临沂河东区赵庄住宅商业综合体项目商业部分市场调研及定位报告

2023/9/6临沂河东区赵庄住宅商业综合体工程商业局部市场调研及定位报告谨呈：万盛置业我们的思维导图地块解析工程定位宏观市场环境客户目标商业市场调查客户目标客户目标：在确保工程成功开发的情况下，快速回笼资金开发目标界定客户的要求成功比做大重要，成功也比高利润重要！充分利用融资贷款和分期销售回笼资金手段，实现后续自有资金较小的投入规模；利润要求本工程以销售为主，少量持有为辅；以变现回笼资金为主，不主张持久恋战；同时强调筹划定位所可能导致的投资风险评估。约束条件2021年3月份开工建设；风险设定为中等偏下；工程开发周期暂定为3～4年。我们的思维导图地块解析工程定位宏观市场环境客户目标商业市场调查工程地块分析地块四至及内部情况工程地块处于临沂市河东区九曲街道赵庄村，是整个河东区的中心位置。河东区整体规划为：两片、一园、两心、六轴。工程所在区域是河东区商业次中心，同时也是位于河东开展主轴和开展次轴的交汇处，地理位置优越。工程位于河东区商业中心，规划中的次中心区域，同时位于河东开展主轴和开展次轴的交汇处，地理位置优越

工程地块地块四面临街，其中东面和北边都与城市主干道相邻，南边和西面为社区道路和城市次干道。内部较为平整，便于开发地块四至及内部情况工程地块地块位于河东区九曲街道赵庄村。东至东兴路〔道路红线宽60米〕，沿街面长407米。西至顺和路〔道路红线宽30米〕，沿街面长390米。南至九号街〔道路红线宽20米〕，沿街面长272米。北至凤凰大街〔道路红线宽60米〕，沿街面长448米。地块周边已用围墙围合，地块四至整体方正，内部较为平坦，利于规划和施工。顺和路凤凰大街凤凰大街东兴路地块内部九号街顺和路地块周边配套状况事业单位：人民检察院，检验检疫局，河东建设局，九曲法庭，质量技术监督局，河东人民法院，河东税务局等。金融配套：农业银行，工商银行，邮政储蓄，临沂商业银行等商业：瑞华金都购物中心，好怡嘉超市，河东农贸市场，临沂饭店和浙江宾馆等。工程地块地块位于河东区中心地带，周边金融配套和生活配套都比较齐全。图例事业单位商业配套金融配套地块周边交通状况分析周边路网分析：工程北端的凤凰大街〔4车道〕：直通滨河东路，是东西主干道之一，可视性次佳。工程南侧的九号街：现为农贸市场，可视性最差。工程东侧的东兴路〔6车道〕：是河东南北主干道之一，，可视性最正确，公交线路有32、36、37、6路等经过。道路两侧集中了河东主要的商业、批发市场。工程西侧的顺和路〔2车道〕：是城市支路，可视性一般，公交线路有30路经过。连接便了安居小区，郁九曲小区，九曲店社区等社区之间的联系。

可视性方面东兴路最好，其次为凤凰大街，再次为顺和路、九号街银桥街项目地块滨河东路九曲沂河大桥凤凰大街东兴路连接南坊市政府新区连接河东工业园区连接临沂经济开发区直通临沂市中心顺和路最佳展示面较次展示面一般展示面次佳展示面对地块周边的几条可达路线进行研究分析，得出进出工程通达性顺序为：A、B、C、D地快的通达性等级分别是：A最正确、B次之，C次次之，D最差。通达性最好的位置位于河东区主干道东兴路一侧；其次为顺和路一侧，车流量较大，是车辆进出居住区的主要通道；第三为凤凰大街一侧，承担少量河东区区的车流。人车行动线初研比较分析周边公交线路兴旺，东兴路有32、37、6、36多条公交线路经过；顺和路有30路公交线路经过。主要公交路线连接的区域：市人民广场、东方红广场、火车北站、老汽车站等凤凰大街银桥街项目地块滨河东路九曲沂河大桥凤凰大街东兴路连接南坊市政府新区连接河东工业园区连接临沂经济开发区直通临沂市中心顺和路BDAC最佳可达性较佳可达性一般可达性较差可达性人车流量测量地块被东兴路、凤凰大街、顺和路围合，其中东兴路是河东交通主要干道，路况好，车流、人流大；凤凰大街和顺和路是交通要道，现选取以上各节点对地块周边人流、车流进行分析。路段分类流向12：00-12：10流量10：00-10：10流量18：00-18：10流量全天按8小时计算（辆/人）东兴路街

车流

由南向北15018320215696由北向南153190103人流

由南向北716531013471由北向南11099187凤凰大街

车流

由东向西7186826848由西向东757935人流

由东向西3654393792由西向东313740顺和路

车流

由南向北7874955791由北向南473038人流

由南向北61411219264由北向南5950126东兴路南北双向交通流量最大，其次为顺和路与凤凰大街九号街相对狭小，农贸市场商户在其街面上摆起小摊，路面人口拥挤，车辆很难通行。对于地块商业价值的评判，我们选取以下对地块商业价值影响最大的几项因素作为建设商业时首先考虑条件：根据工程地块的属性及条件，将地块划分为A、B、C、D四个地块。凤凰大街九号街顺和路东兴路BACD从地块的人车流便利性、商业集聚效应，展示及通达性等标准，将地块划分A、B、C、D四局部商业立地价值评价标准商业地块评估标准人车流的便利性相关商业集聚带来的集聚效应展示及通达性考虑未来情况，对地块各个沿街区域的价值进行判断，初步评价出各个区域的商业价值大小排列为：A>C>B>D地块人车流便利性（权重0.5）商业集聚（权重0.2）展示及通达性（权重0.3）加权合计A99109.3B7797.6C8888D6987.2各个地块价值评述：A地块：紧靠东兴路，东兴路为河东区城市主干道，城市开展主轴；人车流量最大；对面一层商铺满租，商业气氛最好。B地块：为河东区东西向主干道，展示性及通达性较好；由于周边居住人群较少，人车流量小；随着对面的回迁及沿街商铺的经营，未来商业气氛和人流量会增加。C地块：周围为居住区，具有人车流量较大，工程的展示性一般。D地块：九号街形象较差、展示性及通达性一般，也会给商业带来不利影响，但此地块商业气氛较好。凤凰大街九号街顺和路东兴路BACD地块价值划分A地块B地块C地块D地块宾馆餐饮娱乐购物最好较好较差一般物业契合度分析：A适宜四种业态，B适宜餐饮、宾馆、购物，C地块适宜餐饮、购物，D地块适宜餐饮、购物分业态价值评判凤凰大街九号街顺和路东兴路BACD周边企事业单位集聚，居民消费水平较高。交通兴旺，周边根底配套设施齐全。区域位置良好，且居于相对较安静区域。客流量大，消费需求高，能够满足规模商业需要。适宜的交通状况，可达性强。良好的商业气氛和商业环境。交通流动性好，能够方便停车。周边有完善的如餐馆、银行、便利店等配套设施。处于繁华地段，便于展示酒店形象。商贸兴旺，具有优良的娱乐气氛。方便的交通，且有足够的空间用于停车和临时停车。良好的展示位置，能够树立进驻品牌形象。餐饮评估标准宾馆评估标准购物评估标准娱乐评估标准

