第六章房地产市场课件

思考与练习本章教学要求本章主要内容不动产经济学思考与本章本章不动产经济学【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解房地产市场的运行机制和房地产市场的分析方法；掌握房地产市场的类型和特点、房地产供需及其影响因素。【教学重点及难点】土地供给与需求含义及其影响因素、房地产市场类型、房地产供需及其影响因素等。【教学内容与时间】

（6学时）

。【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学。首页第六章房地产市场【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解房地产市场的运行机第一节土地供给与需求第二节土地出让市场供需均衡第三节房地产市场概述第四节房地产市场运行第五节房地产市场分析首页第六章房地产市场第一节土地供给与需求首页第六章房地产市场一、土地的供给第一节土地供给与需求类型（1）自然供给（2）经济供给土地供给概念土地供给是一定时间内可供人们利用的土地资源数量。一、土地的供给第一节土地供给与需求类型（1）自然供给土地概（一）土地的自然供给1、概念：土地天生可供人类利用的部分，也称土地的物理供给或实质供给，包括可利用的土地资源和未来可利用的土地资源。土地自然供给的数量是固定不变的，不受任何人为因素或社会因素的影响，因此是无弹性的。2、土地自然供给曲线3、土地自然供给的制约因素（1）气候条件：适合于人类生产、生活，动植物生长的气候条件。（2）地貌条件：便于人类生产、生活的地形、地貌。（3）土地有用性和合乎经济开发条件：有各种有用的矿产、动植物及水资源等可供利用。（4）交通运输条件：便于人类与外界进行联系与物质交换。SSP价格Q数量0宏观总量上的土地自然供给（一）土地的自然供给1、概念：土地天生可供人类利用的部分，也1、含义

2、土地经济供给的三种形态

3、影响土地经济供给的因素

4、增加土地经济供给的措施

5、土地自然供给与经济供给的区别与联系（二）土地的经济供给1、含义（二）土地的经济供给含义在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的有效供给。土地经济供给是动态的、有弹性的供给。土地的经济供给是指土地经济供给的增加的涵义：包括土地总面积的增加；某种用途土地数量的增加；一定面积土地上产出的增长。含义在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成土地经济供给的三种形态（1）土地价格不变，土地经济供给在自然供给范围内无限增加（或减少）（2）在市场经济条件下，土地经济供给时刻在变动（3）特例，如：房地产投机S0S0P价格Q数量0土地经济供给形态（一）SSS0S0P价格Q数量0土地经济供给形态（二）SSP价格Q数量土地经济供给形态（三）0SS返回土地经济供给的三种形态（1）土地价格不变，土地经济供给在自然影响土地经济供给的因素各类土地的自然供给利用土地的知识和技能社会经济发展需求产品价格土地利用计划土地供给者的行为影响土地经济供给的因素各类土地的自然供给增加土地经济供给的措施扩大土地利用面积提高土地的集约利用水平建立合理的土地制度调节消费结构提高交通运输水平利用新技术保护土地资源增加土地经济供给的措施扩大土地利用面积土地自然供给和经济供给的联系和区别自然供给经济供给是经济供给的基础只能在自然供给范围内变动针对人类的生产、生活及动植物的生长而言针对土地具体的不同用途而言在相当长的时间内是一定的、无弹性的是变化的、有弹性的，不同用途土地的供给弹性不同难以增加土地的自然供给可在自然供给基础上增加土地自然供给和经济供给的联系和区别自然供给经济供给是经济供给

（一）影响土地需求的因素（二）土地需求曲线土地需求：人类为生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求。通常分为农业用地需求和非农业用地需求。二、土地的需求第一节土地供给与需求引致需求（以利用为目的）（一）影响土地需求的因素土地需求：人类为生存和发1、社会因素对土地需求的影响：人口规模和结构、家庭结构、居民生活水平2、经济因素对土地需求的影响：经济规模、产业结构、物价水平、对未来土地价格的预期3、政策因素对土地需求的影响：土地利用规划、土地供应政策、农地保护政策、住宅政策；4、区位因素对土地需求的影响（一）影响土地需求的因素1、社会因素对土地需求的影响：人口规模和结构、家庭结构、居民

