武汉城中村改造法律法规汇编

1、武汉城中村改造法律法规汇编 前言 实施“城中村”综合改造,是武汉市委、市政府与时俱进,践行“两型”社会的重大举措。近几年,国家和政府部门相继出台了系列的政策与法规,为推进“城中村”综合改造提供了依据和保障。为了尽快提高公司员工的理论素质和实际工作水平,熟练掌握和运用相关政策法规,进一步规范“城中村”综合改造工作,在公司领导的悉心指导下,行政人事部参阅了大量关于“城中村”综合改造的法规文件和有关资料,编写了城中村综合改造相关政策法规汇编,希望大家认真通读领会,对开展“城中村”综合改造的政策法规和具体方法有个初步的认识,站在全局工作的高度,一切为维护拆迁户合法权益着想,一切为维护合作方互利双赢着想

2、,一切为维护公司和城市的发展着想,注重理论与实践的统一,扎实有效地开展工作,在推进“城中村”综合改造的进程中,展示泓博公司诚实守信、规范经营、精细管理、攻坚克难的企业风采。 目 录一、中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见武发【2004】13号4二、市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知武政办【2004】173号 8三、市规划局(市国土局)关于“ 城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见(试行)11四、市劳动保障局关于“城中村”综合改造村改居人员就业和社会保障工作的意见15五、“城中村”综合改造撤销村民委员会组建社区居民委员会实施方案17

3、六、“城中村”综合改造农业户口改登为居民户口实施方案20七、关于规范“城中村”改造项目土地招、拍、挂办理程序的通知武规土资发【2005】75号22八、市城市规划管理局市国土资源管理局关于“城中村”改造项目土地供应相关政策的若干意见武规土资发【2006】24号 23九、关于印发武汉市“城中村”综合改造土地登记暂行规定(试行)的通知武土资发200633号26十、关于城中村改造项目供地规划咨询经济可行性论证的报告武土交易【2007】24号 29十一、市规划局关于批复江岸区红桥村综合改造规划的函武规函【2007】407号31十二、2009年武汉市主城区新增建设用地项目申报表(2009.1.14) 32

4、十三、关于印发武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范(试行)的通知武城改办【2009】2号39十四、市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作的意见武政办【2009】36号 42十五、会议纪要44十六、武政办通报第16期 45十七、市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知武政【2009】37号 46十八、武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法第148号 49十九、武汉市人民政府令第149号54二十、武汉市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知(武政【2003】87号2003年12月22日)58二十一、关于印发武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见(试

5、行)的通知 60二十二、市物价局、市国土资源管理局关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准的通知武价房【2004】73号63二十三、武汉市物价局、市国土资源管理局关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物和其他有关设施补偿标准的通知武价房字200511号64二十四、武汉市人民政府令第130号70二十五、武汉市物价局关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临时安置费等标准的通知(武价房 200275号) 75二十六、武汉市城市规划管理局文件关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费的通知武规拆字200314号 76二十七、市物价局、市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知武价房2006744

6、号 77二十八、武汉市房屋重置价格标准78二十九、武汉城区房屋拆迁宅基地补偿价标准出台(2004年05月25日) 85三十、:3武汉市人民政府关于实施武汉市市区2007年土地级别与基准地价标准的通知(武政200815号) 86三十一、关于武汉市城区基准地价更新成果的批复87 中共武汉市委武汉市人民政府 关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见武发200413号 2004年9月10日 为加快我市城乡一体化进程,统筹城乡协调发展,改善城乡人民生活,提升城市功能,推动城市经济发展和社会进步,全面建设小康社会,经研究,现就推进“城中村”综合改造工作提出如下意见: 一、实施“城中村”综合改造的指导思想和

7、目标任务 “城中村”综合改造工作的指导思想是:以“三个代表”重要思想和党的十六届三中全会精神为指导,坚持贯彻和落实科学的发展观,以实现城乡统筹、协调、可持续发展为目标,按照“依法行政,有情操作,改制先行,改建跟进,统筹兼顾,属地管理”的原则,积极推进全市“城中村”综合改造工作。 “城中村”综合改造工作的目标任务是:促进“城中村”集体经济的管理模式转变,使其成为符合社会主义市场经济体制和现代企业制度要求的企业;改革户籍管理制度,将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口;依法撤销村民委员会,组建社区居民委员会;逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员以下简称村改居人员纳入城市社会保障体系;依法

8、将“城中村”的集体土地转变为国有土地;按城市规划和建设的标准及要求,改善“城中村”的公共设施,建设文明社区;按照城市管理规范要求,提升城市整体功能。 二、“城中村”的范围和改造工作的步骤 “城中村”的范围是:根据国务院批准的武汉市城市总体规划1996至2020年国函199711号和武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图1997?2010,确定江岸、江汉、?口、汉阳、武昌、洪山区的147个行政村和15个农林单位为“城中村”。为了分步推进和分类指导“城中村”综合改造,根据实际拥有耕地现状,将我市“城中村”分为A、B、C三类:A类村为人均农用地小于或等于0.1亩的村,B类村为人均农用地大于0.

