区域开发中的规划与策略

区域开发中的规划与策略城市投融资部黄眺峰【摘要】十八大报告提出，坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。城镇化成为未来城市发展的重点。城镇化势必导致城市新区和新城的发展，区域开发将成为多地政府重点关注的工作。作为区域开发主体，如何把握好区域开发中的具有前瞻性的规划与策略，尤其是连接规划与建设的区域开发投融资规划，是协助政府做好区域开发的重要环节。本为阐述了投融资规划的内容和重要作用，并举例说明了土地利用效益提升的策略思路。【正文】一、城镇化建设推动区域开发建设按照“十二五”规划，在整个“十二五”期间，我国城市化率将由2010年的47.5%，提高到2015年的51.5%，在“十二五”期间将增加4个百分点。这个速度和“十一五”差不多，“十一五”期间我国城市化率年均增长0.9%。再往前看，1979-1987年我国城市化率年均增长0.82%，1988-1995年均增长0.47%，1996-2001年年均增长约1.39%，最近十五年我国城市化率迅速提高。图1图1改革开放以来我国城市化率变化情况OTOMco口02r-口0E从“十二五”的城市化、工业化、国际化、信息化角度来看，我国城市化进程不可逆转。人口城市化基本上是经济发展，尤其是工业化进程的必然结果。研究表明，城市化与经济发展水平呈高度正相关，随着人均国民总收入的提高，城市化水平也相应提高，最后形成一个缓慢的增长曲线。世界银行研究发现，城市化率与经济发展水平之间具有明显的对数关系，人均GNI（购买力平价）越高，城市化水平相应越高。从国际经验来看，人均GDP达到3000美元的时候，城市化率应该达到55-60%,而我国2010年人均GDP达到4430美元时，城市化率仅达到47.5%,因此我国城市化率的提升空间还很大。城市化带动的首先是基础设施建设，一方面周边城市对路桥、轨道交通、环境水务等相关设施建设的需求增大；另一方面人口和产业的向城市的集中带动了住房、物流、商贸及文化产业的发展。因此，新城和城市的新区建设与综合运营需求呈迅速提高态势。二、区域开发中的规划与策划区域开发中的规划，我们知道最主要的是区域规划，以及控规和详规，它们是知道区域开发建设的基本规划。区域开发建设主体将根据此规划进行建设规划和商业策划。根据我国大多数开发区的实践经验，新区建设开发有以下两种模式：自筹资金，投资先导模式。这种模式中，开发区垄断一级土地市场，由开发区先自筹资金进行基础设施建设，提高土地地租水平，然后对土地进行出让。这种模式也有两种情况，一种是在土地出让前将开发区土地全面开发，整体招商，另一种是先开发部分区位条件相对更具优势的部分，通过出让这部分土地后，将土地所得收益用于后续的土地征用开发，进行滚动开发。多渠道融资、负债开发模式。我国大部分地区都面临这资金紧张的问题，一般都通过多渠道融资，如银行贷款、发行股票、社会融资等方面进行。在土地出让后，再进行还贷。因此，在新区开发中，连接城市规划和建设开发的，促进土地价值最大化和商业开发最大化的，是与城市规划同样重要的区域投融资规划。它以城市规划和工程投资为基础，对于长达5-10年的区域开发建设、融资、投资和运营进行系统和全面的规划，涵盖了开发建设时序、土地价值提升策划、融资模式策划、偿债机制策划、投资策划和运营管理策划。三、区域开发投融资规划的作用投融资规划主要目的是运用系统工程的方法，是城市规划和建设之间架起一座桥梁，服务于城市开发的工作。从政府角度看，在城市建设规划后，政府需要从全局调控的角度制定一个科学可行的投融资实施方案。城市建设投融资规划以城镇规划为依据，通过筛选投资主体明确地方政府的投资范围及投资额度，并结合地区经济、社会等实际情况合理拟定开发建设时序，同时根据当地经济及财政状况确定资金来源、融资方式及投资回收方式，从而使投融资规划成为城市开发建设决策的支持工具，有效避免投资冲动投资和非理性筹资的同时，使城市开发建设进入更加科学高效的轨道。城市投融资规划控制和影响城市开发的地点、规模、进度、时序等实施问题，是保障系统规划进入实施阶段的首要条件，是系统规划中最重要的支持性规划。由于城市建设涉及的开发区域广、资金量大、项目复杂，投融资规划有利于统筹资金安排和规避风险，提高资金的使用效率，对于投资效率、融资模式的选择以及资金链的合理规划都具有积极影响。四、土地利用效益提升策划思路举例在区域开发建设过程中，常常会出现土地价格异化的现象，使得土地价格不能反映出土地的实际价值。其原因是多方面的，如一些地方政府为了吸引外资或招商，使得土地价格远远低于土地价值；规划滞后或流于形式，而发生一些土地先批租、再规划，投资者愿做什么，就规划什么的现象，影响土地利用的整体效益；一些土地开发商故意压低地价获取土地使用权，或者故意抬高地价以提高其知名度或营造土地不断高涨的气氛获取利益。这些或因政府或因市场造成的土地异化，在很多区域开发中都普遍存在。如果区域开发缺少基于城市区域规划的投融资规划，在长期的建设开发过程中，难免造成土地资源的浪费和资金的无法平衡。因此科学认真地规划，避免因短期利益而造成的长期利益的让渡和损失，通过时间运营维度和空间运营维度来提升土地利用效益是区域开发主体的投融资规划中重要的一个环节。区域平台主体是区域的开发主体，也是土地利用效益提升的主体。土地作为一种资产，与一般实物资产有很大不同，土地既有直接生产功能，更多的是强调其通过提供给其他生产活动的空间位置而实现自身的价值或效益。土地一旦用于某种用途，改变需要很大的成本。因此在土地利用效益提升策略中，我们可以从时间维度和空间维度运营路径进行土地利用效益的提升，具体内容见下图。图3城市土地利用效益提升路径区域开发平台主体可以根据城市发展整体战略和效益提升整体目标，通过安排土地供应的不同时序来提升城市土地利用整体效益，具体而言，主要有以下几种策略：（1）低开高走策略。是指在运营整片土地时，现已较低价格出让一些地块，这些地块开发后引起整片土地升值，再逐渐提高其他地块的出让价格的一种策略。这种策略适用于两种情况。一是当整片土地缺乏必要的基础设施或投资条件，开发难度较大，土地价值较低时，可以以低于市场价格甚至成本价的地价出让给基础设施建设项目、服务类设施建设项目或住宅开发项目，通过这些项目的建设改善该区域的基础设施条件，聚集人气，带来区域整体地价的升值，然后在提高其他地块的出让价格，用其他地块的增值收益弥补地价出让地块的收益损失。二是当区域投资环境不佳或区域建设刚刚启动时，用低价格吸引一些有实力的投资商，以此形成品牌效应和聚集效应，然后再提高地价。城市工业园区的土地出让经常采用这种策略，一般当工业园招商初期，对于世界知名企业都会给予均较为优惠的价格，以吸引他们投资落户，而有了这些知名企业工业，园区的整体档次会大幅提升，地价也会大幅升值。（2）高价拉动策略。是指在运营整片土地时，先将其最好的地块拿出来，以较高的价格出让，以此形成示范作用，提高区域整体在消费者心中的认知度，将整片土地价位抬到一个较高的水平的一种策略。这种策略适用于出让位置、条件较佳的地块，这样的地区本身就受到投资者的青睐，土地供应时，仅将其中最好的地块拿出来出让，由于供不应求，其成交价格一般会较高，而这个较高的成交价格又为将来出让区域内的其他土地