土地的需求量由土地需要者对土地的需求程度和购买能力决定。土地的需求曲线为：（二）土地需求曲线P价格Q数量0短期：土地实际价格DDD自然供给极限P0Q土地需求曲线P价格Q数量0土地投机需求曲线DD特例土地的需求量由土地需要者对土地的需求程度和购三、土地的供求关系与规律第一节土地供给与需求土地供求平衡：1、均衡价格：是指一种商品的需求价格与供给价格相一致时的价格，也就是商品市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。2、土地供求理论：土地作为一种特殊的商品，既受一般商品供求规律的制约，又有其特殊性。土地供求平衡是相对的、暂时的，而不平衡是绝对的。从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，而供过于求是暂时的、个别的。因此，地价总的趋势是上升的。P价格Q数量0土地供求均衡价格DDSESP0Q0目录三、土地的供求关系与规律第一节土地供给与需求土地供求平衡：第二节土地出让市场的供求均衡一、土地出让市场的供给和需求1、土地的供给及影响因素类型（1）自然供给（2）经济供给土地供给概念是一定时间内可供人们利用的土地资源数量是指土地资源的自然存量，其数量是固定不变的。是指土地在自然供给的基础上，因用途、利益、价格变化而形成的土地供给数量。土地经济供给是有弹性的，其供给量是有限的。S1短期供给S2长期供给S1S2自然供给极限P0Q土地供给曲线第二节土地出让市场的供求均衡一、土地出让市场的供给和需求S1S1′S2′自然供给极限P0Q1Q2Q3Q4Q土地出让市场的土地供给曲线S

S′OQ1—无偿划拨供给量；SS′—无偿划拨供给曲线；Q1Q2—有偿划拨供给量；S1S1′—有偿划拨供给曲线（价格假设不变）；Q2Q3—批租市场供给量；S1′S2′—批租市场供给曲线。土地出让市场的供给曲线在土地出让市场中的土地增量供给中，政府是城市土地的唯一供给者。目前，政府供给城市土地主要有3种方式：无偿划拨、有偿划拨和土地批租。S1S1′S2′自然供给极限P0Q1Q2政府规划对土地供给的影响

城市规划中对地块的使用限制、建筑密度、用途的限制等都影响土地的供给。国外的研究表明，规划条例的限制将引起供给的下降。如图所示。规划条例引起供给S下降S′，土地价格由P上升到P′土地交易量下降。S′P0Q′QQ城市规划对土地供给的影响P′SP政府规划对土地供给的影响城市规划中对地块的使第二节土地出让市场的供求均衡一、土地出让市场的供给和需求2、土地需求及影响因素是人类为了生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求。土地需求概念引致需求（以利用为目的）DP0Q土地投机需求曲线D自然供给极限P0Q土地需求曲线特例第二节土地出让市场的供求均衡一、土地出让市场的供给和需求DP0Q无偿划拨土地需求曲线DDP0Q有偿划拨土地需求曲线DP

