房地产开发流程

刘中华润置地有限公司房地产开发流程1

2023/9/5|Shenzhen内容安排第一部分房地产开发基础知识第二部分房地产开发全过程2

2023/9/5|Shenzhen

第一部分：房地产开发基础知识房地产基本概念地产相关知识房产相关知识3

2023/9/5|Shenzhen房地产开发基础知识第一部分房地产基本概念地产相关知识房产相关知识4

2023/9/5|Shenzhen房地产基本概念本节主要内容一、房地产二、房地产业三、房地产开发四、房地产市场第一部分：房地产开发基础知识5

2023/9/5|Shenzhen一、房地产第一部分：房地产开发基础知识6

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识地产——明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。地产包括地面及其上下一定范围内的空间。其与土地的根本区别就是有无权属关系。房产——明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。房产是房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同所有者和使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。【房地产】具体指土地、建筑物及其它地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是地产和房产的总称。房地产=地产+房产（使用权）（所有权）房地产基本概念房地产的涵义7

2023/9/5|Shenzhen二、房地产业第一部分：房地产开发基础知识8

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识【房地产业】是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产基本概念房地产业的涵义及分类房地产服务业房地产投资开发业房地产业在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设并转让开发项目或销售、出租商品房的行为。指除了取得土地、建造房屋，然后预售或出售外，还包括购买房屋后出租或出售。开发也不仅仅是建造新房屋，还包括把土地变为建设熟地后出售，对旧房屋进行装修改造，以及接手在建工程后继续开发等。在房地产投资、建设、交易、消费各个环节为当事人提供居间服务的经营活动。包含：房地产咨询

房地产价格评估

房地产经纪房地产投资开发房地产中介服务房地产开发指专业化的物业管理企业受业主委托，按照国家法律法规，依据合同对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施，以经营的方式进行管理。物业管理服务9

2023/9/5|Shenzhen三、房地产开发第一部分：房地产开发基础知识10

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识品牌房地产开发需要整合的资源劳动力土地

专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料

资金【房地产开发】指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其本质是通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。房地产开发具有投入资金大、投资风险大、收益高、附加值高、产业关联性强等特点。房地产基本概念房地产开发的涵义及特点11

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识房地产基本概念房地产开发的参与者12

2023/9/5|Shenzhen四、房地产市场第一部分：房地产开发基础知识13

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识【房地产市场】根据营销学的观点，房地产市场是对包括土地出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有各自特定需求并参与其中的全部单位或个人的总和。房地产基本概念房地产市场的涵义14

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识房地产市场按照开发的不同阶段可以分为一级市场、二级市场和三级市场：一级市场是由指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖、挂牌等方式，以土地使用权出让合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途以及一定的价格出让给房地产开发商或其他土地使用者所形成的市场。二级市场即房地产开发市场，其经营主体为房地产开发商，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房的单位或个人。房地产二级市场一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，对商品房来说，就是商品房的一手市场。三级市场是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。房地产三级市场具有消费性质，此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。房地产基本概念房地产市场体系15

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识市场级别一级市场二级市场三级市场主体国家和地方政府/房地产开发商房地产开发商/用户用户特点垄断性竞争性竞争性主要内容整体规划设计用途，征地、招拍挂综合开发房地产转让、租赁方式协议或招拍挂出让出卖、出租已开发土地或连同其建筑物转让、出租地皮或连同其建筑物。房地产基本概念房地产三级市场的比较16

2023/9/5|Shenzhen房地产开发基础知识第一部分房地产基本概念地产相关知识房产相关知识17

2023/9/5|Shenzhen地产相关知识本节主要内容一、地产及土地产权二、我国现行土地所有制三、国有土地使用权四、房企获取土地使用权的方式第一部分：房地产开发基础知识五、开发土地的主要术语解释18

2023/9/5|Shenzhen一、地产及土地产权第一部分：房地产开发基础知识19

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识【地产】广义而言，地产是房地产的简称。狭义上讲，地产是指土地财产，是土地的经济形态，即一定土地所有制关系下作为财产的土地，或者说是指能够为其权利人带来收益或满足其需要的土地资产。【土地产权】即地产的权利属性，包括土地所有权、使用权、地役权、抵押权、典权和租赁权。地产相关知识地产及土地产权的涵义20

