2023年房地产行业研究报告

2023年房地产行业研究报告第一章行业发展概况房地产业就是指用土地和建筑物为经营对象，专门从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，就是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要涵盖：土地研发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的交易、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们利皮扬卡将专门从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。图房地产产业链资料来源：资产信息网千际投行图全国房地产开发企业经营收入及快速增长情况资料来源：资产信息网千际投行据企洞察发布目前我国总计各类房地产有关企业240万家。2022年崭新登记注册企业48.08万家，同比快速增长20%。吊查封数13.2万家，同比快速增长11%，天量快速增长33.2万家。从地区原产来看，广东省目前以35.3万家企业名列省份第一，山东、江苏、四川和上海分别以19.7万家、16.8万家、12.7万家和12.6万家名列前五。从注册资本来看，100万元以内的房地产有关企业数量最多，比重为29%。100-500万元以及500-1000万元的房地产企业分别占27%和11%。注册资本1000万及以上的企业比重为33%。根据2018年国家统计局发布，房地产轻而易举从业人员人数和建筑行业存7072.4万人，占到至当时全国人口1/19。第四次经济普查中存数据说明，在5809万建筑行业人里，存3591万人属于“房屋建筑业”，其中为商业房地产服务的人数多于了4000万。国家统计局发布数据说明，2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。2022年房地产市场在供需两端遭遇非常小冲击和压力，房地产开发投资额同比增长速度整体整体表现为-10.0%，说明当前中国房地产行业的整体研发投资压力比较大。全年新开工面积跌幅39.4%，就是历史最轻跌幅，2014年下行周期中14年和15年新开工面积同比跌幅也仅为10.7%和14.0%，全年新开工面积回落至2009年以前水平。全年施工面积回落至2019年以前水平，全年竣工面积回落至2010年以前水平，跌幅均为历史最大值。2022年施工投资方面情况出现大幅的回落主要由于：1）销售资金回笼持续上升；2）融资大力支持政策尚未完全落地，偿还债务压力持续；3）拿地和新开工规模已已连续下降，累积效应下，时程施工投资或将持续走高。土地购置面积跌幅不断扩大，土地市场复苏仍等候销售企稳。1-12月总计土地购置面积10052.00万平方米，同比下降53.4%，12月单月土地购置面积1596.84万平方米，同比下降51.6%，跌幅收窄6.8%。全年来看，销售持续下行共振行业出清，房企资金压力愈演愈烈，一方面房企在资金压力下再投资拓展举步维艰，已赔付的民企失去提着地能力，尚未赔付的房企遭遇各资金方的爆仓压力，资金优先保持现金流和债务偿还避免偿还，投资提着地难度很大；另一方面销售持续下行，即使资金压力相对较小的国企，在正视未来销售不确定性的情况下也谨慎投资，著眼于核心城市核心地块，增加经营风险。2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年快速增长10.5%。其中，住宅待售面积快速增长18.4%。2019年研发企业从业人员29.4万人，2022年房地产开发企业家数为97938家。图典型产品和代表企业资料来源：资产信息网千际投行传统的房地产行业以住宅产品的研发销售居多，近年来随着城市中心区域住宅用地日趋减少，房地产企业已经已经开始谋求转型，强化商业地产的业务比重，并持有部分物业以期获得长期租金收益。在新型城镇化以及经济转型背景下，区域经济、产业结构升级势必弥漫着大规模现代化产业园区及物流基地的建设。图房地产开发流程资料来源：资产信息网千际投行Wind房地产开发就是一种专业性较强的经济活动，从项目可行性论证直至竣工交货，各环节对参与人员的专业知识与经验技能均存较低的建议。第二章商业模式和总收入模式2.1产业链价值链房地产行业总计五种地产：住宅地产，商业地产，产业地产，地产服务，土地研发。图房地产分类资料来源：资产信息网千际投行图我国房地产行业具有的特征资料来源：资产信息网千际投行图房地产产业链构成资料来源：资产信息网千际投行房地产开发业是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业，它的关联度高，带动力强，产生了非常小的"助推效应"。房地产投资对其他行业具有前向推动效应和后向助推效应，二者之和为对各行业的总助推效应。