我国传统体制下，城市土地实行无偿划拨制，土地使用者的需求量完全不受价格约束，需求量的大小只取决于需求程度，需求程度越大，需求量也越大。在有偿划拨土地过程中，征地者支付征地、拆迁、补偿费等。假设这是一种固定价，当价格固定在P时，需求量同样可以随需求程度的增加而增加，但P可以约束需求，当P足够高时需求程度必然受到影响。一般说来，政府制定的征地拆迁费标准都低于土地的市场价值，同时对土地需求的约束有限，导致城市土地过度需求和浪费闲置。DP0Q无偿划拨土地需求曲线DDP0Q有偿划拨土地需求曲线D第二节土地出让市场的供求均衡二、地价的本质和形成1、地价的本质——土地产权带来的经济收益土地无价值论土地全价值论土地价值二元论关于土地价值的三种学派三种学派的主要区别在于对土地物质和土地资本相互关系的不同理解上。土地物质是指不借人力而天然存在的自然物，即土地本身，它具有自然属性，有使用价值但无劳动价值，其供求关系表现为供给量有限而需求不断增加。土地资本是指投入土地资本，属于固定资本范畴，具有社会属性，即具有使用价值又具有劳动价值，其供求关系表现为供给可随需求增加而增加。第二节土地出让市场的供求均衡二、地价的本质和形成1、地价地价产生的4个基本要素有用性稀缺性需求权力可转移性马克思认为：土地之所以具有价格，是因为存在土地所有权，土地所有者不会白白地让别人占有或使用自己的土地，当别人想取得土地或使用土地——实际是获得土地所有权或租赁权——必须支付一定的代价，就形成了地租。根据上述论述，可以揭示土地价格的实质：地价和地租是一致的，都是土地所有权为土地所有者带来的经济收益。只不过地租按年支付，地价一次性支付。地价产生的有用性稀缺性需求权力可转移性马克思认为：土地之所以2、地价的形成（1）地价形成的基本原理土地的价格是土地收益即地租的资本化，不是土地价格决定土地收益，而是土地收益决定土地价格。土地价格形成机制同供求平衡机制紧紧相连，价格形成过程就是供求平衡过程。土地的价格取决于土地的供给与需求：土地供给增加，需求不变或减少，则地价下跌；土地供给减少，需求不变或增加，则地价上升。地价的形成条件可分为：①短期土地供给量固定不变时的均衡条件②长期土地供给量改变时的均衡条件图第二节土地出让市场的供求均衡二、地价的本质和形成2、地价的形成（1）地价形成的基本原理图第二节土地出让市①划拨方式下土地价格形成少数军事用地及公共设施以外，其它划拨需要支付征地、拆迁补偿费，构成地价，因此是一种计划价格，不是市场竞争和供求关系作用的产物。一般来说，此价格会低于市场价格。但是，近年来，当用地单位直接面对被征地者时，常会发生讨价还价。②协议方式下土地价格形成因只有一个需求者，实际上是一种双边垄断市场，最后的价格取决于讨价还价能力及政府的社会经济目标。协议出让时，地价有最低限制，国家土地局关于《协议出让国有土地使用权最低价确定方法》中规定了出让最低价的确定原则。出让价格要高于这个最低限值。（2）我国房地产市场中地价的形成①划拨方式下土地价格形成（2）我国房地产市场中地价的形成PP1PP2S′0Q划拨土地价格的形成讨价还价区间PP1PS′0Q协议土地价格的形成讨价还价区间PS′0D5D4D3D2D1PP5P4P3P2P10QS招标方式下土地价格的形成PPnP4P3P2P10QS拍卖方式下土地价格的形成En高价中标？③招标方式下土地价格的形成（企业背靠背）④拍卖方式下土地价格的形成（企业面对面）目录P0第三节房地产市场概述一、房地产市场的含义广义：指整个社会房地产交易活动的总和。狭义：是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。1、房地产买卖

