标杆房地产住宅项目推广方案推广攻略

谨呈：中山XX房地产有限公司2005年,XX与中山对话XX地产中山项目部2005年元月目录1.目标与总战略2.推广攻略与项目形象4.上门（调动向往+目标客户）5.成交（价值体验+产品了解）6.费用预估2004——2005年度销售目标1期5.3万，在售3、4、5期34万，预计06-09年推出占地：520亩总建面：约52万ｍ²容积率:≤1.05开发周期：5-6年项目总体开发进程2期9.7万，05年推出一期剩余249套多层3867.4小高层9435.1情花3313.5合院11489.7合计2.8万平米3.9万平米二期05年推出911套一期剩余2.8万二期05年推出9.7万情花2.41多层2.70小高层4.59合计9.7万平米合院1.2万平米二期06年推出2005年供应量合计12.5万平米1160套2004年2005年供应量（万平米）5.312.5供应总套数1160套销售量（万平米）2.4目标10.8销售总套数220套1000套月均销售套数74.383套以户均面积110平米计年度销售目标2005年1月销售套数33套周均销售套数10套月均销售83套周均销售套数20套销售速度如何提升一倍以上?销售率86%户均面积108平米销售速度提升的途径供应充足，节奏合理上门量有效客户消除成交障碍一期小高层3.26开盘A区情美+多层6.5开盘B区小高层8.13开盘B区小高层+多层8.13开盘C区情花+小高层10.1开盘合院3号2006年初开盘A区4-25-18-18-28-3情景美墅1248090套5-25-3多层11086.92116套B区4-15-4小高层19126.12183套6-16-2多层15907.25167套C区8-48-58-68-7情景花园1158096套7-17-2小高层26785.34259套年度供应节奏——2期开盘分区1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.30合院2号3.261期小高层6.52期A区8.132期B区10.12期C区1月合院3号1期小高层剩余92套情景美墅90套多层116套多层167套小高层183套小高层259套情花96套1期多层剩余40套1期情花剩余22套1期合院剩余95套供应量共249套，月均供应62套上半年供应量少，限制月均销售80套的目标实现911套，月均供应130套下半年供应充足，具备实现市场最快销售速度的基础年度供应节奏2——5月供应合计6——12月供应合计可实现的最高目标设定1月实现2月—5月可实现33套供应量的90%月均55套合计220套6月—12月可实现全市最高销售量月均80套合计560套年度销售800套，8.6万平米

月均销售66套销售问题分解1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.30合院2号3.261期小高层6.52期A区8.132期B区10.12期C区1月合院3号1期小高层剩余9435.1平米供应量情美12480平米多层11086平米多层15907平米小高层19126小高层26785平米情花11580平米1期多层剩余3867.4平米1期情花剩余3313.5平米1期合院剩余11489.7平米1-5月多层、情花——典型尾盘提速问题小高层——积累客户、优势展示合院——给客户一个购买理由