地块各规划条件及要求地块经济指标分析用地性质：商住用地〔比例1：3〕用地面积：137698平方米容积率：不大于2.6建筑密度：不大于28%绿地率：不小于30%停车泊位：商业及配套公建每百平米建筑面积不少于0.5个机动车泊位及8个自行车位。建筑退让距离：多层商业建筑及配套效劳设施后退九号街、顺和路道路红线均不小于20米，后退凤凰大街道路红线不小于25米，建筑后退东兴路道路红线不小于25米。地下建筑物后退道路红线和用地边界，不小于地下建筑物深度的1.5倍，且最小值为10米。工程用地面积137698平米凤凰大街九号街顺和路东兴路周边居住人口特征及分层消费习惯工程地块事业单位人员：如河东区政府工作人员、学校教师，这局部群体购物及餐饮消费时主要注重环境和商业内部的气氛，消费将首选兰山。企业中高层管理人员：普通消费时会选择就近原那么，如有宴请及较大金额消费会选择去兰山。私营业主：如批发业及零售业私营业主，这局部人多是依靠自己的艰苦创业而致富，在自身消费方面，一般会选择就近消费，在宴请宾客时会注重身份和地位的表达选择兰山。流动人口：主要为批发客户和批发物流从业人员，大局部消费会选择就近解决，偶尔会去兰山消费购物。

工程周边居民分层消费习惯分析还迁居民：多就近原那么解决各种消费。工薪阶层：如批发零售业和企业普通员工，这局部群体消费时多注重实惠便利。餐饮消费多在家或就近解决原那么，购物除大额消费外一般在区域内解决。工程属性界定地块四至及内部情况区域事实区域属性界定河东区商业中心、城市发展主轴与规划的商业次中心河东区商业氛围最浓区域东兴路与凤凰路交通便利项目周边人口较少消费力不足面积为137698㎡，整体容积率≤2.66，建筑面积最高可达358015㎡中等强度，大规模开发工程界定：河东区商业中心，规划次中心，消费力缺乏，中等强度大规模开发我们的思维导图地块解析工程定位宏观市场环境客户目标商业市场调查宏观市场环境政策因素分析经济因素分析社会因素分析城市化特点分析临沂“沿河开展、北上东进〞的空间布局结构及把河东区打造为“半壁江山〞的开展规划为河东商业地产开展奠定了良好的城市根底临沂未来城市开展以沂河为城市中心开展轴，城区“一河五片〞、“组团开展〞的空间结构和“三环七放射〞的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，启动南坊城市行政新中心的建设，实现沿河开展、北上东进、拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。河东区委、区政府制定了五年开展规划，把2007年确定为打造“半壁江山〞的“启动年〞，把2021年确定为“突破年〞，把2021年确定为“提升年〞，把2021年确定为“优化年〞，把2021年确定为“争强年〞，保证三年变样、五年大变样。商业规划分析?临沂市城市商业网点开展规划?中完善河东区商业配套的近期目标为本工程提供开展时机。近期目标为：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，完善河东区、罗庄区的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心。罗庄区河东区兰山区经济开发区南坊片区高新区商业规划分析临沂市未来商业规划为〞五级商业规划“，具体为：1个市级商业中心，5个次级商业中心，2个大型商贸物流园区，1条以涑河为主线的城市商业带；市区人均零售网点营业面积增加到0.7平方米，平均拥有大中型商业零售网店营业面积0.3平方米，未来新建社区人均商业用地面积不少于1平方米。河东商业规划中，本案所处商圈定位于商业次中心，目前河东商业主要集中在规划中的商业次中心工程所在区域商圈分析★本工程河东规划“两片、一园、两心、六轴〞的分区结构，其中“两心〞是指三和东街以北的河东主中心和解放东路的南片次中心。本案位于次级商业中心规划范围内。目前，次级中心集中了河东大多数主力店，瑞华金都、好怡嘉，两家家主力店加上介于两个商圈交界处的九州超市河东店构成了目前河东中高档消费的主要场所。瑞华金都、好怡嘉经营状况较差，目前正处于调整阶段，九州超市开业时间最长，商业定位准确，周边居民较为集中，成为河东少有的经营成功的主力店。★区政府两个中心的规划划定了河东未来商业开展的方向，围绕区政府的主商圈和围绕解放东路的次级商圈；本案处于目前商业最为集中的区域—解放东路商圈，工程的成功开发加强了此区域商业的集聚性。河东区旧村改造提升了原有居民的消费能力政策因素九曲街道：2007年拆迁三官庙、刘村、九曲店、郁九曲4个村，共拆迁房屋2361套，企业及沿街58家，拆迁总面积41.4万平方米。2021年共拆迁住宅2831套，商业门头687户，企业181家，拆迁总面积123.5万平方米。住宅房屋的拆迁补偿与安置〔1〕实行货币补偿的，按照房屋所有权证载明的建筑面积，按评估价格进行补偿。〔2〕实行产权调换的，按照分别评估确定的被撤除房屋补偿价格和所调换房屋的价格，与被拆迁人结清产权调换的差价。村〔居〕民住宅补偿标准村〔居〕民住宅的合法建筑平均按800元/㎡计价补偿。不同结构的各类房屋的补偿标准分别为：楼房和新式平房850元/㎡，砖瓦房800元/㎡，砖坯草房750元/㎡。搬迁补助住宅用房每户一次性给予600元搬迁补助资料来源?临沂市中心城区房屋拆迁安置和土地补偿实施方法?2021年中国人民银行先后五次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。存款准备金率也由１４.５％上升到了１７.５％，存款准备金率已达23年以来的最高水平。存款准备金率上调压缩了银行可用资金，房贷等个人消费贷款受到影响，控制贷款增速，减少全社会的流动性。对于房地产业而言，“银根〞进一步紧缩，加速行业整合2021年8月27日，央行和银监会规定，“对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产工程，禁止发放房地产开发贷款或以此类工程建设用地作为抵押物的各类贷款〔包括资产保全业务〕。〞上调利率和准备金率打击囤地政策开发商资金链受到威胁投资、投机客户和改善居住条件客户购房需求被抑制市场反响：整体市场观望气氛浓厚，降价、销售量下滑从2021年9月-10月，央行3次下调贷款基准利率，2次下调存款准备金率，1次下调存款准备金基准利率好公积金贷款利率，1次下调最低首付款比例为20%人民币升值，美国金融危机蔓延，经济进入调整期房地产进入调整期财政部明确支持地方政府救市新政促进房地产回暖，出现难得的“小阳春〞，并且房地产市场预期向好，北京出现新地王从2021年10月23日，央行减免土地增值税、房地产契税和印花税减免税费出台的一系列救市政策，其效应的显现需要一段时间，2021年的房地产市场有所回暖在当前的市场情况下，城市核心地段的高升值潜力产品市场较为乐观。2021年刺激房产开展相关政策仍会加大力度，如进一步降低购房税费、降低利率、全面放宽二套房贷等方面，建议政府救市资金应向刺激楼市消费方向倾斜二套房贷适度放宽、以税费减免刺激购房消费、合理为开发商资金松绑

