重庆旅游地产开发整体定位报告

项目整体定位报告每一方

背后，都应该蕴含着未来的

水土力量

HOPE

POWER

CITYS

策略层面的关键词－One颠覆若按传统认知，我们根本没机会达到目标。策略层面的关键词－Two超越不是说服，是引领他们开阔更高的眼界，超越自身，继续超越其它。策略层面的关键词－Three高度没有高度就没有关注，必须影响城市的高度。从项目谈起……项目开发背景1.重庆被批准设立为“城乡统筹综合配套改革试验区”2.万盛区是重庆市唯一的旅游经济试验区和中国优秀旅游城区3.万盛区将重点、整体打造旅游产业项目情况项目名称：圣地天伦项目（暂用名）项目区位：项目位于万盛红苗寨，距离重庆主城约120公里路程，与万盛市区相距约21公里，紧邻万盛石林和黑山谷风景区。现经济指标：项目占地面积2100亩，其中可开发用地面积约100亩。Strengths

Weaknesses

Opportunities

Threats

S－优势1、紧邻万盛石林和黑山谷风景区，区位优势明显2、2100亩，规模效应；3、具有丰富的保健资源4、自然资源得天独厚W－劣势1、路况差，交通可达性不好2、周边配套极差3、地块内水景资等特殊源缺乏4、项目地块起伏大5、缺乏强大的品牌支撑O－机会1、重庆市政府对旅游业大力支持2、万盛区政府对项目高度重视3、人们生活理念的转变T－威胁1、国家宏观政策调控2、近郊旅游地产物业的强势竞争3、项目紧邻项目的开发SWOT矩阵SO策略发挥项目在资源上以及区位上的优势，并并充分利用区政府的规划优惠政策，采取主动出击的战略。WO策略充分把握政策优势，引导人们生活理念的加快转变，采用一定的营销推广等手法来克服和改进内部弱点。ST策略强化自身项目的优势，突出项目核心竞争力，在市场竞争中脱颖而出。WT策略通过有效规划合理利用地块内部高差，丰富内部配套，通过滚动发展逐步树立品牌。打造差异化产品，树立项目核心竞争力，塑造品牌颠覆在一眠个近体郊旅折游地堆产开哀发项牧目比纷比皆挖是、怒各具旦特色尖、竞糟争激和烈的或市场资中，巧我们梦如何链突出灯重围化，找完出市建场空名白点筝，是秘项目蹈成功饿的关基键。基于够市场肺分析厉，作俱为西里部重许镇，夺重庆学市缺续乏一饶个为浙追求诸舒适尤休闲营生活贵的人投群准屠备的漆社区谦，无贡疑是钞遗憾伍的。恋这部招分大宣多数责人是畏社会适发展楚的攻职坚力殿量，冈在城睡市发章展中享起到寄举足桶轻重体的作胞用，铺他们垃辛勤堤奋斗科应得柳到社拆会的弯认可心，他悬们应逐该拥纸有一镜个完排全属隐于他课们的颗天地……这就增是我扰们的侮机会呆点！颠覆Br罗ea列k没th箩ro岁ug坑h超越超越Be禁yo漠nd找出邀市场话空白凯点，携继续蒸深入稿思考栏，面艘对强宋手竞艰争，哈唯有夜全面追超越桂才是劈燕制胜吊之道渴。规划是设计搭、户棋型产肝品、掌物业绪管理宜、营肢销策宏划等腰方面投全面逝超越域！我们屋不是林规模抽最大扎的项革目、装不是谊资源上最为明丰富耻的项厦目、脉不是卧最顶不级的沙项目沿，我赠们是禁一个鸟圈层枕的理述想精浊神家污园！以产飞品为帆载体安，传健递一零种理罚念，匆展现悉一种忽生活禾方式夜是我眉们的兔目的炼，亦蛾是实荣现项摆目价刊值的级关键裁点。高度高度he晕ig月ht在一判个成散长阶炊段的类市场愿中，舒竞争织和大墨势都滋很严幼峻的系情况畅下，夜我们遇需要志高度刷。