房地产投资作业答案

《房地产投资分析》作业答案《房地产投资分析》作业一一、要求1、用A4纸或16开纸，手写答题（不必抄题），不收打印作业。2、对提交复印作业、同学代做作业者，除按零分作业处理外，还要转告有关方面进行批评教育3、11月11日落课时交。迟交（评讲发还后交）扣分。二、题目：（一）计算题1、某企业拟发行５年期债券4000万元筹资，票面利率等于市场利率为8％，计算：（1）单利计息，到期一次还本付息的终值；（2）每年末付息一次，到期还本的终值；（3）每半年付息一次，到期还本的终值。（1）单利计息，到期一次还本付息的终值；F＝P＋I＝P＋P•i•n＝P×(1+i×n)＝4000×(1＋8%×5)＝5600（万元）（2）每年末付息一次，到期还本的终值；F＝Ｐ×（1＋i）n＝4000×（1＋8％）5＝4000×1.469＝5876（万元）或F＝P×（F/P,i,n）＝4000×（F/P,8%,5）＝4000×1.469＝5876（万元）（3）每半年付息一次，到期还本的终值。F＝P×（F/P,i,n）＝4000×（F/P,4%,10）＝4000×1.480＝5920（万元）4、某套商品住宅90m2，售价9000元/m2，银行提供七成20年按揭，年利率已知：P＝90×9000×(1－30%)＝567000(元)i=5.58%÷12=0.4650%n=20×12=240求：A=？解：A＝P×i×(1＋i)n÷[(1＋i)n－1]＝567000×0.4650%×(1＋0.4650%)240÷[(1＋0.4650%)240－1]＝567000×0.00692414＝3925.98(元/月)5、某公司拟投资兴建一项目，项目建设期为4年，在每年年初要投入资金400万元，该公司的资金成本率为10%。（1）建成固定资产价值？（2）项目投资的现值？解：n=4,i=10%,A=400万元（1）建成固定资产价值（求终值F=？）F＝A×[(F/A,i,n+1)－1]＝400×[(F/A,10%,4+1)－1]＝400×[6.1051－1]＝2042.04（万元）（2）求项目投资现值P=？P＝A×[(P/A,i,n–1)+1]＝400×[(P/A,10%,4－1)+1]＝400×[2.4869＋1]＝1394.80（万元）（二）问答题：1、简述房地产的商品特性。答：房地产的商品特征有：（1）位置的固定性（不可移动性）（不动产）。房地产在不同空间上不构成互为补充，互相竞争的关系。如广州住宅供给不足时，无法以其他地市的空置住宅来补充。位置在房地产开发经营中具有极其重要的作用。（2）使用的长期性。因土地具有不可毁灭性，其寿命几乎是永久的。土地上的各种建筑物寿命较长，因而相对一般商品而言，其使用期较长。位置的固定性和使用的长期性使其成为相当理想的抵押担保品，同时也使房地产业较易获得长期融资。（3）高价值性（投资金额高昂）。房地产行业的进入壁垒较高。房地产市场深受利率因素的影响。（4）单件性（异质性）。没有两件完全一样的房地产。在房地产开发经营决策、定价等时要充分考虑这一点。（5）供给的有限性（保值增值性）。因土地是一种稀缺资源。使房地产在一定程度上可抵御通货膨胀。（6）房地产效用的多层次性。同属人们的基本生产资料和基本生活资料。个人消费品看：生存资料、享受资料、发展资料（7）兼有消费和投资的双重性。人们购买房地产的目的可是消费或投资。（8）合法性。占有、交易都要备案登记。2、什么是房地产投资分析？简述房地产投资分析的内容。答：房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容有：（1）房地产投资分析的环境与市场分析（2）房地产项目投资估算与融资方案择优（3）房地产项目投资的财务分析（4）房地产项目投资的经济费用效益分析（5）房地产项目投资的风险分析（6）房地产项目投资的社会影响评价和环境影响评价《房地产投资分析》作业二专业、班别：姓名：学号：一、要求1、用A4纸或16开纸，手写答题（不必抄题），不收打印作业。2、对提交复印作业、同学代做作业者，除按零分作业处理外，还要转告有关方面进行批评教育3、11月11日落课时交。迟交（评讲发还后交）扣分。二、问题1、计算方案静态投资回收期解：70A方案静态投资回收期＝━━━━＝2.92年242、计算投资利润率（会计收益率）法，作出方案选择。年平均利润额投资利润率＝━━━━━━━━━×100%原始投资总额10A方案投资利润率＝━━━━×100%＝14.29%7047∕5B方案投资利润率＝━━━━×100%＝13.43%703、贴现率为10%，计算NPV、净现值率（NPVR）与现值指数（PI）。（1）NPV方案A，NPVA＝NCF×(P/A,i,n)－A0＝24×(P/A,10%,5)－70＝24×3.7908－70＝20.9792（万元）方案BNPVB＝20×(P/F,10%,1)＋21×(P/F,10%,2)＋22×(P/F,10%,3)＋27×(P/F,10%,4)＋27×(P/F,10%,5)－70＝20×0.9091＋21×0.8264＋22×0.7513＋27×0.6830＋27×0.6209－70＝18.1820＋17.3544＋16.5286＋18.4410＋16.7643－70＝17.2703（万元）（2）净现值率（NPVR）与现值指数（PI）A方案：NPVRA＝NPV∕A0＝20.9792∕70＝0.2997PIA＝NPVR＋1＝0.2997＋1＝1.2997B方案：NPVRB＝NPV∕A0＝17.2703∕70＝0.2467PIB＝NPVR＋1＝0.2467＋1＝1.24674、计算IRR，作出方案选择。方案A：①计算年金现值系数：(P/A,IRR,5)＝70∕24＝2.9167②根据计算出来的年金现值系数与已知年限5，查年金现值系数表，确定IRR的范围。221%IRR22%┗━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┛2.92602.91672.86362.9260－2.9167IRR＝21%＋（22%－21%）×━━━━━━━━2.9260－2.8636＝21.15%方案B：NPV1－0

IRR＝i1＋（i2－i1）×━━━━━━━

NPV1＋|FNPV2|1.1497－0

FIRRB＝18%＋（20%－18%）×━━━━━━━━━＝18.70%

1.1497＋|－2.1468|5、贴现率为10%，计算动态投资回收期（Pt）。方案A：①计算年金现值系数：(P/A,10%,Pt)＝70∕24＝2.9167②根据计算出来的年金现值系数与已知贴现率10%，查年金现值系数表，确定Pt的范围。3Pt4┗━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┛2.48692.91673.1699③用插入法求出Pt。2.9167－2.4869Pt＝3＋（4－3）×━━━━━━━━3.1699－2.4869＝3.63（年）33Pt4┗━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┛2.4872.9173.170③用插入法求出Pt。2.917－2.487Pt＝3＋（4－3）×━━━━━━━━3.170－2.487＝3.63（年）3Pt4┗━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┛2.4872.9173.170③用插入法求出Pt。2.917－2.487Pt＝3＋（4－3）×━━━━━━━━3.170－2.487＝3.63（年）方案B：6、做出评价意见，并进行方案选择。答：Ａ方案的NPVA为20.9792万元＞0，NPVRA为0.2997＞0，PIA为1.2997＞1，IRR为21.15%＞10％，Pt为3.63年＜5年均在可行区间，但A方案静态投资回收期为2.92年＞ｎ/2在不可行区间，