9、1亩、小于或等于0.5亩的村,C类村为人均农用地大于0.5亩的村。 “城中村”综合改造工作的步骤是:今年先期在主城区规划二环线以内52个村中选择若干村进行试点,并以此为基础推进A、B类村的综合改造工作。C类村可先推进集体经济组织改制工作,在土地被逐步征用后,剩余农用地人均占有面积达到A、B类村标准的,方可执行“城中村”综合改造的相关政策。 三、“城中村”综合改造工作的政策和措施 一全面推进改制工作 1、“城中村”集体经济组织改制 通过股份制改造,将村集体经济组织依法改制成为适应社会主义市场经济管理体制、经营机制和分配方式的经济实体,达到明晰集体资产权属、维护集体经济组织及其成员合法权益、促进改

10、制后经济实体的持续健康发展的目的。改制中要坚持公开、公平、公正的原则,制定切实可行的改制方案。 改制中必须进行清产核资和资产评估,认真做好债权、债务的清理登记,及时清收各种债权,避免集体资产流失。资产评估结果要经村民会议认可,并按规定报乡镇、街农村经济经营管理部门或区政府指定的有关部门确认。 对村集体资产的处置应依法确认其真实性、合法性、有效性。对村集体经营性净资产适当扣除社会保障和公共事业管理资金后,原则上全部作为股权量化的资产。 集体经济组织改制可参照市人民政府办公厅关于进一步加快国有企业改革与发展政策的意见武政办200366号,享受资产处置、契税减免等有关优惠政策。改制后的经济实体凡符合

11、新办企业条件的,享受国家税收减免政策;不符合新办企业条件的,原则上维持原纳税方式不变。 具体意见由市体改办会同市农业局等有关部门负责制定,并报经市政府批准后执行。 2、村民户籍变更 实施“城中村”综合改造可按国家和省有关规定将村民农业户口变更登记为城市居民户口,免收有关费用。具体实施方案由市公安局负责制定,经市政府批准后执行。 3、撤销村民委员会组建社区居民委员会 “城中村”完成集体经济组织改制、村民农业户口变更登记为城市居民户口后,按照中华人民共和国村民委员会组织法和中华人民共和国城市居民委员会组织法的规定,撤销村民委员会,组建社区居民委员会,并实行平稳过渡。新组建社区居民委员会的建设及成员

12、的相关待遇,按现行有关规定执行。具体实施方案由市民政局负责制定,经市政府批准后执行。 “城中村”综合改造中村基层党组织和社区党组织建设的有关规定,由市委组织部另行制定。 原村民委员会财务账目由区农村经济经营管理部门或区政府指定部门接收,档案由区档案部门接收。 4、劳动就业和社会保障 改制后组建的经济实体,应优先安排村改居劳动力就业。鼓励和引导村改居劳动力自主创业和自谋职业。对暂未就业且有就业愿望的村改居劳动力,发给再就业优惠证,享受相应的优惠政策。有关区政府及有关部门要为“城中村”有劳动能力和就业要求的村改居劳动力组织专门的技能培训,培训费从市、区财政专项资金中列支。各级劳动就业服务机构要优先

13、为村改居劳动力推荐就业。 逐步将村改居人员纳入城市社会保障体系。村民身份改变为城市居民后,已参加城镇职工社会保险的,继续参加城镇职工社会保险;符合参加城镇职工社会保险条件的,应按规定参加城镇职工社会保险。男已年满60周岁、女已年满55周岁的村改居人员可采取一次性缴费的方式参加“城中村”村改居人员养老保障。市劳动和社会保障部门要根据试点村的社会保障工作实施情况,积极探索和不断完善相关政策。 村民转为城市居民后,享受城市居民有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策;符合低保条件的可按规定程序申领城市居民最低生活保障金。 具体实施方案由市劳动和社会保障局、民政局、财政局负责制定,经市政府批准后执

