正荣地产品质管理红线法则

正荣地产品质管理红线法则从地产遗留问题分类分析，为设计、建造、接管等各阶段，前置缺陷提示、发现及整改动作01020304业主生活动线及敏感点地上、地下各缺陷类别产生的原因及解决方案目录1.电梯机房及基坑2.车库空间3.地下排水1.

地产遗留问题分类分析围绕业主生活、通行动线及敏感点进行分类

地上六要素

地下三要素

1.出入口及园路

2.景观绿化及公共设施

3.架空层

4.外立面及空调安装

5.入户大堂及走道

6.户内2.

品质红线法则PATR

01地产遗留问题分类分析——地上六要素地上六要素——1、出入口及园路问题：道路地面等石材断裂、缝隙大小不一、污染

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问题分类：工程质量类

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问题描述：

车行道地面石材（砖）过薄，基层不实易破损

铺装存在断砖、缝隙大小不一、污染

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后续解决机制：

1、项目（住宅及商业）车行出入口及园路，存在车辆通行碾压的路

段，须使用厚实石材（砖），并对混凝土基层加固；

2、铺装放线：需以铺装区域中心点或图纸特别注明的位置为放线起

始点，异形铺砖材料必须在工厂加工完成，按编号铺装；

3、铺设前必须先按铺设范围排砖，如发现边沿部位可能形成小砖，

须调整砖缝或对称切割，保证边沿砖体大小符合美观稳固的要求；

4、铺装路面干净整洁无污染，路面平整无明显色差，拼缝宽窄一致

色泽均匀，直线顺直，曲线平滑，勾缝细腻；无积水、无破损、无污

染、无泛碱；转角部位增加三角石材/面砖。地上六要素——2、景观绿化及公共设施

问题：景观绿化枯黄、处理不到位等问题●

问题分类：工程质量类●

问题描述：灌木存踩踏、种植稀疏漏土；草皮存在枯黄、踩踏、拼接明显；乔木树穴处理不到位、固定支撑缺失或铁钉固定●

后续解决机制：1、树荫下及建筑物北侧等阳光较少部位栽植耐阴灌木，灌木是否耐阴直观判断标准为：深绿色叶子植物耐阴，浅绿色叶子植物喜阳；2、片植灌木栽植应层次分明，种植均匀，密度合适（近人尺度密植，远人尺度稀植），不漏土；3、草地铺设需用草卷地毯式铺设，严禁一块一块拼铺，草皮铺设完成后整体外观应颜色一致，无明显接缝，无明显高低差；4、草坪内乔木、灌木树坑表面散放圆形陶粒或放置30-50mm深色卵石；地上六要素——2、景观绿化及公共设施问题：公区设施、景观枯死、缺失等●

问题分类：管理移交类●

问题描述：公区道路、井盖、景观苗木等未进行维护保养，导致部分项目公区杂乱，无管理痕迹，给业主的观感和体验造成影响。●

后续解决机制：在现场出现施工单位不配合的情况，及时发函书面通知施工单位配合维修，并可会同工程、成本部门约谈施工单位，若限期不完成整改，则启用第三方单位，相应费用从责任单位中扣除。地上六要素——3、架空层

问题：梯架空层及业主生活区地面毛坯，观感差●

问题分类：成本优化类●

问题描述：部分架空层等业主主要通行生活动线，均为毛坯状态，影响客户体验及感官效果。●

后续解决机制：业主使用频繁及主要生活。通行动线上，建议考虑做简单装修及装饰，增强客户体验。地上六要素——4、外立面及空调安装

问题：外墙石材、线条及屋顶沥青瓦等脱落●

问题分类：工程质量类●

问题描述：门头—线条采用云石胶粘贴在平板上的固定方式不合理，石材厚度较薄，截面较窄、挂点位置开槽使石材北侧破坏。外墙—外墙保温做法优化，取消钢丝网及塑料锚栓，长时间日照及雨水影响，易产生开裂脱落隐患。●

后续解决机制：门头—采用粘结剂粘贴，平面石材板及线条均应采用干挂方式固定，且所有挂点采用AB胶粘贴。外墙—外墙保温需要采用钢丝网加塑料膨胀锚栓进行固定。地上六要素——4、外立面及空调安装

问题：空调外机无法安装、机位无反坎、排水●

问题分类：设计缺陷类●

问题描述：图1—由于空调机位没有地漏、没刷防水和无反水坡，空调外机化霜散排的水积攒在内侧阴角位置，导致户内墙面返潮，腻子和墙纸等材料起壳。图2—通风井内空调机位没有冷凝水排水管和地漏，导致空调冷凝水无处排放。图3—空调外机板设置在山墙，离西阳台距离较远，无法安装放置空调主机，引起大量业主投诉。●

后续解决机制：1.设计阶段应进行图纸深化，考虑空调外机冬季化霜水，空位机位内尽量设计地漏增加下水管，进行找坡及30公分防水上翻。2.

