的居住体系便捷的交通体系完善的公共服务体系丰富的商业体系六大体系精彩的娱乐体系自然环境历史文化宗教信仰风土人情商业广场

商业街区

购物体验

商务会议多样化的居住体系：酒店、木屋、别墅、公寓等经典欧洲建筑风格：文艺复兴式、哥特式、巴洛克风格、古典式、罗马式等欧洲特色景观小品：风车、灯塔、钟楼、喷泉、雕塑、彩绘等独特的居住体系便捷的交通体系

多样化的交通工具：小火车、飞机、船、艇、马车、自行车、缆车等

完善的交通配套设施：港口、码头、桥、索、道路、水路、标识等良好的自然生态环境：浓厚的历史文化：