物业公司管理制度

物业公司管理制度第一章总则第一条目的为了树立良好的房地产公司形象，加快市场销售的进度，维护房屋买卖及投资者的利益，提升客户满意度，特制定本制度。第二条适用范围本制度适用于物业管理公司。第二章物业维修管理第三条工作内容一、做好对所管房屋的勘察鉴定工作为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在确保用户居住安全的基础上，尽可能提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业管理公司必须做好房屋的勘察鉴定工作，为维护和修理房屋提供依据。二、做好房屋维修计划管理房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的重要内容，维修计划管理包括房屋维修计划的编制、检查、调整及总结等。三、做好房屋维修质量管理房屋维修质量管理是为保证维修工程质量而进行的管理工作，内容包括对房屋维修质量的理解，建立企业维修工程质量保证体系以及开展质量基础管理工作等。四、做好维修工程预算维修工程预算是维修施工项目管理中核算工程成本、确定和控制维修工程造价的主要手段，可以据此编制有关资金、成本、材料成本及用工计划，同时维修施工工程队伍可编制施工计划并进行成本控制。五、做好房屋维修成本管理房屋维修成本管理是指为降低维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查等工作的总称。维修成本管理工作的好坏直接影响到物业管理公司的经济效益及业务质量。六、做好房屋维修要素管理房屋维修要素管理包括技术管理、材料管理、机具管理、劳动管理和财务管理。七、做好房屋维修施工项目管理房屋维修施工项目管理主要包括组织管理班子、进行施工的组织与准备、在施工过程中进行有关成本、质量与工期的控制、合同管理及施工现场的协调工作。八、做好房屋维修施工监理房屋维修施工监理是指物业管理公司将所管房屋的维修施工任务委托给有关专业维修单位，为确保实现原定的质量、造价及工程目标、以施工承包合同及有关政策法规为依据，对承包施工单位的施工过程所实施的监督和管理。第四条物业维修人员岗位职责