6-12月（全年整体问题）寻求项目有效客户经济秃能力工薪白领中产外地愧人本地捷人外地府人中山脑本地礼人外地敬人本地缎人总死量大猛，购旨买力涉雄厚外地界人总颤量少么，中奔间层商更少一期下成功息吸引哲的是淹北方赤文化豪外地雷人客住户群喜，但挣后续脂乏力惕；中山简客户雄基础本项惹目一溉期业遍主XX设城市戚风景外地芒人镇区汉项目镇区斥人雅居斜乐本地史人空白产品豪配套洋本地斥人关油注点外地追人关事注点核心职问题帜：X愉X如冻何打摄开中影山本右地人董市场事？价格产品品牌地段配套环境实际沟&豪品牌镇区耗人本地省人产品豪配套洋A、惹配套泉与中包山人森对话B、瞎档次违（风筋格）久与中介山人熔对话总体魄战略彻：2怒00挠5年痒，X勉X与挎中山隔对话独年解决脊中山乔本地耗人需躬求问欣题面对叛中山除市场籍，仅仅喂有好菠的产趣品是非不够潜的A、急配套武与中疲山人坦对话安排脑全新凳配套耗时间墙表1231-亩2月3月4月5月6月7月8月9月10遭月11借月12梳月4月承：2略期会帐所设煎计方况案展匀示7月搞底：竭学校些合作茫签约榜仪式十一友：2你期会牌所现巡寿场展趴示5月呼：学洁校引袭进方辆案明救确4月歇：1显期会汗所品驾牌酒枣楼入形驻3期仔及以气后整炒体规嫁划配剩套安殿排结椅合今些年情反况，吐尽早药明确逆并在仅规划不上展融示。十一迟：预栽留地什块果珠岭展患示品牌室酒楼房诚“丹救桂轩竿”入燥驻售宪楼处包二楼静，满铁足中永山本助地客恢户对饱“档桂次”羡的认阵可。室内援游泳堵池及焦早规嫩划设歉计，虚及早籍建成迈展示预留忆地块牌高尔啊夫果第岭展殊示及匙活动B、静档次路与中度山人后对话情景饭花园证产品碌的面榜积放锋大。小高失层及院情花读产品纹合拼贿的可森能性刘。2期松会所逗在社伙区中晚的使侵命2期锡会所哀配套捷功能稍建议咳：室内能恒温碎泳池SP涂A水疗\桑拿题室多功锯能健酒身（捐操室袜、羽劝毛球枕）室收藏油品展针览大将厅大型扩儿童体游戏透室销售单社区柱中最局高端薪产品界——育2期孔情景千花园乎的重糟要价姻值点大气高档建筑帖外观喇大气匪的会邀所社区盆资源割命名寇方向守——亮洋+生档次1231.镰塞亭维纳愿水公锋园3.棒苏戏格兰畅假日恋高尔惧夫2.忽卢贡浮公再馆2期辛组团碌命名情景佩美墅臻美沫苑情景搅花园美晨挠苑美乐鹿苑美和躁苑美林绕苑美景苑推广罢攻略对谁衔说话免？差异丘化优认势2房铲客户唉以技茫术、争中高贺层管宣理人煎员为顿主，仿中小宫3房广以公势务人掠员及径私企辱业主搭为重裤要职见业构榨成。大3您房客世户及结复式构客户尝职业颗以中痒高层秩管理蓝人员映、私落企业受主为咳主，漆公务煎员、步个体俱业主欺次之批。目标远客户客户工薪白领中产受教彩育程贿度本地搜人外地驳人受教浓育程蹄度高主要肝职业膝构成私企桃业主中高夕层管切理人办员公务塘员技术嗽人员个体形业主膝次之普通吼话语营系兔3兽5岁其以下躺占7撇0%受中帅山欢档迎的值说话姥方式你好惑中山XX挂地产剂，中锹国地位产领咐跑者50万平执米6A国际袜生活辩城院落杯友邻竹生活其实奋，生炮活可皂以更痕姿彩住新单的，趋住好年的XX浊，合酷院美哭墅中怜国首猎度发训布艺术清品不终在工禁场在皇现场暖冬幅巨献洪，百鄙款三举房浓情硬岁末钥，X着X真截情答迎谢20赖04兰/0嗽120毛05虚/0惭1领导疤者地哀位大气芦、有踏面子与中警国一业线品彼牌同乌步资源&能力稀有模仿成本不可替代优势级品牌发展商YES高YES品牌专业物管YES高YES南区(城市新区域,升值潜力)NO低西区大盘（50万平米）No低大盘众多内环境——低密度、休闲轻松YES低自然环境优势项目中央花园、会所、社区商业街配套NO低NO建筑风格——独特而丰富YES高NO创新建筑产品YES高NO规划——有生命力的开放式社区Yes高需要教育客户社区人文活动丰富YES高NO幼儿园、学校NO高视学校品牌而定未来高素质居住人群YES高YES突破葡性优裤势竞争计优势Pa尘ri冠ty柱同等功优势差异互化优惠势—掩—F被B赴A特征院落合院50错万平歉米百款胆三房比较拉竞争谦优势品牌物管建筑呼外观产品膜附加领值多活力嫁社区人文门活动扯丰富高素苹质人绞口学校虚、幼家儿园好处有品蜘味保值咬没风殊险下一则代的掩好环份境邻里怜关系举安全哗放心如引详进品嫁牌一榜流的痕学校罗,将潮可以与形成驴唯一缩慧硬性咬的比彼较竞冰争优俯势同步装XX侄地产钓，共创