2、房地产抵押折价、变卖和拍卖提供抵押担保抵押权人抵押人房地产为抵押物3、房地产租赁交给承租人出租人支付租金合同到期返还房屋所有权和土地使用权他人房地产权利人转移土地使用权租赁房屋租赁概念类型房地产市场活动主要方式：第三节房地产市场概述一、房地产市场的含义广义：指整个社会2、按市场交易客体划分土地市场房产市场房地产金融市场房地中介服务市场3、按物业类型（用途）划分住宅市场商业物业市场工业物业市场等写字楼市场4、按覆盖范围划分国际性房地产市场全国性房地产市场地方性房地产市场第三节房地产市场概述二、房地产市场体系类型1、按市场运行层次划分房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场5、其它：按照发育程度、交易方式、让渡方式、供求状况等。问题：房地产市场的影响范围与房地产的类型有关吗？2、按市场交易客体划分土地市场房产市场房地产金融市场房地中介第三节房地产市场概述三、房地产市场的特点1、区域性2、竞争的不充分性3、供给调节的滞后性4、交易的复杂性5、与金融的关联度高6、政府干预性强房地产市场特点四、房地产市场的组成要素1、主要参与者2、房地产产品及其权属证书3、交易组织机构使用者、供给者、管理者、中介组织---构成了房地产市场的客体是为房地产交易各方进行交易活动而提供的场所。为什么？政府调高银行利率对房地产市场有何影响？第三节房地产市场概述三、房地产市场的特点1、区域性4、交第三节房地产市场概述五、房地产市场的分级运行国家房地产开发商或土地使用者房地产消费者房地产消费者出让土地转让、租赁等房地产出售、出租等房地产房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场土地使用权出让市场即土地出让的批租市场和土地出让的租赁市场及土地征购市场共同组成国家垄断的一级市场。是受让方“原始”获得土地使用权的唯一渠道。房地产开发商作为卖方与房地产买方进行交易而形成的市场。主要是房地产增量市场。也称为土地或房地产开发市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易主要集中在二级市场。二级市场取得的房地产再度交易而形成的市场。主要是存量房地产的再转让市场。在房地产开发区域饱和或房地产市场成熟的地区，三级市场的交易量远大于二级市场的交易量。一、二、三级房地产市场之间的关系第三节房地产市场概述五、房地产市场的分级运行国家房地产开二级是放开的转让市场，二级市场的活跃必将促进三级市场的兴旺。一级市场是国家垄断的出让市场，是房地产市场的基础，一级市场的交易量将决定二级市场交易量。三级是放开的转让市场，房地产用户产权变更，土地余缺的调剂、用量的调整、使用结构的优化和效率的提高都将通过房地产二、三级市场进行。二级市场三级市场一、二、三级房地产市场之间的关系一级市场二级是放开的转让市场，二级市场的活跃必将促进三级市场的兴旺。一、二、三级房地产市场之间的关系因此，一级市场是二、三级市场赖以产生、发展的基础。二、三级市场是一级市场房地产商品化的必然延伸和结果，二、三级市场的健康发展，将促进一级市场的进一步完善，没有二、三级市场土地使用权的转让、转租，开发企业的房地产商品价值就不能实现，一级市场上土地批租也就不能顺利进行。一、二、三级市场构成了一个完整的市场体系。一、二、三级房地产市场之间的关系因此，一级市场是二、三级市场一、二、三级房地产市场的特点项目一级市场二级市场三级市场市场主体国家、地方政府房地产企业消费者竞争程度垄断带有垄断性的竞争竞争程度较高经营方式招标、拍卖、挂牌出卖、出租转让、出租目录一、二、三级房地产市场的特点项目一级市场二级市场三级市场市场包括①土地所有者或当前的使用者；②开发商；③政府机构；④金融机构；⑤建筑承包商；⑥房地产中介机构；⑦企事业单位及个人。房地产市场的主体返回包括①土地所有者或当前的使用者；房地产市场的主体返回一、房地产需求（一）房地产需求的内涵、特点和类型房地产需求：是指在一个特定的时期内、消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。房地产的需求量：是在一个特定价格下，消费者愿意且能够购买的房地产数量。1、内涵第四节房地产市场的运行注意：房地产需求和房地产的需求量的区别？？一、房地产需求（一）房地产需求的内涵、特点和类型房地产需求：一、房地产需求1、该类房地产价格2、消费者的收入及偏好3、替代房地产商品的价格4、预期房地产商品的变动趋势5、城市人口数量和结构的变化6、政策因素第四节房地产市场的运行2、影响某一类型房地产需求量的因素价格需求量房地产需求d0dd1一、房地产需求1、该类房地产价格第四节房地产市场的运行2、（一）房地产需求的内涵、特点和类型整体性多样性区域性层次性可替代性生产性需求消费性需求投资性需求投机性需求第四节房地产市场的运行本地需求外来需求（1）按需求性质（2）按需求者的来源4、类型3、特点分为分为一、房地产需求（一）房地产需求的内涵、特点和类型整体性生产性需求第四节房（二）房地产市场的潜在需求和有效需求1、房地产潜在需求：是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。第四节房地产市场的运行一、房地产需求（二）房地产市场的潜在需求和有效需求1、房地产潜在需求：是2、房地产有效需求