2023/9/5|Shenzhen二、我国现行土地所有制第一部分：房地产开发基础知识21

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识性质社会主义公有制形式全民所有制劳动群众集体所有制具体形式国家所有制农民集体所有制所有权主体及代表国家-国务院-地方政府一定范围的农民集体所有权客体及范围国有土地（城市市区土地，农村及城市郊区的一部分土地）集体土地（农村和城市郊区的一部分土地）地产相关知识我国现行土地所有制我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。具体而言，我国土地所有权可以分为国有土地和集体土地两类：【国有土地】指属于国家所有即全民所有的土地。国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。【集体土地】指数与农村居民集体经济组织所有的土地。集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。22

2023/9/5|Shenzhen三、国有土地使用权第一部分：房地产开发基础知识23

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识地产相关知识国有土地使用权的涵义【国有土地使用权】指国有土地使用权人依法利用土地并取得收益的权利，包括占有、使用、收益和有限处分等权利。24

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识

【国有土地使用权的出让】指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。

【国有土地使用权的出让年限】指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。

凡与国土资源局签订《国有土地使用权出让合同书》的用地，其使用年限如下：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或其他用地50年。地产相关知识国有土地使用权的出让25

2023/9/5|Shenzhen四、房企获取土地使用权的方式第一部分：房地产开发基础知识26

2023/9/5|Shenzhen在现阶段，根据《城市房地产管理法》（2007年修正）的有关规定，房地产开发用地的取得方式有如下三种：一是通过国家出让方式获得；二是通过转让方式获得；三是通过与当前的土地的使用者合作及土地或房地产租赁等方式获得。土地获取的方式地产相关知识第一部分：房地产开发基础知识27

2023/9/5|Shenzhen

办理土地登记

核发《建设用地批准书》交付土地

发布出让公告

编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案

公布出让计划确定供地方式

签订出让合同公布结果招标拍卖挂牌协议

出让实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申请及资格审查(6)(10)(1)国有土地使用权出让流程第一部分：房地产开发基础知识地产相关知识28

2023/9/5|Shenzhen招标出让国有土地使用权【招标出让国有土地使用权】指市、县国土资源管理部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。其流程如下：

评标出让人确定标的及标底投标人投标出让人、投标人开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第一部分：房地产开发基础知识地产相关知识29

2023/9/5|Shenzhen拍卖出让国有土地使用权【拍卖出让国有土地使用权】指

市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。其流程如下：（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价者或报价者为竞得人。

第一部分：房地产开发基础知识地产相关知识30

2023/9/5|Shenzhen挂牌出让国有土地使用权【挂牌出让国有土地使用权】指

市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。其流程如下：接受新报价出让人宗地信息挂牌公布竞买人报价出让人更新挂牌价格出让人确定竞得人挂牌起始日挂牌截止日在挂牌期限截止时仍有现场竞买人要求继续竞价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。若无现场竞买人要求继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。第一部分：房地产开发基础知识地产相关知识31

2023/9/5|Shenzhen招拍挂出让国有土地使用权的比较第一部分：房地产开发基础知识地产相关知识

招标

拍卖

挂牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价竞投者数量至少三名至少三名一名符合条件即可复杂程度需要制作标书

十分复杂不复杂一般衡量指标综合价格及指定的技术等其它条件价高者得价高者得适用范围除要求出价较高外，还需具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；对土地用途或使用者有限制和特殊要求的。对土地使用者或土地用途无特别限制及要求。对土地使用者或土地用途无特别限制及要求。32

2023/9/5|Shenzhen协议出让国有土地使用权【协议出让国有土地使用权】指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。实践中，协议出让的方式容易产生土地条件相当而土地出让金差别较大的情形，因此《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2007年修订）已明确规定用于房地产开发的土地禁止采用此种方式获取土地使用权。《协议出让国有土地使用权规范》（2006年）规定以下5种情形可以纳入协议出让的范围：1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的；5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。第一部分：房地产开发基础知识地产相关知识33