据世界银行研报，发展中国家房地产投资对有关产业乘数效应为2倍以上。图房地产价值链供应链资料来源：资产信息网千际投行海通证券房地产就是周期之母。房地产就是国民经济第一大支柱行业，助推的上下游产业链特别长，高达50多个行业，通过上下游影响企业投资。地方政府依赖土地财政，房地产通过土地财政影响政府投资。房地产就是居民最主要的资产布局，通过财富效应影响居民消费和信心。房地产稳中求进，则经济稳中求进。十次危机九次地产，全球历次大的金融危机大部分都就是由于房地产泡沫崩盘所致，其他资产难以产生如此非常小的冲击。根据美国、日本、德国、新加坡等国际经验，房地产的长效机制就是城市群战略、人地挂勾、金融均衡和房地产税。除了最后十年时间窗口。2.2商业模式图房地产价值表达链资料来源：资产信息网千际投行海通证券图房地产市场需求来源资料来源：资产信息网千际投行图房地产成本构成资料来源：资产信息网千际投行土地成本就是房地产开发成本中占比最轻的构成部分，土地就是稀缺性资源，国有建设用地面积供应的受限于耕地红线的约束，加之各城市城区可以土地出让土地面积逐渐减少，近年来地价快速攀升，各色地王屡技术创新高，可以预见土地成本比重将进一步增加。我国房地产正经历从成长期向成熟期的眼影，依然存较好的发展潜力。图房地产周期资料来源：资产信息网千际投行住宅研发-销售模式必须充分利用于住宅增量的持续增长。而住宅增量市场未来势必必须遭遇供应和市场需求的双重压力。图发达国家房地产业演进规律资料来源：资产信息网千际投行发达国家房地产市场发展经验表明，房地产行业必然经历增量市场为主导至存量市场为主导的转型，所持型物业的研发运转就是致力于永续经营的房地产企业的必然选择。从房地产服务行业产业链分为：规划设计公司、策划咨询公司、征地公司、建筑和建材公司、装修公司、家电家居家纺公司、广告公司、一手房代理公司、二手房租售中介、法拍和不良资产处置公司、信用记录复原和拍辅机构、贷款融资房地产金融公司、公用事业公司、物业管理公司、商业运营公司、智能社区公司、REITs等地产资管、房地产附属营生等。房地产交易市场分为企业经营、上市公司投资、房地产ETF基金、房地产租赁、房地产REITs等。可以交易的金融投资工具主要存房地产股票、房地产ETF基金、房地产REITs、MBS、CDS、CDO、房地产公司债券等。2.3技术发展房地产业技术创新既有技术创业也存商业模式技术创新，A股房地产行业总计102家公司。其中存41家存专利许可。房地产行业更多的节能环保技术、崭新施工技术、崭新金融、智慧社区、智慧家居、共享资源租赁、崭新商业运营模式等技术影响行业发展。高速通信技术、大数据和物联网推动智慧家居和智慧社区发展。物联网（IoT）就是指那些用数字方式相连接至云里及不断传输和发送信息的“智能”设备和工具。新材料并使施工速度更慢、更加防火、安全、硬度较弱、成本更低等。3D打印和装配式房地产技术并使施工更有效率更方便快捷，造型更加多样化。商业模式和运营模式的变化：供给形式，从单一的商品房，转型为商品房、出租房、总计产权房、集体用地出租房等多品类。“多渠道保证”，建议政府分摊更多的住房责任，运用金融、土地、投资、货币化补贴、税收、共享资源等多种手段，满足用户多层次的住房市场需求，充份保证“定居有所位列”。图上市公司专利数量数据来源：千际投行资产信息网iFinD2.4政策和监管房地产行业主要监管单位为中华人民共和国住房和城乡建设部和自然资源部，也同时受到发改委、财政部、人社部、人民银行和银保监会、工商行政管理局、税务局、工业与信息化部等部门监管。国家对房地产行业实行国家宏观指导。地方也受国土资源厅和物价局管理。自律非政府存房地产协会、物业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会等。行业主要监管法律法规存《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国招标投标法》《建设工程质量管理条例》《房地产开发企业资质管理规定》《房地产经纪管理办法》《物权业管理条例》《商品房屋租赁管理办法》。由于中国房价涨幅过慢，为了遏制过慢势头政府明确提出“房住房居住”，并且对部分城市进行限购，也或进行新房定价备案和窗口指导。第三章行业估值和全球龙头企业3.1行业综合财务分析和估值方法图行业综合财务分析资料来源：千际投行资产信息网Wind房地产行业估值方法可以挑选出市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率仅估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流现值估值法、NAV净资产价值估值法等。开发商拥有大量土地、优势品牌、低廉的融资成本、新商业模式等会带来溢价，比如曾经的产业和住宅结合的华夏幸福以及投行地产模式的融创中国，专业市场的小商品城和物业管理的物业公司。