商铺及商铺投资知识(书)

#商务楼、写字楼商铺一、商务楼、写字楼商铺的类型商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即都是以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府饭店世界精品街汇萃世界一线品牌，北京丰联广场上面是写字楼，下面四层是商业，以高档专卖店、知名特色餐饮设施和银行为主要租户等。二、商务楼、写字楼底商商铺项目的特点1）建筑形式特点商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目，面积规模比较大，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目，只是规模宏大，人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目，其建筑形式，以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。2）铺面、铺位类型商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。4）投资回收形态商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。三、投资策略商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。商务楼、写字楼商铺的规模相对比较小，但投资风险并不高，比较适合个人投资者投资。四、商务楼、写字楼零散商铺的特点1）建筑形式特点该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其主要功能，里面的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要，鉴于上述原因，这些零散商铺主要集中在这些建筑的一层，数量少，规模也不大。2）铺面、铺位类型商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式，但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式，无论是写字楼、饭店，其住户、租户都会从这些商铺的门前走过，所以这些零散商铺具有一定的铺面的价值。3）经营业态特点商务楼、写字楼零散商铺的主要经营业态和底商商铺基本相似，只是其中规模较大的经营业态出现的较少，而且只有个别经营业态同时出现在一个商务楼或写字楼的零散商铺里。4）投资回收形态零散商铺规模较小的特点，实际上比较适合商铺的功能调整，换言之，零散商铺的经营不需要有专门的运营机构特别强调统一定位、统一的经营理念，而是由商家自己通过市场去调整，这些特点说明零散商铺比较适合商铺出售的投资回收方式交通设施商铺一、交通设施内部商铺的特点（1）规模特点交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接影响。个案商铺的规模整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。以北京首都国际机场为例，依托庞大的客户流，北京首都国际机场出港前厅的几个商铺的面积在80-200平方米之间，主要有咖啡厅、便利店；出港后厅的商铺包括较大规模的便利店、中餐厅，以及规模较小的专卖店，便利店的面积较大的200平方米左右，较小的80平方米左右，中餐厅的面积较大，大约500平方米。这些商铺成为服务于广大乘客的重要商业设施。（2）规划设计特点交通设施的规划设计从属于交通设施主要功能的规划设计。规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面，有利于提高商铺的"可视性"，提升商铺的价值。（3）运营特点交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客基本的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的主要市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的主要市场基础；乘客打发时光的需求是从事书刊经营的书店的主要市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的基本运营特点。（4）商铺特点▲商铺的形式交通设施内部商铺主要是铺位形式，较少铺面形式。▲投资回收形式交通设施内部商铺主要的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。