14、行。 5、计划生育 “城中村”村民成建制转为城市居民的,按照湖北省人口与计划生育条例的规定,2年内执行农村计划生育政策,2年后执行城镇计划生育政策。 二大力推动改造建设工作 1、规划管理 “城中村”实施改造建设,其规划编制、建设管理的各项标准和控制指标按城市规划、管理标准执行,其改造建设应符合武汉市城市总体规划和产业发展规划的要求。对基本符合城市规划要求,宜采取保留、改建、扩建方式进行改造建设的,重点解决公共服务、基础设施和城市景观等问题;对不符合城市规划要求的,可重新选址集中新建。实施改造建设必须按规定的程序办理相关手续,确保工程质量、功能质量和环境质量。 “城中村”改造的选址规划和建设规划

15、方案应在规划部门的指导下,由各区政府督促各乡镇、街、村组织编制,报市规划局市国土资源局审批。 2、改造建设方式 “城中村”改造建设针对各村不同情况和条件采取相应方式实施。主要方式有:以改制后的经济实体自行实施改造;以项目开发方式实施改造;以统征储备的方式实施改造。 A类村的改造建设,其土地除规划控制用地外,原则上优先由村改制后经济实体使用,并通过综合改造,用于建设安置原村民的新居住区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题,依法核发国有土地使用证。同时,也可按城市规划要求,以项目捆绑、公开供地方式进行房地产开发改造。 B类村的改造建设,其土地除规划控制用地外,其余土地原

16、则上按四块使用,即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中,保留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证;开发用地依法核发出让性质的国有土地使用证。 C类村的改造建设,原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的,按改造A、B类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展,在土地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产业,并依法核发国有土地使用证。 “城中村”开发用地、储备用地的土地出让金、增值收益金的60%划转给“城中村”所在区政府财政专户储存,用于补贴“城中村”综合改造中的旧村湾开发改造、新居住区基础设施

17、建设;40%由市政府统筹用于“城中村”综合改造的市政基础设施配套建设等。 3、个人房屋及宅基地处置 对经批准实施改造的“城中村”,由规划国土资源、房产行政主管部门对原集体土地上个人含非本村村民的房屋及其宅基地按一户一处宅基地的原则进行清理。原村民的房屋,属拆迁范围的,予以认定还建安置面积;属保留范围内的,予以确认发证面积。 原村民住宅房屋及其宅基地经合法批准已经取得集体土地使用证和房屋所有权证的,经规划国土资源、房产行政主管部门核实后,予以认定或确权。对历史形成的无审批手续但确系本村村民长期自住的房屋及其宅基地,且他处无住房的,按武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法市人民政府第148号令、武

18、汉市城市建筑规划管理技术规定市人民政府第143号令和市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知武政200387号精神予以认定确权。 因征地农转非仍居住在本村的居民,其原村民身份经村委会证明,可参照村民房屋及其宅基地认定或确权的规定执行。 村集体房屋及其占地和非本村村民房屋及其宅基地的处置办法,由市规划局市国土资源局会同市房产、城管局等部门另行制定。 4、拆迁还建 “城中村”改造建设中拆除原村民房屋时,要对每户的合法建筑面积按上述处置政策进行认定,并登记造册报区政府备案。 拆迁人根据认定的合法面积和规划国土资源部门制定的安置标准,采取等量置换的方式进行安置。认定的建筑面积大于安置标准的,其超出

19、部分按被拆除房屋的重置价予以补偿。 拆迁人征得被拆迁人同意,可以采用货币安置。 为合理利用土地、降低开发强度,可根据控制性详细规划以及被拆迁人的申请,在还建用地范围内适当建设商业用房,按一定比例用住宅面积抵换商业用房建筑面积安置被拆迁人。 对房屋拆迁后需要过渡的,拆迁人应按照武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法市人民政府第148号令的规定,发给过渡费。 易地建设新居住区的,应按规定拆除原旧村。 5、改造建设相关政策 建设安置原村民还建房涉及的有关税、费,按农民个人建房的收费政策执行。实施开发用地项目建设时,免缴市政基础设施配套费;应缴纳的其他规费,有幅度的按下限收取,无幅度的减半收取,其中涉

