情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场P课件

情景街区商业模式典范

——上海大宁国际广场研究情景街区商业模式典范

——上海大宁国际广场研究1何为街区式商业？Block商业BcLokKind（亲近）Business（商业）Lifeallow(休闲)Crowd（人群）Open(开放)概念：街区式商业，又被称为block街区，是指在合适的尺度上，从人性、文化和城市发展的角度出发，满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值物业。何为街区式商业？Block商业BcLokKind（亲近）B2情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项目概况情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项3项目认知：上海北区最为典型的情景街区商业休闲中心项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008号总占地面积：约5.5万平方米总建筑面积：约25万平方米，商业约11万平方米停车位：1300个试营业时间：2006年9月19日商业招商顾问公司：世邦魏理仕建筑设计公司：美国REKL国际建筑事务所物业管理公司：第一太平洋戴维斯开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产开发有限公司功能物业类型规模商业零售50000餐饮/娱乐45000教育文化及生活配套15000酒店酒店30000办公Soho写字楼39000公共设施停车场及公共空间21000项目认知：上海北区最为典型的情景街区商业休闲中心项目位置：4开发背景：城市发展与现状不匹配冲突下，项目应时而生城市发展机会：随着市中心地价房价不断提升，市区人口因为轨道交通1#线延长线的落实而不断向边缘区域延伸转移，市区现代、多元的消费需求随之向外延伸转移；客群机会：项目周边3公里半径范围的传统住宅区约为22万，还有大量近年依托多媒体产业园区迁入该区的年轻白领及专业人士。区域发展机会：闸北地区相较于市区的发展总存在“落后”“滞后”的认知，区域内商业配套设施陈旧、规模偏小、缺乏现代购物中心；开发背景：城市发展与现状不匹配冲突下，项目应时而生城市发展机5项目定位：上海首个现代城市“LIFEHUB生活中心”，旨在为城市老核心区带来便捷、现代、时尚、特色的购物休闲环境商业定位：上海首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB”生活中心

