房地产项目成本核算方法

房地产项目开发成本分配方法第一节总则一、 为了加强成本管理，规范地产板块公司房地产开发项目成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析，根据国家颁布的有关会计准则、会计制度以及集团制定的有关规定的要求，制定本指引。二、 成本核算的一般步骤：第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。第二步：设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。第三步：按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。第七步：正确划分可售面积、不可售面积，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。第八步：编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。三、 成本核算对象的确定：1、 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。2、 各项目公司可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。(3)对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。成片分期(区)开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。（4）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。第二节房地产项目开发成本分配方法一、开发产品分类及数据要求1、 不同类型的开发产品按开发目的分为二类：第一类：出售的开发产品、第二类：持有或出售与持有相组合的开发产品应按开发目的分类制定各类型产品分摊的成本，以利于合理节税：①出售的开发产品以成本与售价相配比原则分配各类型开发产品成本;②持有或出售与持有相组合的开发产品以尽可能低的原则分配持有类型的开发产品成本。2、 项目成本数据要求：结算面积以竣工查丈面积为准，结算地价成本以实际签订合同的金额为准；结算建安成本以成本的数据为准，待发生成本数据由成本管理部进行复核签字确认，上述建安成本数据应与目标成本对比，说明重大差异及其原因；开发间接费由财务管理部取金蝶软件科目余额即可，其核算内容包括了下属公司与项目相关的工程部、设计部、采购部、投资与开发部、成本部等部门相关费用。二、房地产开发产品成本的归集与分配（一）土地成本的分摊计算1、 土地成本定义：土地成本指在财务软件系统中核算的土地费用，包括政府地价和大市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费、土地相关税费、其他土地费用。2、 土地成本的分摊方法占地面积法：如为多期或多种项目开发，地价首先按各各期或各种项目占地面积进行分摊；如单个项目开发的建筑业态差异较大（例如既有高层又有别墅联排等），地价应当在不同业态按占地面积进行分摊。建筑面积法：如为单个项目开发的建筑业态比较单一，一般情况下采取建筑面积法,同一期存在不同业态的应按权重比率分配地价，其权重公式为（以下简称公式一）：

各类型产品规划建筑面积*系数普通住宅、产权车库、配套建筑面积+Z（别墅、商业、酒店、写字楼建筑面积*系巍各幢楼基底占地面积公式二:I • tIk_|_*i\.r、r, 、一>< * »tr、丫 IIi-'；I—，I■/II I——*—I1/、公式二:"期各幢楼应分土地成本K（各幢楼基底占地面积）公式三:各类型产品实际建筑面积

总规划建筑面积公式三:各类型产品实际建筑面积

总规划建筑面积（二） 建安成本分摊计算1、 出售的开发产品能分清直接受益对象采用直接成本法，否则按可售部分的建筑面积分配成本。直接成本法，一般情况下要求此直接成本法下商业、酒店、写字楼与普通住宅分配建安成本的比率不低于行业标准1.18：1。2、 持有或出售与持有相组合的开发产品建安成本分摊有两种方法，选择持有开发产品成本较小的方案为佳。按可售部分的建筑面积平均分摊计算建安成本。直接成本法，指在核算各项建安成本时按受益原则分清各类型产品成本。（三） 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本（学校、会所、公园等）分摊方法（1）有产权部分不参与二次分配；无产权部分坚持受益原则分配，按可售部分的实际或建筑面积二次分配给其他类型物业，具体为：同一开发期内按各类型产品可售部分的建筑面积分摊到各类型产品的开发成本。为多期服务，应当在各期内按可售部分的建筑面积分摊。对于还未发生支出，但将来要建设，应由本期承担的部分跨期配套设施成本，应当根据总规划方案按实际建筑面积在本期开发成本里计提。计提的成本金额由成本部提供。（四） 其他配套设施成本、间接费用的分配参照建安成本分配方法能分清直接受益对象采用直接成本法，否则按可售部分的建筑面积分配成本。（五） 借款费用分摊标准属于不同成本对象共同负担的，能分清直接受益对象采用直接成本法，否则按可售部分的建筑面积分配成本。第三节地下车位成本分摊的具体原则一、地下车位分类地下车位分为两大类：人防和非人防车位。按是否有产权，两者都可能细分为有产权和无产权两类。二、地下车位成本分摊的具体原则（一）地下人防车位：1、 地下人防车位无独立产权的，其只能租赁，不得销售，所以该类车位不得保留任何成本，其成本全部分摊至其他可售业态。2、 部分城市（例如宁波）车位有产权且可售的，其成本分摊方式参考有产权的非人防车位的处理。（二）地下非人防车位1、无产权的地下非人防车位：不对外销售，统一由物业代理租赁，不保留任何成本，其成本全部分摊至其他可售业态。对外销售分两种情况，合同明确是销售车位的，一般按一定原则分摊归集车位的建造、安装成本，其可售面积按照可售车位的实测面积计算；合同明确是转让使用权的，一般不保留成本，其成本全部分摊至其他可售业态。2、有产权的地下非人防车位：①按一定原则分摊归集车位的建造、安装成本：车位分类是否有产权产品受益形式分摊成本计算车位的可售面积依据财务处理地下人防车位否租赁车位不留任何成本，其成本作为公共配套设施成本分摊至可售物业不适用1、开发公司帐面上车位不留任可成本地下非人防车位否租赁地下非人防车位否销售按一定原则归集主体建筑工程以及主体安装工程成本12平米/个*车位实际个数

地下非人防车位是地下非人防车位是销售地下人防车位是销售1、按一定原则归集主体建筑工1、收入直程以及主体安装工程成本2、接确认为如果土地出让合同明确规定地产权证实营业收入下车位的土地出让金额或比例测面积2、成本匹的，需要按规定原则分摊土地配作为营成本。业成本②如果土地出让合同明确规定地下车位的土地出让金额或比例的，需依合同约定的原则分摊土地成本，其可售面积按照可售车位的竣工查账的实测面积进行测算，如没有可参照行业内有产权车位相应的地价比例系数进行分摊。三、地下车位成本的具体核算方法1、 地下非人防车位根据受益原则与配比原则，只归集和分配主体建筑工程以及主体安装工