辱中国详高素认质人咏居示训范城XX钟城市拆风景平面谅与软都文：慕品牌泛创造蜘新的辉城市傲文化事件令与社肤区生蒜活：培体现迎高素何质人夫居——握新城踪蝶市，梢新文损化目标您与原锈则上门阶段缘瑞&通奇路联动贯价值客户岩必杀目标市场抵领导乐者的砍影响绍力月均巡寿上门劫客户逆80涝0批容次强大月的市后场影希响力体现迅高素初质群熔体特氧征：文化蝇性、稀高端朝性、姿公益漂性体现泊人文蛇社区念特征钓,发挥麦社区进资源秃优势推广植原则不同捧阶段遣对客锡户群祖的一定策侧重产品校线营窑销定韵位明星金牛瘦狗问题高利映润率高销韵售量合院祝2号盟带装分修家伐私40故00咏+2映50袋0元情美惠48顿00灶元情花涂45没00兼元小高拍层3猎50辽0元多层仅31凡00炮元问题高利润率高销粘售量情花208套18%多层323套28%小高层534套46%合院95套8%合计1160套100%推广陆主线自客户1-请2月3月4月5月6月7月8月9月10仔月11窝月12辣月1.勒30合院某2号3.遍261期乞小高法层6.锄52期结A区宽H捉+多湖层8.朽132期泰B区小高狠层+露多层10脾.12期萍C区情花湿+小轨高层1月合院评3号全年尽主力砖推广辣客户目——多中高牺层管合理人东员、帝私企嫌业主猎、公龄务员阶段窗重点嘉：中高枪层管毕理人采员、私企谎业主阶段方重点赤：公楼务员殿、中高泊层管缺理人枕员私企滤业主理再度蓬关注合院辟：重水新包纠装专梅项推欢广。多层塞：附株带推关广。建立浓愿景建立标杆【空中刑推广激的四个巨阶段痰】全城瞩目,未来新生活描绘2005年3月－4月高素质标签，热点话题2005年5－6月人文社区，真实体验2005年7－9月从画饼到深度认同价值提升，社区精神2005年10－12月实屿践体验+价值第一姜阶段（咸20裙05观年3层月－南4月赚）占削位建立闷愿景ST昼EP膛1裁.森城市症气度惠,一出种城碗市文暖化的绿宣告场…ST权EP眨2掏.猫值得销向往匹的“昏新城的市”形意象ST讲EP隔3比.乒标榜锯高素殿质示闷范生耀活的哑事件ST刊EP康4扰.惧生活镇环境愈体验通矮路牛:或大中滚山布移局,爷巨幅哥广告壤牌;肾平面营广告针系列财生活腊渲染抖；你软文伴及新姨闻辅睡助。NE掩W覆C践IT滥YNE够W裙C谱UL葛TU逃REST升EP散1滔.硬一张个城窗市的刻气度介,站堤立文辛化的宁高度软文棉配合朽：《品匆牌发己展商侮，对份一个冈城市呈文化糠的使负命》ST五EP捏2纺.已新倾城市判、新去文化芹意象题--屋--品味稼、文散明、祥高素熔质、首人文勺第一谅印象NE退W有C排IT台Y声NE厕W炮CU株LT床URE街，洗是活狸力的扛源泉人，方是最鸟美的壳风景家，旱也是跟艺术顽品大社熔区是泄生长胶的树孩子险，有楼很多葱朋友To疫da菊y，如音乐销会时仇间品味嗽摩卡会，品拾味时通光读书鸦，读庭生活风琴担、行易人，拆转回咐欧洲慌的假渴日时业光自驾宇游的群头驴由，住壮在对罚面三碑楼……NE型W僚C纱IT字Y页N荡EW逮C宽UL破TU刚RE3-浮4月清报版史系列世平面屡表现旋：围绕牛FB盾A之毛A项有品嘴味的保值写没风热险的下一秋代的样好环耳境邻里柴关系狐安全税放心“X杀X社魄区在惧中国迅”媒合体平花面展XX始在中第国各剩城市夸社区旺软性否介绍XX左在中历国各体城市芽社区并人居紫生活茂图片昨展ST芝EP堂2轿.面新统城市架生活样意象苏--企--高素猜质社警区参既照系一场裳高雅受的音闻乐会胀，一肉场优旅雅的扁芭蕾掘舞演杀出，安一些缩慧新的士城市德生活胀符号ST更EP削3轧.汗新城妨市文采化的花标榜陪：3月妥12被日童声盗合唱腔团“春秒天来约了”语大型颤音乐粥会音乐鸽厅（心或五上星级赵酒店失）唱响兄新城掘市文岔化第旦一章广告钟牌预绳告音柏乐会悄及开椅盘信错息，艘客户蚀可上些门限顶额索乌取门归票。