我们王必须绿有能膀力利轰用好英我们箭的优茅势和捏机会锣，重故新建忆立起维一套槽认知曾系统织、思忍考通欣道，幻玉从另关外的则角度欧给到涝他们菜选择酸高品类质物堤业的贵标准撑。从毯而达董到跨羡越抗悔性，道吸引投他们林关注丘、购宣买我球们的而产品揉的最画终目将的。我们捏必须快是重醋庆一窑流，拘影响本中国婆！关于搞几个认项目破的思乱考海兰牙云天项目舒位置嫩：九龙筒坡区粒海兰点湖海叮韵休火闲运淡动中宁心开发愿商：重庆赚市力续扬物征业发旨展有矛限公忧司项目滔资源菊：温泉集：地壳介深层20平00余米艺处50度富盛矿温僵泉直暂引入上户美景扯：房前60桐0亩天闲然活味水海秧兰湖,屋后30幅00齿0亩自足然原醉态森桃林酒店劳配套肃：1个4星级年酒店-锦怡制宾馆碰共11融8个房贱间餐饮念配套炸：拥有16个风舒格各室异的侍包房枣，可炉容纳50岁0人就迎餐；商务听配套徒：会议卷中心株大小峰共5个会植议厅康健名中心死：设有施保龄彼球、警游泳慨池、隶网球箱场、绪健身要房、刻台球疲室、谣乒乓眠球室锤等；其他浅配套俗：精品耕屋、也锦城宏超市牧、夜师总会呀、大栋堂吧晕、茶写楼、堆洗脚洪城。配套孙设施开发时间序列1998年对龙潭沟水库的周边进行开发，把海兰云天作为一个旅游项目进行包装2001年底公司与当地政府一道修通了长9公里、从含谷到海兰云天的公路，使得海兰云天从一个名不见经传的地方变成了重庆市的主要旅游景点2002年末海兰云天成功推出了产权式酒店，正式进行旅游地产开发2003年1月海兰云天推出了酒店式公寓———NO.2HOUSE2003年3月海兰云天推出湖滨度假公寓、联排别墅2004年随着海兰云天在市民中的知名度逐渐高涨，海兰云天推出了纯水岸（180m2左右双拼、联排、叠加，花园洋房）2005-2007年持续推出200m2左右重庆最小户型的滨廊式独栋别墅项目——赛纳维纳2008年推出假日风景小户型公寓旅游枕先行凳，完公善道凯路以胆及内弓部配屯套设疫施面向畏度假恨的投隙资产谜品别墅鸭、洋养房等窄住宅肆产品笨以及椅投资察产品雀滚动辫开发主力马客户欲及演高变中端辫投资傻客户中端甩度假熟客户中高廉端端能度仁假客章户开发池策略众：典忠型的们以休抬闲度沾假旅意游开设发带四动房可地产壁开发帅模式高，通偿过前订期配娃套的洪投入肆以及陆景点胖的打释造，字提升戴土地穷价值董，为恐后期灵住宅铺开发流奠定政基础柜。启示矿一：启示躲二：开发筝模式华：通六过前川期旅宣游投摘资产农品物果业的姜销售走，带娃动整效个项岸目的址滚动野开发妖。启示辈三：开发悔模式石：物银业档婶次逐券步提编高，至实现留项目已价值求的最买大化访。青城弹山项收目：芙蓉河青城/上善要栖/青城截山房萌芽期20世纪90年代末－2000年前后起步期2000年前后－2003年跃进期2003年－2006年规范发展期2006年后至今产品空白期花园洋房、别墅、多层公寓花园洋房、别墅、多层公寓花园洋房、别墅、多层公寓风格多元化多元化以川西民居风格为主导，在此基础上进行演化产品设计形态模糊定位，缺乏设计性产品设计尚未有突破创新设计产品频出户型面积洋房/公寓：30-60的单配或一房联排别墅：100-150独立别墅：280-500洋房/公寓：30-60的单配或一房联排别墅：100-150独立别墅：280-500洋房/公寓：60-90一房或两房联排别墅：90-130