房地产相关政策分析?城乡规划法?自2021年1月1日起施行，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划在内的全部城乡规划，将统一纳入一个法律管理。目的是“加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续开展〞。改善人居环境，促进城乡经济可持续开展下调利率和准备金率降低最低首付款比例2021年10月22日发布国务院关于?继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众根本生活?的部署加大保障住房规模，降低住房交易税费支持地方政府救市临沂第二产业必将带动第三产业的快速开展，产业结构的进一步优化为商业开展带来机遇，第三产业人口将大量增加临沂近5年产业结构分析从产业结构上看，临沂的第二产业占51.15%,对房地产开展有较强的支撑作用。而第三产业的比例由2004年的33%提升至36.8%。临沂第二产业所占比例较高，第三产业开展滞后，第二产业必将带动第三产业的快速开展，产业结构有进一步优化的内在需求。产业结构分析GDP与人均GDP的持续增长增加了人均可支配收入，收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需求从近几年临沂GDP增长情况来看，临沂市经济开展相对稳定，GDP年均增长率为17%左右，稳步增长的经济为房地产开展奠定了坚实的经济根底。临沂GDP总量及人均GDP分析随着国民经济的开展，临沂市人均GDP的呈现持续增长趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，商业消费动力强劲。临沂人均可支配收入逐年提高，且增长率逐年提高，消费潜力凸现，为商业开展提供了大量的有效需求。在固定资产投资不断增长下，房地产投资快速增长固定资产投资与房地产投资分析临沂近几年固定资产投资持续稳步增长，这也给临沂房地产市场提供了良好的环境和有利的条件。临沂市近5年来房地产开发投资额逐年提高，2007年房地产开发投资额达67.1亿元，说明临沂房地产市场逐年升温。房地产开发及固定资产投资分析河东区主导产业：以五金产业为主导产业，产业开展单一，互动性差。未来以商贸物流、工业和旅游产业为主经济因素河东区目前有1个省级工业园区、1个临沂汤泉旅游区河东未来产业主要有商贸物流、工业和旅游产业河东区目前开展主要依靠五金产业，将建设五金城、地热城、食品城、汽车城、航空城以五金产业为主导产业，产业开展单一，产业间的互动性差。随着未来河东区产业的开展成熟，产业之间的互动加强，将拉动河东区的消费2021年五金批发市场的外迁将使具有较高消费能力的私营业主与批发客大幅减少，对工程的商业消费产生较大影响经济因素河东区为“中国五金产业工贸城〞，国内同行业第二大批发市场，2021年实现市场成交额46亿元。店铺摊位3265家。经营商品12大类，1100多个品种。产品主要销往内蒙、山西、河南、河北、苏、鲁、豫、皖及东北三省等，还出口俄罗斯、日本、韩国、和东南亚等国家和地区。五金制造加工业成为全区优势产业和支柱产业，政府将五金制造加工业作为全区四大主导产业之一和两大产业集群之一重点开展。全区开展九曲、相公、凤凰岭、太平等4个五金制造加工街道和82个五金加工专业村，五金制造加工企业到达590家，加工业户2100多户，从业人员2万多人。新建五金市场将建造制造加工设备、装饰材料、生产资料、五金交易区、仓储区、配载区、停车场、宾馆及有关职能配套效劳机构等。五金批发市场的搬迁，使未来区域有较高消费能力的私营业主与批发客大幅减少。临沂是沿河开展的城市，人口分布呈现如整个经济般沿河南北延伸、东西向拓展的趋势未来规划开展区：属兰山区城郊，人口稀疏，新兴批发市场及板材市场聚集地，批发消费为主兰山区临沂市老城区：人口密度大，企事业单位及商业主力店密集，该区域零售消费为主批发市场集聚区：人口密度及流动性大、外来商户比重高，该区域以批发为主，零售消费为辅河东区：以当地居民和钢材市场、五金市场的从业者为主，普通消费多就近选择，大型购物多在兰山区消费南坊片区：现人口稀少，未来是临沂政府及事业单位工作及生活的聚居区临河景观带：以老居民和高收入者为主，消费多在老城区内消费罗庄区：当地居民和高新区就业人员为主，普通消费多就近选择，大型购物多在兰山区消费人口特征及居民消费习惯分析临沂城市化进入高速开展阶段，城市化率每提高1％，河东区将增加6.3万的城镇人口，增加6.3万平米的商业，商业中心的集聚效应将得到加强房地产业的形成期对应城市化的起步期；房地产业的成长期对应城化的高速期；房地产业的成熟期对应城市化的减速期；房地产业的衰退期对应城市化的平稳期。我国房地产投资与城市化关系我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段，房地产投资增长速度和城市化率的相关系数为0.205，具有相互促进的因果关系城市化集中型城市化扩散型城市化房地产投资向城市中心区集中，房地产开发应该采取集约型开发方式，充分提高城市土地利用效率主要向城市郊区和周边农村开展临沂城市目前正处于集中型与扩散型城市化同时开展阶段，城区集聚大面积居住用地、行政办公、商业金融用地，工业用地多分布于城区周边，城市用地集约式开发必将带动临沂房地产快速开展。前期中后期城市化理论：一个国家或地区的城市化水平到达50％左右时，城市化进程将呈20年左右的高速开展阶段。临沂目前城市化已进入高速开展阶段临沂城市化率44%城市化阶段性特征分析说明：河东区现有人口63万——?临沂2021年统计年鉴?随着临沂城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔城市化发展城市人口增长人口数量增长人均收入水平提高各种配套需求量增大商业面临升级需求产业结构变化第三产业比例提高办公物业需求比例提高城市用地扩展，市区土地集约化商业体量提高市区集聚办公楼宇、商业综合体和小户型公寓等高租金物业，并不断向外扩散年份城市化水平城镇人口/万城市人口/万用地规模/平方公里201045%493145160202060%701200219临沂城市化变动指标城市动态效应分析商业聚集效应分析1、批发业对山东省的商业聚集效应临沂是北方最大的物流城市之一，它的商贸流通非常兴旺，商品种类齐全，受交通便利因素的影响，周边城市到临沂进行商贸流通频率很高，主要是从事批发业务。批发物流辐射范围广，批发物流为临沂带来大量具有较高消费能力的商务客群和流动人口工程开展时机规划：临沂“东进〞的空间布局结构及“半壁江山〞的开展规划为河东商业地产开展的最大机遇；完善河东区商业配套的近期目标为本工程提供开展时机。产业：临沂第二产业必将带动第三产业的快速开展，产业结构的进一步优化为商业开展带来机遇，第三产业人口将大量增加；河东区主导产业：未来以商贸物流、工业和旅游产业为主，产业间的互动拉动河东消费。城市化：随着临沂城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔；临沂城市化进入高速开展阶段，河东区商业中心的集聚效应将得到加强。消费力收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需求；河东区旧村改造提升了原有居民的消费能力。宏观小结工程开展优势、劣势与威胁劣势与威胁：河东区主导产业：以五金产业为主导产业，产业开展单一，互动性差；五金批发市场的外迁对工程的商业消费产生较大影响。宏观小结优势：批发物流辐射范围广，批发物流为临沂带来大量具有较高消费能力的商务客群和流动人口；河东商业规划中，本案所处商圈定位于商业次中心，目前河东商业主要集中在规划中的商业次中心。我们的思维导图地块解析工程定位宏观市场环境客户目标商业市场调查商业市场调查商业现状分析河东商圈分析典型工程分析客户调查分析供需空间分析目前临沂存在人民广场商圈、市区西部市场商圈两大现有商圈，及南坊、河东两大未来商圈商圈总体分布河东商圈人民广场商圈西部市场商圈南坊商圈临沂市区商业集中区主要有两个：一是环绕人民广场形成的商业集中区，二是市区西部的批发市场。南坊商圈和河东商圈开展尚未成熟，处于商圈形成的初级阶段。临沂商业开展集中在城市中心区，其中人民广场商圈属于临沂市中高端消费集中的商圈，占据了临沂市中高端消费的70%左右；未来人民广场商圈的商业供给以久隆奥斯卡和金鼎国际为主，商圈开展处于饱和状态；市区西部市场商圈将继续开展大型批发市场；南坊商圈属于新市政府搬迁带动，快速崛起的商圈，商业价值逐渐兑现，未来将出现大量商业供给，以颐高上海街的商业供给为主；河东商圈目前处于初级阶段，商业价值尚待发现，为临沂及其周边商业价值低点。