主要原因在于：交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的很小的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的主要是为了保证功能配套的完整性。二、交通设施外部商铺的特点（1）规模特点交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定，机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不好确定，除交通条件以外，其他因素也会发生影响。交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模200平方米左右的便利店外，各类规模在100平方米左右的餐饮设施数量很多。（2）规划设计特点交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，所以缺乏统一的规划设计，唯一共同的地方就是：都最大化其"可视性"。（3）运营特点交通设施外部商铺主要的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中便利店主要以经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜欢用来消遣的商品。以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客的需求特点。（4）商铺特点▲商铺的形式交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式对于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其"可视性"价值可想而知，所以交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不匪。▲投资回收形式交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求，而将商铺出售，较少属于开发商开发，真个项目进行出售的情况。三、投资策略交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，价值升值空间有限，如果商铺售价较高，租金收益率低于10-12%，建议商铺投资者采取谨慎态度。交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，该类商铺租金收益率不低于10%，可以考虑投资。道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于城市再开发的原因，寻觅价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重要的目标。考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低于10%，就可考虑投资选择。四、道路两侧商铺的特点（1）规模特点道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。（2）规划设计特点道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，当然，个性化是不可以违背商业规律的。（3）运营特点道路两侧商铺的经营业态主要有餐饮设施、美容美发、专卖店、普通服装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。这些经营业态对于我们来讲最熟悉不过了，它们和我们的生活紧密联系在一起。（4）商铺特点▲商铺的形式道路两侧商铺的形式主要是铺面形式，铺位形式较少。铺位形式在有些道路两侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。▲投资回收形式目前国内道路两侧商铺的投资回收形式主要是出租的方式，产权单位或产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，很少有新购买商铺的业主，更值得提出的是有不少商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然"变成"的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，主要是二手商铺的出售。