2023/9/5|Shenzhen五、开发土地的主要术语解释第一部分：房地产开发基础知识34

2023/9/5|Shenzhen1.生地完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地，即待开发的国有土地。2.熟地已经完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”的施工条件的土地。3.三通一平指水通、电通、路通和场地平整。4.七通一平指给水通，排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。开发土地的主要术语解释第一部分：房地产开发基础知识地产相关知识35

2023/9/5|Shenzhen5.毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。6.净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要进一步拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。第一部分：房地产开发基础知识地产相关知识开发土地的主要术语解释36

2023/9/5|Shenzhen7.地价指土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用，也称为土地费用、地价款或土地出让金。地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费和土地开发费。8.地面价与楼面价土地出让金又可以分为地面价与楼面价两种计算方法。地面价，为每平方米土地的单价，即用出让金总额除以土地总面积。楼面价，为摊到每平方米建筑面积的地价，即用出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积（楼面价=出让金总额/总建筑面积，其中总建筑面积=土地总面积×容积率）。地面价不能反映出土地成本的高低，因此投资者往往以楼面价计算投资效益。9.容积率指一个小区的总建筑面积与土地总面积的比率。第一部分：房地产开发基础知识地产相关知识开发土地的主要术语解释37

2023/9/5|Shenzhen房地产开发基础知识第一部分房地产基本概念地产相关知识房产相关知识38

2023/9/5|Shenzhen房产相关知识本节主要内容一、房地产业态划分第一部分：房地产开发基础知识二、房屋的主要术语解释39

2023/9/5|Shenzhen一、房地产业态划分第一部分：房地产开发基础知识40

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识房产是房屋的经济形态，也是地产经济价值得以实现的依托，按照房产的用途不同，可以对房地产作下图的业态划分：房产相关知识房地产业态划分41

2023/9/5|Shenzhen二、房屋的主要术语解释第一部分：房地产开发基础知识42

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识1.商品房指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。2.保障性住房指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象、承租或销售价格，具有保障性质的政策性住房。经济适用房、廉租房、公租房、集资房均属于保障性住房的范畴。3.经济适用房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。4.廉租房指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性质住房，廉租房只租不售。房产相关知识房屋性质术语43

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识5.公租房即公共租赁房，指政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，按照合理标准筹集，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。6.集资房即单位集资建房，指距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，利用单位自用土地进行集资合作建设的房屋。房产相关知识房屋性质术语44

2023/9/5|Shenzhen第一部分：房地产开发基础知识1.建筑面积指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。2.公摊面积指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。3.套内面积套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。房产相关知识房屋面积术语45

2023/9/5|Shenzhen

第二部分：房地产开发全过程项目确立阶段项目前期准备阶段项目实施阶段项目验收交付阶段项目收尾阶段46

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程房地产开发一般分为五个阶段进行:

项目确立阶段

项目前期准备阶段

项目实施阶段

项目验收交付阶段注意：

每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接。

上述阶段划分并非绝对一成不变的，而是交替进行的，某些工作内容会贯穿几个阶段。

项目收尾阶段47

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目确立阶段项目前期准备阶段项目实施阶段项目验收交付阶段项目收尾阶段投资机会调研项目立项资金融通土地获取开发组织机构设立建设用地规划许可证办理规划设计建设工程规划许可证办理项目报建建设工程招投标施工许可证办理开发建设项目预售竣工验收验收备案入伙通告房屋交付房地产证办理物业管理各阶段涉及的关键环节48

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目确立阶段项目前期准备阶段项目实施阶段项目验收交付阶段项目收尾阶段各阶段涉及的文件或证书《施工许可证》《预售许可证》《房地产预售合同》《竣工验收备案证明书》《房地产证》《土地出让合同》《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《项目建议书》《项目可行性研究报告》49

