五洋集团太仓项目前期市场调查报告

1五洋集团太仓工程前期市场调查报告2021/092城市研究太仓区域认知城市人口认知经济开展认知产业分布认知城市规划认知宏观环境小结3太仓区域认知区位太仓位于江苏省东南部，长江口南岸，濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市总面积为822.9平方公里交通-沿江高速到上海市中心为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场-苏昆太高速到苏州为50公里左右城市文化定位太仓建设东方新欧洲具有深厚的现实根底在众多的苏南城市群中，太仓与欧洲有着许多共同之处，太仓最有优势建设东方欧洲型城市。太仓与欧洲的历史文化根底相似。太仓从三国吴王于此建仓屯粮已有近1800年历史，600年前号称“万国码头〞，盛杰一时。几千年璀璨的娄东文化孕育了太仓古典园林、千年古镇、文化遗迹，这些深厚的历史文化及其表现形式，几乎与欧洲城市如出一辙。毗邻上海大都市外围，纳入大上海1小时都市圈地理位置优越，交通便捷城市文化定位为“东方新欧洲〞4城市人口认知至08年底，太仓户籍人口46.63万，近三年涨幅根本徘徊在0.8%左右，人口自然增涨率较低，并且08年首次出现人口负增长；太仓外来人口近年来涨幅明显，2021年暂住人口43万，增幅19％；2021年太仓常驻人口46万人，城市化率56％，根据太仓十一五规划，2021年城市化水平到达65%，常住人口总规模控制在80万左右；城市向心力足,人口导入力强户籍人口增长低城市外来人口增幅明显5经济开展认知城市城镇居民人均可支配收入上海22734苏州20385无锡20007.9南京19291.8常州18480南通15463.8镇江15720太仓21000杭州20929绍兴21095宁波21641

人均收入增幅明显整体经济实力位于长三角洲前列随着太仓人均可支配收入的不断增长，太仓人均消费性支出也不断增长，只是在消费性结构上，更加趋于合理，这说明太仓人民的生活水平在不断得到提高。数据来源：太仓统计局62021年，太仓市完成固定资产投资248.06亿元，比上年增长10.1％其中:工业性投资完成135.34亿元,同比增长17.5%；效劳业完成投资111.93亿元，同比增长9.7%。按地区分组看，城镇投资完成184.31亿元，同比增长13.5%；农村投资完成63.74亿元，同比增长3.0%。从近几年太仓全社会固定资产投资额来看，太仓市的城市建设步伐不断加快，投资额始终保持着较高水平的增长速度。经济开展认知数据来源：太仓统计局7产业开展认知开放型经济是太仓经济的一大亮点。目前，累计已有美、英、德、日、韩及香港、台湾等30多个国家地区的客商来太投资，共引进外资企业2200多家。世界500强企业中已有美国的埃克森·美孚、耐克、英荷联合利华、日商岩井等14家跨国公司落户太仓。太仓是台商投资较为密集的区域之一，是省内欧美资本投资最密集的地区之一。太仓优越的投资环境，吸引了不少上海、浙江民营企业家的投资。

工业是太仓国民经济的支柱产业，占到总产值的60％左右。目前形成了能源原材料、石油化工、轻工造纸、精密机械、电子信息、现代物流等六大优势产业。

第二产业为核心，外资经济占主导投资环境良好数据来源：太仓统计局8产业分布认知1、经济开发区：共引进各类工程近1400家，其中外资工程365家，其中，来区落户的欧美企业约占外商投资企业总数的40%，日韩企业约占40%，港台企业约占15%.2、陆渡镇：外向型经济占主导地位。全镇外企总量达129家，注册外资3.15亿美元，投资总额6.1亿美元，外企的销售收入及上交国家税收占到全镇总量的76.9%和66%。二是台资工业区形成规模。区内台资企业已突破100家.3、浏河镇：有企业400多家，其中外资企业近100家，民营企业300多家.4、璜泾镇：规模企业153家〔超30亿元1家，超20亿元1家，超1亿元7家〕.1234以开发区为龙头的周边经济强镇中，外企数量多为区域房地产提供产业人口支撑9产业规划分布认知产业规划清晰，依托上海、沿江两大核心优势开展产业政策导向偏重于培育高新技术产业，而新区是该产业开展的核心地带，未来对新区的房地产将有明显的支撑作用；沿江港区沿沪产业带中部经济圈沿沪产业带：重点培育以高新技术产业导向的现代制造业基地。大力开展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在开展高新技术、提升传统产业的根底上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区沿江港区：制造业和现代物流业新区以高新技术产业、现代效劳业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成局部；——?太仓十一五规划?10城市规划认知新区：高新技术产业、现代效劳业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成局部。新区向北、向东拓展，整个城市进行东扩，市政府东迁，东部建设高新产业区与生态住宅生活区，并且在根底设施和生活效劳设施配套方面有相当大的改进。北向开展主要立足于加工制造业。南郊新城区：休闲商住区，逐步形成市文化、教育、体育中心。老城区：继续实施改造，形成繁华商业街区。西区：重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。中心城区空间拓展，形成包括老城区、新区、南郊新城区在内的大城区格局；城市功能分区清晰，向东扩展趋势明显；