当然，随着国内商业房地产业的持续发展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加赛睿原理一、商铺周边房地产发展趋势对于商铺投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。我们所谈的的周边房地产项目包括诸如住宅项目、写字楼项目、旅游房地产项目、综合配套设施、政府规划性景观项目等各类房地产项目，这些项目都通过其不同的方式吸引所在地区的人气，增加所在地区的客流量。如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升，客流量大幅增加，那么该项目的增值将是必然的。商铺投资者如何判断拟投资商铺未来周边房地产发展的趋势呢？不同的商业房地产项目，其所面临的周边规划差别很大，投资者必须结合具体项目具体进行个案判断。以上对赛睿商铺投资原理中的各项参数进行了简要介绍。可能影响商铺租金收益和价值升值收益的因素还有其他因素，但赛睿顾问认为以上因素为主要的影响因素，如果商铺投资者在商铺投资过程中能够将上述各因素都搞清楚，相信其投资是不会失败的二、经营商品的类型经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同，拿经营电脑的商铺和经营低档服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营利润大。如果商铺投资者在进行商铺投资时能够清楚判断未来商铺适合经营的商品类型，那么该商铺投资者一定胜人一筹三、整个项目规划设计的科学性众所周知，规划设计对于商业房地产项目价值的重要性。规划设计单位往往只是从建筑美学的角度对项目进行规划设计，很少从功能的角度进行考虑，但鉴于商业房地产两级客户的需求，功能性比其他房地产形式都要复杂，而且会直接影响项目的成败。问题是，目前国内专业从事商业房地产设计的设计单位很少，更少有成功商业房地产规划设计经验的设计单位可以选择。通常，开发商需要在此阶段引入市场顾问机构，从市场的角度对项目规划设计进行调整。以上工作做的好坏，将决定该商业房地产项目规划设计的科学性程度。项目的规划设计越多体现零售商、消费者的需求，项目成功的概率越高四、交通条件交通条件对于商铺价值的重要性无庸质疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。假如一个商铺所处的位置，很少公交巴士，那么其价值会显著折扣。交通条件的重要性对于商铺投资者并不难理解，关键是如何在具体商铺投资过程中应用。在后面的章节赛睿顾问将分门别类进行各类商铺投资的分析，并就诸如交通条件等因素对投资的影响方式、影响程度做解释说明五、可视性"可视性"概念对于商铺的价值至关重要。在赛睿顾问丛书《中国超级购物中心SHOPPINGMALL投资开发指南》中，就设计布局提出了"可视性"原则：商铺的"可视性"指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得商铺在平面范围内极容易被看到，换言之，购物者在外部、步行街或中庭广场等各种位置能够看到商铺。对于零售商来讲，这必然是他们租店铺时要特别关注的问题，商铺的可视性越好，零售商越容易接受，租金越高。"可视性"原则在商业房地产项目的规划设计中也普遍得到强调，"可视性"的体现实际上是零售商、消费者对商铺接受程度的体现，也是各项设计原则中唯一与市场相关的原则。如果一个商业房地产项目的外部"可视性"和内部"可视性"都得到了充分实现，只要项目周边市场条件可行，商铺投资者将极容易找到进驻零售商。六、商情因子商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。在进行商铺投资的过程中，要同时对商铺所在地区现状商情和未来预期商情进行分析，看商情因子变化的空间，从中可以发掘商铺价值升值收益的趋势和潜力。对商情的准确把握需要深入的分析，赛睿顾问将商情因子分为A,B,C,D,E5级：A级：现代改造型、知名大型繁华商业区,商业氛围极为浓厚,竞争激烈但呈现共存共荣的状态,商铺价值极高,针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口,如北京王府井大街，北京西单商业街，上海南京路等；B级：城市大型商业设施区域，商业氛围浓厚，大、中城市里同业项目竞争程度较高，小城市里同业项目竞争程度较低，针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层，如北京国贸商城，北京东方广场，上海东方新天地，上海恒隆广场等；C级：地区性商业设施区域，商业氛围较浓厚，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体指其周边消费群，如北京十里河建材街、北京大钟寺家具城等；D级：交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域，针对的客户群主要是其服务客户、周边客户群；E级：社区型商业设施区域，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体以社区内居民为主，消费主体的内容比较复杂。