中高档次，品牌以二线品牌为主品牌定位找准“社区、家庭目标”，充分考虑到周边居民的消费需求客户定位商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等功能定位项目定位：上海首个现代城市“LIFEHUB生活中心”，旨在为6情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项目概况情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项7整体布局：选用block街区商业形式，规划设计15栋错落有致的商业建筑大宁国际商业广场共有15栋错落有致的建筑，11个大小广场和庭院、约2公里步行街，其现代建筑风格的设计，并重以人为本，与上海消费者的生活习惯和要求融汇，创造舒适惬意的生活、消费，重新塑造了上海市民的“逛街文化”，提供一个有品位、高水平、具有规模的现代化城市生活平台。整体布局：选用block街区商业形式，规划设计15栋错落有致8入口设计：入口考虑项目与城市交通的连接性及人流车流的导入性项目为开放式街区，共计入口10处，人行入口8处，车行入口4处，其中人行和车行共用2处；人行主入口排布在人流密集处，即街角位置或卖场位置；人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布；车行入口集中在西侧内街，即为人流最稀疏的区域；车行次入口车行主入口人行次入口人行主入口入口设计：入口考虑项目与城市交通的连接性及人流车流的导入性项9动线设计：人车分流，车流靠停车场环形设计，人流主要集中在无车流动线的东部区域人行交通动线与车行交通动线有明显分界点，分界位置为地块中轴附近，接近中央广场。人行动线主要集中在地块东半区，简单来看即平均分割的“三纵六横”，中央广场区位即中心纵和中心横的交界处；车行动线占据范围小，涵盖面积约为地块面积的25%，为沿靠停车场环绕走向；人行道与车行道交汇处设有护栏和人行横道线，帮助人流、车流区分和疏导；车行区域及动线人行区域及动线动线设计：人车分流，车流靠停车场环形设计，人流主要集中在无车10大小广场+宽街窄巷：11个大小广场和宽窄不一的人行街道，实现商铺可视性和人流最大共享，“街”与“坊”的感觉，打造“逛”的乐趣主人行道次人行道广场和街道是街区商业规划设计关键点；项目大小广场共设计11处，均集中在东部人流主要活动区域；项目15栋商业通过宽窄不一的人行街道纵横连贯，最宽处为双向两车道“宽街”，最窄处大约3米左右的“窄巷”；主要广场次要广场大小广场+宽街窄巷：11个大小广场和宽窄不一的人行街道，实现11店铺划分：结合项目内外交通系统和公共空间，对店铺有效划分，实现“铺铺临街”的高价值商业设计街区商业最大的商业魅力就在于开放性：街中设街，四面贯通，铺铺临街，无商业死角；店铺划分：结合项目内外交通系统和公共空间，对店铺有效划分，实12情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项目概况情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项13业态组合：经营6年，业态组合由最初的零售、餐饮两业态主导，调整为现零售、餐饮、娱乐4:3:3，休闲娱乐功能增强项目最初业态比例为“零售：餐饮：娱乐＝4.7：3.8：1.5”项目目前业态比例为“零售：餐饮：娱乐＝4.3：3：2.7”休闲娱乐类比例提升业态组合：经营6年，业态组合由最初的零售、餐饮两业态主导，调14平面业态布局特征：主干道沿街及十字角落一线外围区域布置大润发、国美、影城等主力店，为项目第一时间聚集人流平面业态布局特征：主干道沿街及十字角落一线外围区域布置大润发15平面业态布局特征：内部采用三大业态交叉、互补的混合布局，丰富业态选择，增强消费人群在内部商业主体的逗留和消费时间零售业休闲娱乐业餐饮业酒店非商业用途项目街角人行主入口处，零售、餐饮业混合搭配，其中以零售业为主要业态；沿街次入口处，主要排布中型餐饮业；内街区沿街，零售、餐饮业混合搭配，但不设置主要业态；中心广场周边，高度聚集餐饮业，形成广场内高人气的小商圈；其他内纵深处，主要散布休闲娱乐等业态；平面业态布局特征：内部采用三大业态交叉、互补的混合布局，丰富16纵向业态布局特征：纵向商业利用率高，平均3F以上的商业布局使项目商业盈利能力最大化零售业休闲娱乐业餐饮业酒店非商业用途1F采取三大业态混合布局，即餐饮、零售业混合穿插搭配，不进行明确功能分区；2F各组团功能分区较明显，以广场中心为起点，第一梯度为餐饮业，第二梯度（主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业；3F各组团功能与2F大致相似，也为三级梯度，原零售业面积划拨部分给休闲娱乐类业态，即第一梯度为餐饮业，第二梯度（主外街）为零售业、休闲业，第三梯度（次外街）为酒店业；4F平面完整度差，布局较为混乱，大体布局是延续各建筑3F原有业态，或设置低承受能力相关业态。一层业态分布二层业态分布三层业态分布四层业态分布纵向业态布局特征：纵向商业利用率高，平均3F以上的商业布局使17在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业价值不高的商铺的价值的提升。第12座由南北两幢建筑组成，业态定位各有不同。北楼：1F：零散商铺2-3F：大润发超市4F：亲子广场5F：特色美食城6F：雍丰大酒店南楼：1F：酒店大堂2F：艺术廊3F：展示中心4F：亲子广场、主题乐园5F：美食世界6F：大宁创意基地纵向目的型拉动：高楼层布置消费目的性较强的亲子广场和特色美食街等业态，主动吸引人流，提升高楼层的商业价值；纵向业态布局特征：纵向高楼层布置目的性较强业态提升高楼层商业价值在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，18主流商家组合及特征分析业态商家面积楼层零售国美电器30001F-3F宏图三胞25002F-3Finbase10001F-2FVeromoda801F贝拉维拉2501F餐饮KFC2001FPizzaHut5001F-2FPapa!John3001F蓝蛙西餐厅3001FRed音乐餐厅8001F-2F一茶一坐2001F乐天小厨3001F-2F沙莱娜意大利餐厅3001F-2F休闲娱乐量贩式ktv23004F上影星汇影城25003F蓝玛专业男子SPA10004F玉泉湖足浴6003F主流商家组合及特征分析业态商家面积楼层零售国美电器3000119主流商家组合及特征分析大型零售业偏好1F-3F整体经营，小型零售业则要求在1F人流最旺盛处；承租能力强的品牌餐饮偏好1F或1F-2F连租经营，承租能力相对较低但面积需求大的餐饮偏好2F及以上楼层；休闲业承租能力整体偏低，偏好3F及以上位置；大型零售业偏好2000平米以上的营业面积，小型零售业偏好150平米以下营业面积；餐饮商家偏好300-500平米面积段；休闲业态普遍在1000平米左右，娱乐业态普遍在2000以上；从各主流商家对商业选址要求来看从各主流商家对商业面积要求来看主流商家组合及特征分析大型零售业偏好1F-3F整体经营，小型20情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项目概况情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项21情景街区商业氛围营造具象表现——专属logo和导视系统情景街区商业氛围营造具象表现——专属logo和导视系统22情景街区商业氛围营造具象表现——街区元素情景街区商业氛围营造具象表现——街区元素23情景街区商业氛围营造具象表现——情景小品情景街区商业氛围营造具象表现——情景小品24情景街区商业氛围营造具象表现——立面色彩明亮、丰富的色彩，有效消除购物视觉疲劳，营造时尚愉悦的购物氛围情景街区商业氛围营造具象表现——立面色彩明亮、丰富的色彩，有25情景街区商业氛围营造具象表现——灯光工程情景街区商业氛围营造具象表现——灯光工程26情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项目概况情景街区商业模式典范团队保障氛围营造业态组合及排布规划设计项27建筑设计公司——世界顶级建筑事务所操刀，确保项目定位到建筑实体的成功落地

世界上最大的建筑规划设计公司之一，从1946年创办至今，已发展成拥有建筑、都市规划、结构工程、空调水电设备工程、室内设计、园景绿化设计、标志路牌系统设计等各种专业人才并提供多元性整体专业服务的世界性设计公司。美国RTKL国际建筑事务所

主要作品：大连和平广场、深圳华润新城、中国电影博物馆、上海北外滩地区规划设计、北京国际展览体育中心规划设计、上海科技馆、北京世界金融中心、香榭里花园高级住宅区、新东安广场。北京新东安广场深圳华润万象城北京世界金融中心建筑设计公司——世界顶级建筑事务所操刀，确保项目定位到建筑实28商业招商顾问/管理公司——全球两大地产服务公司，从招商到运营各个环节提供专业建议

位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，拥有员工超过29000名，为全球最大的商业房地产服务公司。在全球范围内通过300多家办事处为地产为主、投资者及承租者提供综合的地产服务，如物业租售的策略顾问及实施、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、研究与策略顾问等。商业招商顾问公司——世邦魏理仕

全球领先房地产服务商，在伦敦证交所上市，成立于1855年，始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者，在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有200多家办事处。

公司各个顾问团队通过紧密协作，提供客户最权威的房地产专业建议，有着革新的思想及卓越的谈判技巧，多年投身于房地产产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。商业管理公司——第一太平洋戴维斯商业招商顾问/管理公司——全球两大地产服务公司，从招商到运营29经验丰富的专业公司为各环节所提供的专业支持，是商业项目成功开发的重要保障招商顾问建筑规划运营管理美国RTKL国际建筑事务所世邦魏理仕第一太平洋戴维斯开发环节合作团队经验丰富的专业公司为各环