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程详细流程图50

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程详细流程图51

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程详细流程图52

2023/9/5|Shenzhen房地产开发全过程第二部分项目确立阶段项目前期准备阶段项目实施阶段项目验收交付阶段项目收尾阶段53

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目确立阶段本阶段的关键环节一、投资机会调研二、项目立项54

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程一、投资机会调研55

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程投资机会调研的涵义

即通过对拟投资地区房地产市场的调查，搜集市场信息，从而探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。

投资机会调研对于选择投资方向、进行目标市场定位、初步确定开发目标与方案起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。项目确立阶段56

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程投资机会调研的主要内容项目确立阶段投资机会调研57

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程二、项目立项58

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目立项的涵义

开发项目立项，是开发的第一步，即项目单位依法获得政府投资主管部门（计划发展委员会）的行政许可手续（原称立项批文），使项目取得合法的开发建设资格。

项目确立阶段59

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

项目确立阶段根据项目投资主体、建设内容的不同，建设项目划分为审批类项目、核准类项目和登记备案类项目，其立项流程分别执行审批制、核准制和登记备案制。

1.审批类项目：主要指使用政府资金投资的建设项目，包括政府预算内资金投资的项目、政府专项建设基金直接投资或以资本金注入或提供担保的建设项目、使用银行政策性贷款及国外贷款的建设项目、党政事业单位使用自筹资金的建设项目和按有关规定应受理的其他审批项目等。

2.核准类项目：是指企业自主投资且列入《政府核准投资项目目录》以内的建设项目，主要包括企业投资建设的重大项目和限制类项目、外商投资项目和境外投资项目等。

3.登记备案类项目：是指企业投资《政府核准投资项目目录》以外的项目。一般而言，房地产开发企业投资开发的房地产项目实行备案制。立项流程60

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

对于房地产开发企业来说，在项目立项时的主要工作是：1.起草并向发改委或房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;2.依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报发改委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。项目确立阶段立项时的工作61

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

【项目建议书】是房地产开发企业根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划的要求，结合各项自然资源、市场预测与分析，在基本条件确定后向国家、地区项目主管部门推荐的建设性材料。建议书的形成，是基本建设程序中最初的阶段，是工程项目准备阶段的开始，项目建议书不仅是确定项目建设的依据，也是具体设计的依据。

在项目建议书被相关部门批准后，建设单位即可着手组织对建设项目进行可行性研究。项目确立阶段项目建议书62

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

【项目可行性研究】指对工程项目建设投资决策前进行技术经济分析、论证的科学方法和合理的手段。它以保证项目建设以最小的投资耗费取得最佳的经济效果，是实现项目技术在技术上先进、经济上合理和建设上可行的科学方法。可行性研究的意义如下：1.可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据。决定一个项目是否应该投资，主要依据项目可行性研究所用的定性及定量的技术经济分析。因此，它是投资决策的主要依据，只有决策后，才能编制设计任务书。2.可行性研究是筹集资金的依据。特别是需在申请银行贷款的项目，可行性研究报告是银行在接受贷款项目前进行全面分析、评估、确认能否贷款的依据。3、可行性研究报告是项目建设前期准备的依据，包括进行设计、设备订货、洽谈合同，环保、规划部门确认等，都要依据可行性研究的结果。项目确立阶段项目可行性研究63

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程可行性研究的主要内容有：1.项目概况；2.开发项目用地的现场调查及动迁安置；3.市场分析和建设规模的确定；4.规划设计影响和环境保护;5.资源供给及资本运作方案；6.环境影响和环境保护；7.项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；8.开发建设节点计划；9.项目经济及社会效益分析；10.结论及建议。【可行性研究报告】作为可行性研究的成果，批准的可行性报告是项目最终的决策文件和设计依据。项目确立阶段项目可行性研究报告64

2023/9/5|Shenzhen房地产开发全过程第二部分项目确立阶段项目前期准备阶段项目实施阶段项目验收交付阶段项目收尾阶段65

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目前期准备阶段本阶段的关键环节二、资金融通三、土地获取四、规划设计与建设工程规划许可证办理一、房地产项目公司设立66