以上A，B，C，D，E5个级别商业氛围依次降低，整体来看，租金水平按照以上水平依次降低，耐人寻味的是：商铺价值升值的空间按照以上级别呈增长的趋势，这正是我们要说明的核心内容。租金收益和价值升值收益的矛盾性是任何商铺投资者都必须面对的问题，既想有很高的租金收益，又要保证价值升值收益良好的空间，对于普通的投资者来讲，是很困难的事情七、租金收益租金收益对于熟悉房地产的人士来讲，是很简单的概念。出租方式回收投资是房地产业资金流转的基本方式之一，当然对于商铺来讲也不例外八、商铺投资原理商铺投资收益（Pr）包括租金收益（R）和价值升值收益（V）,租金收益（R）的水平取决于商铺所在位置的商业氛围（商情因子E）、客流量（Po）、"可视性"（Vi）、楼层（F）、交通条件（T）、停车设施（P）、商铺硬件条件（C）、整个项目规划的科学性（D）、经营商品的类型（G）、隶属项目的运营特点（M）等因素；价值升值收益的水平取决于商铺所在地区的商业氛围（E）、原始买入价格（Pc）、整个项目规划的科学性（D）、楼层（F）、经营商品的类型（G）、隶属项目的运营特点（M）及未来周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势（Re）等：即：Pr=R+VR=F（E，Po，Vi，F，T，P，C，D，G，M）V=F（E，Pc，D，F，G，M，Re）如果投资者持有商铺的时间为N年，那么静态投资回报率为：Ri=Pr/（N*Pc）针对不同的商铺类型，当Ri达到某种水准时，商铺投资者才可以做出投资选择。最终决策必须适合其自身资金特点、风险度等九、商铺初始售价商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。正如Ri=Pr/(N*Pc)中所表达的，商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。同样一个商铺楼盘，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高。对于商铺投资者来讲，售价高就意味着需要支付更多的资金，更多的首付款，前期资金压力变大不说，完全有可能以高价买入，最终被高位"套老"。商铺投资者到底如何判断商铺的售价是否合理，是否值得在某个价位买入呢？赛睿顾问在后面章节会就每一种商铺投资过程中的售价体系进行分析，希望商铺投资者从中能够得到启示十、硬件条件商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。从商铺功能多方面适应性的角度，商铺的规划设计状况必须有广泛的适应性，如果能够适合多种商业运营商的经营需要，那么商铺投资者在商铺出租过程中将有较多的选择。如果租户数量多，正所谓"水涨船高"，投资者得到高租金是自然的事情。目前，国内从事商业房地产设计的专业设计单位数量很少，严格讲，中国几乎没有真正有大型商业房地产项目实践经验的设计单位。不少开发商采用委托国外设计单位进行设计的方式，但我们认为无论是国内设计单位，还是国外设计单位，作为建筑师，他们更多表达的是建筑美学概念等，普遍缺乏对市场的了解，一个成功的商业房地产设计，需要商业策划公司的参与，从市场的角度对设计方案进行修正十一、停车条件停车条件具体讲就是轿车停车场。在过去，商铺投资者可能不太注意停车条件的问题，但现在赛睿顾问建议他们谨慎判断停车问题。过去，私家车数量有限，自行车是中国人的主要交通形式，所以商业设施都对自行车停车场做了充分的考虑，但现在的情况是：私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大，如果商业房地产项目不能有效解决停车场问题，那么项目最终面临经营困局几乎是不可避免的；另外私家车消费者的消费势力强劲，尽管人数仅占消费者总体人数的30%左右，但其带来的营业额却可能在总营业额的70%左右……从上述分析可以得出结论：如果一个商业房地产项目不能为有车族提供足够的便利保证，那么等于说这样的商业房地产项目就一定程度上放弃了一个极富消费潜力的客户群当然，对于目标客户不是中高端客户的项目来讲，停车条件可以放在次要位置。赛睿顾问强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。