独立别墅：400-600销售价格单价2000左右洋房/公寓：10万以内别墅：30-50万洋房/公寓：3000-4000别墅：5000-6000洋房/公寓：10000以上（精装修）别墅：9000-10000客户特征成都中端客户为主；休闲度假型居住为主；成都中端客户为主；休闲度假型居住为主；成都高端客户为主，外地高端客户比例提升；仍以居住性购买为主，投资性客户比例明显提升；开发掏模式客户即层次膛不断势提高项目名称前期投入土地之外的资产沉淀首期产品启动区规模芙蓉青城土地价值+建造成本否别墅2万方上善栖土地价值+建造成本否别墅/洋房3万方青城山房土地价值+建造成本否别墅2万方开发灵策略林及盈谣利模歼式东部佩华侨激城——天麓区位宪：深圳搂大梅娘沙交通贝：距离谊城市奶中心析约40公里规模边：约4.姜3万方资源咐：海景更资源内部急自然悲景观络资源项目原定位备：低密说度山根海大樱宅时间庭轴20宇0520隶0973520魄0820幻玉1020殿11一期二期后期占地面积4平方公里5平方公里住宅体量04.3未定物业类型一期包含中西交融的茶溪谷、奥林匹克运动为主的云海谷以及因特拉跟酒店、国际山地歌会等独立别墅、双拼别墅，二期还包括大侠谷。海菲德红酒小镇、观音坐莲等旅游设施东部华侨城后期将有新的旅游项目面市。天麓则会陆续开发后期产品。相关配套设施一期以游乐作为项目的主要出发点，通过互动性的茶溪谷、云海谷两个大型主题设施，配合以因特拉跟酒店、商业街等提供全面的休闲生活配套住宅配套享受整个景区提供的生活、休闲配套以东部华侨城整体配套为基础20秆0620测07开发泪策略谁及盈腔利模地式主力恒客户破演变项目且成交炒客户慎以全保国高男端客劣户为释主，茅且不迎少香册港、邪台湾崖、甚讯至国抬外人渴士前笨来购艳买前期便通过饿旅游潜旺地细，客浩户层票次不薄断提雄高通过锄主题觉乐园桨的开挡发带联动整贩个区够域的悦成熟启示授一：启示枕二：以大建量的漆前期绍投入时，用侨时间悲换空袍间，钞换取葛后期赞开发尺利润前期割资金猫占用淹量大衔，且眯对于毛主题家乐园祖等旅止游行固业有翻极强扔的把闯控能冶力，得方能草实现脸经营陷利润启示圾三：东部遍华侨绪城——天麓汁分析苏启示项目逃操作胀模式陈探讨开发模式资源条件启动物业资金要求客户购买住宅目的旅游景点地产开发现有景区景点资源别墅等中高端住宅物业资金实力要求一般第二居所自我营造旅游资源大型旅游项目、乐园项目资金实力要求非常高第一居所/第二居所旅游度假地产开发自我营造度假村等资源度假村、产权式酒店资金实力要求一般第二居所旅游商务地产开发依托周边旅游资源和自身景观资源酒店、会议中心、度假村资金实力要求一般第二居所√√主力胳客户厅群定醒位项目贫开发目搅标打造扶重庆掩一流阶、全育国有状影响惯力产盐品，陪实现迁项目义价值体最大窗化需要吩在选断择市根场容量较扣大的候客户伐群的啊基础械上，政逐步脉走向边高端。开发鲜商品榨牌作为猴一个刑新成立放的房炮地产盏开发芒公司雅，知名摊度低搁、市府场号狠召力辜小。在项疤目开汤初期储，项目穿没有朝市场寸号召飞力，没有舟品牌疲忠诚低类客挪户。片区铃所处发通展阶议段片区痒规划乒刚刚旋起步暮，知名振度不随高，怀成熟溜度不铁够，刺激承购买剑高端磨物业卸的吸旺引力答甚小如果宫首期惭贸然刚进入随高端赴销售笑物业木的开伯发，滨面向肌高端怖客户网群，钞将面为临较杯大风辱险。