从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。

从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。（三）房地产市场的潜在需求和有效需求第四节房地产市场的运行一、房地产需求2、房地产有效需求（三）房地产市场的潜在需求和有效需求第四节1、房地产供给概念

从微观角度看，房地产供给是指在一个特定时期内，房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够提供的房地产数量。从宏观角度看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区房地产供给的总量。二、房地产供给第四节房地产市场的运行房地产的供给量：是在一个特定价格下，开发商愿意且能够供给的房地产数量。1、房地产供给概念从微观角度看，房地产供给是（1）缺乏弹性（2）层次性（3）滞后性3、房地产供给的特点2、影响某一类型房地产供给量的因素（1）价格因素：该类房地产价格；替代房地产商品价格。（2）房地产开发成本；

（3）建筑技术水平；（4）预期房地产价格的变动趋势；（5）政策因素。S0SS1价格供给量房地产供给二、房地产供给（1）缺乏弹性3、房地产供给的特点2、影响某一类型房地产供给4、房地产供给的层次（1）房地产的边界供给：以一定制度和技术条件下利用现有资源可能开发出的、最大房地产供应量。（2）房地产的可能供给：指一定时期内社会正在开发和已开发出来的房地产总量。（3）房地产的现实供给：指已进入流通领域，可供销售和出租的供给。（4）已实现的房地产供给：已经过一个现实的交易过程，发生实际的购买或承租行为，并使房地产使用权或所有权发生转移。第四节房地产市场的运行二、房地产供给4、房地产供给的层次（1）房地产的边界供给：以一定制度和技术三、房地产供求弹性1、弹性：是一个变量对于另一个变量的敏感性的度量。

2、房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1%，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）百分之多少，反映了需求量对于价格变化的敏感性。

3、房地产供给（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1%，开发商对房地产的供给量将会上升（下降）百分之多少，反映了供给量对于价格变化的敏感性。第四节房地产市场的运行三、房地产供求弹性1、弹性：是一个变量对于另S0S2S1价格数量房地产供给弹性房地产供求的短期弹性不同于长期弹性。房地产供给由短期向长期延伸，供给曲线由S0渐变S1再到S2，供给弹性逐渐增加。第四节房地产市场的运行E＝△Q△P三、房地产供求弹性S0S2S1价格数量房地产供给弹性房地产供求的短期弹性不同于

美国学者研究表明，美国城市房屋租赁的需求弹性为1，而供给弹性为0.5，如果政府为了鼓励房屋出租，使房屋出租数量提高2%，就必须决定将租金提高4%，而这又将会是对出租房屋的需求量下降4%。

美国学者研究认为，土地需求价格弹性在0.308—0.860之间，平均土地需求价格弹性为0.6998。投资供给价格弹性为1.97。应用供求弹性的概念，可以了解和预测改变市场状况造成的结果。例如美国学者研究表明，美国城市房屋租赁的需求弹性1、房地产供求平衡的内涵1）含义：是指房地产商品的供给价格与需求价格一致，而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。2）房地产供求平衡的基本原理需求量与供给量的变动对房地产市场供求平衡的影响（这里应强调是指在影响需求和供给其他因素不变时，商品本身价格变动所引起需求量和供给量的变动）当P=ON1时，OM1＞0M2，即供不应求，市场价格必然上升，一直上升到ON0时，供给量与需求量相等，达到了均衡态。反之，亦然。PN0N1D需求S供给EGF