在未来几年私家车的发展将持续保持高速增长，尤其随着汽车价格的大幅降低，多数中国家庭拥有汽车的梦想将不会是遥远的十二、楼层众所周知，商铺所在的楼层对商铺价值的影响力，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。关于楼层的价值，从"可视性"的角度也可以理解，一层商铺的"可视性"普遍比二层、三层商铺的"可视性"要好十三、客流量客流量对于商铺的价值至关重要。也许有些读者会认为客流量和商情属于同样的内容，但事实上其区别很大：商情所阐释的是商铺所在地区的"宏观"商业状况，但客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的"微观"量化。商业经营者对商铺门前客流量极为关注，也许两个距离50米的商铺的客流量因为其他原因，客流量会差距很大，所以客流量是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一十四、价值升值收益价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。实现价值升值收益对于一般的商铺投资者有不小的难度，投资选择得力，不仅会创造较高的租金收益，而且会轻松获得买家飞涨的报价；如果投资选择失当，不仅商铺不好出租，而且完全有可能被迫"挥类降价甩卖"，这样的话，价值升值收益就成了负数。需要指出的是，租金收益和价值升值收益共存，但同时有矛盾的地方：对于一个租金收益水平很高的商铺来讲，其价值升值收益空间就会相对比较小；相反，价值升值收益空间大的商铺，其租金水平最开始往往比较低，呈现逐渐提升的态势。对于商铺投资者而言，创造最大商铺投资收益的方案是最大化租金收益和价值升值收益之和，这显然是一个数学求最大值的问题，但是鉴于多种因素对商铺价值的影响，目前尚没有统一表达商铺收益的函数，所以在投资判断过程中，我们只能暂时从最大化价值升值收益的角度来看待一个新兴商业房地产市场的商铺投资问题，这种投资策略符合市场初始发展阶段的投资趋势。赛睿顾问将在未来的实践和研究中，提出表达商铺收益的函数，并在本书中为读者提供尽可能准确的创造价值升值收益的资讯，最大化商铺投资的收益五、商铺投资收益商铺投资收益是所有商铺投资者所关注的问题，但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收入上，实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，属于普通意义的收益内容，而商铺价值升值收益对于成熟、专业的商铺投资者来讲，无疑成为他们创造财富的重要手段。在这里，商铺投资收益指，商铺给投资者创造的收益的总和，在其测算中，商铺投资者势必对后期的收益依据市场状况和趋势做出推测，当然也包括卖出后的升值收益。如果一个投资者不考虑在未来卖出商铺，假设预测年租为Ro,那么商铺的投资收益率就简化为Ri=Ro/Pc十六、商铺投资政策性规定与商铺投资有关的政策性规定，有七项，与出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关。在前期购买环节应注意：第一，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年；第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是6成10年，利率是6.25%。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。第三，住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有100平方米的，也有1000平方米的，也有不打散卖的。在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的有：第一，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；第二，物业管理费高于普通住宅，一般在10元／月／平方米左右；第三，根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备；第四，由于按面积出租，刚性的空置是住宅底商经营不可避免的北京商铺（2002年）一、商铺投资现状1、商铺投资的目的买家投资购买商业用房的目的大致可分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭形式支付房款，目前银行可对购买商业用房提供个人6成10年，法人7成8年的按揭。