我国房地产开发企业资金来源及其变化分析

我国房地产开发企业资金来源及其变化分析

一、中国中小企业的资金现状(一)房地产企业的资金来源发生了变化根据《中国统计年鉴》2007年的相关数据，作者分析了过去10年中国房地产公司的资金来源及其变化，如图1所示。1.企业自筹资金总量图1直观显示,近10年来我国房地产企业自有资金不断增加。2007年房地产企业自筹资金总额为11772亿元,同比增速为36.9%,占全部资金来源的31.60%,与1997年相比,增幅近10倍。这与10年间房地产企业的自身实力不断提升直接相关。2.投入比例不高2007年,房地产企业国内贷款总额达6960.98亿元,同比增长29.9%,占全部资金来源的18.68%。从数字上看,银行信贷资金投入比例并不高。事实上,银行贷款是房地产企业的最主要资金来源。首先,企业很大一部分的自筹资金来源于商品房预售收入,而预售收入大部分来自购房者的个人住房贷款,企业的自筹资金实际上是间接银行贷款。其次,房地产企业自筹资金的另一个途径是关联企业的资金往来,而相当部分关联企业的资金来自银行贷款。最后,在实际操作过程中,房地产企业的部分其他资金来自建筑安装企业垫付款,而建筑安装企业垫付款大多通过银行贷款获得。(二)借贷融资方式我国中小型房地产企业融资方式主要有自筹资金、民间借贷、银行贷款、利用外资、信托融资以及其他方式,如表1所示。当前,中小型房地产企业融资呈现以下特点:1.融资方式单一缺乏有效的担保机制和其他融资机制平台,使得中小型房地产企业的融资通道过于狭窄。绝大部分中小型房地产企业不具备股权、债券融资的资质,难以通过资本市场公开筹集资金,房地产投资基金和房地产信托等其他直接融资方式也无法为中小型房地产企业所用。事实上,中小型房地产企业发展主要依靠自身积累,内部融资成为其在创业阶段的主要来源。2.信贷投入较少,资金缺乏长期债务支持银行发放的流动贷款大都投向大型房地产企业,对中小企业的信贷投入明显偏少。中小型房地产企业不仅权益资金的来源极为有限,而且很难获得长期债务的支持。银行即使为中小企业提供贷款,也只是提供短期流动资金,很少提供长期信贷。3.成本来源的增加中小企业因资信等级低、缺乏抵押资产、融资成本高等原因,难以得到银行资金支持。因此,中小型房地产企业融资多转向民间借贷,如亲友借款、职工内部集资等非正规金融手段。二、韦菲尔德博士的基本分析SWOT分析,即优势(Strengths)、劣势(Weakness)、机会(Opportunities)、威胁(Threats)分析,由美国旧金山大学韦里克教授在20世纪80年代初提出,被广泛应用于制定企业发展战略中。(一)优势分析s1.房地产企业转向城市及行政区全国大城市的房地产市场主要被大型房地产企业垄断,为避免与大企业正面竞争,中小型房地产企业纷纷转向中小城市及区县市场开发。《2009中国房地产百强企业研究报告》显示,2008年房地产百强企业的市场份额达到21.79%。这意味着中小型房地产企业的市场占有率高达80%左右,在中小城市、县镇等区域的房地产市场占据主导地位。2.项目运作过程资金运营能力强的企业能保证资金的有效使用,比较容易取得贷款融资。中小型房地产企业运行的开发项目一般不会超过2个,企业的运营过程往往就是项目的运作过程。与大型房地产企业相比,中小房地产企业的资金周转速度较快,投资回收期较短,有利于提高资金利用效率,降低融资成本。3.普通住宅项目与中小型房地产企业主要项目信贷贷款方式对比我国房地产市场细分日趋明显,大型房地产企业集中资金投向商业地产项目、别墅及高档住宅项目以获得高额回报,而中小型房地产企业则热衷于集中资金投向普通住宅项目。中小型房地产企业的单个开发项目一般控制在20万平方米以内,投资额相对较低,融资额度不大。中小型房地产企业开发的普通住宅项目能够满足中小城市和县镇居民的住房需求,市场销售和企业盈利能力有保证,项目开发风险小,资金回笼快。4.土地产出能力较低土地储备是影响房地产企业融资竞争力的最主要的有形资源。中小城市、欠发达城市和县镇等地区的土地价格相对较低,中小房地产企业只需较少的资金就可以获得土地,企业土地储备量的增加直接影响到融资能力的提升。(二)劣势分析w1.流动资产部分代表企业的经济实力房地产企业有形资源包括土地、厂房等不动产,生产设备、运输工具等固定资产,原材料、产品、流动资金等流动资产,在很大程度上代表着企业的经济实力。与大型房地产企业相比,中小型房地产企业有形资源实力明显落后,自筹资金能力不足,不易得到外部资金的支持。2.企业的信用能力和负债能力和信用额度房地产企业的无形资源主要包含信息资源(新技术、新材料的获得渠道等)、政策资源、品牌资源(企业及产品的知名度、客户的忠诚度)、组织资源、企业信誉、社会关系网络等,无形资源占优势的房地产企业表明其具备良好的信用品质和较高的还债能力,能争取到更高的信用额度,融资能力就比较强。