项目肚未来竞拿争通过祝打造庸有竞乌争力坦的市典场差异蝇化、窑特色罪化产兼品，实现蛇项目列滚动笔开发饥和价确值提芹升。他们表有资宽源直碌接进叹入销句售物逃业开至发，拥面向埋高端衬市场颠，如农本项亦目与尼其正愧面竞剖争，难度拴大、企胜算赵小。重庆蓬，哑识铃型哨社会赚结构塔尖塔底中产茶阶层普通魄市民标签剃明显——私人挣会所瘦、名陶车身份字标签——联排舱别墅扯类客彩户、1～2辆私办家车身份收标签——中高辈端社碰区（季洋房尚居多踪蝶）、钻一辆零私家修车市场弄容量东较大春、有叫一定磁经济沈实力痒、能爹够承棕受偶碎居型汗景区限度假兆物业奇的城两市中隙产阶浇层，朴同时轧辐射垃高端治客户批。核心鸦客户舟群企业屡客户投资快客户度假特客户别墅物业的主要客户群：1、认同项目的山水资源；2、以主城区和万盛城区客户为主，购买用途主要是第二居所；3、热衷稀缺资源的占有，希望与自然共融，注重私密性。企业治客户投资婶客户度假毫客户别墅的次客户群，产权式酒店主力客户群：1、在其他区域还有物业；2、不会经常来此居住，更多是用于度假休闲用；3、来自于主城区和万盛区各个区域，对项目旅游资源较看重；企业毅客户投资利客户度假桃客户企业会所客户群：1、资金密集型企业为主，成长型及大型企业规模；2、看中项目的自然资源和休闲度假资源和周边旅游资源，度假、会议；3、重视尊崇感的营造，注重物业及相关活动的私密性；4、对于培训和拓展训练配套非常看重。企业丧客户投资降客户度假趟客户战略康篇整体骄形象茎定位功能扬定位做什么？——吸引人WHATTODO?HO危W纸T肃O恒D进O?产品脖功能沈定位战略篇集生番态休莫闲娱看乐、部会议剑度假瞧、企鱼业会管所、历高尚姑居住晚为一学体的国际岗休闲耻度假俯产业踏新社拖区国际神休闲龄度假葱产业寺新社惕区休闲调度假生态盖康体商务体会议星级饼酒店产权恐式酒搭店企业告会所高档蝇别墅整体骆形象业定位——自然阵系战略篇一个籍享受逢自然饱气息甘、触所摸人李文生盆活、素体验归度假小生活眠的“贞神美谊”社千区圣地崭天乡/天上墓人间天之美地之美山之美水之美战略篇整体背形象缓定位——国际插休闲奴系自由就度星期伙八庄类园星期系八国枝际休衬闲社钢区只有急星期正八的稳“神雹美”坊社区核心呈竞争命力战略篇天赋械山水法不键可复掠制21钟00亩地粪，只拳允许10很0亩的比地面拿长出肥房子生态橡康体闭、特罚色旅塌游、裙风情眠建筑产品昆特点生态避康体压，特燥色旅颈游，楚风情蓝建筑品牌毯成长长期谎滚动昆开发妙，塑敢造品叠牌，绕彰显他实力核心名目标安群与国互际接戚轨，坐又渴概望回安归自筛然国际在“神捞美”亭社持区战略篇策略在核心HO谷W遮T垦O罪D疫O?开发促分期如何童做？——留住府人战局拒篇产品镜打造文建议地块属突破傅与规订划布泽局WH字AT撑TO腔DO炮?地块吸突破梨与规旱划布宰局战局篇ABCDE企业茫会所休闲耐娱乐中央汉配套射区产权性式酒虚店新型早别墅动社区功能焰分区归空间劳结构粉推荐Di拜st迹ri财ct正A：休尽闲娱叫乐各类休型户厨内/户外脖休闲雷娱乐毫配套Di垒st背ri快ct登B：中冰央配佳套区酒店/会议饺中心/餐饮/风情晒商业庆街/体检篇中心抱等Di旅st榴ri确ct贤C：企索业会挨所企业细会所Di雄st秘ri备ct矛D：产有权式愿酒店休闲兔度假凭产权歉式酒劈燕店Di侄st敲ri顶ct茄E：新拔型别白墅社日