老城区商贸物流区商业生活区休闲商住区加工制造业区高新产业与生态住宅生活区11城市功能开始合理分散，城市开展从中心辐射开始往多元极开展未来几年城东新区将成为太仓核心开展轴线，包括高新产业的壮大以及生态居住区的建成从城市开展的角度看，开展新区是个必然；一方面外向型经济主导的一个城市，需要大力开展产业以吸引外来企业，增强城市活力；另一方面老城区待开发土地较少，且受到交通、环境等因素限制，开展明显受限；因此，必然要开辟新区以营造适合城市开展的新环境！而选择城东作为核心开展轴是因为地理位置靠近上海，更利于打造上海配套产业链，地缘优势明显；并且连接东面港口产业带，形成集约型的产业核心区；城东新区开展规划城厢镇

南郊镇陆渡镇高新区老城区南郊新城区城厢组团为40平方公里，合理人口容量为30—35万人——?太仓市城市总体规划〔2001—2021〕?陆渡镇纳入新区统一规划，开展高新技术产业和现代物流业，构建休闲度假基地，建设现代化工贸城镇，最终成为中心城区的生活副中心。——?太仓十一五规划?12宏观环境总结城市经济根底强，规划导向明确，产业开展加速对房地产市场支撑明显太仓区位条件突出，融入大上海1小时都市圈，交通便捷，开展动力足；太仓以外向型经济为主，产业根底良好，未来高新产业将是太仓主导开展产业，主要集中在新区；受产业结构的影响，城市外来人口增长明显，人口导入力强，特别是高新技术人才引进，城市化进程快，城市具有较强的向心力；城市规划向东开展明晰，东部开发区将形成城市副中心带，两极化开展趋势明显；13太仓房地产市场分析宏观数据分析商业市场分析公寓市场分析141、宏观数据分析15太仓房地产投资可以看出，05年的宏观调控对房地产投资影响较大；太仓房地产在07～08年经历了爆发式的增长以后，尤其是08年下半年开始的金融危机给市场带来了一定的冲击，09年市场目前正回归理性增长，但整体房地产市场竞争压力还是很大；2004年-2021年太仓房地产投资情况单位：亿元全市房地产开发完成投资39.24亿元，同比增长81.6%，占全社会固定资产投资的比重为15.8%。商品房销售面积52.19万平方米，同比下降28.1%，其中住宅实现销售36.33万平方米，同比下降32.3%。商品房实现销售额22.07亿元，同比下降29.1%，其中住宅实现销售额13.91亿元，同比下降34.3%。