20、及农用地转用及占用耕地的,需按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费。 6、基础设施建设管理 经批准实施改造的“城中村”,新建区域基础设施配套建设项目道路、排水、园林绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等由相关部门同步纳入城市基础设施建设年度计划并组织实施。 原“城中村”范围内的市政基础设施管理要纳入城市统一管理范围,有关事权按市、区分级管理的原则办理;其市容环境卫生管理水平要逐步达到城市市容环境卫生标准;其消防、治安等按城市管理的有关规定执行。 “城中村”改造建设完毕之前,其社区内的各项管理经费,除市、区已明确责任的以外,仍然由改制后集体经济实体支付。 具体实施方案分别由市建委,市规划

21、? 市国土资源局、房产、财政、城管、水务、园林、公安、民政、邮政局,武汉供电、电信公司等有关部门和单位负责制定,报市政府批准后执行。 四、“城中村”综合改造工作的组织领导和工作要求 “城中村”综合改造是一项复杂的社会系统工程,涉及面广、政策性强,关系到城市可持续发展,任务十分艰巨。各级党委和政府必须高度重视,要进一步解放思想、实事求是、与时俱进,在实施改造中要坚持高起点规划,同时要尊重客观规律,尊重村民意愿,量力而行。要坚持依法办事,正确处理国家、集体和个人三者之间的利益关系,注重保护村民的合法权益。要切实加强领导,超前谋划,精心组织。 全市“城中村”综合改造工作要在市委、市政府统一领导下,按

22、照“市政府政策引导,区、乡镇、街主导,村两委为主体,村民为主人”的原则推进。要认真听取村民意见,反映村民意愿,广泛发动村民积极参与建设自己的美好家园。“城中村”综合改造工作实行党政主要领导为责任人的工作责任制。市“城中村”综合改造工作领导小组负责“城中村”综合改造重大问题的决策和有关政策的制定。各有关区要成立相应机构和工作专班,根据市委、市政府的总体部署并结合本区实际,制定“城中村”改制和改建工作的具体实施方案,经市政府批准后组织实施。市有关职能部门要根据领导小组要求,抽调专职人员组成工作专班,制定配套文件,积极支持和参与各区“城中村”综合改造工作,采取集中办公和“一站式”服务等措施及时做好分

23、类指导、协调服务等工作,形成上下联动、各负其责的工作机制。 市、区相关部门要把“城中村”综合改造工作纳入国民经济和社会发展规划,实行目标管理,确保“城中村”综合改造工作顺利有序进行。各级纪检监察部门要加强“城中村”综合改造的监察工作。市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进“ 城中村”综合改造工作意见的通知武政办2004173号各区人民政府,市人民政府各部门: 市体改办关于“城中村”综合改造集体经济组织改制的意见,市规划局(市国土资源局)关于“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见( 试行), 市劳动保障局关于“城中村”综合改造村改居人员就业和社会保障工作

24、的意见,以及市民政局拟订的“城中村”综合改造撤销村民委员会组建社区居民委员会实施方案,市公安局拟订的“城中村”综合改造农业户口改登为居民户口实施方案已报经市人民政府同意,现一并转发给你们,请认真贯彻落实。武汉市人民政府办公厅二四 年 九 月 十 日市体改办关于“ 城中村”综合改造集体经济组织改制的意见市人民政府:?根据中华人民共和国村民委员会组织法、中华人民共和国公司法和 湖北省农村集体资产管理条例以及中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见(武发200413 号)精神,并结合我市实际,现就“城中村”综合改造集体经济组织改制工作提出意见如下。?一、总体目标和基本原则?

25、总体目标是:建立起适应社会主义市场经济的管理体制、经营机制和分配方式,明晰集体资产权属,保障集体经济组织成员的合法权益,促进改制后经济实体的发展。?基本原则是:?(一)坚持因村制宜的原则。“城中村”可根据各自实际,制订切实可行的改制方案。?(二)坚持依法、依规,公平、公正的原则。对村集体资产的处置应依法确认其真实性、合法性和有效性。对村集体经济组织改制中的重大事项必须按照 中华人民共和国村民委员会组织法的有关规定,经村民会议依法表决通过。?(三)坚持积极稳妥的原则。“城中村”集体经济组织改制工作既要大胆实践,试点先行,又要注意平稳过渡,确保稳定,从而分批、分步骤推进。?二、改制的主要形式?(一

26、)对已组建了公司制企业的村,村集体经济组织在公司所持有的集体股权要按照市委办公厅市政府办公厅关于深化乡村集体企业产权制度改革的意见(武办发20002 号)规定,进一步明晰权属,优化、调整股权结构,体现集体经济组织成员的权益。同时,按照中华人民共和国公司法的有关规定,建立现代企业制度,完善法人治理结构,不断提高企业市场综合竞争力。?(二)对已成立了非公司制企业的村,根据企业规模、产业结构、经济效益等实际情况,结合集体资产的处置方案,按照市场运作的原则和中华人民共和国公司法及有关规定,可分别选择股份有限公司、有限责任公司、公司制企业集团等形式,对原企业进行规范化公司制改造。对实行公司制改造暂不具备