★本工程商圈格局及未来开展趋势商圈格局及未来开展趋势分析开展趋势河东区兰山区南坊片区商圈人民广场商圈南坊商圈河东商圈辐射力强较低低辐射范围最广较小最小机遇久隆国际、银座项目的开发市政府及区域社区人口的入驻城镇化过程商业格局临沂商业中心快速崛起的商圈崛起的商圈未来趋势集聚效应将得到加强远期对人民广场商圈具有较强的分流作用商业体量增加较快，未来减少区域消费人口的外流人民广场商圈主要项目商业总供应量现有总体量约20万平米潜在供应约16万平米空置率5%销售价格1—3万元/平方米租金1.5-8元/㎡主要特征·人民广场是临沂最繁华的中心商业区，环绕人民广场，形成以解放路、沂蒙路、银雀山路与通达路环绕的广场核心商圈；·临沂中高档商业基本集中于该商圈内；·目前该商圈主要有5大主力商业和1大商业街组成，分别是：银座商城、桃园大世界、桃源超市、大润发、九州超市和蓝田步行街，其中银座、大润发、桃源紧邻人民广场，九州超市和蓝田步行街与广场相距不到300米；客户特征·作为临沂最成熟的商圈，广场商圈不仅吸引了大部分临沂市区消费者，而且成为临沂周边县、区中高端人群购物的主要区域；·客户以中高端消费群体为主，该区集中了临沂市超过70%的中高端消费，其中银座商城为临沂最高档次的百货商场；银座商城九州超市桃源大世界蓝田步行街档次最高的市级核心商圈，现有商业体量约15万平方米，消费群体来自整个临沂三区九县人民广场商圈业态丰富，服饰类占商铺数量的54%，宾馆酒店类和服饰类面积占商圈商业面积的前两位人民广场商圈业态分布情况人民广场商圈为临沂市核心商圈，商圈形成时间较长，业态齐全，分布有：通讯类、娱乐休闲、餐饮、宾馆酒店、服饰类、百货类、文教类、电子电器用品类、卫生医疗类、银行金融类等业态；从商铺数量方面看，服饰类约占商铺总数量的54%，其次为餐饮快餐类，约占10%，通讯类、宾馆酒店类、百货类所占比例接近，分别为：7%、5%、6%；各业态经营规模方面，宾馆酒店类和服饰类占前两位，分别约占总面积的39%和24%，宾馆酒店一般情况下单家经营面积较大，加之临沂商贸流通经济兴旺，因此宾馆酒店类经营面积所占比例较大。排在第三的是通讯类，约占10%，其他业态面积情况都在10%以下。代表性商业物业竞争格局及经营水平分析主力店竞争格局及经营水平临沂主力店根本都位于广场商圈内，档次普遍定位于中高档，其中银座商城是临沂最高档购物场所。临沂主力店商业竞争剧烈，经营水平各不相同，其中银座商城经营管理水平最高，九州其次，桃源由于属于电力系统，老牌国企，经营管理相对落后。各主力店布局方向不同，银座主要围绕兰山区扩张，并准备向南坊扩张，瞄准成熟的高端消费人群聚集区。九州主要由兰山向县城及乡镇扩展。桃源由临沂电力集团投资并运营，扩张速度较慢，目前并无扩张方案。主要商业物业位置经营面积年营业额档次客户情况拓展情况银座商城人民广场北4万约5亿高档高端消费群体，消费能力较强市区有四家店，计划向南坊拓展九州解放路与羲之路交界处7万4—5亿中档中端消费者为主九州超市分布较广，并在河东设店桃源人民广场东南角2.8万2—3亿中高档中高端消费者目前8家直营店，5家加盟店银座商城位置位于人民广场北侧，红旗路和八一路的交叉口东北部开业时间2005年1月规模商城总经营面积约4万平米，共分5层，地下1层，地上4层。现有商户总数400-500家。档次及经营状况属于临沂市最高档的百货商场，人流量较大，经营状况良好。经营模式商业类型包括百货商场和超市。优势1）地理位置优越，交通发达，人流量大；2）银座的品牌知名度较高，经营管理和服务质量较好，塑造了良好的购物环境；3）银座商城的规模达到4万平米，周边商家云集，有较好的商业集聚优势；4）商品种类齐全，引进品牌多，档次相对较高；5）商城对面正对人民广场，人民广场地上部分的休闲娱乐广场和地下部分超市等吸引了大量的人气；6）银座商城的信誉较高。临沂最高档次商城，经营情况良好，业态规划合理，购物环境良好，经营品牌较多楼层各层经营内容各层经营品牌—1超市：主要经营生鲜、日配、副食品、食品、烟酒饮料、营养保健、洗涤化妆、百货等。——1镶嵌珠宝、金银首饰、钟表眼镜、女士饰品、男女皮鞋、箱包皮具、化妆品、手机、数码产品、照相器材。老凤祥、金至尊、周大福、答复你、梦特娇、三星、诺基亚2仕女装、淑女时尚装、羽绒服装、羊毛羊绒、女士饰品、内衣、袜品。GAOTIAN、名店屋、MARFEEL、艾格、ONLY、简等3男式服装、衬衣西裤、领带、运动服装、休闲服饰以纯、真维斯、圣大保罗、红领、皮尔卡丹、海蓝之家、耐克、阿迪、彪马、匡威4四层经营童装、童鞋、童车、儿童文具、玩具、孕婴用品、床品家具、家居用品、体育用品、工艺礼品、家用电器、音像制品、办公自动化、电脑、运动器材ABC、丽婴房、红双喜、圣宝度伦、美的、格兰仕、西门子、海尔、三星、惠普、东芝各层经营内容及品牌九州商厦位置位于解放路和羲之路交口处北侧开业时间1992年6月规模7万余平米档次及经营状况中高档。人流量较多，经营状况较好经营模式隶属于山东临沂九州集团总公司，是一家融百货业态与超市业态于一体的大型商业购物中心，下辖五个商场、三个大型超市、一个美食娱乐广场、两个直营分店。经营品种6万余个。优势1）九州商厦开业时间较长，且为本地品牌，形成了良好口碑2）商业品牌的作用，以及内部良好的经营管理。劣势1）商场内部布局较紧凑，空间较狭小，购物环境仍有待改善；2）商场周边交通拥堵。九州具有成熟的商业运营管理经验，商业规划较为合理，但内部空间狭小，购物环境有待改善楼层各层经营内容各层经营品牌1名品世界：主要经营化妆品、珠宝、名表、移动通讯、数码产品、精品小百货、箱包、烟酒、名茶、大型综合超市三星、诺基亚、周大福、周大生、百福珠宝、北京同仁堂、玉兰油、欧莱雅2淑女花园：女职业装、淑女装、流行少女装、青春休闲装、配饰ONLY、淑女屋、以纯、真维斯、艾格3绅士长廊：男式正装、男士商务休闲装、衬衣、领带、男裤百斯顿、雅戈尔、金利莱、圣大保罗、太子龙、雷蒙4家具广场：男鞋、女鞋、女士内衣、家具休闲、工艺生活用品红蜻蜓、杉杉、苏菲、富安娜、皮尔卡丹、恒源祥、意尔康、千百度5运动休闲：运动服饰、器械、婴幼儿用品、玩具、模型、文教用品、羽绒服、女裤SNOOPY、芝麻开门、皇家宝贝、双星、耐克、李宁、匡威、KAPPA、阿迪6休闲娱乐城：餐饮、游戏、电玩潮州、山西、四川等地美食及韩国美食各层经营内容及品牌南坊商圈主要项目商业总供应量南坊商业供应约为37万平方米销售价格5500—10000元/平方米租金0.25-2元/㎡主要特征·南坊是临沂市规划的商业副中心之一，未来商业供应体量巨大；·片区商业供应以中高档次商业为主，大多数项目采用主力店加商业街的商业组合形式·颐高上海街商业体量约27万平方米，是南坊商业体量最大的商业项目。客户特征·南坊作为临沂市政府着力打造的新城，商业客户遍及临沂市；·客户以中高端投资为主，目前主要为临沂市专业市场及小商品经营者，投资意图明显，购买并持有经营的客户较少；上海街朗润园齐鲁园临沂商业副中心，随着市政府落户的利好，区域商业前景广阔河东商圈主要项目商业总供应量现有总体量约455000平方米其中专业市场400000平方米商场及沿街商业约5.5万平米空置率20%销售价格3000-6000元/平方米租金0.3-3元/㎡主要特征·河东商业主要由社区商业、购物广场、专业市场组成，其中沿街商业是河东商业生命力较强的商业业态；·以中低端商业为主，餐饮、服饰、五金建材是河东最主要的三大业态；·该商圈主要由解放东路商业街、安居小区附近商业、4个专业市场组成。客户特征·河东商业客户以河东本地人为主，兼有部分专业市场从业人员，专业市场客户遍及全国；·商业客户主要为河东中低端消费群体，且以餐饮、日常用品类快速消费品为主。瑞华金都好怡嘉五金城目前较为落后，规划中的商业副中心之一，现有商业主要布局在解放东路，东兴街，安居街临沂开发区商业情况现状示意商业现状开发区商业建设相对落后，现有商业以冠亚星城等项目的附属商业和原有市镇形成的商业区及集市为主销售价格商业销售价格在5000元/平方米左右，原有市镇形成的商业多为自建，租金约1—2万/年主要特征·临沂经济开发区主要为生产型、流通型企业，商贸方面以物流、家居、建材等为主，作为生活配套的消费品及百货类商业较少。·现有商业档次较低，原有村、镇自发形成的商业及集市经营散乱。客户特征·开发区商业客户消费群主要为开发区内部村民。·企业员工食宿主要在工厂及企业内部，外出购物主要在兰山或河东。对本项目影响·开发区作为工业聚集区，商业发展相对滞后，未来商业供应主要为专业市场配套工程·开发区现有商业消费群主要为内部村民及部分工厂工人，消费能力较弱；·整体上开发区商业的发展对本项目商业的影响不大，本案商业最主要考量因素应该为河东区的商业情况。内部集市及局部沿街商业冠亚星城开发区商业较为分散，主要为乡镇及村里自发形成沿街商业和集市，未来商业供给主要为专业市场配套商业，对本案商业影响较小。商圈比较分析商圈人民广场商圈西部市场商圈南坊商圈河东商圈经济开发区商圈知名度高较高较低低低发展历史形成早、商圈成熟形成早，近几年发展迅速新城商圈，正在形成新商圈，发展落后新商圈，尚未形成商业定位中高档中低档中高档中档配套型商业主要形式以大型商场和沿街商铺并重经营以各类专业市场为主以大型商业综合经营为主，沿街商铺为辅分布较为分散，以沿街商铺为主分布分散，专业市场商业配套及原有乡镇及村庄商业为主主营业态综合服装、家居、五金建材、塑料机电为主综合沿街商业、商场以零售为主，专业市场以五金机电、建材钢材为主综合交通条件便利较便利较便利较便利一般消费特征购物休闲批发购物购物、批发日常生活购物主要消费群体本地中高端消费群体本地和外地消费群体并重南坊本地消费群体商业以河东本地消费群体为主专业市场本地群体与外地群体并重开发区企业工作人员及开发区内村民商业体量31万200万约37万商业：约5.5万，专业市场：约40万——租金水平1.5-8元/平米0.8-15元/平米0.25—2元/平米（含专业市场）0.3-3元/平米(含专业市场）0.3—1元/平米商圈比较临沂市周边主要分布有四大商圈，人民广场商圈、西部市场商圈、南坊商圈、河东商圈人民广场商圈为临沂市唯一市级商业核心，大型商业分布过度集中，商业竞争剧烈，西部市场商圈以专业市场为主；河东商圈开展落后于其他商圈，以专业市场和沿街商业为主，大型主力店经营状况较差。整体商圈总结各商圈商业供给充足，广场商圈未来有超过16万平米的商业供给，南坊商业供给以颐高上海街为主，河东商业以沿街底商为主；区域和商圈之间租金差异较大；人民广场商圈大型商业空置率低，河东大型商业空置率较高。市场概况市场表现趋势判断临沂市商业业态趋于多元化；各商圈逐步改造提升，商业档次逐渐提高；随着品牌商家逐渐进入临沂市商业市场，商业竞争将更加剧烈。商圈小结商业市场调查商业现状分析河东商业分析典型工程分析客户调查分析供需空间分析