16太仓整体市场供需2005年-2021太仓年商品房开发情况销售量近年走势有较大起伏，在2005年到达历史性的突破，成交量到达98.4万平米；在经历06年的理性回归后，于07年稳步上升为72.6万平方米，增长率为18.1％；竣工量于07年再度到达顶峰，到达110万平米；08年因受金融危机影响，销售面积同比下降28.2%；09年上半年销售面积同比增长102.38%。08年后销售面积受金融危机影响开始回落；09年由于政府的政策及经济的回暖，销售面积开始出现正增长；172007年-2021太仓年商品房成交均价太仓整体市场价格08年成交均价下挫，但幅度不大，整体价格走势较为稳定；07年均价到达4287元/m2，保持在4000～4500元左右的一个价格箱体；但在08年由于受金融危机的影响，价格迅速出现回落；09年上半年经济形势有所好转，以及刚性需求的释放，价格恢复到07年水平。182、商业市场分析19城市开展角度敏感因素生存需求文化、情感需求价格品质便利$10000以上人均GDP$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000出现业态百货商店&批发市场仓储式购物中心大型综合超市&专业店都市MALL便利店郊区MALL集市&沿街商业业态替代阶段业态丰富阶段商业业态细分完全，总量饱和形成条件刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分市场需求多元化，主流产品面临剧烈竞争形成过程伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活效劳和商贸交易聚集区随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出效劳于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同开展随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争阶段特征城市原始商脉的开展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的根本功能市场信息和市场时机被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体会聚在一起形成行业整体竞争力相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或效劳的相对优势，通过更满足消费者需求而抢占市场份额传统形态阶段太仓深圳上海太仓商业出现多样化、规模化的商业形态，市场逐渐细分，满足消费者对不同生活方式的体验的需要；从产品形态上看，太仓已经到达都市MALL的水平，但城市人口的支撑明显缺乏，意味着在这一阶段太仓将需要较长时间的开展期；人口支撑30万以下30-80万80-200万200-500万500-1000万1000万以上20太仓整体商业格局以市区人民路和新华路为中心的市区核心商圈，随着南洋广场、华旭财富中心的入驻营业，将大大提升核心商圈的辐射力；市区中心商圈武陵路电子一条街核心商圈特色商圈次级商圈人民路综合商业街大润发商圈北门街装饰装潢五洋商城五金建材县府街品牌专卖街东盛商业广场上海广场五洋广场宝龙城市广场在建商业办公楼〔在建〕太仓已形成各种层级的商圈体系，市场细清楚显，商业市场较为成熟；整体商业体量较大，集中于市中心区域，市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇；商业格局沿上海路向东拓展明显，但短期内仍无法聚集人气，当地居民的消费偏好依然在市中心；人民路商业街以及大润发商圈，由于时代超市及大润发等主力店的引入，形成次级商圈，辐射周边客群；围绕核心商圈周边，形成各种主题性特色商圈，如装潢、家居、电子等；在建商业沿上海路向东扩散的趋势明显；212021年太仓新区范围主要商业用地供给概况太仓商业土地市场供给2021年9月，太仓开发区及老城区的商业土地供给4.5万平方米。从09年的土地供给情况来看，商业用地供给主要集中于开发区，市区内整体供给体量较小，且供给土地规模有限；未来开发区内商业竞争将较为剧烈；地块名称面积用途容积率成交价（万元）平方米亩新区太平路西侧、弇山路北侧2304.73.46商业≤2750双凤镇新湖富豪1号路南、迎春1号路西侧3307.94.96商业≤1.1160（菜场、商业）（含菜场大棚）浏河镇浏太路北侧2633.23.95商业1.5≤160新区上海路南、半泾路东31611.647.42商业≤2.55200沙溪镇镇东路东侧、印溪路以北6061.69.09商业0.3≤≤1.5157

4591968.88

642722南洋广场总建筑面积：229400m2其中，商业广场区：121868m2

酒店式公寓：31650m2

商业住宅区：94200m2

停车位：1200个融入现代建筑元素，打造“一站式〞及“体验式〞的娱乐、休闲、购物中心，为太仓第一旗舰商业，更加确立了市中心的商业核心地位；商业广场区酒店式公寓住宅区太仓商业在售工程分析23业态分布：：超市类：大型综合超市：包罗万象的大卖场；

大型专业超市：家居、建材、家电为主的连锁超市及专业概念店。百货类大型综合百货店：清新美态、时尚。流行服饰专卖：众多品牌服饰、皮具店，全面提升生活品位；

风格各异的男女服饰；

童装、玩具争妍斗艳。文化娱乐设施：大型娱乐城、星级影城、酒吧街、儿童乐园、大型书城、健身中心、美容美体中心、浴场、电玩网吧、数码摄影馆、音响音像制品、乐器专卖等。家居和装饰类：珠宝、家居、古玩、现代艺术品等。餐饮类：大型酒楼、主题餐饮、咖啡店、酒吧、特色美食等。效劳类：干洗店、眼镜店、旅行社、机票代售、银行代办处等。南洋广场商业广场区用地指标：总建筑面积：121868m2容积率2.05；