27、条件的,可选择股份合作制,待条件成熟后再改制为公司制企业。(三)对没有组建经济实体的村,可根据村集体经济的实际情况,结合村集体资产处置方案,按照市场经济规律,由村民会议决定选择切合本村实际的改制形式。?三、资产处置(一)以下范围的资产属村集体经济组织资产 1.村集体经济组织所有的土地和法律规定属于集体所有的林地、荒地、滩涂、水面等自然资源;? 2.村集体经济组织投资和投入劳务形成的水利、电力、交通、通讯、房产等基础设施及教育、科技、文化、卫生、体育等福利公益设施;? 3.村集体经济组织投资和投入劳务兴办的企业资产;? 4.村集体经济组织在联营、股份制、股份合作制和中外合资、合作等经济组织中持有

28、的股权;?5.村集体经济组织接受资助和捐赠等形成的资产;? 6.村集体经济组织所拥有的货币资产、债权和持有的股票、债券等有价证券;? 7.村集体经济组织所享有的著作权、专利权、商标权等无形资产;? 8.依法属于村集体经济组织所有的其他资产。(二)村集体经济组织所有的经营性资产的处置。? 1.制订资产处置方案由村民委员会组织制订村集体经济组织所有的经营性资产处置方案,经村民会议 2/3以上成员记名表决通过后实施。该资产处置方案的内容主要包括:确定工作专班人员、资产处置所依据的政策、法规、清产核资、集体经济组织改制形式的选定、村民和股民的界定、资产量化的具体办法、村集体经济组织各类经营性资产的处置

29、办法、村民的社会保障等内容。? 2.确定量化资产对村集体经济组织经营性净资产适当扣除社会保障和公共事业管理资金后,原则上全部作为股权量化的资产。对暂不具备全部量化条件的,可保留部分集体资产作为集体股权,待具备条件后再进一步量化,保留比例原则上不高于量化资产总额的 20% 。? 3.明确资产量化对象?(1)资产量化对象原则上以村民会议确定的基准日实际在册的本村农业人口为基础,由各村结合实际做好村民和股民的界定工作;?(2)资产量化工作可结合村民的劳动年限、贡献、管理者要素等因素。(三)村集体经济组织所有的非经营性资产的处置水利、供水、道路、桥梁、涵洞等公共设施,移交有关市政部门统一管理,其公共设

30、施现已发挥作用的仍继续使用,确需改造的,纳入市政规划统一改造范围。(四)村集体经济组织所有的资源性资产的处置村集体经济组织所有的山林在不改变林地性质和林地用途的前提下,由改制后的企业依据中华人民共和国森林法等林业法律、法规进行管理,林木产权属改制后的企业所有。? 四、工作程序(一)认真做好“城中村”综合改造集体经济组织改制的宣传工作。各区、乡(镇、街道办事处)要把集体经济组织改制的宣传工作作为“ 城中村”综合改造工作中的一个重要内容。村民委员会根据全市关于“城中村”综合改造的有关意见,结合本村的实际,向全体村民认真宣讲有关政策、法规和规定,使全体村民积极参与和支持集体经济组织的改制工作。(二)

31、各区、乡(镇、街道办事处)组织“ 城中村”集体资产的清产核资工作。村民委员会委托具有审计评估资格的中介机构对全部资产进行审计评估;对资产审计评估结果和不良资产的处置经村民会议通过后予以公布,并按规定报乡(镇、街道办事处)农村经济经营管理部门或区人民政府指定的有关部门确认。(三)村集体经济组织的债务按照湖北省人民政府关于积极稳妥化解村级债务的通知(鄂政发200321 号)、中共武汉市委武汉市人民政府关于开展化解村级债务试点工作的意见(武发200321 号)的有关规定处理。?1.村集体经济组织所属企业改制后,原企业所欠债务由改制后的企业承担;?2.村集体经济组织为村办企业担保所形成的债务,经债权人