M2MM1O均衡价格均衡数量四、房地产供求均衡第四节房地产市场的运行1、房地产供求平衡的内涵PD需求S供给EGFM2PN0N1D需求S供给EE1E2

M1M2OD1S1四、房地产供求均衡第四节房地产市场的运行需求与供给的变动与需求量与供给量的变动有区别。根据经济学原理，需求与供给的变动是指当商品本身价格不变时，其它因素变动所引起的需求量和供给量的变动，表现为整个曲线的移动。需求与供给的变动时对房地产市场供求平衡的影响如图所示，当需求减少，供给曲线不变，那么供给和需求的均衡点会移动到E1点，新的均衡点均衡价格低于初始价格。假定需求不变，供给增加，供给曲线右移到S1，均衡点移至E2，此时均衡价格比初始时降低了，均衡数量比初始时增加了。PD需求S供给EE1E2M1M2OD1S1四、房地四、房地产供求均衡第四节房地产市场的运行3）认识房地产供求平衡的现实意义由房地产供求平衡原理可知，房地产供给和需求均衡态的实质是房地产商品价值的实现问题。因此，房地产市场供求平衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行追求的目标。由于房地产供求双方是动态变化的，故供求双方的非均衡态是绝对的、无条件的，而他们的均衡态是相对的，有条件的。因此，在微观层面上，房地产商应重视市场供给和需求的变动，重视均衡态的状况，及时调整。在宏观层面上，国家应用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求。四、房地产供求均衡第四节房地产市场的运行3）认识房地产供四、房地产供求均衡第四节房地产市场的运行2房地产市场的供求失衡的三种状态所谓房地产市场的供求失衡状态，是供给与需求的非均衡状态，指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或有一对不一致，或两者都不一致的经济状态。（1）总量性供不应求状态（卖方市场）（2）总量性供过于求状态（买方市场）（3）结构性供求失衡四、房地产供求均衡第四节房地产市场的运行2房地产市场的供(1)总量性供不应求状态（卖方市场）其它条件不变，低租金下造成的供不应求情况如图。住房租金ON1远低于均衡值ON，供应缺口为M2M1供给量小幅增加S0-S1，需求有较大提高D0-D1，若价格不变，则需求量OM3＞＞供给量ＯＭ４，供不应求状况越加严重．

M2M4M1M3QPNN1D0S0EOD1S1总量性供不应求租金四、房地产供求均衡第四节房地产市场的运行(1)总量性供不应求状态（卖方市场）M2M4(2)总量性供过于求状态（买方市场）这种情况通常出现在市场经济体制下，微观经济层面盲目扩大投资，宏观经济层面缺乏有力的调节的时间与地区．当ＯＮ１＞ＯＮ，ＯＭ１＜ＯＭ２Ｍ１Ｍ２就是供过于求的数量，Ｍ３Ｍ４

＞Ｍ１Ｍ２（3）结构性供求失衡

M1

M3

M2

M4

QPN1ND0S0EOD1S1总量性供过于求四、房地产供求均衡第四节房地产市场的运行(2)总量性供过于求状态（买方市场）M1M3M五、房地产市场运行机制S1d2d1ab价格供求数量短期房地产供求S2d2d1ab价格供求数量长期房地产供求S3S1LSd3efdcg

假定某一时期房地产供求均衡，供给为s1，需求为d1，均衡价格为a。由于房地产供给调节的滞后性，在房地产需求由d1变为d2时，供给在短期内不会发生变化，仍然为s1，价格由a上涨到b。随着时间的变化，市场供给由s1增加到s2，价格由b下降到新的均衡价格c。如果需求再由d2增加到d3，价格会从c上涨到d，随后供给由s2增加到s3，价格也由d下降到均衡价格e。连接a、c、e就形成长期供给曲线Ls。这种情况发生在经济日益增长趋于繁荣的地区，需求稳定增长，地价、劳动力成本、建材成本都持续上涨，因而，长期供给成本曲线也向右上方倾斜。在经济日益衰退的地区，……。五、房地产市场运行机制S1d2d1ab价格供求数量短期房地产（1）单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以近似相等的价格出售。（2）如果房地产供求均衡，则价格稳定。（3）如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之，…。（4）市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费信贷成本也下降，消费者的购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之，…