另有以店铺转租形式赚取差价进行投资的形式也应被列入这一类商铺投资的范畴；另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄不但不能保值甚至可能是贬值，而风险较大的股票、债券、期货又使中小投资者望而怯步，相比较而言，商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，也有相当一些自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。无论是以上何种投资目的，可以看出投资者对购买商铺这种投资形式持认可态度。2、商铺投资的方向根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺（如：王府井、西单、东单等）、办公楼底商（远洋大厦、中证大厦、数码大厦等）、住宅底商（现代城、风林绿洲、似海怡家等）。从某种程度上看投资者对商铺类型的选择反映了投资市场的动态。纯商业区内的店铺虽然突显其租售容易、投资回报率高、回收年限短等优势，但无法提供银行按揭使得前期投入过大，这使得一般的中小投资者势必将承受过大的财务压力。再加之纯商业区的店铺多为二手或三手店铺，价格中的“水分”大。投资者可运作的空间十分有限。而从近几年内办公楼和住宅底商的抢手现象可以看出投资者的投资重心已有所偏移。有突出表现的住宅底商市场则更能说明问题，价格较其他形式底商低廉给小投资者以参与的机会，拥有固定的消费人群、经营稳定、投资风险小等优势都是促成住宅底商市场火爆的因素。较之纯商业区激烈的竞争，住宅底商的投资策略更偏重于稳扎稳打。3、区域商业特点北京各区域内的商业项目在市场定位、销售策略、售价等方面均存在不同特点，下面将选取极具代表性的几个地区加以分析：1）位于王府井、西单、隆福大厦等传统商业区以及广安大街等新兴商业区的店铺价格高居各类店铺之榜首，且继续呈稳中有升的走势。随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出。而另有报道说王府井将兴建规模达数十万平米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连通起来。据了解，目前位于王府井、东单的部分店铺已被小投资商或投资公司以一次性买断或租赁所垄断，以转手出租或出售的形式获取利润；2）分别以商务、金融证券和高科技为概念的朝阳CBD、金融街和中关村地区的写字楼和住宅底商最为抢眼。但由于过分的强调办公功能和地区主题的特点，金融街和中关村的写字楼底商多被银行、证券和电子市场等行业占领，这也成为此类地区租金售价居高不下的原因之一，而由此导致了地区内经营品种的单一。相比较而言，CBD区域内则呈现各行业百花齐放的现象，理想的商业氛围更加受到投资商和经营商的认可。特别是以出售产权为模式的现代城底商的推出引起了市场的强烈反响，使开发商们切身体会到朝阳CBD地区的商业前景。据了解，到2008年为止以出售为模式的商业物业供应量相当可观，将弥补区域内只租不售的单调局面，成为近年内的投资热点；附：各区域商业项目售价参考商业区底商城区位置项目商业面积（建筑平米）楼层售价（人民币元／建筑平米）东城王府井街面店约40040,000东城隆福寺附近商场10,00021,000—42,000崇文广安大街商场300,00017,000-43,000写字楼底商西城复兴门远洋大厦4,00030,000西城阜成门国润大厦60012,600海淀西北三环与白颐路数码大厦240/首层25,000交汇处海淀四道口国兴大厦600／首层均价12,000朝阳北三环边浙江大厦13,90010,000—27,000朝阳东四环住邦2000约5,60016,000—19,800住宅底商城区位置项目商业面积（建筑平米）／楼层售价（元／平）朝阳大北窑现代城20,000／首层+地上二层20,000—23,000朝阳亚运村风林绿洲5,00014,000—23,000朝阳芍药居旭风苑4,0009,200海淀国兴大厦四道口20,00014,000东城安定门外柳源居约1,00012,500宣武广安门朗琴园约4,000／首层14,000崇文广安大街金帝世家50,00018,000—20,0003）亚运村地区生活气息浓厚，被称为中心居住区（CLD）。以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。当北京被宣布为2008年奥运会的主办城市后，住宅项目的开发商立即做出反映——顺势提价，一度出现了此地区住宅的抢购现象。而与此现象不同的是：商业项目的业主均保持沉默，纵使投资商如何热情，他们却停止了对外租售甚至是报价。原因很简单：现有的商铺面积已是重金难求，应如何抓住这一机遇使价格达到更理想的水平令开发商慎之又慎；4）南城近两年内的表现格外突出，此前令投资商止步不前的破旧形象目前正以惊人的速度发生着重大变革。