设计阶段考虑空调外机位的安装以及检修；3.出具设计变更，在西阳台南侧新增空调外机架、重新开空调外机孔、增加冷凝水管。地上六要素——5、入户大堂及走道

问题：地下入户大堂集水井及地面高差问题●

问题分类：设计缺陷类●

问题描述：图1—地下入户大堂设置集水井，影响视线观感及大堂二次精装。图2—地下大堂与地下车库结构标高一致，车库面层厚度(常规面层厚度100）＞大堂面层厚度(常规面层厚度50），施工完成后有高差。●

后续解决机制：1.集水井不得设置在地下入户大堂，应隐蔽设置，且方便检修。2.地下大堂垫层加厚，完成面与地库标高一致。地上六要素——5、入户大堂及走道

问题：公共走道（连廊）未做降板及排水不畅问题●

问题分类：设计缺陷类●

问题描述：图1—合用前室外小阳台未做降板，仅考虑找坡。如遇暴雨天气，雨水容易倒灌至前室内进入电梯，给后期物业管理带来隐患。图2、3—风雨连廊的地漏设计不合理，找坡坡度较浅，导致积水、渗漏及业主滑到等风险。●

后续解决机制：1.所有露台、阳台均采用降板、找坡等方式防止雨水倒灌。2.如条件受限（如下层为其他住户房间）应有防雨水倒灌措施（如设置门槛等）2.可采取侧面墙体方形孔排水的方式，可避免地漏堵塞及找坡坡度较浅问题。地上六要素——6、户内

问题：入户门收口等问题

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问题分类：工程质量类

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问题描述：

入户门主要存在收口粗糙、划伤、磕碰、污染

后续解决机制：1、安装牢固，位置正确，开关灵活，关闭严密，无倒翘、碰擦、异响，无自开、自关、回弹现象，框与扇及扇与扇平行，无大小头；2、表面平整、光洁、色泽一致，无雀丝、划痕、毛刺、锤印及修补色差；3、铰链、门锁、拉手、插销、小五金、猫眼、门吸等五金齐全，位置准确，表面清洁，保护妥当，使用灵活无锈蚀、损坏、凹痕、划痕、污染；4、合页槽深浅适宜，螺丝型号统一，螺丝头平五金面，螺钉旋槽方向一致；5、门框与门扇间应有防撞措施，门框密封条安装牢固，无断裂、砂眼等缺陷；6、割角、拼缝严密平整，裁口顺直，刨面平整，槽、孔边缘整齐，无毛刺、无脱胶；7、结合处和安装配件处不得有木节或已填补的木节。地上六要素——6、户内

问题：强电箱收口等问题●

问题分类：工程质量类●

问题描述：强电箱存在周边收口粗糙、元件面板漏黑、面板与墙面贴合不紧密，弱电箱存在箱内保洁不到位

后续解决机制：1、配电箱安装方正，箱体表面干净整洁、无破损、划伤、锈蚀等；2、箱体内部干净整洁，无垃圾、灰尘等；3、箱体面板缝隙均匀一致；4、户内配电箱内回路编号齐全，标识正确。

问题：铝合金门窗收口等问题问题描述：铝合金门窗存在周边收口粗糙、型材划伤、变形、污染、发泡胶不密实外露、打胶不顺直

后续解决机制：1、门窗安装牢固，开关灵活，关闭严密，间隙均匀，无碰擦、倒翘、异响，框与扇、扇与扇之间平行无翘曲、大小头；2、配件齐全，位置正确，灵活适用，达到各自的功能，端正美观，推拉门窗扇必须有防脱落措施，墙边内平开窗扇需配备限位装置；3、门窗表面洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀、无划痕、碰伤、污染，漆膜表面光滑、平整、厚度均匀，无气孔；4、门窗框密封胶条安装牢固，无断裂、砂眼等缺陷；5、排水孔的位置、数量应符合设计要求,排水孔不得被密封胶堵塞；6、连续窗整齐划一，平开门窗开启角度不小于90°