绿化率27%；

停车位：550个；

非机动停车位：6100平方米；

电梯：49部

卸货通道：1个24沃尔玛、五星电器、尖沙嘴三大主力店入场；影视城、海蓝之家、必胜客、肯德基等大型连锁入驻；南洋广场现代感较强建筑群体，辅以水景、园林，营造休闲商业气氛；25华旭财富中心太仓商业在售工程分析开发商：太仓市凯丰置业建筑设计：美国凯里森建筑事务所酒店管理：英国洲际酒店集团物业参谋：美国第一太平戴维斯酒店参谋：香港浩华管理公司位于南洋广场对面，由五星级酒店、酒店式公寓、大型超市和现代大型购物广场等组成，在建中，2021年9月26日正式开盘；顶级团队配备，与南洋广场形成错位经营，互为补充，规模适中，定位高端；26紧邻太仓市第一人民医院和宝龙大酒店，距离新建的市政府缺乏500米。根据太仓市政府建设东方新欧洲的建设思想，东盛·商业广场规划定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物、酒店、居住多种业态一体的超大型欧陆风情休闲广场。5万多平米的商业和4万多平米的酒店公寓，沿上海东路一字排开长达470米。1条步行街贯穿2个内庭广场将工程东西两端有机结合为一体。工程预计2021年初全部建成营业。东盛商业广场太仓商业在售工程分析与本案相距较近，目前商业局部已经结构封顶；27太仓商业在售工程分析五洋广场根本概况：位于东仓路上海路，商业局部以大型娱乐休闲广场及1栋写字楼组成；施工情况：目前写字楼外立面已初步亮相，商业广场仍未对外亮相；租售情况：办公楼用于销售；商业局部大多由开发商自己持有，只租不售；招商情况：目前商业局部只意向引进一家电影城，具体招商情况不清楚；上海广场根本概况：位于太平南路上海路，以甲级写字楼和精装商住楼为主；施工情况：地基开挖；预计2021年春节前后开盘；总建筑面4.5万平方米；户型30-150平方米自由组合；12楼以下层高3米，12楼以上4.5米挑高全户型精装修28太仓商业市场分析商业地产的开展与太仓城市开展出现一定程度的脱节，商业体量过剩将成为未来一段时间内的必然；市区商业的核心地位中短期内不会改变，太仓的主要购置力依然会集中于市区；整体城市架构较小，在受市区商业辐射的情况下，新区在相当长的一段时间内不可能形成副商业中心带；土地供给量集中在新区，未来新区商业市场竞争将较为剧烈；

市场总结太仓以外向型经济为主，外来人口的增长远高于地区内自然人口的增长，而该局部人群消费力较强，因此促使太仓商业地产开展较快；但城市人口规模的限制必然会使得太仓的商业在这一阶段停留较长时间；市区商业气氛较为成熟，加之南洋广场的入驻，使得市区商业的核心地位将在很长一段时间不会动摇；商业土地供给集中于新区，市区供给量较小；新区目前的商业工程招商情况不理想，且有开发商直接保存铺位，以期先旺场再旺财；292、公寓市场分析30太仓土地市场供给2021年太仓市区范围主要住宅用地供给概况〔见下页〕截至2021年9月，太仓累计土地供给251万平方米，其中住宅用地面积为213.35万平方米。太仓市区范围内〔城厢镇、经济开发区〕住宅用地供给面积128万平方米。太仓整体土地供给集中于开发区板块，未来两年内市场放量较大，而老城区供给相对较小，且多为商业用地；沉着积率来看，低密度物业未来供给量较小；大规模土地出让较少，新区目前仅有两块；3132上海花园曼氏银洲花园彩虹天下上城国际金谷府邸奥森尚东君悦豪庭老城板块开发区板块苏州西路老城板块:苏州西路以南东仓路以西开发区板块:东仓路以东苏州东路南北扩展区域陆渡板块：沿江高速以东，以中市路为核心，与新区板块紧密相连；东仓路陆渡板块华源上海城锦绣新城高尔夫湖滨花园景瑞御景湾白云渡公寓太仓区域市场构成五洋广场奥森尚座33太仓区域市场构成板块市场特征人民公园、汽车站，