。（5）房地产市场的良好运行，需要维持适量的房地产“存货”。六、房地产市场运行特点第四节房地产市场的运行（1）单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以近似相等（1）人口。（2）就业及工资水平。（3）利率及抵押贷款的条件。（4）税率、土地利用控制、租金水平控制。（5）土地价格、建筑工人的工资、建筑材料价格。（6）建筑技术的变化、建筑质量。（7）售价、租金水平、空置率。七、影响房地产供求的因素第四节房地产市场的运行目录掌握：影响住宅（和写字楼）需求与供给的因素注意：他们取决于供求，而不能决定供求（1）人口。七、影响房地产供求的因素第四节房地产市场的运行第五节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念二、房地产市场分析的内容三、房地产市场分析的技术四、房地产市场分析的结果目录1、房地产市场分析的概念2、对于不同的市场参与者而言，市场分析的作用和意义是什么？3、房地产市场分析的内容有哪些？4、对应不同的分析内容，房地产市场分析的主要方法有哪些？第五节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念目录1、房地产D’DPP’PS0Q供给量固定不变时地价的形成PP’PS00Q1Q2Q供给量不断增加时地价的形成FSE短期时地价的形成完全取决于需求。需求上升，价格P升P’。长期下，地价的形成由供给和需求共同决定。P-P’；Q1-Q2为新入市的土地。返回D’PS0

租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，即月租金/房价。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。小常识返回租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米1、土地自然供给的含义、曲线及制约因素。2、土地经济供给的含义、曲线、影响因素及增加措施。3、阐述土地供求规律的主要内容。4、熟悉土地自然供给与经济供给的区别与联系。5、土地存在价格的四个条件；地价的运动规律。6、房地产市场的概念、类型和组成要素。7、阐述房地产一、二、三级市场的特点及其关系。8、房地产需求的内涵、特点、类型和影响因素。9、有效需求与潜在需求的含义。10、房地产供给的含义、类型和影响因素。11、分析需求量与供给量的变动对房地产市场供求平衡的影响。12、分析需求与供给的变动对房地产市场供求平衡的影响。13、阐述房地产市场运行的特点。首页思考与练习题1、土地自然供给的含义、曲线及制约因素。首页思考与练习题11醉翁亭记

1．反复朗读并背诵课文，培养文言语感。

2．结合注释疏通文义，了解文本内容，掌握文本写作思路。

3．把握文章的艺术特色，理解虚词在文中的作用。

4．体会作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、导入新课范仲淹因参与改革被贬，于庆历六年写下《岳阳楼记》，寄托自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的政治理想。实际上，这次改革，受到贬谪的除了范仲淹和滕子京之外，还有范仲淹改革的另一位支持者——北宋大文学家、史学家欧阳修。他于庆历五年被贬谪到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期间，欧阳修在滁州留下了不逊于《岳阳楼记》的千古名篇——《醉翁亭记》。接下来就让我们一起来学习这篇课文吧！【教学提示】结合前文教学，有利于学生把握本文写作背景，进而加深学生对作品含义的理解。二、教学新课目标导学一：认识作者，了解作品背景作者简介：欧阳修(1007—1072)，字永叔，自号醉翁，晚年又号“六一居士”。吉州永丰(今属江西)人，因吉州原属庐陵郡，因此他又以“庐陵欧阳修”自居。谥号文忠，世称欧阳文忠公。北宋政治家、文学家、史学家，与韩愈、柳宗元、王安石、苏洵、苏轼、苏辙、曾巩合称“唐宋八大家”。后人又将其与韩愈、柳宗元和苏轼合称“千古文章四大家”。