中小型房地产企业无形资产的竞争力根本无法与大型房地产企业相提并论,不能及时得到银行等正规金融机构的资金支持,在融资时处于弱势地位。3.自筹资金的来源2007年房地产企业自筹资金总额为11772亿元,同比增速为36.9%,占全部资金来源的31.60%。事实上,中小型房地产企业自筹资金占全部资金来源的比例要远低于31.60%。其很大一部分的自筹资金由商品房预售收入转变而来,而预售收入大部分来自购房者的个人住房贷款。中小型房地产企业自有资金严重不足,过高的负债比率增加了企业的风险,使企业融资能力大受影响。4.中小企业融资现状中小房地产企业不具备上市融资的条件,难以通过股权融资。现实中,中小房地产企业解决融资问题只有两条途径,一是向银行贷款,一是向民间借贷。然而,银行对于中小型房地产企业的贷款条件极为严苛;民间借贷利率高,融资风险极大。融资渠道受限、融资成本过高,严重影响到中小型房地产企业的生存和发展。5.不愿贷款的中小房地产企业我国中小房地产企业逃废债务的现象屡见不鲜,银行为规避风险,多不愿贷款给资信等级低、缺乏抵押资产的中小房地产企业。手续繁杂、抵押担保条件苛刻以及贷款成本高成为中小房地产企业向银行贷款的三大难题。(三)风险分析o1.建立中小企业信贷监督机制2009年1月,银监会对各项信贷监管规章、政策和指引进行了评估和梳理,从10个方面对有关信贷监管规定和要求做出调整。明确督促各主要银行业金融机构(含政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行)按有关要求设立小企业信贷专营服务机构,加强对小企业的金融支持。这对于金融危机中面临资金困境的中小房地产企业而言无疑是雪中送炭。2.我国中小企业短期金融市场政策环境2008年12月国务院办公厅发布的“金融30条”中提出,要稳步发展中小企业集合债券,开展中小企业短期融资券试点;央行在年度工作会议上,也提出了要继续开展中小企业短期融资券试点,研究在银行间市场推出高收益债券和中小企业集合债券,缓解中小企业融资困难。这种政策环境传递了2009年直接融资将成为企业资金重要来源的信号。对于中小房地产企业来说,这无疑是重大利好。3.实施多元化经营战略的必要性对我国中小房地产企业来说,专业化战略是其生存之道。实施多元化经营战略在分散企业风险的同时,也分散了企业的资金和管理。而开发房地产商品一旦资金有缺口,不但新产品开发跟不上,原有产品的开发也会难以为继。(四)风险分析t1.房地产企业将面临大幅下滑的困境受金融危机影响,2008年起我国房地产市场进入持续低迷期。人们购房意愿大幅下跌,对房价下跌的预期加重,投资客大量退出市场。未来相当长一段时间内房地产企业都将面临市场需求大幅下跌的困境,销售难度加大。民间资金及热钱同时看空地产,中小型地产企业融资渠道将会缩小。2.房地产的再保链式以往房地产企业拿到土地就可以在市场上再融资,圈到更多的钱,然后再囤地,但现在这种再融资的循环链条随着房地产市场低迷而断裂。中小型房地产企业再融资的数量剧减,地产再融资获批的可能性越来越小,融资成本也将随之上升。3.销售速度放松随着楼市成交量的下降,房地产企业资金链全面收紧。销售速度放慢导致资金回款滞缓,直接影响到中小型房地产企业的现金流运转。严峻的外部条件使得中小型房地产企业面临巨大的资金压力,甚至面临资金链断裂的危险。三、提高中小型房地产公司的融资能力的对策和建议中小房地产企业专业化经营水平要提高从资金层面来看,专业化战略是当前我国中小房地产企业的正确选择,有利于缓解企业资金压力,形成规模经济和核心竞争基础。中小房地产企业规模普遍偏小,远没有达到规模经济发展水平,在相当长的历史时期内,中小房地产企业要不断提高专业化经营水平,避免片面地贪大求快。根据资金、设备、人才、技术、商品的不同,实行垂直分工或水平分工,追求核心能力的提高,为后续从事多元化经营奠定基础。提高企业信用,推动融资方案制定,与银行建立信贷关系企业资信等级的高低直接决定融资方式的优劣和融资额度的大小。中小房地产企业应加强内部管理,在建设和营销过程中建立和深化自己的品牌,树立以信用为本的经营理念,强化信用意识。一方面要规范和完善企业财务规章制度,定期提供全面准确的财务信息,提高自身资信等级;另一方面,根据企业发展战略和不同发展阶段的融资需求,提前制定科学的融资方案,与银行建立授信关系。按照贷款合同规定的用途使用信贷资金,严格执行与银行约定的还款计划,注重资信体系的建设。引入战略投资者战略合作是房地产企业融通资金的有效途径。中小型房地产企业应加强与国内外房地产企业、投资银行、基金管理公司的合作。在合适的时机,引入战略投资者,争取获得多方投资者的支持