老居住区是区域居住的亮点；生活机能设施相对完善，人流比较充分;临近204国道和太仓长途汽车站，对外交通便利;受传统居住观念的影响，居民对本区域的有一定的认同度；随着城市布局的改善及功能性的加强，区域内部交通体系逐步改善；区域工程较多，但单个量体较小，主要是由于受制于土地资源的稀缺性;区域土地供给量小；老城板块特征描述开发区板块特征描述开发区是目前太仓房地产市场集中区域开发区是太仓十五期间重点建设区域，整体规划效应明显，配套逐渐不成熟;不少别墅、高档公寓产品出现，产品类型也更趋向高档化;区域产品价格差异较大，高尔夫湖滨花园的公寓价格为6000-7000元/m2；区域在售工程后期推出量体较大;区域土地供给量大；从板快市场特征、开展趋势来看规划向东，随着开发区板块开展逐渐成熟，市场接受度也愈发提高，为未来太仓居民购房置业的首先区域，区域开展潜力大；从板块竞合关系来看，未来开发区内供给体量较大，板块内竞争远大于板块间竞争；陆渡板块特征描述商品房市场刚刚起步，市场开展更多的是依赖新区的辐射，而本地购置力相对较弱；区域供给量较少，目前在售的仅有奥森尚东工程，公寓价格4200元/m2；34户型面积分析项目名称主力户型面积（平方米）高尔夫湖滨花苑公寓：190-250锦绣新城3Ｒ：125-1502Ｒ：97-100华源上海城3Ｒ：120-1472Ｒ：88-105景瑞项目133.5（套均面积）上城国际2R：923R：123-131LOFT：42-98五洋广场1R：50-602R：903R：118-130上海花园3Ｒ：140-1604Ｒ：170-180君悦豪庭3Ｒ：140-160金谷府邸3Ｒ：132-1402Ｒ：125-130奥森尚东2R：983R：118-122曼氏银洲花园2Ｒ：1223Ｒ：150-170从户型面积来看：目前太仓在售工程的户型面积由大户型转向经济型的小户型的趋势愈创造显；主力供给为80-100m两房及110-120m2三房；但大多无太大亮点，产品同质化竞争将明显加剧；太仓公寓市场分析太仓在售工程的户型面积由大户型转向经济型的小户型的趋势明显；产品趋向于同质化竞争；35价格分析主要区域工程价格分析新区板快价格老城区板快价格从板快价格来看，目前开发区普通公寓价格在4700-5700元／平方米，老城区板快由于在生活配套上更为成熟，目前普通公寓的价格在5500-6500元／平方米．太仓公寓市场分析从价格来看，新区在区域配套逐步完善，同时区域土地价格不断上涨的情况下，其价格未来上升趋势明显，但由于区域大盘积聚，同质化产品供给量较大，因此短期内价格体系不会有较大突破；36总价分析太仓公寓市场分析从竞争个案总价区间来看，1R集中在26～37万；2R集中在44～53万；3R集中在56～75万；1R2R3R从目前竞争个案总价来看，前期60万以上的改善类住宅供给体量较大，而35～60万之间的首次置业类客户近期才逐渐放量；37太仓公寓市场分析户型面积去化分析项目主力户型面积已推产品去化率锦绣新城2Ｒ：97-100100％3Ｒ：125-15040％奥森尚东2Ｒ：9890％3Ｒ：118-12245％五洋广场1R：50-60100％2R：90100％3R：118-130100％上城国际LOFT：42-98100％2R：9290％3R：123-13160％新区主要在售工程户型面积去化情况从居住习惯上看，当地居民普遍偏好大面积户型120-130平方米从近期的销售速度来看，2R的去化速度快于3R中低收入阶层对中小户型的需求日益增加刚性需求逐渐在释放，刚性需求人群目前已经转移到小户型、经济型2R，紧凑型3R上来。市场偏好主力为大户型，同时对中小面积住宅需求明显增加，公寓户型面积应在追求舒适度的情况下，合理的控制总价，更能迎合当地市场需求.38太仓公寓市场分析