区创新蛾别墅堵物业主入洞口休闲遍娱乐打造银特色哲休闲栏度假篇资源垂钓瞒中心登山晚区攀岩姻区狩猎谢区网球着场CS战区烧烤胀区远足辛露营结区亲子笔乐园户外仰拓展删运动半封识闭室状外健投身房山地前自行鞋车岩洞闷冒险嫁区划草僻场、登滑雪怜场迷你牲高尔询夫山地刮索道攀岩登山与国荣际接洗轨，传配置罩专业险攀岩关教练不在象乎目尽的地肢，在药乎的总是沿湾途的湾风景剧以及底呼吸现的空班气垂钓巨区自行舞车运睬动几十焦种色躺彩斑级斓的龄鱼，每一赢次拉金杆都扒是惊城喜！配置塞自行货车租顽赁管怒理中掌心，蜘提供允周到谅服务拦；自行廊车道新穿行兼林海肚花丛猫之中网球宵场在攀该岩基灭地对凝面的袋平地幸上，搅设置桑山地酱网球蓝场儿童旅迷你万高尔揭夫是乞一项传集运抖动和离娱乐巷为一伯体的赤有趣章活动描，是微每缩的中高尔躲夫，代非常仰适合相平地怎有限稍的本跟项目固采用斑，园林忽式球及场可坊设计盖成欧撞洲风泳格、迹中国扇园林套风格亡、童话尺故事血风格送、科会幻风培格等佩多种剖风格挥。可以添成为恳项目搁的一形大亮橡点。迷你活高尔让夫规划蚁各种丝式与国蜜内其匙他旅碗游地呈迥然突不同灭的奇殃特的魄游乐尚设施亲子院乐园登高甘望远庆，鸟真瞰靓芦丽风在景，房诚感受防大自悔然之嘉灵气山地法索道利用锤岩洞笋的独近特地摩形，鸣打造泽奇幻旅的冒切险之撒地，离还可铜利用返岩洞买开设姻市面劲上流浅行的馒鬼屋岩洞饼冒险烧烤胸区山地妖露营在林挑中设婆置远闪足露趟营区锯，供薪游客稠露营CS战区狩猎絮区滑草昨场滑雪剧场利用器天然游坡地原，整陵合成吴滑草垮场；冬天浸积雪堪，也胜可是誓滑雪饭的好相去处拓展船训练对营与地抽势完左美结另合的婶拓展毅训练激，既能裹满足涝游客抛需要庆，又纪被倡膛导团菜队精倦神的扬企业绞所青衫睐让您贼在健扎身时亩与大胀自然详一起碍呼吸半封德闭健踩身房在林剩区内冷，业闯主通艳过购封买物盒业，烘可以数选择巧领养循景区鉴内的押名贵岗树种树木掌领养据区将引烂进各辱种鲜健花品请种，剑并在赚不同罚季节朵向游走客展表示不年同品含种、闪颜色罩各异致的鲜胀花，饭让游奴客享葛受花启的海覆洋所香带来汗的休刮闲娱宾乐。花镜坟展示趟区中央搞配套自区特色会议课中心游戏是室Ps越2乒乓惩球小型仅电玩台球主题晨商业悄区风情亩商业价街主题盒超市特色核农产趟品交根易市堵场餐饮赖（定滋餐、摄送餐愉）茶楼棋牌内室酒店体检纷中心主题订商业引区——风情及商业芬街建议嫌在中蛮央配贯套区贵设置旋，规妻模控搅制在10篮00平方贡米以蚕内，颤强调妄特色丧与风诉情主题穿商业脑区——主题违餐饮傍晚粥的圣楚地天寻乡热饺闹非鞋凡：谷肚子漠饿了它，找车一家剧具有辣浓郁泼异域挣风情为的主可题餐围厅享淘受晚刮餐，滋轻松刮的拥算抱快社乐！墨主题挽餐饮彼将为希游客呀创造巧一种蚀独特押的就梳餐体夏验环渴境，法如植持物餐岭厅、挎海洋录餐厅咸、动脸物餐愧厅等竟，让耳游客树感受卵不一昨样的滋异域岔风情宽。建议令规模缘瑞能够坝接纳15锦0人左壁右，片设有5个包容房在主逝题商译业区洒中，悉无论薄是餐惹饮还随是超蝇市都眯将以壁结合芒传统持中国著特色抬与异肌域风舱情。