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程一、房地产项目公司设立67

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

房地产开发多以项目公司的形式存在。房地产公司的设立需满足如下条件（中华人民共和国城市房地产管理法2007年修正）：项目前期准备阶段项目公司的设立1.有符合公司法人登记的名称和组织机构；2.有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；3.注册资本100万元以上；4.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；5.法律、法规规定的其他条件。68

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

依据《房地产开发企业资质管理规定》（2000年），房地产开发企业应当申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

项目前期准备阶段项目公司的设立资质等级注册资本/万元从事房地产开发经营时间/年近3年房屋建筑面积累计竣工/万平方米建筑工程质量合格率达到100%的连续年限/年上一年房屋建筑施工面积/万平方米专业管理人员人数/人总计其中：中级以上管理人员持有资格证书的专职会计人员一级≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级≥800≥2≥52－≥10≥5≥2四级≥100≥1－－－≥5－≥269

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程二、资金融通70

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

【房地产融资】即房地产企业为了开发经营的需要，通过各种融资渠道，运用多种融资方式，以最优化的资金结构融通资金的过程。

房地产融资是设立房地产企业、实施房地产开发经营并保证房地产企业持续发展的前提。筹集资金的能力和使用资金的本领，是房地产开发企业的核心竞争力之一。项目前期准备阶段房地产融资的涵义71

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程房地产的本质是金融。

——格林斯潘（美联储前主席）项目前期准备阶段房地产融资的意义资金和土地是房地产企业的两大命门。

——周小川（中国人民银行行长）72

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

1.实现项目开发经营目标和企业发展目标；

2.利用财务杠杆，提高项目盈利能力；

3.优化资本结构。项目前期准备阶段融资目的73

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

1.适度规模原则：应确定合理的资金需要量。融资固然要广开渠道，但必须适度。

2.成本效益原则：不同的房地产融资渠道和融资方式具有不同的融资成本和融资难易度，应选择合理的融资渠道和方式，力求降低融资成本。

3.风险收益原则：不仅考虑利用负债经营的财务杠杆作用，而且要全面衡量资金供给、还本付息、破产偿债等风险，力求实现房地产融资风险与收益的均衡。项目前期准备阶段融资原则74

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目前期准备阶段融资方式分类即通过举债的方式融资，如房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款、发行企业债券和借入信用贷款等。即通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式融资。权益性融资债务性融资1.权益性融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险；2.传统上主要是在私人市场融通，随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。1.资金供给方不承担项目投资的风险。75

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目前期准备阶段融资渠道76

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程1.自有资金：

指凡属于房地产企业所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金，包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。房地产开发项目的自有资金是衡量房地产开发企业整体实力和项目开发风险的重要因素。为降低房地产开发项目的授信风险，保证房地产开发项目的顺利完工，人民银行和银监会均对房地产项目开发的自有资金比例有明确要求，各股份制商业银行也制定相应的房地产项目贷款政策。

国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（2009）

保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

项目前期准备阶段几种主要融资方式介绍77

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程2.预售回款：当满足一定条件时，房地产开发企业可以将正在建设中的商品房预先出售给购房人，并由购房人支付定金或者房价款。项目前期准备阶段几种主要融资方式介绍78

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程3.股票：真正有实力、守规矩的开发企业可以顺利上市，而在目前开发企业数量过多、水平普遍低下的情况下，欲通过大规模上市解决行业性的资金短缺，似乎并不现实。4.合作开发：寻找一家或几家有经济实力的合作伙伴联合开发，是一种分散和转移资金压力的较好办法。开发企业可以组织联合合作伙伴发挥各自的优势，并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金。当然，开发企业也应让出一部分利益，否则难以找到合作伙伴。项目前期准备阶段几种主要融资方式介绍79

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程5.金融机构贷款：长期以来，我国房地产开发企业的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。银行贷款有着很多优点：便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大。同时，房地产信贷业务也被普遍视为银行的优质资产。

银行贷款现阶段从紧，其对项目开发程度和开发企业自有资金的要求，不是大多数开发企业短期内能够达到的。项目前期准备阶段几种主要融资方式介绍80

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程6.债券：根据《公司法》的规定，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个以上国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及但保等都有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险金融工具。这些都限制了大多数房地产企业利用发行债券这一融资渠道。项目前期准备阶段几种主要融资方式介绍81