众所周知，居民小区是滋养商业最好的“温床”，由广安大街改造所带动的各危改小区的兴建不仅改善了当地居民的居住环境，同时也吸引了相当一批北京其他城区的居民来此定居。消费能力大大提高。再加之政府“发展南城，建设南城”的政策导向作用，使得更多投资商聚焦南城。继北京大都市街推出出售产权形式的商业店铺后，又有金帝世家、世贸商城（木樨园）等项目问世或在规划中。在价格方面南城的店铺丝毫不逊色于东、西和北部城区，每平米建筑面积的价格可达到人民币15,000—23,OOO元。二、投资前景分析1、供应从目前商业发展的趋势来看，住宅、写字楼底商供应量正处于猛增势头。朝阳CBD的财富中心、金地大厦、万达大厦等综合性物业2007年前均有大面积底商推出。以出售产权为模式的商业物业在朝阳CBD相对匮乏，而这些楼盘的面市必将牵动投资重心的偏移。金宝街、东单“银街”改造、信远大厦、光彩事业发展中心等在建项目将是东城区的大动作，届时王府井、东单的商业街区将连成一片，是较成规模之“商业航母”。与此同时，西城区、海淀区仍主要以出售物业为运作模式，分别突出金融和电子类的主导行业，写字楼的出售和小摊位的租售将占据市场主流。金融街的富凯大厦（总面积1,800平米建筑面积，人民币24,000元/平米建面）、中证大厦（总面积8,000平米建筑面积，人民币24,000元／平米建面）以及中关村的中关村科技贸易大厦（摊位售价均价：人民币33,000元/平米建面）等为具有代表性的物业。市场动态北京自2003年起将正式启动奥运工程，一级土地开发的投资额将近百亿元，政府将大力兴建与奥运会相关的各项基础设施。特别应注意的是交通条件的改善所带来的周边房地产项目的兴建。这些项目多以住宅项目为主，住宅小区在聚敛了人气的同时也形成了商圈，为发展商业创造了难得的机会。近年来虽然住宅小区不断增多，但配套商业设施却明显不足，如本市大型住宅社区望京、天通苑在此方面就有所欠缺。随着住宅项目更加人性化设计，商业配套将越来越成为项目不可或缺的一部分。北京几个大规模的商业区正在筹备当中，其中一个是位于朝阳门外昆泰集团的“北京第三商业大道”（东大桥至呼家楼商业区），将形成以蓝岛大厦为龙头，集写字楼、会所、公寓、高档酒店等商业设施为一体的多功能、高品质的现代化商业大道。按计划此21万平米的商业区将用3年左右的时间完成，届时必定为市场带来不小的冲击。另一个是中关村西区的“中关村ShoppingMai厂”，总面积60万平米，此项目旨在弥补目前中关村地区商业的欠缺，定位中高档次以适合更多购买力强的消费人群的需求。此外还有位于北京经济技术开发区的总建面约43万平米的“北京Mall”，新燕莎集团以及西单友谊集团正在规划的方庄和西四环的商业项目。由此可见，北京的商业格局正在逐渐向大规模、多功能的购物商城推进，位置也向三环、四环以外方向延伸。2、需求从市场现状看，中小投资者异军突起，对商铺的投资热情绝不逊色于大规模投资的买家，由此带动了小型底商需求量的增加。需求的区域主要集中在人流量大，交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。从城区看，朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的投资目标。其次是海淀区，商业用房最大需求量体现在对小型摊位的需求上，投资者多为从事电子类产品的商户。但由于中关村过度开发电子类市场，竞争正在日益加剧。这让一些业内人士深感忧虑，现在表面还火爆的市场实际上已到了饱和的边缘，然而还有几个定位为电子市场的项目处于在建之中。此类投资商能有多大“胃口”来消化中关村这块蛋糕将是值得开发商们认真考虑的问题。市场动态部分经营商逐渐从只租不买的经营模式转变为租买并举的模式。如：麦当劳、肯德基、必胜客等西式快餐已不再单纯地延续传统的租赁或合作策略，目前北京乃至全国均有其投资购买之物业，品牌效应令自身物业及周边物业均有一定程度的升值效果。此外还有如百安居(B&Q)、TESCO超市等外资企业对投资建店也极有兴趣，购买面积可达15,000—20,000平米。再如雪亮眼镜、上海华联、金飞鸿等国内企业为降低公司成本，适应公司长足发展亦可选择购买店铺的策略。另有一些如荣昌洗衣、金象大药房、名典咖啡等以加盟形式拓展业务的商户在此方面则表现得十分灵活，加盟商可根据自己的经济实力和经营策略选择投资方式。经营商在选择店铺投资方面较投资商更加慎重，通常需经过较长时间的前期调研和数据分析。但他们的品牌形象、营运经验和资金实力对发展商而言可完全信赖，而品牌和利润又是很多开发商力求二者兼得的效果。很显然，这些经营商的参与为投资市场注入了新的动力。商铺投资的热点主要在于它长期稳定的高回报，这一热点促使投资商和开发商不断寻求着最佳结合点。在此方面开发商的确做出了很多努力，目前市场上商业物业在质量方面较以前已有了显著的改善，开发商尽力做到自家产品与市场需求紧密挂钩，力求尽善尽美。