。地上六要素——6、户内问题：墙纸铺贴等问题

问题描述：

墙纸存在起鼓、收口粗糙、破损、划伤

后续解决机制：

1、玄关吊顶墙面壁纸与吊顶涂料之间应设置外飘线条，保证壁纸

收于线条上口阴角；

2、墙面壁纸需设置石膏角线或挂镜线收头，保证壁纸收于线条下

口阴角；

3、铝合金/塑钢门窗框、窗台石与壁纸阴角收头；

4、室内不同种类壁纸拼缝应收于阴角，并保证深色壁纸先行铺贴；

5、室内相同种类壁纸拼缝严禁收于墙面阴阳角处，翻卷阴阳角不

少于150mm；

6、室内存在壁纸与涂料相接时，涂料应先于壁纸施工，防止涂料

咬色。地上六要素——6、户内问题：地板冒灰、划伤等问题

问题描述：

木地板存在划伤、冒灰

后续解决机制：

1、对于室内房间，优先顺光方向排放，然后垂直于进门方向排放；

2、地板色泽均匀，表面洁净，无划痕、沾污、刨痕、刨茬、毛刺，

排版无大小头；

3、地板铺设牢固，无松动，行走时无异响（架空底板严禁采用木

楔调平），接头处不起拱，无冒灰；

4、扣条顺直,无翘曲,光滑通顺,接缝严密,无透漏；

5、地板铺装前，宜运输至铺装房间内开包放置48小时以上，以便

适应环境温度和湿度；

6、材料进场时需进行色差控制，同批次色号小于三个，铺装前应

先进行试铺，分色挑选；

7、小块踢脚板及拼缝应放置门后、沙发床等不宜显眼处。地上六要素——6、户内问题：踢脚线拼接等问题

问题描述：

踢脚线存在钉眼未处理、拼缝过大

后续解决机制：

1、踢脚线与门贴脸平面碰接时，踢脚线的安装应低于门贴脸靠踢

脚线侧的最小厚度2mm以上，保证踢脚线与门贴脸接缝收于阴角；

2、户内门门垛长度不小于50mm，保证门贴脸距离侧墙不少于2倍

踢脚线厚度，便于踢脚线转角后与封口线平接；

3、踢脚线与塑钢/铝合金门窗框、收纳系统调节板采用90°碰接；

4、踢脚线与相邻物体接缝控制在1mm内；

5、华南区域严禁采用单面覆膜的密度板踢脚线，以防回南天踢脚

线受潮膨胀。地上六要素——6、户内问题：门槛石断裂等问题问题描述：门槛石存在断裂、破损、划伤、收口不到位

后续解决机制：1、木地板与石材/通体砖地面平接时，需对石材/通体砖拼缝侧倒角3mm，木地板需低于石材/通体砖地面3~5mm；2、当木地板与石材/瓷砖地面留置伸缩缝时，需在接缝位置木地板上设置“L”型金属收口条。地上六要素——6、户内PATR

01地产遗留问题分类分析——地下三要素地下三要素——1、电梯机房及基坑

问题：电梯或设备机房未配置空调●

问题分类：成本优化类●

问题描述：部分项目的电梯及设备机房无空调等降温设备，夏天容易引起机房设施过热，导致死机、运行不畅等现象。●

后续解决机制：项目电梯或设备机房中，须增设物理降温设备，前期测算项目开发成本中应预留此项费用。成本部就该内容，在成本优化红线原则中进行修订，将其设定为不可优化项（如有替代方案，可适当优化）；审图要点中增加；物业前介标准中增设。地下三要素——1、电梯机房及基坑

问题：住宅电梯底坑（基坑）渗漏、积水●

问题分类：设计缺陷类●

问题描述：部分项目电梯基坑未设计排水设施，防水做法未有效解决基坑内部渗水问题，导致电梯元部件损坏，无法正常运行。除地库防水原因外亦可能是后浇带施工仓促未按标准进行。●

后续解决机制：所有项目电梯基坑须增设排水系统或管线，基坑内部加强防水卷材或采用内壁不锈钢板围合的形式处理。设计部针对电梯基坑防、排水节点进行专项深化，纳入设计标准做法等制度规范中；工程部将该专项制定细化施工方案，纳入施工规范等要求中。审图要点中增加该内容。地下三要素——2、车库空间

