金光华2015市调报告 巩文韬

SCPPLAZA租赁部市调报告时

间：2015年12月

市调项目：金光华广场项目概况基本信息开业时间：2004年11月20日投资/开发商：金光华实业（集团）有限公司（15亿RMB）营运团队：金光华商业管理有限公司设计单位：深圳市招商建筑设计有限公司位置：位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处，与国贸地铁站

无缝对接（深圳首家与地铁站无缝对接的商场）体量：占地1.814万m2，建筑面积10.2914万m2，外广场8500m2，1700个停车位（B2—B3+

外部地上车位），商业区域楼层B2—L7，直梯18部，扶梯60部主力店：百佳超市（B2），ZARA（B1），南国影城（L3-L4），反斗乐园（L4）区位分析交通状况道路信息：位于深圳市罗湖区人民

南路、嘉宾路、南湖路

三条繁华大道的交汇处，

交通较为便利。

地铁线路：位于1号地铁线上，其B2

与国贸地铁站A出口无缝

对接（深圳首家与地铁站

无缝对接的商场），出口

约16m宽，日均客流量10万左右（数据来源：新

摩尔商业管理公司2012）。

公交线路：金光华广场站29条线；国

贸站3条线；罗湖小学站21条线。东门老街（600m）万象城（1000m）罗湖火车站（1200m）区位分析商圈分析蔡屋围商圈东门商圈人民南商圈金光华广场位于人民南商圈，商圈内主打时尚高档精品购物及娱乐业，有较好的商业氛围及文化基础与邻近的东门商圈（购物、休闲、旅游、观光步行街）、蔡屋围金融中心商圈（深圳老牌金融中心）构成罗湖金三角，各商圈差异化发展、优势互补，形成良好的区位优势地铁及公交线路便利，有利于引导来自东门、蔡屋围两商圈的客流区位分析CBD与住宅分析周边高档酒店有阳光酒店、彭年酒店、新时代酒店、金碧酒店等，易于吸引外来高消费人群周边住宅区主要是高档住宅区，片区居民具有较强的购买力周边分布诸多高档写字楼，聚集众多白领与私营企业主，购买力强，且具有一定的文化品位发展中心大厦国际商业大厦海丰苑大厦深圳嘉里中心彭年广场湖心大厦主要客群：写字楼白领、金领、私营企业主；周边高档住宅区居民；周边

高档酒店暂住人群提袋率：工作日≤50%，周末/节假日≤70%（数据来源：中原地产2012）区位分析竞争者（数据来源：中原地产2012）万象城

距离约1km；深圳最大、华南最好、中国

最具示范效应的大型室内购物中心，集百货

、国际品牌、时尚精品店、餐饮、大型娱乐

等元素于一体，真正的一站式购物体验中心

。定位人群：城市高端消费群体。KKMall

距离约2.8km；商圈条件优良，坐拥深圳地

标性建筑，主力店多，有多家国际时尚精品

品牌的华南/深圳首店，国内体验式购物的

先驱。定位人群：中高端年轻客群。东门茂业

距离约1.2km；深圳老牌百货商场，商圈成

熟，品牌繁多，经营专业，目前还有较强的

社会影响力。定位人群：周边片区及写

字楼的大龄中高端客群。

周边最具代表性的竞争项目有万象城、金光华、中信城市广场等，对KKMall造成一定程度上的客群分流作用。经营特点项目定位–关键词中高端深圳首家连通地铁站的商场区域型国际化现代化兼顾式定位大规模多功能经营特点业态组成业态类型商户类别B2B1L1L2L3L4L5L6L7各类商户数量各业态商户数量业态占比（数量）零售百货/超市21

323778%服装/鞋包83522452519

154童装/玩具

93

12家居生活/数码产品311

56

16钟表/珠宝/饰品/礼品62473

40保健品/药品/化妆品831

12餐饮咖啡/甜品311121

94415%休闲/特色203

1

1227大型正餐

11338配套娱乐

111

3207%健康/文教/生活服务/摄影4

11

73117银行

/其他其他1(广天)

1(VIP中心)

22<1%各层商户总量5568325029371886303303100%结合其区位的客群定位：

零售业态比例最大（以服饰、鞋包、钟表、珠宝饰品等为代表，儿童、家居用品等品牌比例较小）；

餐饮比例其次（以休闲、特色餐饮为主，大型正餐比例较小但占地面积很大，其次是咖啡/甜品）；配套类业态品牌比例最小，以生活服务、纤体健康、文教等为主品类较齐全；有少部分影院娱乐品牌；无银行；基本满足周边居民生活消费需求；

有一家广天收藏品馆，还有一家VIP服务中心，与高端客户需求相匹配。经营特点楼层信息–B2主要业态：百货超市

/内衣/精品配饰（珠宝）/眼镜/

个人护理/休闲餐饮主力店：Taste精品超市（百佳旗下的高端精品超市，约3500m2，进口商品多，品类齐全，经常做惠客活动）特色品牌：万宁/夏娃的诱惑/八马茶业/瑞兰珠宝/

四季榴莲

/麺屋武藏

/马拉爸爸优点：对接地铁口，有优质的主力店以及足够数量的餐饮品牌，其余业态组合与楼层定位匹配度高，有很好的聚客作用；不足：支动线导流效果不明显，垂直动线数量少、分布不均衡，存在一定的动线死角经营特点楼层信息–B1主要业态：百货/休闲服饰（包含快时尚）/精品配饰（珠宝）/钟表/休闲快餐/鞋包主力店：Zara（约2500m2）特色品牌：名创优品

/优衣库/海阔天空/周大福

/钻石世家

/KFC/星巴克优点：业态及品牌与B1形成明显的差异化，有利于引流

B1客群；