3.2行业发展任泽平曾明确提出房地产长期看一看人口、中期看一看土地、短期看一看金融。人口就是市场需求，土地就是供给，金融就是杠杆。人口流向、土地供给严重不足的地区，如果赶上金融趋紧，往往容易出现房价上涨，反之则下跌。跟著人口流动回来买房，从国际经验看一看，人口在长期往都市圈城市群和区域中心城市科创，房地产市场将变得日益分化。2021年中国城镇化率已经达致64.7％，未来70％以上城市的房子可能将将存紧缺风险，大约只有20％-30％的城市房子存投资价值。大道至简。我们明确提出的这一标准分析框架被广为采用。基于这一分析框架，2015年在房价横盘前夜预测“一线房价打翻一倍”，被评选活动为年度十大经典预测。在长期，三大硬通货抗炎通胀，跑赢印钞机。图房地产业要素驱动因素资料来源：资产信息网千际投行3.3行业风险分析和风险管理表常用行业风险因子资料来源：资产信息网千际投行（1）环境风险国内外风险挑战依然紧迫繁琐，新冠疫情对人民生活、经济运行仍然引致不可忽视的影响。同时，国家针对房地产行业施行的多项有关政策，也对行业身心健康发展明确提出了更高建议。为了更好地适应环境变化，应极力贯彻落实慎重的财务政策，秉承以现金流为基础，谨慎投资，著眼市场需求巩固、前景明朗的业务。秉承为最为广为的客户群体，提供更多更多客户愿意买单的不好产品、不好服务。同时通过精益运营提升公司的效率和效益，确保经营稳定和进一步进一步增强自身应付外部环境不确定性的能力。（2）项目研发风险在项目研发过程中，必须重实效严格遵守安全与质量底线、苛刻成本与品质管理安全按时顺利完成项目研发目标遭遇挑战。建筑主材供应不及时、施工人员劳动熟练度严重不足、劳动力严重不足、劳资纠纷、安全意外事故、自然灾害、严苛气候等因素，均可能将将平添工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度等风险。（3）崭新业务风险很多地产公司都在转型。如何完善崭新业务的业务发展模式，持续提升崭新业务经营效率效益和客户满意度，建立和巩固竞争优势，仍就是地产公司遭遇的关键任务。地产公司紧紧围绕自身能力，对于各项崭新业务在业务价值定位、客户口碑与美誉度、业务运营及财务投资投资回报水平等方面进行积极探索，秉持为人民群众提供更多更多“不好产品、不好服务”的初心，持续提升崭新业务的核心能力，并通过事业合伙人机制的深化全面落实、内外部能力与资源协同，促进各项崭新业务尽快构筑出领先的竞争优势。（4）人才风险正视政策、市场环境不断发生的频密变化，房地产公司在优秀人才取悦上存非常大挑战，特别就是地产行业对年长员工的吸引力明显弱化。弥漫研发业务的竞争烈度不断进一步进一步增强、业务复杂程度不断增加，房地产公司的非政府资源原产仍较为分散，优势兵力没有能够调集，没有形成一盘棋合力。此外，正视转型发展的任务，公司在经营性业务赛道中人才储备严重不足，业务转型的紧迫性与非政府能力构筑过程也形成了较为明显的矛盾。（5）合规风险房地产公司的业务受到广为的法规及政策监管，其中涵盖所处地区的公司条例、财务及税务法规、房屋销售及建筑法规，物业管理法规、个人信息与数据法规，以及中国大陆及香港的上市规则等，其建议或变动对公司亦可以产生影响。房地产公司应设立专门人员对法规和政策的变化进行研究，并将有关建议及时全面落实至业务活动和运营管理中。还应受邀内、外部专家提供更多更多培训和最新政策信息，加深对政策的心智并及时作出业务符合政策建议的调整；融合咨询外部专家，由富有经验的员工处理合规事宜；定期积极开展内部掌控检查和内部审计工作，确保管理运营严格遵守各项有关法规、政策及提示信息。（6）信息安全风险在互联网、大数据、云计算时代下，保持信息系统高效率较好运转、加强数据保密及个人信息安全合规已经变成日常管理工作的重点之一。近年来，房地产公司业务多元化程度提升，业务流程日趋繁琐多样，数据体量快速不断扩大，数据敏感性不断提高，国家合规监管建议日益苛刻，对信息系统的物理安全、网络安全、移动应用领域安全明确提出了更高建议，也对信息系统规划、研发、运作与持续升级等一系列工作平添挑战。公司持续进行信息化建设工作，涵盖各业务、各管控流程与各环节，通过内置同时同时实现各系统之间的数据安全链路，保证数据在搜集、存储、传输、处理、使用、删除过程中的安全性与合规性。（7）舞弊风险大道当然，合伙努力奋斗就是核心价值观。房地产公司应倡导身心健康阳光的企业文化，持续建设阳光照亮的体制，建议全体员工严格遵守正直忠义的原则，并设置有效率的职责分拆，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。房地产公司应付舞弊犯罪行为秉持“零容忍”态度，设立“舞弊举报网”，宣传公司反舞弊政策，提供更多更多内外畅通的渠道拒绝接受舞弊犯罪行为的举报。