建议育规模淡控制辉在20蛮0平方纷米左伶右主题恒商业霸区——主题伏超市主题求茶楼棋牌曲室可以晌与会懒所融司合，此以高太档包源房形罚式包话装，5个包耽房左沈右主题证商业爆区——特色SP播A借鉴督各种盯特色SP鹅A的优况点，节创造摆出与访养生镇和休绪闲为竟一体埋的特羡色SP倍A体验营中心主题努商业畜区——特色叶农产殖品交束易市膜场几十完平方呢米的柏小型陶特色姥农产闪品交眉易市刘场用人医造坡滤将屋音顶与电地面稼相连,使建盏筑与翻草地埋完美搅结合独栋外式度伍假酒胀店，嫁让你尺忘却标商务千烦扰悄，享娃受度启假的欢闲情卧逸趣酒店浩总面润积约40娇00平方琴米酒店——别墅旬式度靠假酒炎店酒店摊装修有提供债多种季风格浇，或拨充满阻浓郁伸的风盈情格皱调，确或或域童趣金十足冷的童避趣梦滑幻度假辆酒店强装修丙风格康体婚疗养勉中心康梯老疗养晌中心秃包含铅了医文疗体鸽检、屯身体匹疗养际、会百所休常闲等谅综合牺功能国际馅会议亭中心国际街会议城中心换，与微世界柴同脉咏搏OV商务铃别墅Of腰fi益ceinVi翁ll惨a迟——品味杆的体要现国际行角度势，发羽达国另家已活开始岩进入脉低层广、低还容积正率、马高绿止化率哲、宽低阔安苹全空识间的妻商务歪办公惑时代区。在中焰国，齿当某散一合妨适物忠业用从于商聚务办敢公时威，其异价值扮就会念被认昨定比搞该物刷业用贵于居咳家的袖价值雕要高火。融合榨商务纺物业仍和别拳墅物阁业精胖华的OV商务财别墅悄，可驾能成婚为办堵公商萝务物请业之之最高甜境界再的物宫业形据态。国际钉潮流价值尊提升境界邻升华OV商务矛别墅刊大有愚前景助！OV商务勺办公豪华烟接待瞧厅，场彰显泡尊崇迅与品映味豪华蓄接待界厅，火彰显胸尊崇意与品拣味足够末商务闯办公偷的车雁位配肝置别墅垦生活OV别墅初均为茅复式慨结构爹，一般倡设置4-鲜8个房距间，2-粗3个厅每一决间均晶配有匙独立厌的洗检手间楚、彩电彼、宽唇带上伟网等骨设施品质器休闲产权故式酒怖店意境捕展示除了士外形桃的打狡造以筋外，斧产权职式酒治店的装修眯格调策强调呼多样甜化、员风情悲化室内蒙装修杏迥异投的各薯种特焰色酒烘店新型束别墅峡社区小户裤型组档合产贞品的清经典定之作院景抵独栋债洋房楼层鸡：2层结构衡：5房1厅4卫4露天唤浴面积恰：建火筑30陶1.倚77辩㎡占地39仓2㎡鼠/3秃99乔㎡湖景计独栋虑洋房楼绒层喘：3层户型取结构内：4房3厅6卫面牛积届：建抛筑面丘积35号3.仙37浴㎡，地继下室船面积58戏.8榴2㎡情侣蚁独栋获洋房楼尾层腾：1层户型闸结构眉：1套间面食积喊：建毙筑70症.8决6㎡别墅杆形态纪建议可组好合式驶别墅别墅场物业布面积健较大晌，总辽价高喜；在本匠项目忙等度絮假风枣景区黄，别墅谢多为者度假僻第二韵居所卵，需求肃面锅积相副对较慨小，付支付还总价陡相对进降低客户窃对别订墅建炼筑形筒态非融常青浩睐，别墅掀是豪擦宅，迹是深各访的馒象征御；别墅臭形态岛的物裹业能肆够提经升项证目价皱值；别墅蜜等高详端建秀筑形范态，是一黎个项奇目成控熟化萍发展妄阶段翁的主等力项目尊地块幕山峦贺起伏竞，郁进郁葱晶葱，呼其建限筑风拘格的突选择陈首先斤应该控考虑根与山父体、骑与自雅然环挺境相拳协调帜。四季严颜色凉差异鹿：春、壳夏两盗季由旱于植修被生猫长，找地块轨主要铺呈现渴为绿色；秋季椒植被互泛黄序、地仪块喀滑斯特滤地貌结呈现宇出黄色；冬季酸由于炉降雪况，地沸块主推要呈萄现为白色；项目来建筑肤风格属的选找择需外要与绿色、黄色、白色相搭五配，烂镶嵌额于山峡林之晌中。别墅客风格讯建议风格主要特征品牌识别竞争者异性项目价值提升设计表现程度欧陆风格主要以粘贴古罗马建筑艺术符号为特点，具有强烈的艺