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程7.施工单位垫资

许多有一定经济实力的承包商，有可能愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务，特别是在开发项目有可靠收入保证的情况下，这样，开发企业就将一部份融资的困难和风险给了承包商。当然，对延期支付的工程款项，开发企业也要支付利息，但通常这个利息率较贷款利率低，而且更低于整个开发项目的投资收益率。如果开发企业决定令承包商带资承包，一定要对承包商的经济实力进行严格的审查，对其筹资方案进行认真的分析。必要时，在承包商筹资过程中，开发企业也要给予必要的支持与合作，如为承包开具银行付款保函等。项目前期准备阶段几种主要融资方式介绍82

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程三、土地获取83

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目前期准备阶段

以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。土地出让成交确认书84

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目前期准备阶段

土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。

受让人在签订国有土地使用权出让合同后，即可申领建设用地规划许可证。国有土地使用权出让合同85

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目前期准备阶段房地产开发过程中的办理的第一个证，此证关系着后期诸多工作的开展。城乡规划行政主管部门核发《建设用地规划许可证》，作为建设单位向土地主管部门申请征用、划拨和有偿使用土地的法律凭证。建设用地规划许可证86

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。项目前期准备阶段建设用地规划许可证87

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目前期准备阶段此证为房地产开发过程中的办理的第二个证，以出让方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

申领条件：付清全部土地款。

未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。国有土地使用证88

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程四、规划设计与建设工程规划许可证办理89

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

房地产项目规划与设计直接决定了产品是否符合消费者的要求，也决定了产品给开发企业带来的收入，因此是房地产开发的重要阶段。项目前期准备阶段项目规划设计90

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目前期准备阶段项目规划设计包括规划和设计两个方面：

规划包括控制性详细规划和修建性详细规划。

控制性详细规划一般由政府规划主管部门组织编制，其以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划；

修建性详细规划一般由开发企业依据控制性详细规划及建设主管部门(城乡规划主管部门)提出的规划条件，委托规划设计院按照编制。

设计分为方案设计、中间设计和施工图设计三个阶段（详见下图）。项目规划设计91

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目前期准备阶段项目规划设计92

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目前期准备阶段规划设计阶段的输出成果为方案报建文本和设计文件，成果报政府部门审批通过后，方可获得建筑工程规划许可证。建设工程规划许可证《建设工程规划许可证》为房地产开发过程中办理的第三个证，此证办理最为麻烦，核心任务最多。93

2023/9/5|Shenzhen房地产开发全过程第二部分项目确立阶段项目前期准备阶段项目实施阶段项目验收交付阶段项目收尾阶段94

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段本阶段的关键环节二、建设工程招标三、施工许可证办理四、商品房预售一、项目报建95

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程一、项目报建96

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程【建设工程项目报建】是指建设单位在工程项目前期的筹备工作结束后，向建设行政主管部门申请转入工程建设的实施阶段，由建设行政主管部门依法对建设工程是否具备发包条件进行审查的一项制度。凡在我国境内投资兴建的工程建设项目，都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。

房地产开发企业在通过项目报建后，方可办理施工及监理招标、质量及安全监督、造价及劳保统筹等手续，以及申领建筑工程施工许可证。项目实施阶段建设工程项目报建97

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

项目报建的时间：工程建设项目前期准备工作结束之后，工程项目发包之前。项目报建的内容：包括工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工竣工日期、发包方式及工程筹建情况等。项目实施阶段建设工程项目报建98

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程1.建设单位到建设行政主管部门或其授权机构领取《工程建设项目报建表》，根据投资计划填写并加盖单位公章。2.向建设行政主管部门或其授权机构报送《工程建设项目报建表》及相关材料，并按要求进行招标准备。3.被审查合格者，取得《工程建设项目报建证》项目实施阶段建设工程项目报建程序99