商圈概况商业规模商业经营业态商业经营状况主力店分析还建商业小结河东区政府附近的商业中心河东核心商圈主要项目商业总供应量约39200平米重点项目供应量豪森华府：35000平米销售价格3000—4500元/平方米租金0.2—2元/㎡主要特征·区政府商圈目前商业氛围较差，规划中该商圈将被建设成为河东区商业主中心；·目前该商圈商业以沿街商业为主，并分布着两家中档酒店：临沂饭店（河东店）、新世纪大酒店，酒店经营状况良好；·该商圈未来商业供应体量较大，仅“豪森华府”项目规划商业体量达35000平米。客户特征·虽然该商圈规划为河东主商圈，但目前该商圈沿街商业消费群体辐射范围较小，主要以周边居民为主；·临沂饭店（河东店），新世纪大酒店消费群体辐射范围较广，主要为河东企事业单位、专业市场业务往来人群；·未来该商圈消费群体将辐射整个河东区，但在未来3年内，其商业地位不会超过解放东路。乐泰花苑豪森华府解放东路商圈次级商圈主要项目商业总供应量现有总体量约46750平米（含11640平米服装市场）空置率26%销售价格4000—6500元/平方米租金0.3—3元/㎡主要特征·解放东路商圈商业氛围和商业体量都优于区政府商圈，但该商圈商业整体经营状况较差·该商圈围绕两家主力店和五金、服装、土杂等及个专业市场形成，目前主力店主要有：瑞华金都、好怡嘉，专业市场主要有：临沂五金城、服装市场、土杂市场、机电市场；·解放东路商圈沿街商业经营业态以服装类和餐饮类为主，目前该商圈云集了耐克、李宁、安踏、国人等知名服装品牌；餐饮方面，新开业的紫金楼鲍翅皇是河东最高档的餐饮场所。客户特征·解放东路商圈消费群体以河东区当地中低端消费者为主，涵盖了当地居民、专业市场流动人群，部分高端人群在次消费主要为简单的日常消费品；·随着瑞华金都、好怡嘉等购物场所的逐渐发展，该商圈整体档次逐渐提高。瑞华金都好怡嘉浙江宾馆商圈比较分析商圈区政府商业中心解放东路商圈知名度低一般发展历史规划中、尚未形成已具雏形主要形式以大型商场和沿街商业为主以大型商场、专业市场和沿街商业为主主营业态综合五金、土杂、服装等批发商业交通条件便利便利消费特征购物休闲购物、批发主要消费群体本地中高端消费群体本地中端消费群体商业体量39200平米（未来供应）46750平米租金水平0.5—2元/平米0.3—3元/平米综合比较规划中的河东商业主中心目前河东商业主要集中区域，3年内其商业地位不可取代河东商业比较：解放东路商圈在未来3年内为河东商业主中心的地位不可动摇商业规模分析商业规模分析A、主要商业街商业规模：主要街道规模（㎡）主力面积（㎡）经营业态主要品牌东兴街660036—5000沿街商业：通讯类、服饰类、餐饮类、银行金融等，高伟炒鸡、晋妈妈手擀面、移动通讯凤凰大街155022—70银行、法律服务类、车辆维修、装饰、餐饮等农业银行安居小区路805244—2300餐饮、服饰、广告装饰、医疗、美容美发九州超市、来一杯、陈三更老鸭坊解放东路26960260—10000宾馆酒店、超市、服饰类浙江宾馆、鲍翅皇、瑞华金都、好怡嘉、李宁、国人、耐克专业市场外迁减少了该商圈的人流量，区域商业恢复期较长商业规模分析专业市场占地面积（㎡）客户群体经营品种规划情况影响临沂五金城20万以山东、江苏、安徽、河南、内蒙等地客户为主主要经营各类五金、电动工具专业市场整体搬迁至位于外环路南段的4500亩的“河东物流园”，钢材市场已万车工搬迁，五金市场将于2010年6月完成搬迁·专业市场迁往外环路，与解放东路商圈距离拉大，在一定程度上减少了该商圈的人流量；·市场搬迁、商圈环境改善，且搬迁后土地多为住宅用地，随着住宅的开发，区域商业恢复期较长河东建材市场25.92万以临沂本地客户为主各类建材河东土杂批发市场15.84万以临沂本地客户为主，部分供应商来自江苏等地农村产的各类土杂用品、日常用品钢材市场17.72万以临沂本地客户为主各型号、种类钢材机电设备市场9.81万江苏和山东客户为主机电设备服装市场3.62万河东本地客户为主西装、休闲装、内衣、鞋帽等B、专业市场分析：解放东路：河东区商业规模最大的街道，但因消费人口缺乏、经营水平较低和商业定位不准确等原因，商业经营状况较差商业经营业态分析由上图得知，解放东路商业业态以大卖场为主，会聚了通讯、餐饮、银行金融、服饰、卫生医疗、美容美发、宾馆酒店、以及休闲场所等；从各业态的经营商户的数量来看，解放东路以服饰类为主，分别占该街商业总量的32.65%，其他业态如：通餐饮、美容美发、通讯类数量分布较为平均，在10%左右；从各业态的经营规模来看，大卖场所占比例最大，约占58.99%，解放东路会聚了河东区三个主力店中的两个：瑞华金都、好怡嘉。其次是服饰类，约占13.29%。其它业态所占规模比例均低于7%，在1.2%—6.3%之间。解放东路人车流量较大，但因经营水平和商业定位不当等原因，沿街商业及主力店经营状况较差。东兴街：专业市场经营状况良好，但由于经营水平低，无合理商业规划等原因，沿街商业经营状况较差商业经营业态分析东兴街商业业态涵盖了通讯、餐饮、服饰、网吧、卫生医疗、美容美发、银行、专业市场等多种商业业态；各业态商户数量方面，东兴街沿街商业业态分布较为平均，只有服饰类占到18%，数量相对较多，其它业态所占比例在7%—13%之间；从各业态经营规模统计来看，各业态规模差异较小；值得注意的是，东兴路南段分布着4个专业市场，分别为临沂五金城、河东土杂市场、服装市场、机电市场，这4个专业市场占据河东专业市场的主导。东兴路是河东人车流量最大的街道，但沿街商业经营状况较差，主要源于周边居住人群的搬迁。凤凰大街：以法律效劳类机构为主，沿街商业经营规模较小且经营档次偏低商业经营业态分析凤凰大街为河东区东西主干道之一，河东法院、中国农业银行等机构均位于该街，受此影响，凤凰大街分布了数量众多的法律效劳机构，占总业态的近30%，车辆维修类也占相当的比例。各业态经营规模方面，法律效劳类规模同样占30%以上，车辆维修类约占14%，银行类约占11.24%，其他业态规模皆低于总规模的10%。凤凰大街人车流量较小，该街沿街商业总量较小且经营档次偏低。安居街：周边社区入住率高，沿街商业及主力店经营状况较好由上图得知，安居街商业业态有通讯、餐饮、服饰、广告装饰、卫生医疗、美容美发、百货等，以日常生活必需商业业态为主；从各业态的经营商户的数量来看，安居街以餐饮快餐和美容美发类居多，分别占该街商业总量的26.23%和21.31%，其他业态数量分布以服饰类、广告装饰类、百货类较多，分别占该街商业的13.93%、11.48%、11.48%；从各业态的经营规模来看，餐饮快餐类所占比例最大，约占26.02%。其次是美容美发类，约占21.14%。服饰类、百货类、广告装饰类规模接近，比例分别为13.82%、11.38%、11.38%。其他业态规模较小，均缺乏10%安居街人流量很大，商业气氛浓郁且经营状况良好。九州超市位于此街，因定位准确且周边小区入住率较高，经营较为成功。商业经营业态分析沿街商铺经营情况分析商圈辐射范围经营品种经营状况客源分析区政府商业中心主要销给周边居民主要经营烟酒、食品等人流量较小，经营状况一般目前客群以周围小区和村庄居民为主，规划中该商圈客群辐射整个河东区，成为临沂东部商业核心区解放东路商圈主要销给周边居民及专业市场从业人员主要经营服装、鞋帽、电器、食品等人流量较大，相对于区政府商圈较好客源以九曲镇居民、专业市场从业人员及市场流动人口为主，周边村庄居民为次要消费群体专业市场主要销往山东、河北、江苏、内蒙、安徽等地主要经营五金、机电、钢材、建材、土杂、服装等人流量大，经营状况良好五金、钢材、机电、建材市场以山东、江苏、河北、安徽、内蒙客户为主，约占到客户总量的90%以上；土杂、服装市场客户以河东区客户为主，临沂其他区县也占一定比例。商业经营状况分析河东区沿街商铺租金水平较低，租金水平集中在0.5-1元/平米/天之间；河东商业建筑无明显风格，沿街道条状布局，整体配套设施根本满足现状商业需求街道及路段租金范围（元/天.平米）解放东路（滨河东路—东兴路）0.6—2.8东兴路（解放东路－凤凰大街）0.4—1凤凰大街（滨河东路－内环路）0.4—0.7安居街（东兴路—滨河东路）0.5—1.4租金状况分析商业规划建筑分析因素规划建筑分析建筑风格多数商业建筑设计无风格可言，瑞华金都购物中心外立面采用玻璃幕建筑结构主力店为框架结构，沿街商业框架和砖混皆有，整体规划布局现有商业基本为沿街条状布局，主要形成源于人口聚集区和专业市场整体配套设施整体配套设施基本满足商业现状的需要，但随着河东商业的发展和升级，现有配套将不能满足需求，如：停车场、银行等租金水平建筑分析瑞华金都购物中心商业主力店分析位置河东区解放东路与东兴路交汇处开业时间2007年规模共3层，约0.9万平米档次及经营状况属于河东中低档次商业，人流量小，经营较差经营模式开发商持有经营，包含百货和超市优势·地理位置较好，交通便利，人车流量较大·周边商业相对较多，有一定商业聚集优势劣势·无商业运营经验，经营管理水平低·业态规划不合理；·内部购物环境较差，员工服务水平低；·内部设施落后。经营档次较低，业态分布不合理，信誉低，内部设施落后，效劳水平低，经营情况差。金鹰入驻带来开展时机楼层各层经营内容各层经营品牌—1目前正在招商，招商业态为：娱乐、网吧、餐饮、游戏厅、——1精品百货商场，珠宝玉器、精品日化、时尚服饰、高档皮鞋、箱包、移动通讯、品牌手机、眼睛、数码产品、音响图书、饰品、儿童玩具李宁、步之霸、诺基亚、摩托罗拉、玉兰油、欧莱雅、雅芳、周六福珠宝、金大福珠宝、金尔曼珠宝2超市、休闲服装商场，名烟、名酒、茶叶、面食、糕点、蔬菜水果、生肉、冷冻冷藏食品、休闲食品、调味品、营养品、洗化用品、文体办公用品、家具用品、各类服装皮尔卡丹、虎豹3家电商场，被金鹰整体租赁品牌待定各层经营内容及品牌商业主力店分析好怡嘉购物中心商业主力店分析位置河东区解放东路与东兴路交汇处西南角规模共2层，约6000平米，每层3000平米档次及经营状况当地中等档次，几乎没有客户，经营状况差经营模式好怡嘉超市有限公司经营，一楼超市，二楼业态未最终确定业态分布一楼超市：以烟酒副食、日用百货、服装及食品为主二楼正在调整，具体业态未定优势·超市前面大面积广场，可供停车并聚集人流··距五金城、服装市场等几个专业市场较近，提供了部分客户；·