而投资商也在紧跟热点，从几个商业物业热销的场面已不难看出投资商对商业投资的热情高、意识强。但与投资商铺的热点同时存在的是难点，开发商和投资商投资商铺的成功与否很大程度上取决于他们能否突破难点，谁的抗风险能力和把握市场规律的能力强，谁的投资将获得成功。然而，令人可喜的是：在买卖双方积极应对考验、完善自己的同时势必使得商业市场更加成熟和进步。北京房地产2002-09-0415:50上海商铺（2002年）上海铺市在今年初遭遇“税收管理重申”的利空之后，曾经一度沉寂，但是市场经过一段时间的消化之后，开始步入一个新的高涨期，我们可以从以下几个方面获得信息形成判断。一、上海商铺市场总体呈量增价升的态势。据权威机构统计，2002年上海商业用房的开工面积为136.71万平方米，竣工面积为127.38万平方米，在建商业用房面积为432.91万平方米，整个市场供应呈现放量态势，但是市场需求旺盛，上海本地商铺楼盘一开盘就出现供不应求的场面，许多投资者反映，考虑到上海一系列利好因素，看好上海的零售市场，所以争相购置上海商铺。二、资本增量的态势。今年春节以后，商铺市场的AB股并轨，使得需方市场的能量得到了有效的补充。有去年的商铺楼盘客户统计表反映，上海商铺主要投资对象是以浙江为代表的全国各地投资者，而眼前海外者增多。种种迹象表明，外资已经开始渗透到上海商铺市场之中，并改变了该市场的资本构成，使之产生资本增量。三、租价上升。按照房地产包括商铺等投资品种的收益定价原理分析上海商铺市场，可以发现上海商铺市场的基础相当稳定，而上海的商业发展势头连续多年强势增长，引起了商铺的增量需求，进而引起新开的商铺租价强劲上涨，商业发展有力地支持了商铺投资和开发，鼓舞了市场信心。四、上海商铺市场的易手率极低。据本市某区房地产交易中心反映，在今年1——3月间，该中心的商铺变更登记或过户业务极少，相反初次登记对象却极多，几乎占到商铺登记件数100%。商铺易手率低，浮码少，表明了投资者对上海商铺的信心使得上海商铺市场呈现稳定而向好的发展趋势。五、市场走向成熟。自2002年以来，本市商铺市场开始走向成熟，从开发商方面来看，由于全国的商业地产发展较快，商铺的稀缺性弱化，投资者逐渐有了选择权；为了打造出适合市场需求、反映商业用地属性、具有良好的盈利模式的商铺品种，商业地产的开发商苦心孤诣去体现房地产对商业的适用性。而市场成熟度高了，趋于理性化了，投资客户在下“定”之前现场考察，听专家分析，自己还要研究目标商铺的收益率、增长空间以及适合的商业盈利模式才作出抉择。种种迹象使人真切感受到上海商铺市场春天气息。但是仍需提醒投资者要有风险意识：在今后的三年里，上海将有700万平方米的商铺面市，在这种背景下，如何投资商铺，关键在于商铺选址；因为商铺是一种个性化强，替代性小的投资品种，个案与整个市场的关联度程度低，每个商铺都有自己的价值变化轨迹，关键在于投资者如何去选择和比较。新民晚报,2003-4-2210:09:03广州商铺（2002年）近年，广州楼价持续整体下滑。去年上半年平均售价大约每平方米4400元左右。然而，某些地段的商用物业却逆市飘红，售价不但没有下滑，反而有所上涨。尤其一些商住一体物业，不但商铺卖价上扬，而且还带动住宅价格上行，销售进度也常能遥遥领先。广州商铺价格凭什么抗跌?市场热情膨胀近两年来，广州市区内大卖场开业一家接着一家，气势也一家比一家大。虽然还没有一个具体的统计数据表明零售业为商铺发展商解决了多少难题，但业内有关人士初略估算，2001年和2002年，零售业新开分店的面积有十三四万平方米。由此带来的是，该地段的裙楼和纯商用物业成为抢手货，因为上述两种物业的周边都具有大量的居住人口，而且也适宜产品分类的零售业经营模式。例如广州天河区的天河北和海珠区的江南大道、前进路等，原来都曾经有不少裙楼和商用物业空置，任发展商绞尽脑汁也找不到好的出路，但几家大零售商一来，问题就解决了。现在，这些地方的裙楼和商用物业不但租金得到提升，而且售价也日渐高企，成为抢手货。不仅如此，2003年广州零售商家的圈地扩张还将呈愈演愈烈之势。据悉，广百世纪超市下一步将增加2-3间分店，5年内预计在广州的分店达50家；新一佳将设定10家大卖场。信和集团在工业大道和机场路地块新开发的商用物业的项目将引入老牌连锁店好又多，面积都在上万平方米，此外，还要在南洲路扎根。百佳则远征到黄埔区的怡港花园；世纪联华超市也将陆续在广州其他区开设大卖场，并争取年内即开5-6家分店。沃尔玛明年亦选定天河落户……国内外众多零售业商家在广州集中且又狂热地扩张，不仅激活了广州空置多年的商用物业，对目前正在报建的物业更产生了极大的刺激，投资者和开发商的热情一并为之膨胀。租售价格高企自从1996年2月广东省内第一家现代购物中心——天河城广场诞生之后，一站式购物商场已成广大市民日常生活首选