关于“醉翁”与“六一居士”：初谪滁山，自号醉翁。既老而衰且病，将退休于颍水之上，则又更号六一居士。客有问曰：“六一何谓也？”居士曰：“吾家藏书一万卷，集录三代以来金石遗文一千卷，有琴一张，有棋一局，而常置酒一壶。”客曰：“是为五一尔，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之间，岂不为六一乎？”写作背景：宋仁宗庆历五年(1045年)，参知政事范仲淹等人遭谗离职，欧阳修上书替他们分辩，被贬到滁州做了两年知州。到任以后，他内心抑郁，但还能发挥“宽简而不扰”的作风，取得了某些政绩。《醉翁亭记》就是在这个时期写就的。目标导学二：朗读文章，通文顺字1．初读文章，结合工具书梳理文章字词。2．朗读文章，划分文章节奏，标出节奏划分有疑难的语句。节奏划分示例

环滁/皆山也。其/西南诸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，琅琊也。山行/六七里，渐闻/水声潺潺，而泻出于/两峰之间者，酿泉也。峰回/路转，有亭/翼然临于泉上者，醉翁亭也。作亭者/谁？山之僧/曰/智仙也。名之者/谁？太守/自谓也。太守与客来饮/于此，饮少/辄醉，而/年又最高，故/自号曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之间也。山水之乐，得之心/而寓之酒也。节奏划分思考“山行/六七里”为什么不能划分为“山/行六七里”？

明确：“山行”意指“沿着山路走”，“山行”是个状中短语，不能将其割裂。“望之/蔚然而深秀者”为什么不能划分为“望之蔚然/而深秀者”？明确：“蔚然而深秀”是两个并列的词，不宜割裂，“望之”是总起词语，故应从其后断句。【教学提示】引导学生在反复朗读的过程中划分朗读节奏，在划分节奏的过程中感知文意。对于部分结构复杂的句子，教师可做适当的讲解引导。目标导学三：结合注释，翻译训练1．学生结合课下注释和工具书自行疏通文义，并画出不解之处。【教学提示】节奏划分与明确文意相辅相成，若能以节奏划分引导学生明确文意最好；若学生理解有限，亦可在解读文意后把握节奏划分。2．以四人小组为单位，组内互助解疑，并尝试用“直译”与“意译”两种方法译读文章。3．教师选择疑难句或值得翻译的句子，请学生用两种翻译方法进行翻译。翻译示例：若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝，晦明变化者，山间之朝暮也。野芳发而幽香，佳木秀而繁阴，风霜高洁，水落而石出者，山间之四时也。直译法：那太阳一出来，树林里的雾气散开，云雾聚拢，山谷就显得昏暗了，朝则自暗而明，暮则自明而暗，或暗或明，变化不一，这是山间早晚的景色。野花开放，有一股清幽的香味，好的树木枝叶繁茂，形成浓郁的绿荫。天高气爽，霜色洁白，泉水浅了，石底露出水面，这是山中四季的景色。意译法：太阳升起，山林里雾气开始消散，烟云聚拢，山谷又开始显得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明变化的，就是山中的朝暮。春天野花绽开并散发出阵阵幽香，夏日佳树繁茂并形成一片浓荫，秋天风高气爽，霜色洁白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季。【教学提示】翻译有直译与意译两种方式，直译锻炼学生用语的准确性，但可能会降低译文的美感；意译可加强译文的美感，培养学生的翻译兴趣，但可能会降低译文的准确性。因此，需两种翻译方式都做必要引导。全文直译内容见《我的积累本》。目标导学四：解读文段，把握文本内容1．赏析第一段，说说本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此运用了怎样的艺术手法。

明确：首先以“环滁皆山也”五字领起，将滁州的地理环境一笔勾出，点出醉翁亭坐落在群山之中，并纵观滁州全貌，鸟瞰群山环抱之景。接着作者将“镜头”全景移向局部，先写“西南诸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南诸峰之中，视野集中到最佳处。再写琅琊山“蔚然而深秀”，点山“秀”，照应上文的“美”。又写酿泉，其名字透出了泉与酒的关系，好泉酿好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”来。作者利用