直邮轰专送狸目标须客户骑群贵宾炭票专匠送政石府、尼协会掏领导恐等社窑会名唯流取票怕处开似盘抽粮奖券相的发警放春天擦来了兆,大恐地重辉生了仆大型窝音乐认会3.职20毛中山影音乐榴厅NE熄W贞C总IT团Y钓NE街W侍CU匹LT膏UR胁E如小薄高层毒同日仇开盘士，为唐当日晌成交沟客户泄准备挎一级抱贵宾扮票，核豪华催专车针送往辆。开盘顷现场恐活动益：开吓盘仪泰式—恨—音侮乐会牛主打借曲目递表演保，开丑盘抽吼奖。低密悟度的简社区但空间亲和饰轻松耐的社冲区氛宰围休闲僵生活舰中的寇文化俩气质ST煌EP汽4柜.陵新生由活环量境体荷验4月第亲和外的春厦天社区倒风筝狼文化芽节来自胖潍坊艘，中冰国风击筝之楚最展脆演放风晌筝大狐赛同期虫摄影央大赛在社粥区果宰岭(阶预留蚁地块紧)4月仙的周敲末,病重温聪儿时雾的梦齐想第一帐阶段重推广否渠道胞及推炮广流界程安仆排主题伞语首瞎发—辟—全揭部广庆告牌主题隔演绎蝇——韵广告灾牌、拐报纸到平面叛、软治性系笼列音乐臣会及锈开盘角——霜广告晒牌、骂报纸著、直绩邮短肺信预迎告，朗海报速张贴届发送酒，票权务互课动，植现场顾与演蔬出地啦互动导，后利期报林纸新微闻炒偿作。社区啊风筝妖文化雄节—练—报利纸平示面，绪直邮种短信泄预告私；周姜末活把动日贫摄影脂大赛垫；过佩程报环纸新枯闻，举后期才图片教展。第二该阶段（播20达05察年5君月-摘6月迷）标摇杆关键蓬词:柜高很素质泳标签确，对痛号入爱座通斥路部:灶巨幅装广告思牌;是电狼视、观报纸虾新闻雪炒作跌;受行业俗商会昂、协泉会;乡丰专家仓讲坛ST陷EP店1和.短五一钱社区亿入伙议系列栋活动ST熊EP痒2饺.分“中物国经柴济学防家论坛坛”浅，拾目标左客户齿锁定ST豆EP窄3饭.顾媒体泥热烈姻回应瞧,引轮发热跌点话识题ST先EP梨5固.本第一湾副线兄:高舒端产纸品情钓景美现墅发脊布ST鞠EP腹1雪.益一期晋业主斜入伙继——颗社区增入籍布仪式这一勉刻，饱新时炮间5.霉1右恭贺幕XX僚城市辅风景炎一期比业主债入籍NE惠W附CI卡TY衡N煤EW颂C锈UL蹈TU醋RE——咳主题迫：给搏我你刺的时墓间，家魔法奥产生聚了！——香内容彼：入病伙业男主自施愿提激供一亚个旧疯时钟沸、表招及关乘于时包间的利一句卧感言业，获磁赠价王值1菜00施元I夹LL浊Y咖点啡店饲消费言券。代收集苍到的蔽时钟啊及名扒言交尼由艺神术家怜设计增制作锅成现乖代装闲置艺闯术T调IM耻E餐WA急LL屯，十寒月开汇盘时株举行尚揭幕张仪式溉，正旨式展京出。——俘魔法郊：所检有参恳与者居的艺和术成赢就感仔，社落区归冷属感——刃副产沙品：创值得叮一看气的艺驱术品趟；新鸭闻价帆值社区纵入籍猜仪式知特别舅纪念君活动散：时钟猾装置扩艺术早TI改ME摊W嘴AL争L入籍刃仪式际常规错活动勇：入籍楚公约哗签定罢，植挠纪念抹树从T镜IM衫E那WA担LL吨到社钞区历局史——飘提示镜：从顿这一央刻开骡始，粱历史畅产生赚了——邮形成睛大盘举社区意传统科，六承期的市业主检带来滩六期呈的艺雨术作烟品——镇2期爽作品比：T筋IM匹E叛MY陶F钥OR趁TU咬RE——毫3期序作品六：T掌IM辫E拴MY浪L堡IF奶E……关于欣社区尤历史社区站中央档广场露电子绵图像铲柱：泊永久华性社拣区历受史图坝片影更像展社区鱼从入叫伙开壶始的屡活动央通过珍媒体注新闻扭、客芳户通鄙讯、稠平面蹲广告等形式钥发布贡。五一若期间此围绕脏一期继入伙手展开斧社区烂活动放眼炮天下忘，运口筹帷左幄5月栗中山担中国剪经济已学家姐论坛NE互W纸CI分TY悉NE兽W蓄CU守LT高UR繁EST录EP衬2屿.态事外件告顿知：贫部分骨广告碌牌ST乱EP贯2困.药“新砍城市已”中痕国经塔济学坟家论慨坛——柴打造西中山六最具臭高端仗影响臣力的戴新闻建事件XX园城市给风景计发起中山真日报浑组织行业霸商会吵协办诚意位客户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