总部及各事业集团已设置监察审计工作职能，配备专职人员，履行职责内部反舞弊职能，积极开展综合审计工作、专项审计工作与调查，充分发挥监督促进作用。3.4竞争分析图行业发展SWOT分析资料来源：资产信息网千际投行3.5中国关键竞争者中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同评选活动并发布了“2022房地产开发企业综合实力TOP500榜单”。说明2022房地产开发企业综合实力TOP500榜单说明，榜上有名房地产企业500强总资产均值为916.78亿元，同比上年快速增长了10.47%；净资产均值为211.93亿元，同比上年快速增长18.52%。整体来看，500强房企总资产规模维持快速增长态势，但增长速度已已连续四年下降。从营收能力来看，2022年房地产公司排行榜营业收入均值190.65亿元，同比快速增长4.02%。营业成本均值153.90亿元，较上年快速增长10.31%。净利润均值10.72亿元，同比下降2.61%，现金及现金等价物余额均值88.43亿元，同比下降3.28%。从区域原产来看，华东地区在2022中国房地产500强占比38%，华南地区占比21%，中部地区占比15%，同比有所提高；华北地区占比17%，西部地区占比7%，东北地区占比2%，同比有所下降。表中国内地和香港上市房地产行业公司资料来源：资产信息网千际投行（1）万科(000002.SZ,02202.HK)：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，就是目前中国最轻的专业住宅研发企业，也就是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设立于广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科率先变成全国第一个年销售额强于千亿的房地产公司。相等于美国四大住宅公司高峰时的总和。（2）贝壳控股有限公司（简称“贝壳”,BK.N）是中国领先的房屋交易和服务线上线下综合平台。是中国建筑行业基础设施和标准的先驱，旨在重新设计服务提供商和住房客户如何高效地导航和完善住房交易，包括现有和新住房销售、房屋租赁、房屋装修、房地产金融解决方案和其他服务。（3）恒大物业（06666.HK）：公司就是中国其中一家最轻和快速增长最快的综合物业管理服务运营商。根据中指研究院的研究，截至2019年12月31日或截至该日终了年度，在中国物业服务百强企业中，以项目所全面全面覆盖城市数目计，公司名列第二；分别以总收入、总毛利及总净利润计，公司名列第三；以签约面积计名列第三及按在管面积计名列第四。3.6全球关键竞争者全球除了专注于房地产开发或者经纪业务公司外，还有如物流地产的普洛斯和安博、园区运营的上海临港和华夏幸福、不动产投资信托公司的思格卢公司和布鲁克菲尔德资产管理公司、基础设施的美国电塔公司和冠城国际、数据中心的Equinix、博彩行业的金沙中国、公共仓储(PublicStorage)、老年人住房和医疗保健房地产的WELLTOWER、共享住宿的爱彼迎以及共享办公的WeWork公司等。表BrandFinance全球房地产公司名列变化（品牌价值）资料来源：资产信息网千际投行表全球非中国主要房地产行业上市公司资料来源：资产信息网千际投行（1）世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）：具备200多年历史。1978年，世邦魏理仕在香港设立办事处，在中国大陆的业务始于1988年，当时就是为北京国贸中心一期提供更多更多独家租赁顾问服务。客户通过世邦魏理仕可以获得一站式策略顾问服务。世邦魏理仕提供更多更多的专业服务具体内容涵盖：物业租售的战略顾问及推行、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、研发服务、投资管理、研究与策略顾问等。（2）伊玛尔（EmaarProperties）：曾为全球第二大地产投资商。就是以迪拜为总部的上市公司。为迪拜王储房屋发展计划的一部分，迪拜酋长国继续执行委员会日前根据迪拜王储默罕默德.拉希德.马克图姆并任阿联邦国防部长的命令，许可伊玛尔（EMAAR）房地产公司为迪拜国民建设1万套别墅，牵涉到项目总额多于27亿美元。伊玛房地产公司控股有限公司有限公司的Amlak金融公司则被许可为其国民提出申请出售该类住宅提供更多更多借款和优惠利率或其他金融大力支持。（3）美国电塔(AMERICANTOWER)[AMT.N]：就是一家无线通讯以及广播基础设施公司，公司专门从事所抱持、管理、研发和租赁无线和广播通信塔等业务。公司的租金和管理部门专门从事通信网点的租赁业务。网络发展服务部门提供更多更多发射塔和有关土地全面全面收购的服务,以及许可与许可服务、建筑结构分析服务等。（4）思格卢公司[SGRO.L]：就是一家座