32、同意免除村集体经济组织担保责任,债务由改制后的企业承担;?3.对改制后不具备组建新企业条件的村集体经济组织所欠债务,村集体经济组织应与债权人充分协商,达成偿债处理意见后方可进行集体经济组织改制工作;?村集体经济组织清产核资后,经按程序已核销的原债权移交给乡(镇、街道办事处)农村经济经营管理部门指定的有关机构统一托管,由托管机构组织清收,对清收产生的收益由乡(镇、街道办事处)农村经济经营管理部门按规定处置;?4.由村民委员会组织制定集体资产处置方案,张榜公布,并根据村民意见进行修改;?5.修改后的集体资产处置方案经村民会议记名表决通过后由村民委员会组织实施,对表决通过后的资产处置方案和表决结果可

33、依法办理有关法律确认手续;?6.新组建企业向工商部门办理企业名称预先核准登记;?7.制定或修改公司章程,明确股权管理办法等;? 8.召开股东大会,选举董事会、监事会成员;召开董事会,选举董事长、聘任总经理,作出董事会决议;?9.办理工商注册登记手续等。?五、有关政策?(一)“城中村”综合改造集体经济组织改制过程中企业涉及的房屋和土地有关税费问题可参照市人民政府办公厅关于进一步加快国有企业改革与发展政策的意见( 武政办200366 号)有关规定执行;?(二)“城中村”原有企业经济实体改制后,在办理工商、税务等注册或变更登记时,一律只收取工本费;?(三)“城中村”集体经济组织改制后的经济实体凡符合

34、新办企业条件的,根据 财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知(财税字1994001 号)精神,对从事商贸、高新、信息、咨询等行业的企业,可在一定期限内减征或者免征企业所得税;不符合新办企业条件的,原则上维持原纳税方式不变; (四)将原村民委员会所持有的股权量化给股民的股权变动形式,不视为产权交易,免收有关费用。? 六、组织领导?“城中村”综合改造集体经济组织改制工作涉及面广,政策性强,必须在各级党委、政府的统一领导下,精心组织,稳妥推进。各区可根据全市关于“城中村”综合改造工作有关意见,结合实际,提出本区“城中村”综合改造集体经济组织改制的具体实施意见,完善操作规程;各区体改、农业

35、部门要加强“城中村”综合改造集体经济组织改制工作的指导;“城中村”应在村两委会(村支部委员会、村民委员会)领导下,成立由集体经济组织各层次人员代表参加的集体经济组织改制领导小组,充分体现村民的民主权利。各区、乡(镇、街道办事处)要建立责任制,加强“ 城中村”综合改造集体经济组织资产处置工作的管理和监督,落实责任,确保集体资产保值增值,加快“城中村”综合改造集体经济组织改制的步伐,积极推进我市“城中村”综合改造工作。 以上意见如无不妥,请予批转。武汉市经济体制改革办公室二四 年 九 月 十 日市规划局(市国土局)关于“ 城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理的实施意见(试行)市人民政府:?根

36、据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例、中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国城市房地产管理法,以及武发200413 号文件精神,并结合我市实际,现就“城中村”综合改造土地房产处置及建设规划管理工作提出意见如下。?一、“城中村”改造建设的原则和改造建设方案编制?实施“城中村”改造建设,应以我市城市总体规划和土地利用总体规划为指导,充分调动村集体经济组织和社会力量参与改造的积极性;坚持统一政策、分类指导、统一规划、分步实施;保障村集体经济组织、村民和相关权利人的合法权益,保证土地市场健康有序的发展。?实施“城中村”改造建设应编制改造建设方案,方案应明确拟保留的区域、改造建

37、设整治范围、新建居住区地点、规模、建设标准和资金筹措等。改造方案由区人民政府组织乡(镇、街道办事处)、村编制,报规划(国土资源)行政主管部门审定,由各区人民政府组织实施。?二、“城中村”改造建设的方式?根据各类“城中村”拥有土地的现状和城市建设规划要求,改造建设根据“ 城中村”的不同分类(即 A、B、C3 类)情况,分别采取 3 种不同方式,即 A 类村改造建设方式(以改制后的经济实体自行实施改造)、B 类村改造建设方式(以项目开发方式实施改造)和 C 类村改造建设方式(以统征储备的方式实施改造)。?(一)A 类村改造建设方式?A 类村改造建设,原则上可由改制后的经济实体按以下规定自行实施改造