问题：人防门遮挡业主车位，造成投诉●

问题分类：设计缺陷类●

问题描述：人防门遮挡业主车位，业主停车困难，部分车位无法正常停车，造成投诉。●

后续解决机制：地下车库的车位设计图纸，需提前考虑不利因素，尽可能避免在销售后发现该类问题。侧墙等影响车位。●

后续解决机制：1.集水井及立管应避开停车位；侧边靠墙停车位，柱跨调整或降标微型车位；消火栓应紧贴柱后隐藏设置。2.如因此造成微型车位、车位非标等特殊情况，应提前告知。问题：地下停车位范围内存在障碍物，影响验收、使用●

问题分类：设计缺陷类●

问题描述：地库集水井、竖向设备立管、人防门开启、消火栓、突出柱、地下三要素——2、车库空间

人防门集水井及立管两侧均靠墙消火栓箱、栓管地下三要素——3、地下排水

问题：地库地面渗水、开裂●

问题分类：工程质量类●

问题描述：因防水施工未全面到位，未按正常施工节点及工序进行（沉降稳定、找平层打磨），导致库底板及顶板冒水、渗漏。●

后续解决机制：地库底板防水材料强化，施工交底完毕后，须制作样板区域进行试验评估；地库顶板在覆土前，须做闭水试验，完成后进行防水施工及养护。地下三要素——3、地下排水

问题：地下线槽无排水设施，管线损坏●

问题分类：设计缺陷类●

问题描述：部分配电房内地下线槽无法正常排水，经常人工抽水，未增设抽水泵或其他排水设施，有安全隐患。●

后续解决机制：增加排水设施及明沟，通过有组织排水解决该类问题。PATR

02品质红线法则从遗留问题的分类分析中发现，大部分问题的发生均是可以在

对应节点进行控制和规避的形成品质红线法则及闭环清单

基于客户居住体验、设施使用功能及后期物

业运维管理的底线标准

制定规避原则设定品质红线标准，每年挑选十大重难点

问题，针对性解决

问题分类梳理总结问题发生的原因及类型，梳理问题的

解决方案及计划•

现有缺陷案例集（库），更多是产品及服务的风控内容，

•

而品质红线法则，是在此基础上，更注重品控的部分品质红线是针对产品及服务品质的

底线要求，是必须

坚守和长期完善、不断补充的

设计、工程、成本、客关、物业

除建筑设计规范、施工国标、服务体系等以外的：制度落地品质红线法则形成制度，年度品质红线闭环清单为

附件，落地执行各类巡检评价通过首开、交付大区、物业联合巡检等现场核实验证，判定红线闭环清单的闭环率（或发生率）•客户体验、敏感点

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现场观感

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实际使用•后端运行、维护•安全隐患•涉及群诉、赔偿（质量、设计缺陷）•维修难度大、周期长•其他通过机制协同，发挥缺陷案例的实质作用，避免同类问题的再次发生定义各职能协同客关工程成本物业设计职责协同事项落地措施结果运用2021年度品质红线闭环清单明细序号品质红线项闭环要求成功标尺评价测量阶段1道路地面等石材断裂、缝隙大小不一、污染项目（住宅及商业）车行出入口及园路，存在车辆通行碾压的路段，须使用厚实石材（砖），并对混凝土基层加固集团整体闭环率达95%以上，发生率在5%以下（审图、在建阶段发现并提出的品质红线涉及项，如在交付阶段前整改到位，则该项闭环率计100%，发生率为0）前期审图阶段、在建工程检查阶段、承接查验阶段、交付阶段2公区设施、景观枯死、缺失等在现场出现施工单位不配合的情况，及时发函书面通知施工单位配合维修，并可会同工程、成本部门约谈施工单位，若限期不完成整改，则启用第三方单位，相应费用从责任单位中扣除3外墙石材、线条及屋顶沥青瓦等脱落门头采用粘结剂粘贴，平面石材板及线条均应采用干挂方式固定，且所有挂点采用AB胶粘贴；外墙保温需要采用钢丝网加塑料膨胀锚栓进行固定4公共走道（连廊）未做降板及排水不畅所有露台、阳台均采用降板、找坡等方式防止雨水倒灌5户内工程质量问题入户门、强电箱、铝合金门窗、墙纸、木地板、踢脚线、门槛石等提升工程质量，避免收口粗糙、划伤、磕碰、污染等问题6空调外机无法安装、机位无反坎、排水设计阶段应进行图纸深化，考虑空调外机冬季化霜水，空位机位内尽量设计地漏增加下水管，进行找坡及30公分防水上翻7电梯或设备机房未配置空调项目电梯或设