客户分析板块主力/辅助客户类型客户描述老城区板块主力中高收入的老城区的居民具有老城居住情节，对周边生活配套考虑较多周边乡镇客户为子女购置婚房、小孩读书方便、身份象征、投资辅助以上海为主的少量外地客户投资、工作需要开发区板块主力市区及周边乡镇的私营业主、企业高管等高收入阶层高品质产品吸引其过来购买，改善居住条件，提升居住品质，房子是其身份地位的象征市区及周边乡镇的工薪阶层类中等收入阶层、动迁迁客户婚房需求、首次置业需求、为子女购房、为小孩读书方便购房、投资等辅助部分上海投资客户投资、工作需要小部分太仓及附近区域工作台湾、日韩客户方便工作、投资陆渡板块主力陆渡当地区域客群为主，以首次置业需求为主婚房、首次置业需求辅助当地部分产业人口自主，复合部分投资，需求小面积户型开发区客户以改善居住型为主的复合性投资需求向首次置业的自住需求逐渐过渡；随着开发区产业、配套等的不断开展，工作在附近产业园区的客户以及上海投资客对开发区的置业认可度逐渐提高；39太仓公寓市场分析

市场总结住宅市场以110-120平方米3R及80-90平米2R为主，市场偏好主力由大户型逐渐过渡为经济型2R、3R；整体市场价格差异不大，集中在4500-6500元/平方米，由于新区公寓的供给体量较大，短期内价格体系很难有所突破；新区市场在售工程后期供给量接近70万平方米，但从产品来看，目前可售和预推工程大多同质化，缺乏差异性，且均往经济型产品转型。土地供给集中于新区，为太仓房地产开展的主导方向；目前市场上已完成多层向小高层、高层过渡，且已经出现酒店式公寓、挑高公寓等产品，市场对新产品的接受度较高；开发区为太仓近几年住宅市场供给热点区域，该区域于前期成功导入高端改善型需求之后，逐渐被更多客户所认知认同，因此，首次置业的自住型需求也逐渐被引导入市；40工程本体分析区位解析用地指标及现状用地四至交通环境周边配套地块总结41沿江高速公路外环一级路兴业南路上海东路朝阳东路人民医院太仓市区区位解析本案收费站地块地处城厢镇与南郊板块之间，行政区划属于新区，位于新区高端住宅区边缘地带；东亭路本地块北临郑和路，南至郑和支路，西至东亭路，地处城厢镇南郊板块之间，离市中心区域较近，车程约7～10分钟；郑和东路42用地指标及现状地块指标地块性质：商业用地占地：30877m2总建筑面积：65060容积率：2.11建筑密度：20％绿地率：35％建筑限高：【地块南80米北90米】地块内全部拆迁完毕，不影响整体开发进度；地块地势较为平坦，且没有高压走廊；用地规模较小，容积率为2.11，产品可塑性较弱；43交通环境分析沿江高速公路外环一级路兴业南路上海东路朝阳东路太仓市区本案收费站东亭路郑和东路郑和东路，双向四车道东亭路，双向两车道娄江路，双向四车道开发区与老城区、陆渡区域的道路交通体系已根本完善，道路通达性强；开发区根底建设投资大，未来开展空间也较大，公共交通也即将引入该区域；44周边配套环境已建在建或筹建上海方向高速进出口第一人民医院市消防队艳阳山庄（休闲旅游）公交站点五星级酒店新市政府大楼学校：艺术幼儿园、双语幼儿园、实验小学五星级高档会所高尔夫球场本案锦江大酒店高端住宅区高端住宅区宝龙商业街东盛商业广场宝龙星级酒店新市政府大楼人民医院规划图周边商业、公共交通、医疗、教育等生活配套完善，且已经形成规模化的居住社区；45地块总结地块位于开发区核心区域，但由于政府没有搬迁，没有形成聚集效力，中短期内无法形成较成熟的商业气氛；地块属性为商业用地，规模较小，内部无特殊资源，产品可塑性偏弱；地块所处区域的交通通达性较强，一定程度上缩短了到市区的距离；从公共配套而言，医疗、教育、公共交通、商业等生活配套齐全并完善；46工程核心问题思考47如何做?怎么做?还是借势而上！是参加竞争？核心问题思考48从市场层面看：住宅市场——新区为太仓的主要开发方向，区域内已形成一定知名度，市场认知度较高；商业市场——同区位供给体量较大，产品形态根本一样,竞争压力很大，但紧邻市政府后期开展潜力巨大;从地块层面看：规模较小的纯商业用地；周边竞争个案较多，未来竞争剧烈，开发区短期内无法形成较成熟的商业气氛；周边根本生活配套完善；商业开发风险明显较大，且不利于回笼资金；现阶段住宅市场市场风险明显要小；住宅市场需求的有效导入是工程的启动的一种选择！核心问题思考49因此，我们需要在商业用地的根底上进行一定的变向操作；颠覆！核心问题思考50未来郑和路两边沿线商业开发价值较大，建议保存一定体量的商业，后续开发；其余大局部体量以办公名义做住宅，先期开发！