38、。?1.除规划控制用地外,原则上由改制后经济实体实施改造,并通过综合改造妥善安置原村民,保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等。?2.除按规划要求保留改造、整治村( 湾)用地和建设还建安置房用地外,对腾退的村(湾)土地和其它剩余土地,由改制后的经济实体根据城市规划要求建设除房地产项目以外的商服设施。按城市规划要求可进行房地产开发的,应将建设还建安置房用地和房地产开发用地以项目捆绑方式公开供地。?3.原村集体经济组织已取得国有土地使用权证的土地用途和使用权类型不变,对改制后的经济实体换发国有土地使用权证;原村集体经济组织的其它建设用地,其土地用途不变,对改制后的经济实体核发划

39、拨国有土地使用权证。(二)B 类村改造建设方式?B 类村改造建设,原则上将土地划分为保留住宅用地及建设新居住区的还建用地(以下简称“保留和还建住宅用地”)、补偿建设还建房投入的开发用地( 以下简称“ 开发用地”)、留给原集体经济组织发展经济解决原村民劳动就业的用地(含保留集体经济组织建设用地,以下简称产业用地)和储备用地。?1.保留和还建住宅用地?保留和还建住宅用地包括经过改造建设、整治后保留的住宅用地和拆除旧村( 湾)后建设新居住区的还建用地。新建居住区的还建用地根据能够享受还建安置房政策的户数,按户均建筑面积 300 平方米、容积率 1.6?1.8 的标准测算。?2.开发用地?按新建居住区

40、还建用地的 1:1?1:1.5 的比例确定,并与新建居住区还建用地捆绑成项目后公开供地,由取得开发权的开发主体进行房地产开发。?3.产业用地?(1)原村集体经济组织已取得国有土地使用权证的土地,其用途和使用权类型不变的,对改制后的经济实体换发国有土地使用权证;原村集体经济组织已办完征地手续的用地和已取得集体土地使用权证的建设用地,对改制后的经济实体核发划拨国有土地使用权证。?(2)按照改制后的经济实体中原村劳动力( 含退休人员,下同)计算,前项土地面积之和未达到劳动力人均 80 平方米标准的,其不足部分在村(湾)改造腾退土地和其它剩余土地中留足 80 平方米产业用地,并核发划拨国有土地使用权证

41、。?(3)因剩余土地不足,按上述办法不能达到劳动力人均 80 平方米产业用地标准的,可按不足用地面积的 2 倍核准商业用房的建设指标,由改制后的经济实体建设,用于发展经济、安置原村劳动力就业。?4.储备用地?按规定满足保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地之后,剩余土地纳入市土地整理储备供应中心统征储备。统征储备的土地按武汉市征用集体所有土地补偿安置办法(市人民政府令第 149 号)规定的标准对改制后的经济实体给予补偿。其补偿费必须首先用于缴纳村改居人员的社会保障费用。?B 类村扣除储备用地后可参照 A 类村的政策,由改制后的经济实体根据城市规划的要求建设除房地产项目以外的商服设施。?(三)C

42、 类村改造建设方式?C 类村的改造建设,原则上通过统征储备的方式进行,其征地和房屋拆迁按市人民政府令第 149 号和武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法(市人民政府令第 148 号)执行。?1.根据城市规划和土地利用总体规划在规划预留的建设用地中,按现状农用地 10%的比例,预留村集体经济组织的产业用地,留用的产业用地经有批准权的人民政府批准后,按划拨方式供地。?2.在 C 类村土地逐步被征用、剩余农用地人均占有面积达到 A、B 类村标准后,其综合改造建设执行 A、B 类村政策。?3.原村集体经济组织已办理集体建设用地手续,并符合规划要求的,核发 集体土地使用权证。? 三、“城中村”改造建设

43、的有关政策?(一)改造建设方案经市规划( 国土资源)部门审定,且村改居工作已完成的 A、B 类村,其集体所有土地依据中华人民共和国土地管理法实施条例的有关规定办理转为国有土地的手续。?(二)A、B 类村采取还建用地和开发用地项目捆绑公开出让时,其开发用地以还建安置房建设成本和本宗地价之和的 1.15 倍为公开供地时的底价,用于还建安置房建设和对原村集体所有土地的补偿安置。?(三)开发用地、储备用地的土地出让金、增值收益的 60% 划转给“ 城中村”所在区财政专户储存,用于“城中村”综合改造中的基础设施配套建设;40% 由市人民政府统筹用于“城中村”综合改造的市政基础设施配套建设等。?(四)建设

