高容积率别墅的产品演绎

2023/9/51高容积率别墅的产品演绎百合田房地产机构

对于目前别墅用地禁批，别墅居住需求却有增无减，别墅禁令成为别墅价格上涨令，而关于别墅的容积率及密度，对于目前的市场而言，高密度别墅似乎已占有市场大部分供应份额，从容积率0.8的类独栋至1.0容积率的纯别墅项目，面对同等容积率下能产生高溢价的机会，高容积率别墅已成为目前开发商着力探究的课题。一、容积率与产品演变

边界产品涌现

高容积率别墅能带来高容积率及覆盖率地块经济价值的提升，尽可能多的实现多的别墅面积，方能使土地价值最大化，独栋别墅目前报批已被禁止，结果更多的关注点则从双拼、联排、叠加中寻找平衡，创新型组合方式的边界产品不断涌现。1.联排独栋化——产品组合方式思考合院别墅

从规划设计角度看,中国自古以来都是最善于设计高密度高品质居住产品的国家,从江南古镇院落到北京的四合院,均有密度高,空间感远大于实际的特性,此类设计手法很显然是值得今人借鉴的。院墅起源

传统合院式住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落，再至居住空间，空间由开放逐渐趋于封闭，传统院落是中国传统家居中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合力。在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等。

北京四合院

早在70年代的欧美国家，合院式住宅已经成为当时住宅建筑的典范，满足了住户不同的需求，敞开的庭院、封闭的外观在联系紧密的邻里组群中为住户提供了必要的私密性，庭院的交流以及富有变化的室内空间营造出高品质的居住环境。德国汉堡，克雷费尔德住宅（1973年）——L型布局院墅精神的回归而如今的院墅住宅，其产品属性介于独栋和联排之间的物业形态，市场常见的院墅产品多以四联、六联戒多联的形式为一体形成组团，排布成全围合戒半公共交流空间的院落。七合院的产品组合

七栋别墅合围成一个庭院，各栋通过分户墙、平台连接的类独栋合围式别墅，有效增加了土地的使用效率。案例应用：上海龙湖蓝湖郡十二合院

龙湖的创新十二合院一经推出，市场反应良好，相对同区域产品，具有较高的溢价能力，其合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的实际高度仍在地面之上，避免了传统地下室潮湿、采光通风差的问题；并且，可由下沉式庭院直接入户，从而实现双首层、双入户。但在成交客户的反馈中，我们也看到很疑虑：

院落之间整体建筑间距较小（12米），私密性受到一定影响，并且由于建筑的围合，导致部分户型以东西朝向为主（F型），南面采光口较小，观景面较小,在销售过程中，客户产生抗性较多。

利用合院别墅替代普通联排，增加土地使用效率的同时避免同质化产品的竞争，目前已成为很多开发企业的考虑方向，并且也已获得市场认可。但在容积率相对较低的土地条件下，则给予我们产品设计更多的空间。

我们考虑通过各个模块的灵活组合，可以避免朝向问题以及私密性较弱的缺陷。如下图：合院别墅模块演示案例应用：湖州景瑞西西那堤（院墅产品分析）别墅区容积率0.47

双联院+四联院产品，别墅间靠室外景观廊连接，四面通风采光，具有独栋产品的特点，建筑间隔8米以上案例应用：美式独栋四合院——纳帕尔湾

容积率：0.7、产品形态：独栋

占地19万平方米，总建筑面积13.7万平方米，绿化面积7万平方米，370幢南加州风格独栋别墅，且每四幢美式独栋别墅围合成一个四合院，同时解决人车分流。叠加联排化——上层建筑的别墅超越

在联排别墅寻求市场突破的同时，叠加别墅则也在寻求其高溢价的方式，在过去的叠加产品的普遍问题中，上层别墅去化速度总是相对较慢，由于其没有私家花园，也没有地下室，无法体现其作为别墅的优势，而目前从07年的华润橡树湾至08年的龙湖滟澜山又到今日美兰湖高尔夫别墅，我们看到了叠加别墅的也在不断升级换代中努力。案例：美兰湖高尔夫别墅

容积率0.8

以对叠加别墅的建筑形式进行升级创新，将独栋别墅独有的入户花园、阳光庭院、露台、多功能阳光私家会所、阁楼等功能性空间融入其中，上层户型也可享受有天有地的私家的庭院。

每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公共的户外元素，大幅增加了公共区域的私家共享，所以在丝毫不减弱别墅居住感的情况下，有效地提高了土地利用率。上层户型

建筑面积176平方米【三层、四层叠加阁楼】特色：

突破原始上层别墅要走过樊笼的电梯，其以私家入户庭院中配置配置私家电梯，真正意义上上实现独门独户的别墅效果，南北露台附赠较多，顶层赠送阁楼，具有高性价比。少量非标叠拼——介于洋房与别墅间的产品花园洋房、别墅之间难道就没有中间形态吗？捕捉再细分市场，需要再细分产品。购买人群的需求方向

→对别墅总价有抗性→想拥有别墅空间尺度和垂直空间变化我们则发现此类介于洋房与别墅间的产品：花园洋房的建筑层数，叠加别墅的外观，内部空间更类似与叠加产品的上层成都郫县新城（弗莱明戈）控制平层数量，利用错层及挑空构成立体空间五层垂直4户，3户为复式，上下