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程二、建设工程招标100

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

【建设工程招标】是指建设单位就拟建的工程发布通告，用法定方式吸引建设项目的承包单位参加竞争，进而通过法定程序从中选择条件优越者来完成工程建设任务的法律行为。项目实施阶段建设工程招标

《招标投标法》（1999年）第3条第1款：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。101

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段建设工程招标《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会第3号令，2000年）：

关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：

1.供水、供电、供气、供热等市政工程项目；

2.科技、教育、文化等项目；

3.体育、旅游等项目；

4.卫生、社会福利等项目；

5.商品住宅，包括经济适用住房；

6.其他公用事业项目。102

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段

根据其招标任务内容不同通常有以下几种种类：

1.建设工程项目总承包招标；

2.建设工程勘察设计招标；

3.建设工程材料和设备供应招标；

4.建设工程施工招标；

5.建设工程监理招标。建设工程招标的分类103

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段根据其招标方式不同通常有以下几种种类：1.公开招标指建设单位在公开媒介上以招标公告的方式邀请不特定的承包商参与投标，并从符合条件的投标人中择优选择中标人的招标方式。公开招标的成本费用较大，一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设项目，以及采购数量多、金额大的物资设备、材料的供应。2.邀请招标指建设单位不公开发布招标公告，而是根据工程特点邀请特定的承包商参加招标项目的投标竞争。邀请招标不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高中标率，是我国房地产开发商普遍采用的方式。3.协商议标

指由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期、造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。协商议标不是我国法律所承认的招标方式，其实质是谈判性采购，但在我国建筑领域采用较多。建设工程招标的分类104

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段建设工程招标流程105

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程三、施工许可证办理106

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段《建筑工程施工许可管理办法》（2001年修正）第2条：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

建筑工程施工许可管理107

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段

申领建筑工程施工许可证,是在办理《建筑工程规划许可证》后,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件，也是房屋权属登记的主要依据之一。

建筑工程施工许可证由建设行政主管部门核发。建筑工程施工许可证108

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段《建筑工程施工许可管理办法》（2001年修正）第4条：1.已经办理该建筑工程用地批准手续，获得《建设用地规划许可证》；2.在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》；3.施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；4.已经确定施工企业；5.已满足施工需要的施工图纸及技术资料、施工图设计文件已按规定进行了审查。6.有保证工程质量和安全的具体措施；7.按照规定应该委托监理的工程己委托监理；8.建设资金已经落实；9.法律、行政法规规定的其他条件。建筑工程施工许可证申领条件109

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段建筑工程施工许可证的延期《建筑法》（2011年修正）第9条：建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。110

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程四、商品房预售111

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段【商品房预售】是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。（“卖楼花”、“炒楼花”）商品房预售

我国实行商品房预售许可证制度，开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得《商品房预售许可证》。112

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段

申领商品房预售许可证应具备的条件（《城市商品房预售管理办法》2004年修正）：

1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。预售许可证申领条件113

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（2010年）：

完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。商品房预售资金监管114

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目实施阶段《城市房地产管理法》（2007年修正）：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。国务院七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（2005年）：

禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。预售商品房的转让115

2023/9/5|Shenzhen房地产开发全过程第二部分项目确立阶段项目前期准备阶段项目实施阶段项目验收交付阶段项目收尾阶段116

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目验收交付阶段本阶段的关键环节一、竣工验收二、房屋交付117

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程一、竣工验收118

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

竣工验收是项目建设的最后阶段。它是全面考核项目建设成果、检验设计和施工质量、实施建设过程事后控制的重要步骤。同时，也是确认建设项目能否启用的关键步骤。项目验收交付阶段竣工验收房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质监、城建档案、燃气和房管等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件后，可以组织设计、施工、和监理等单位进行竣工验收。119

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程项目验收交付阶段竣工验收备案流程图120

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程二、房屋交付121

2023/9/5|Shenzhen第二部分：房地产开发全过程

【房屋交付】即指按照房屋买卖合同的约定，将房产移交业主的过程。

对业主而言，即领取钥匙，接房入住的过程，也叫“入伙”。项目验收交付阶段房屋交付122

2023/9/5|S