44、还建安置房涉及的有关税、费,按农民个人建房的收费政策执行;实施改造的主体在开发用地中进行项目建设时,免缴市政基础设施配套费,应缴纳的其它规费,有幅度的按下限收取,无幅度的减半收取。其中涉及农用地转用及占用耕地的,需按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费。 (五)改制后的经济实体使用的土地和房产办理变更登记涉及缴纳契税的,参照市人民政府办公厅关于进一步加快国有企业改革与发展政策的意见(武政办200366 号)执行。? (六)涉及个人房屋拆迁,两人及两人以上户经认定还建安置建筑面积在 300 平方米以内的,按“拆一还一”的标准安置;每户还建安置建筑面积不足人均 50 平方米的(独生子女按

45、两人计算),可按建设成本价购足人均 50 平方米。一人户经认定还建安置建筑面积在 100 平方米以内的,按“拆一还一”的标准安置;一人户还建安置建筑面积不足 80 平方米的,可按建设成本价购足 80 平方米。?两人及两人以上户经认定还建安置面积大于 300 平方米、一人户大于 100 平方米的,其超出部分按市物价局市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知( 武价房字200474 号)规定的房屋重置价格标准对被拆迁人给予补偿。?(七)实施改造的主体可根据控制性详细规划以及被拆迁人的申请,在还建用地范围内可按 2 -3 平方米的住宅面积抵换 1 平方米的商业用房面积适当建设商业用房。?(八

46、)为实施改造建设方案个人房屋被拆迁的,拆迁人还应付给被拆迁人搬迁补助费和临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的具体标准,按市人民政府令第 148号的有关规定执行。?(九)改制后的经济实体已取得划拨土地国有土地使用权证的,按市人民政府关于建立土地储备制度的通知(武政200065 号)有关规定办理相关手续后,可进入市场;保留的房屋和新建的还建安置房,取得国有土地使用权证和房屋所有权证,按规定补缴国有土地使用权出让金及有关税、费后,可进入市场交易。?(十)因规划要求或土地资源不足等原因以村为单位改造建设有困难的,“ 城中村”所在地的区人民政府可以组织协调毗邻的若干村或以乡为单位统筹规划,编制改

47、造建设方案,经批准后实施。?(十一)对规划重点控制地区,以及区、乡统筹改造建设难度较大的 A、B 类“城中村”,可采用统征储备、市场运作的方式进行改造。? 四、“城中村”个人房屋及其宅基地的处置?对经批准实施改造的“城中村”,由规划(国土资源)、房产行政主管部门对原集体土地上个人(含非本村村民)的房屋及其宅基地按一户一处宅基地的原则进行清理,属拆迁范围的,予以认定还建安置面积;属保留范围内的,予以确认发证面积( 以下简称认定或确权)。具体规定如下:?(一)原村民住宅房屋及其宅基地的认定或确权 1.对经合法批准的原村民住宅房屋及其宅基地,已经取得集体土地使用权证和房屋所有权证的,经规划(国土资源

48、)、房产行政主管部门核实后,予以认定或确权。?2.对 1998 年 12 月 31 日以前遗留的无审批手续但确系本村村民长期自住的房屋(以下简称历史遗留无证房屋)及其宅基地,且他处无住房并符合 武汉市城市建筑规划管理技术规定(市人民政府令第 143 号)间距要求和市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知(武政200387 号)规定的建房控制标准的,按以下规定分别处理:?(1)1986 年 12 月 31 日以前建设的历史遗留无证房屋及其宅基地,经规划( 国土资源)、房产行政主管部门调查核实后予以认定或确权。 (2)1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月 31 日期间建设的历

49、史遗留无证房屋及其宅基地,经规划(国土资源)行政主管部门按当时的相关规定处置后,予以认定或确权。?3.1998 年 12 月 31 日以前建造的房屋,按上述规定未予认定或确权的部分,在改造方案中属拆迁范围的,由拆迁人按武价房字200474 号文件规定的房屋重置价给予补偿;在改造方案中属保留范围的,超过部分自行拆除后,核发划拨国有土地使用权证和房屋所有权证。?4.1999 年 1 月 1 日以后已按规定取得个人建房用地规划批准文件、房屋竣工验收合格证明等文件资料的,予以认定或确权;违章建设的房屋及其取得的宅基地,不予认定或确权。?(二)属原行政村内的征地农转非居民的房屋及其宅基地的认定或确权?因征地农转非仍居住在本村的居民,其原村民身份经村民委员会证明,可参照村民房屋及其宅基地认定或确权的规定执行。?(三)非本村村民房屋及其宅基地的处置?非本村村民在集体土地上建造或购买的房屋及其宅基地的处理,由市规划局(市国土资源局)会同市房