·好怡嘉超市有限公司具有一定商业经营管理经验劣势·业态规划不合理，商业定位不准确，没能与周边几个专业市场形成差异；·内部购物环境较差，货物摆放较为杂乱河东九州超市商业主力店分析位置河东安居街中段开业时间2003年8月规模约2300平方米，只有一层档次及经营状况中档超市，人流量较大，经营较成功经营模式九州超市的直营店，以日用百货和烟酒副食为主业态分布名烟名酒、茶叶、食品饮料类、化妆品类、其它有保健品、粮油、生鲜加工、家庭日用品、儿童用品、服饰类等优势·丰富的商业运营管理经验；·安居小区等周边社区入住率高，人流量大·九州品牌优势劣势·开业较早，内部商业配套相对落后还建工程商业供给总供给量约18297平方米，没有产权，售价维持在4000元/平米左右，价格较低，对本工程商业建设形成一定压力还建商业情况项目顺河路赵庄改造项目凤凰大街赵庄改造项目安居街南侧九曲店还建项目郁九曲还建项目体量约1176平米约6936平米约5385平米约4800平米主力面积两层约84平米（单层约42㎡）沿凤凰大街单铺主力面积约42平米；沿孝友路2层独立商业约60平米两层约80平米两层约64平米商铺类型2层沿街独立商业单层为沿街底商，孝友路2层部分为沿街独立商业2层沿街独立商业2层沿街独立商业，局部三层商业建筑形态2层连体商业，框架结构单层底商、两层连体商业连体商业连体商业租金/售价约3000—4000元/平米约4000元/㎡约0.7元/㎡/天不详产权情况无产权无产权无产权无产权共计18297平方米河东未来将形成两个商业中心：围绕区政府规划的商业主中心、围绕解放东路的商业次中心；目前解放东路商圈为河东区的商业主中心，集中了瑞华金都、好怡嘉及大局部的品牌商业，区政府商业中心的商业。解放东路商圈商业经营状况较差，主要源于周边消费人口较少、消费层次较低；周边村庄目前正处于拆迁过程中加剧了这种情况；工程南侧紧邻解放东路商圈，可共享该商圈大局部商业设施，未来工程的商业竞争的集聚效应加强。河东商业总结河东区商业现有约5.5万平方米的商业，未来三年内有超过4万平米的商业供给；现有商业经营状况较差，空置率较高；还建商业价格较低，体量大，对本工程的运作形成较大压力。市场概况市场表现市场趋势随着五金市场的外迁，解放东路商圈的性质将发生变化，其商业地位将发生变化。专业市场将统一向外环路两侧搬迁，搬迁后空出土地大局部规划为住宅用地，带有少量商业用地，长期看片区居住人口较多，该局部人群将成为未来商业次中心的主要消费支撑区政府商业中心的地位将逐步提升，主要源于此区域为河东区政府驻地，临沂市政府迁往南坊后与河东区政府距离较近，可以形成良好的互动。河东区商业市场小结河东区商业市场存在的主要问题河东商业总结主力店商业无统一招商及经营管理介入，经营状况较差，空置率较高，未能形成商业带动作用。旧村改造导致人口暂时外迁，区域人流较小，区域居民消费能力较弱，导致河东商业消费需求较低。产业互动性较差，河东有大规模专业市场，未能有效带动片区商业繁荣低档次商业无序经营，区域内整体商业有待升级。问题一问题二问题三问题四问题五主力店档次定位未能与沿街商业及专业市场形成差异化。商业市场调查商业现状分析河东商业分析典型工程分析客户调查分析供需空间分析