本案南端为中高端大盘工程集中地，包括景瑞、高尔夫湖滨花园、锦绣新城等，未来周边居住气氛较为成熟；郑和路两边沿线商业工程林立，是未来太仓新区的CBD商业核心开展轴线；周边拥有高端配套区〔酒店、会所等〕；开发策略51LOFT商住楼总建筑面积为23125㎡，东西向的楼层数为12层，南北向的楼层数为8层，共计约340户；08年1月开盘，目前销售约65％；商住楼挑高4.9米，回廊式布局，使用产权为40年，申请民用电费；商住楼南北向房间价差较大，南向6500元/m2，北向5700元/m2，且从销售情况来看，南向物业去化明显快于北向物业；面积区间为42-98m2，宣传上以自住、投资、商办等综合性用途为主，其客群在理论上无法精准定位；上城国际区域可比性工程分析成交客户以投资客为主，小面积低总价是其关注的主要因素；目前剩余量主要集中于北向物业，产品抗性明显；建筑面积：50m25292m2，2/2/2123m2，3/2/2131m2，3/2/2住宅用地，70年产权；小高层公寓1梯3户布局，面积段集中在92m2两房及123-131m2三房；立面以涂料为主，质感较差；均价5800元/m2，于07年开始销售，目前销售率到达80％；产品设计中规中矩，较为普通，没有亮点；面积以舒适两房、三房为主，由于总价较高，08年以后去化缓慢；上城国际53对本案的启示市场上已出现LOFT挑高产品，客户对其已有一定认知；商住楼跟本案同属商业性质用地，产权仅40年，但申请民用水电费标准；普通住宅房型设计较大，且在户型、建筑等产品点上不具备某些突出亮点，对客户的吸引力有限；小面积低总价是客户关注的核心因素，本案应在合理控制面积的情况下，做到产品的均好性；54五洋广场区域可比性工程分析住宅区物业地址：上海东路与东仓路交汇处西南角占地：23322m2总建：7.1万m2，其中商业约3.2万㎡，办公约2.1万㎡，公寓约1.8万㎡容积率：3.06绿化率：13.9％公寓成交均价：5200元/m255118m2，3/2/2130m2，3/2/2商业用地建造标准住宅，分别为2梯4户，2梯6户；户型面积段比较平均，50～60m2一房，90m2两房，118-130m2三房均有；房型上有所创新，转角飘窗以及对边套的合理利用明显较好；08年9月开盘，目前公寓销售约50％，其中2R及3R销售较好，以首次置业的自住客群为主；118m2130m290m290m290m250-60m256对本案的启示40年产权年限对市场的抗性很大，住宅局部已经销售完毕，拥有70年产权；申请民用水电费用对自住性客户较为重要；端头户型〔118-130m2〕南北通透去化明显较差，仅30％，以首次置业的自主客为主要客户；而投资型产品〔50-60m2〕去化率到达95％。57锦绣新城区域可比性工程分析100m2，2/2/1104m2，2/2/1总建近75万m2的超级大盘；规划有多层、小高层、高层产品，房型面积以舒适型2R、3R为主；均价4600元/m2，且厨、卫配备简单装修，目前根本为现房销售；销售率较好，目前剩余房源以大户型3房为主；58对本案的启示大盘气势，且已初步成型，商业配套、会所已开始运营，已有局部客户入住；近75万m2，后续供给量充足，且产品线丰富；与本案直线相距较近，对本案住宅的价格体系影响较大；且其中有相当一局部房源属于政策性用房，是直接给予高新技术企业的福利；为本案直接的竞争者，如何与之形成差异化成为本案突破的关键；59太仓住宅市场客户研究客户导入模式精准客群定位细分客群特征描述60客户特征分析年龄年龄集中在25－35岁居住区域新区为主、老城区为辅工作区域工作区域主要在新区，其次为老城区职业背景外资企业职员、国企职员、小型私营企业主、个体商户为主家庭收入大部分家庭月收入在5000元以上学历背景大部分具有大学学历家庭结构以三口之家为主置业目的刚性的居住需求为主，其次改善居住需求此次市场调查主要探听购置对象年龄段,根本在25-35岁之间居住和工作在新区与老城区的客户调查中月收入在5000元以上的客户占总数的52%月收入在5000-7000元的客户占总数的16%考虑客户心理会把收入降低的因素，估计客户总体收入较高可以作为分析太仓中高端客户特征和产品需求的参照样本61客户购房产品偏好分析户型偏好分析客户的主要购房目的为首次置业用房同时本次市调客户家庭结构多以三口之家及夫妻二人为主户型结构的选择多为小三房，局部客户需求2房这也是经济良好的中小型城市客户需求的共性面积偏好分析客户主要选择的房型为经济型二房、三房相对应的住宅面积为80-90平方米、100-120m262客户购房产品偏好分析景观偏好分析太仓客户对景观处于初级认识阶段中心绿地已经满足了大局部的客户的需求其次为社区中心水景物业偏好分析太仓区域目前的产品以高层和小高层产品为主63客户购房产品偏好分析关注因素地段、价格、未来发展潜力产品偏好高层和小高层是主力需求产品户型偏好小三房为主力需求，其次为二房面积偏好90-110平方米为公寓主力需求面积段建筑风格公寓以现代风格为客户的主要偏好景观偏好绿地/植被和大型中央水景外立面材料客户对外立面材料十分重视，体现尊贵感产品细节

