房地产开发流程

第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章：交付使用阶段（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件：《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。房地产五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积独立别墅为0.2~0.5、独立别墅为0.2~0.5、6层以下多层住宅为0.8~1.2、11层小高层住宅为1.5~2.0、18层高层住宅为1.8~2.5、19层以上住宅为2.4~4.5、住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证详细查看下面：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（30个工作日）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4．国有土地使用证（60个工作日）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章（15个工作日）（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模（30个工作日）建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证（30个工作日）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告（15个工作日）持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。三、建设工程施工许可证（建委）1．报建（1个工作日）提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图2．现场勘察（3个工作日）3．组织招标4．抗震审查5．施工合同审查6．交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票四、商品房预售许可证（15个工作日）申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发五、配套工程建设管线工程规划许可证（15个工作日）：建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处广州开发建设流程，非常非常实用和详细，含盖整个房地产开发阶段的全流程说明。目录一、公司设立51、外商投资公司新设立注册5（1）办理公司名称核准（市工商局）5（2）确定公司注册地址，办理注册地址租赁合同5（3）办理外商投资成立批文及批准证书（市对外贸易经济合作局）5（4）办理营业执照（市工商局）6办理工商执照之前需要准备的关于投资方的资料汇总7（5）办理公司组织机构代码证（市质量技术监督局，正常需要3个工作天）10（6）办理国税登记证、地税登记证（市外经一条街，正常需要2个工作天）10（7）确定开户银行，包括外币资本户、外债户、公司人民币基本户10（8）办理外汇登记证（市外汇管理局）10（9）办理注册资本外汇入资核准，可与步骤8同步进行（市外汇管理局）10（10）注册资本入资10（11）完成验资手续10(12)办理变更正式的工商营业执照10（13）办理社保登记证10（14）办理财政登记证（正常需要1周时间）102、办理增资手续10（1）办理外商投资成立批文及批准证书更改（市对外贸易经济合作局）10（2）办理外汇登记变更，同时办理增资核准（市外管局）11（3）增资入资11（4）办理增资验资报告11（5）办理工商执照变更（市工商局）11（6）组织机构代码证的变更11（7）国、地税证的变更11二、土地使用权取得121、参加挂牌、拍卖（市房地产交易中心）12（1）办理拟设立项目公司名称预先核准手续（详见公司成立）；12（2）办理报名文件的公证手续12（3）办理报名手续12（4）入保证金12（5）报价12（6）现场竞价12（7）签定土地出让合同（市土地开发中心）12（8）退保证金132、办理土地出让金收款（市国土房管局计划财务处）13（1）内资133、办理规划局建设单位信息编码13A、办理建设单位信息编码的申请（申办公司自行填写）；13B、广州市规划局建设单位信息编码申请表（规划局提供）；13C、营业执照复印件；13D、组织机构代码证复印件13以上文件均需要盖公章134、办理建设用地规划许可证建设用地单位名称变更（市规划局建设用地管理处）145、办理建设用地批准书146、办理《国有土地使用证》（市国土房管局产权地籍处）177、房地产开发企业资质审批（三级及三级以下）、年检、变更197.1资质审批197.2、房地产开发企业资质年检197.3、房地产开发企业名称、类型、地址、法定代表人、注册资本变更218、办理项目手册（市建委房地产开发建设处）、年检329、预备项目计划备案（市建委房地产开发建设处）32三、拆迁安置231、查房屋产权（市国土局产权地籍处）232、地籍摸查（市房地产测绘所）233、户籍摸查（市公安局）234、缴交拆迁监控金、进行房屋见证（市城市房屋拆迁管理办公室）235、办理拆迁许可证、办理拆迁公告（市城市房屋拆迁管理办公室）24（1）城市房屋拆迁许可证核准（含城市房屋拆迁许可证延期核准）246、办理拆迁补偿安置协议备案（市城市房屋拆迁管理办公室）257、办理拆迁状况证明（市城市房屋拆迁管理办公室）258、办理拆迁结案（市城市房屋拆迁管理办公室）25四、规划与市政配套阶段261、规划局规划申报环节（详见市规划局广州市城市规划管理技术标准与准则）262、小区规划：总平面审查阶段和修建性规划报建批复（市规划局城乡规划处—会办市政规划管理处/建筑工程及设计管理处）263、小区规划：整体修建性规划方案报建（市规划局城乡规划处—会办市政规划管理处/建筑工程及设计管理处）错误！未定义书签。4、广州市城市排水设施设计条件咨询（市市政园林局城市排水管理处）275、居住区绿地和单位附属绿地修建性详细规划审核（市市政园林局园林绿化与风景区管理处）286、办理建筑设计方案审查（市规划局建筑工程及设计管理处）…………277、初步设计审查（市建委科技处）8、建筑、自动消防系统报批（市消防局或区公安局防火科）3010、人防、卫生防疫11、规划放线（市城市规划勘测设计研究院）3012、办理建筑工程《建设工程规划许可证》（市规划局建筑工程及设计管理处）3113、办理正式项目计划备案（市发改委）3314、办理配套教育设施合作办学（在规划报建之前报所属区教育局、承办学校）3315、办理小区配套小学的配套设施建设费减免（市建委计划资金处）3416、规划管线放线（市城市规划勘测设计研究院）3417、排水管线施工报建《建设工程规划许可证》（市规划局市政规划管理处—市城市规划勘测设计研究院）34五、开工建设前期报建351、设计邀标核准（市建委科技设计处）352、施工邀标核准（市建委建筑业管理处）353、设计招投标（市、区建设工程交易中心）354、基坑支护审查（市建设科学技术委员会办公室）355、超高限审查（市建委科技设计处）356、招标文件备案审查（市建委科技设计处、市建设工程招标管理办公室）357、施工招投标（市、区工程交易中心）358、监理招投标（市、区工程交易中心）359、节能设计审查备案（市墙体革新与建筑节能办公室）3510、施工图审查备案（市建委科技设计处）3611、建设单位办理工程劳动保险金缴交（市建筑行业劳保办公室）3713、申办预缴散装水泥专项资金（市散装水泥办公室）3814、施工现场混凝土搅拌及使用袋装水泥审批（市散装水泥办公室）3915、缴交“使用新型墙体材料保证金”（市墙材革新与建筑节能办公室）4016、办理余泥渣土排放许可证（市环卫局）4017、化粪池报建（市环卫局）4018、防雷设施检测登记（市气象局、检测所）4019、防盗设施检测登记（区公安局）4020、施工许可证审批（市建委建筑业管理处或各区建设局建管科）4021、报质监（市建设工程质量监督站）4322、报安监（市建设工程质量监督站）43六、建设阶段441、办理夜间施工许可证（区建设局建管科）442、办理施工许可证延期（市建设工程质量监督站、市建设工程安全监督站）443、前期电房、变压器、高、低压电缆迁移(楼盘所属区供电局)444、办理道路挖掘许可证（市