颐高上海街久隆奥斯卡豪森华府乐泰花苑典型工程：颐高上海街、久隆奥斯卡、豪森华府、乐泰花苑位于区域主要商圈范围内；在区域内具有影响力的工程；目前区域内客户较为认可的工程。典型工程分析竞争工程选择标准典型项目颐高上海街久隆奥斯卡豪森华府乐泰花苑久隆奥斯卡上海街豪森华府乐泰花苑颐高上海街：概况位置临沂市南坊新区沂蒙路西侧开业时间未定总建筑面积27万平方米通达性紧邻城市主干道沂蒙路，东侧紧邻市规划局和市政府，南侧靠近滨河大道，交通便捷，核心区位优势明显。处置方式销售、出租典型工程分析经营状况项目规划在更改中，全部为商业，目前正在招商中售价均价9000—10000元/平米之间，租金未最终确定业态大型超市、百货店、家居卖场、高端及休闲餐饮、商务酒店、美食广场电玩城、国际影城、KTV、健身房、SPA等客户情况·目前正与大润发、英国乐购洽谈中；·散铺客户投资者居多，基本不自己经营。特色大型都市综合体，业态规划完善，以BLOCK街区为开发理念建设竞争情况优势·靠近临沂新市政府，发展前景良好；·南坊新区唯一的大型都市综合体项目；·开发商强大的资金实力，且得到市政府支持。劣势·商业体量过于庞大，开发运营难度大；·南坊发展尚不成熟，新城发展和商业市场培养需要较长时间颐高上海街：南坊最大商业工程，市场关注度高，开发运营难度较大工程启示引进国际或国内品牌主力店，以此带动商业销售。政府支持将成为不成熟区域大中型商业成功开发的保障之一。超前的商业建筑形式和商业业态规划。典型工程分析久隆奥斯卡：概况位置临沂市新华路与红旗路交界处西北角开业时间未定总建筑面积42万平方米，商业15万平方米通达性南侧紧邻人民广场，北侧为东西主干道之一解放路，西侧为新华路，交通便捷，人流量大。处置方式销售、出租，价格未定典型工程分析经营状况与家乐福达成合作协议，商业市场反映良好售价预计高于9000元/平米租金未定业态主力店、品牌店、数码通讯、休闲餐饮娱乐服务区约占35%，数码世界卖区约占15%，其他专题服务10%客户情况·以大客户招商为主，如签约“家乐福”；·散户以兰山区生意人为主，投资倾向明显。特色Office5A甲级写字楼、Shoppingmall购物中心、Convention铂金会所、Apartment国际公寓于一体的大型都市综合体竞争情况优势·靠近人民广场，商圈成熟度高；·SHOPPINGMALL的商业形式填补了兰山区商业空白；·定位与打造临沂城市客厅，受到临沂市政府支持。劣势·广场商圈商业价值已经充分释放，商业竞争激烈；·南坊新城吸引大量商业投资客户，广场商圈不再是商业客户唯一关注区域。工程启示引进国际品牌商业运营商，带开工程销售。重视建筑形态和概念上的创新。商业业态结合区域客群情况。久隆奥斯卡：核心商圈核心位置最大的综合体开发，定位为集居住、商务、购物、餐饮、休闲、娱乐、运动和旅游等城市功能于一体的城中之城典型工程分析豪森华府：概况位置河东区人民大街999号开业时间未定总建筑面积总建面约30万平方米，商业面积3.5万平方米，南侧沿街底商约4500平米通达性靠近河东区政府，位于规划中的商业核心区，西侧为河东交通主干道东兴路，距临沂饭店河东店、新世纪大酒店近在咫尺，通达性好。处置方式销售、出租典型工程分析经营状况及档次中档商业，预计8月份南侧商业开盘，目前处于内部认购阶段，交5000元排号金可优先选房售价一期估计均价在7000元/㎡商业分期分两期，一期为南侧沿街底商，约4500平米；二期为东兴路沿街独立商业和主力店，面积约30000平米。面积划分一期商业主力面积在50—60平米，共72间商铺业态规划有超市、餐饮、娱乐、小百货、大型主力店等客户情况主力店招商面向全国性或区域性品牌主力店，商业街招商客户主要以河东当地人居多，少量兰山区投资客。特色英伦风格外立面，南侧底商层高5.1米，并建设大型主力店。竞争情况优势·靠近河东区政府，是河东规划中的商业主核心，发展前景良好；·住宅一期销售基本完成，对商业起到一定带动作用劣势·目前区政府商圈商业氛围较差，以零散沿街商业为主，商圈成熟需要较长时间；工程启示根据本工程及商圈内人流情况合理确定商业规模。商业建筑形态创新，开发标志性商业建筑。住宅销售先行，以住宅带动商业。豪森华府：周边商业气氛较差，商业地产操作经验缺乏典型工程分析乐泰花苑在售工程分析位置河东区正阳路166号规模商业部分约4560平米面积分割东侧独立商业面积在120—600平方米南侧沿街底商面积在30—50平方米商铺性质独立产权售价/租金东侧商业销售均价约3300元/平方米南侧底商均价约4000元/平方米销售/出租情况商业部分销售和出租80%以上档次及经营状况商业档次较低，沿顺政路商业大部分已开始经营，但经营状况较差业态分布小型超市、餐饮、医疗卫生、保险等优势·全部为沿街商业，商业体量适中。主要服务于本社区和周边社区居民；·单铺面积分割合理、定位准确；·可租可售，销售方式灵活。劣势·位于河东区规划的两个商业中心外围，区域商业发展不确定性大工程启示商铺面积分割不可太大；根据居住人口情况，合理确定商业规模；以住宅销售带动商业销售。商业市场调查商业现状分析河东商业分析典型工程分析客户调查分析供需空间分析

