资产评估第5章例题

【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期的价格）。表5-1净收益与售价交易实例可比实例净收益（元/年·平方米）交易价格（元/平方米）资本化率（%）1418.959007.1245060007.53393.357006.94459.963007.3550765007.8对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷5=7.32%【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。 【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值。净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：式中：a——第一年净收益，以后各年净收益按等差级数递增；b——净收益逐年递增额；r——资本化率。净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：式中：a——第一年净收益，以后各年净收益按等比级数递增；s——净收益逐年递增比率；r——资本化率。因此：（1）（2）【例5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。（2）计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）（3）计算总费用。=1\*GB3①年管理费=486000×3.5%=17010（元）=2\*GB3②年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）=3\*GB3③年税金=20×900=18000（元）=4\*GB3④年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用==1\*GB3①+=2\*GB3②+=3\*GB3③+=4\*GB3④=17010+33750+18000+4500=73260（元）（4）计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740（元）（5）计算房屋净收益。=1\*GB3①计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为48年（50-2），并且不计残值，视为土地使用权年期届满，与地上建筑物一并由政府无偿收回。=2\*GB3②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数=2500×900-46875×4=2062500（元）=3\*GB3③计算房屋净收益。【例5-9】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。[注：开发利润=直接成本利润率×（土地取得费+开发成本）]（1）计算土地取得费。土地取得费=10（万元/亩）=150（元/平方米）（2）计算土地开发费。土地开发费=2（亿元/平方公里）＝200（元/平方米）（3）计算投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1]=18.54（元/平方米）土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1.5－1]+200×65%×[（1+6%）0.5－1]=6.39＋3.84=10.23（元/平方米）（4）计算开发利润。开发利润=[（1）+（2）]×10%=（150+200）=35（元/平方米）（5）计算土地价值。土地单价=[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%）=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%）=475.84（元/平方米）土地总价=475.84×15000=7137600（元）该宗地单价为475.84元/平方米，总价为7137600元。【例5-10】根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）：【例5-11】有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的直接成本利润率为10%。试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。（1）确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价。楼价=2000×2.5×9000=45000000（元）（3）计算建筑费和专业费。建筑费=3000×2000×2.5＝15000000（元）

专业费=建筑费×10%=15000000×10%=1500000（元）（4）计算销售费用和税费。销售费用=45000000×2.5%=1125000（元）销售税费=45000000×6.5%=2925000（元）（5）计算利润。利润=（地价+建筑物+专业费）×10%=（地价+16500000）×10%（6）计算利息。利息=地价×[（1+6%）2-1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1-1]=0.1236×地价+990000（7）求取地价。地价=45000000-16500000-1125000-2925000-0.1×地价-1650000-0.1236×地价－990000地价=21810000÷1.2236=17824452（元）（8）评估结果。单位地价=17824452÷2000=8912（元/平方米）楼面地价=8912÷2.5=3565（元/平方米）【例5-12】现有临街宗地A、B、C、D和E，如图5-1所示，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用四三二一法则计算各宗土地的价值。A=2000×0.4×10=80