大多客户偏好飘窗、大面积阳台等设置商业位置

多数客户希望小区的配套商业是设独立的商业

生活配套

超市、银行、停车场、学校.诊所为主要需求以自住性需求为主的客户，看重产品的舒适性，对产品品质要求较高；以小三房为主力需求户型，主力需求面积在90-110平方米同时由于太仓市场房地产市场开展的不成熟，客户对产品的细节关注度不高64客户对房地产市场关注度分析关注楼盘高尔夫湖滨花园、上海花园关注度最高关注原因朋友介绍、广告是客户关注楼盘的主要原因品牌开发商认可度万科、绿地、华润的品牌认可度较高认可品牌企业的原因产品质量是主要，其次是房型设计和物业管理品牌企业产品总价高出普通产品可接受的范围大多数客户认为品牌企业产品总价高出普通产品的2-3%可以接受太仓客户目前还处于房地产非成熟阶段对品牌开发商的认识不深刻太仓区域内没有认可度十分高的标杆楼盘工程推广途径主要以人际传播和密集型广告通路组合为主太仓客户对房产开发商最注重的方面为产品质量65客户研究总结区域上没有抗性，客户对新区的认可度较高；对于户型，客户的认知度不高，因此要求也不高，仅仅在于南北通透、功能完善等根本性的要求，可提升空间较大，如赋予户型功能上一些亮点，那么很有可能吸引大量客户关注；小高层、高层产品的市场接受度较高，客户对产品的细节关注度不高；新区的客户主体开始转型，首次置业群体开始大量进场，以中小户型为需求主力〔满足功能、舒适度的情况下尽量减少户型面积，从而降低总价〕，而投资客谨慎入市；66土地属性变化影响结果供求属性配套属性人口属性未来太仓市场供给热点区域新区生态住宅区的延续，整体价格体系不断上涨城市副中心定位周边生活配套、环境逐步完善人口导入，外来常住人口增加城市化率不断提高价格优势增强生活功能增强人口密度增加供给导入型配套导入型产业属性新区产业的快速开展周边乡镇产业持续开展产业人士导入产业导入型交通属性至新区便捷交通沿江高速轨道交通11号线2021年通车板块辐射扩大交通导入型客户定位分析/太仓客源导入模式67客户定位分析扩大的区域客户+外来导入的客源+近邻太仓的上海周边区域，以嘉定为主，价差投资是他们置业太仓的主要因素，同时包括工作、商务产生的居住、度假等因素。对本工程而言，价差导入性较为明显；精准的区域客户太仓市区及周边乡镇客户——老城区及开发区土地资源愈发稀缺，导致太仓市区客源外流；主要考虑的是婚房、子女入学，工作便利等方面；扩大的客户面从以上4种不同的客户导入，推导出客群的定位策略：周边高新产业导入的中高端客群，太仓外向型经济兴旺，高新产业园区开展力强，同时太仓城市化率不断提高，使得这局部客群成为本案的主力客群；68私营业主外商高管政府官员外资企业高级白领、企事业中层公务员、政府职员、小规模私营业主普通购买群体购置目的－－以居住为主客户来源－－以当地区域客为主，周边城镇及上海、苏州等城市为补充客户根本特征描述中高端客户中端客户主力购置群体本案客户界定69主力客户：新区及老城区的当地客源65%1、在新区或老城区工作的公司白领:公司普通白领：年龄25-30岁家庭结构：二人世界45%以婚房“首次置业〞为主，拥有稳定的收入。关注经济型两房、三房户型，由于资金有限注重总价及生活、交通配套。2、在新区工作的外地人〔新太仓人〕年龄25-30岁家庭结构：单身/二人世界20％新区经商的私营业主，这局部客户一般就夫妇二人在太仓打拼，由于总价的限制，选择小户型居多；其次，附近拥有多个园区，在园区工作的外地来太仓的年青人及新婚夫妇在太仓首次置业，关注总价因此青睐小面积一房及两房。客户根本特征描述70次要客户：太仓地区客户25%1、居住在老城区的改善型客户及动迁客户：年龄30-35岁家庭结构：三口之家/三代同堂现有小区陈旧户型老式，面临动迁或者子女到了已婚年龄需要改善住房条件。普遍关注小区配套设施、医疗设施及交通出行。户型设计讲求南北通透，喜朝南向的户型。一般三口之家倾向于100-120㎡的小四房，三代同堂那么更为关注130㎡以上的大四房或是复式房源。2、太仓周边乡镇客户生活于太仓周边乡镇，一直希望住宅太仓城区内的一局部客户；客户根本特征描述71偶得型客户：外省市投资客/改善类客户10%1、近邻太仓的上海周边区域客户以嘉定为主，价差投资是他们置业太仓的主要因素，同时包括工作、商务产生的居住、度假等因素。对本工程而言，价差导入性较为明显；2、当地公司中层管理人员：30岁左右家庭结构：三口之家一般家庭结构为三口之家，有一定文化层次、事业小有成就拥有一定积蓄，平时关注理财投资；对于工程品质有一定要求，关注小区周边的教育配套。一般属于改善型“二次置业〞为主。倾向于100㎡-左右的三房。客户根本特征描述72客户消费偏好描述项目客群偏好特征主力置业客户群25-35岁，目前工作居住在新区或市区，周边乡镇为辅购买用途自用为主，以首次置业为主，投资性需求为辅（低总价）对基本生活配套有较高的要求行业可能经济开发区和周边乡镇企业职员、工业企业白领、公务员、政府职员、小型私营业主购房者愿承担的总价40万左右主力户型需求2房、3房主力面积区间80-90M2

，100-120M2配套需求对于未来升值潜力较为看重，注重区域发展风格需求要求风格的出挑及与众不同，现代风格居多景观需求1、绿地2、水景附加需求室内：阳台、凸窗等细部设计室外：景观、商业需求：总价控制，车位充足73工程产品定位及选型74从区位价值来看，本案地处新区，且由于商业用地的限制，本案更适合打造投资型产品及首次置业