消费者调查运营商家访谈投资者访谈调查方法和进程

调查目的：了解消费者人群特征、消费偏好、消费习惯，及对工程的认识调查对象：非房地产开发/销售中介公司，咨询、调查机构/公司，政府相关房地产管理部门调查方法：CIT〔街头拦截访问〕抽样方法：随机抽样统计方法：SPSS13.0分析方法：描述性统计、交叉分析、均值分析调查样本量：发放问卷200份，共收回有效问卷200份，有效率100％样本规模：n===198，因设计效应一般应大于1，实际抽取样本量为200个。

调查进程2009年5月14日～2009年5月17日；2009年5月14日问卷设计，培训提纲，访员招聘，督导培训2009年5月15日访员培训：10名访员集中培训（详见培训提纲）；礼品购买2009年2月16日-17日督导陪访，访员访问，问卷回收及复核消费者调查受访者男女比例相当受教育程度方面，高中/中专所占比例较高，其次为初中以下，大专以上所占的比例约为30％。受访者年龄区间呈正态分布，其中40岁以下所占的比例为90％；未婚者所占的比例为53％；问卷更多的反映了消费欲望强烈，生活负担较轻的未婚青年的消费观念。调查对象根本情况

消费者问卷调查对象根本情况

职业方面，私营业主/个体经营者所占比例最高，约为34％；其次为企业普通员工，比例为22％；自由职业者占18％；其他所占的比例较少。个人年收入方面，3万以下的占70％，3-5万占18％，5-8万占7％，8万以上占4.5％。家庭年收入方面，3万以下的仅为22％，3-5万占32％，5-8万占26％，8万以上所占的比例为21％。家庭消费能力较强。问卷更多的反映了河东区消费者的情况消费者问卷消费习惯：商圈选择与消费频次人民广场是消费者首选区域，所占比例为62％；其次为居住周边，比例为16％；选择河东商圈的比例仅为15％。在河东区样本比例为70％的情况下，仅有16％消费者选择一般在河东商圈消费。河东区消费者区域外消费的比例较高。超市的消费频次明显高于其他消费；百货、餐饮类消费频次相近；休闲类消费频次较低，有14％的受访者表示不去；超市具有明显的聚客效应。消费者问卷消费习惯：消费金额与交通工具消费者选择私人汽车与公共汽车为出行工具的比例各为24％；其次有14％的消费者选择步行；选择自行车、出租车、摩托车的比例相差不多。高收入客群以私人汽车为主，对道路通达性有一定要求。本工程临东兴路与凤凰大街，通达性较好，并有多条通往兰山及下县的公交线路，在作为消费目的地吸引客群具有优势。超市、百货、餐饮、休闲娱乐的消费金额趋同性较高，选择50元及以下、50-100元的比例较高。消费者问卷交通时间与超市选择半小时路程是消费者选择消费目的地的分水岭，76％的客群习惯于半小时路程的半径内进行消费。半小时路程所覆盖的区域是本工程商业的主要覆盖商圈，尤其应注意吸引工程周边消费客群。大润发、九州和银座超市是临沂知名度较高的大型超市；而大润发在消费者心目中的地位远高于九州和银座超市，选择的比例为55％；本工程超市的主要竞争来自人民广场商圈的大润发和河东区的九州，本工程超市可大幅度缩短区域消费者的购物距离，具有竞争优势。消费者问卷特定地点消费习惯：百货消费者对九州〔35％〕、银座〔20％〕、桃源〔18％〕的认可度较高；消费者对以上百货店认可度高主要因素是信誉〔17％〕，档次〔16％〕，距离〔16％〕和购物环境〔14％〕；百货业集中在人民广场附近，此业态辐射能力强，本工程如建百货，将受到人民广场商圈的强势竞争。消费者问卷消费者一般在家庭/朋友聚会〔54％〕、逛街/购物顺便〔34％〕在外就餐；而选择就餐地点一般比较关注菜品口味〔29％〕、就餐环境〔17％〕、餐馆特色〔15％〕和菜品价格〔13％〕，交通不是关注的主要因素；卖场＋餐饮业的前景较好，本工程未来周边居住人口多，家庭朋友聚会的餐饮消费较强特定地点消费习惯：餐饮消费者问卷休闲业态主要集中于歌厅KTV〔29％〕、网吧/电玩〔22％〕和运动/健身〔17％〕；消费者较为关注场所环境〔20％〕效劳水平〔20％〕、价格水平〔15％〕和交通方便〔12％〕。特定地点消费习惯：休闲娱乐休闲娱乐业处于起步阶段，目前消费场所较单一消费者问卷59％的被访者认为河东区缺乏商业设施，11％的被访者认为非常缺乏，只有30％的被访者认为河东区的商业是适宜的。商业设施的缺乏已成为阻碍河东区继续开展的瓶颈，本工程商业具有较好的开展条件。24％的被访者认为本工程适合开展购物中心；各有15％的被访者认为适合开展大型超市和餐饮街；分别有14％、13％和12％的被访者认为适合开展为百货商场、社区商业和休闲健身。从问卷所反映的需求状况来讲，目的性、日常性和便利性消费是受访者关注的重点，本工程作为区域性商业中心的开展时机大于社区性商业。针对性测试：商业饱和度、适宜开展的商业类型消费者问卷专卖店服装〔35％〕、运动用品〔20％〕、电器〔11％〕餐饮美食城〔22％〕、特色餐厅〔20％〕、自助餐〔18％〕、中西式快餐〔14％〕针对性测试：专卖店、餐饮消费者问卷休闲娱乐歌厅KTV〔27％〕、运动/健身〔23％〕配套设施银行/邮局〔33％〕、小型超市/杂货店〔33％〕、鲜花礼品〔13％〕上述门店潜在需求旺盛，可配合主力店协同开展；区域需求业态测试结果与消费者消费习惯测试结果吻合；并具有一定的区域特色，如对自助餐、中西快餐、运动/健身、银行/邮局的喜好。针对性测试：休闲娱乐、配套设施消费者问卷消费者问卷消费者期待进入本工程品牌具有如下特点：对超市品牌的需求大于百货店；以临沂具有较好市场接受度的品牌为主。96％的被访者对本工程商业有意向性，其中50％的意向性非常强。针对性测试：期待品牌、商业意向性消费者问卷商业设施的缺乏已成为阻碍河东区继续开展的瓶颈，本工程商业具有较好的开展条件；目的性、日常性和便利性消费是受访者关注的重点，本工程作为区域性商业中心的开展时机大于社区性商业；人民广场是消费者首选区域，河东区消费者区域外消费的比例较高；半小时路程所覆盖的区域是本工程商业的主要覆盖商圈，尤其应注意吸引工程周边消费客群；超市的消费频次明显高于其他消费，具有明显的聚客效应；消费者对超市品牌的需求大于百货；本工程如设超市，其主要竞争来自人民广场商圈的大润发和河东区的九州，本工程超市可大幅度缩短区域消费者的购物距离，具有竞争优势；百货业集中在人民广场附近，此业态辐射能力强，本工程如建百货，将受到人民广场商圈的竞争；卖场＋餐饮业的前景较好，本工程未来周边居住人口多，家庭朋友聚会的餐饮消费较强；休闲娱乐业处于起步阶段，目前消费场所较单一〔歌厅KTV、网吧/电玩、运动/健身〕；专卖店〔服装、运动用品、电器〕、餐饮〔美食城、特色餐厅、自助餐、快餐〕、休闲娱乐〔歌厅KTV、运动/健身〕潜在需求旺盛，可配合主力店协同开展；消费者对本工程的意向性强。小结：河东商业设施缺乏、