一、熟悉住宅区各类房屋的分布状况，房屋内外部结构，附属设施，水、电、气消防系统的管线走向，分布状况以及管线主控位置，设备的性能及使用状况。二、加强学习业务知识，具备工民建的基础知识，能识读施工图纸，绘制简单的平面图、管线大致系统图，能清楚地在图纸上标出发生故障的位置。三、经常巡视住宅区，掌握公用设施的运行和完好状况，发现有损坏、隐患或其他不正常的情况及时组织人员抢修，以确保公共设施完好，设备运行正常。四、经常巡视住宅区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求疏通雨水井、污水井，清理化粪池，确保住宅区污水不外溢。五、负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；六、负责辖区内土建维修工作、负责小区内紧急情况的处理工作；七、负责水电表查核、抄表、维修、更换，配合管理员做好水电费的收缴工作。第三章物业环境管理第五条工作内容一、室外公共区域环境卫生管理1、公共场地和马路的清洁；2、绿地的清洁；3、散水坡和排水沟的清洁；4、宣传栏、标识宣传牌的清洁；5、喷水池的清洁；6、不锈钢的清洁；7、化粪池的清理；8、垃圾池（箱）的清洁；9、垃圾的清运和垃圾中转站的清洁。二、室内公共场所环境卫生管理1、地下车库、天台、转换层清洁；2、大厦、大堂清洁；3、公共卫生间清洁；4、楼层通道地面清洁；5、瓷砖、喷涂及大理石墙面清洁；6、乳胶漆墙面清洁；7、灯具清洁、玻璃门窗、幕墙清洁；8、其他虫害的防治。三、环境绿化管理管理区域内的绿化范围分为：公共绿地（含道路绿化）、公共设施和公共建筑绿化，家庭院落及阳台绿化。具体的绿化工作应包括：绿地的设计和营造、绿地养护、绿地改造。第六条工作职责一、管理处主任岗位职责1、按公司管理纲要，负责制订本辖区内公共清洁卫生计划，组织安排各项清洁服务工作；按公司管理纲要负责制订本辖区内环境绿化工作计划；2、检查、指导清洁班组的日常工作，确保达到标准、检查、指导绿化班组的日常工作、考核部署工作情况；3、控制清洁、保洁用品及其使用者，尽量降低清洁工作的成本、控制绿化工作的成本；4、定期向公司汇报工作。二、清洁领班工作职责：1、对管理处主任负责，直接指挥下属员工分区域开展清洁工作；2、检查员工每日出勤情况、清洁效果，并进行当班考核工作；3、检查员工对工作器具及设备的保养情况，督促员工爱护工具及设备；编制清洁用品、低值易耗品的使用计划，控制清洁卫生成本；4、及时按使用计划采购清洁用品；5、定期及不定期地向管理处主任汇报清洁中的一些情况，并提出解决问题的方案。三、清洁工岗位职责1、遵守“员工手册”要求，着装上岗；2、服从上级安排，按规定的标准及程序操作，保质保量地完成本人负责区域内的清洁工作；3、工作时间不可擅自离岗，随时做好保洁工作；4、辖区（楼）内道路清扫，整天保洁；5、楼宇电梯间地板，四周护板的保洁；6、楼宇各层楼梯、走廊及扶手的清扫；7、收集住户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清运至指定地点。四、绿化工作人员岗位职责1、按绿化管理规定对辖区内绿地、花木进行养护、管理；2、对违反管理规定的人员进行劝阻、教育或处罚；3、负责绿地花木的浇水、施肥、除草、松土、除虫害、修建、防护等工作。第四章治安管理第七条工作内容一、物业安全管理的内容1、出入管理；2、小区内建设施工现场管理；3、配合政府做好社区安全；4、安防设备系统的使用、维护管理。二、小区公共区域治安管理内容、范围1、住宅小区开设的经营摊点，持有经营许可证但未经物业管理公司批准的，治安人员有权禁止其经营活动；2、在住宅小区内的公共场所晾晒衣物，在公用楼梯间、通道、天台堆放杂物，饲养鸡、鸭等家畜，治安人员应予以制止；3、使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常的工作和休息；4、从楼上往楼下乱扔杂物；5、擅自撬开他人信箱，私自拆开他人邮件、电报信函等；6、非法携带、存放枪支弹药，非法制造、贩卖、携带匕首等管制刀具；7、未经批准，私自安装、使用电网；8、非法侵入他人住宅，损毁他人财物；9、使用气枪，在住宅小区内进行各种射击活动；10、制造、销售各种赌具或利用住宅聚赌；11、利用住宅窝藏各类犯罪分子和嫌疑分子12、利用住宅做据点，进行盗窃活动；13、制造、复制、出售、出租和传播淫秽书画或录像；14、利用住宅进行卖淫嫖娼活动；15、在车辆、行人通行的地方进行施工，对沟井坎穴不设覆盖物、标志，或故意损毁、移动覆盖物、标志；16、故意损坏邮筒、公用电话等公共设施，故意损坏路灯、消防栓、公用天线、电梯等配套设备，故意损坏园林绿地、停车场、娱乐场等公共场地及设施。第八条工作职责一、保安部经理主要职责1保安部经理对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任；2、贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责；3、根据国家治安的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定保卫部门的工作计划和目标，并督导下级管理人员的工作；4、组织部门全体员工开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职责和任务要求；5、主持部门例会，传达贯彻总经理及有关部门的指示，并与广大保安人员一道分析研究住宅小区的治安管理问题；6、熟悉物业区域内常住人员，及时掌握变动情况，熟悉和掌握住宅小区内各种安保设施的操作和性能，了解本地区治安形势、治安状况，有预见地提出对物业辖区保安工作的意见和措施；7、积极开展“五防”（防盗、防火、防爆、防破坏、防自然灾害）的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理能力；抓好部门员工的安全教育培训工作，提出并落实教育培训计划；8、对重大事件、事故亲自组织调查、处理。二、保安班长职责1、对部门经理负责，做好所管辖区内的安全治安工作；2、带领保安班全体成员，根据指定的岗位责任制，认真严肃、一丝不苟的搞好安全保卫工作；3、根据岗位责任制所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全体保安人员落实岗位责任制；4、要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解物业管理公司所制定的规章制度，掌握管区内治安保卫工作的规律、特点、严格管好、做好安全保卫工作；5、做好部门领导和基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达、落实上级的指示精神和工作安排；6、认真做好本班保安人员的考勤工作，详实如实的记载工作中的问题及处理情况，每天向部门经理汇报；7、以身作则，做好本职工作。二、保安人员工作职责1、保安人员上岗必须身穿制服，佩戴装备，严整仪容，纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人；2、作风正派、遵纪守法、坚守岗位、提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获；3、保安人员在当值中必须全面掌握小区情况及外围情况，加强门岗安全管理，物品的进出管理，巡检的安全保卫管理，车辆的进出管理，物业管理记录管理，突发、应急事件管理；4、值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全；5、执勤过程中要勤巡查，加强夜间巡查力度，注意发现可以的人、事、物，预防案件、事故的发生；6、爱护设施设备、公共财物，对岗位内一切设施，财物不得随便乱用；7、严格遵守值班纪律，对岗位上发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记录；8、严格执行交接班制度，按时、按规定交接班；9、对住宅小区的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作；10、有礼貌的查询进入住宅小区的访客；11、若发生案件立即报案、保护现场、保留现场证据直至公安人员到达，并向公安人员提供案件相关情况；12、认真完成领导交办的各项任务。第五章消防安全管理第九条工作内容消防宣传教育；二、制定消防规章制度；三、消防器材的管理；四、物业消防安全检查；1、重点部门、重点区域的防火专项检查；2、日常检查；3、重大节日检查；4、重大节日活动检查；五、消防设备的管理；1.灭火器的管理；2.室内外消防栓灭火系统的管理；3.自动灭火系统的管理；4、防排烟系统的管理；5、疏散指示标志管理；六、消防控制中心管理。第十条工作职责一、负责中控室消防设备24小时运行操作、监控、记录。发现火警信号后，立即派人前往观察。确定火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应的灭火设备。二、当设备发生故障时，及时通知中控室维修工进行维修并组织人员进行。将每班运行情况记录语《中控室交接班记录》、《中控室监控运行记录》。三、在中控室维修工监控下，每月对火灾警报系统进行一次功能检查，并启动消防风机水泵一次，并将实验结果记录在《中控室交接班记录》中。

四、在中控室维修工的指导下，每周打扫机房一次，每月清洁设备一次，保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍。

五、按《消防设备检查保养计划表》要求按时进行中控室设备的维修保养，并做好记录。

六、负责向主管领导申报备品、备件的采购计划。

七、每月按时对消防应急器材进行检查并填写《消防应急器材检查表》。

第六章交通、车辆停放管理第十一条工作内容一、建立、健全机动车非机动车存车管理制度和管理方案；二、维护小区内交通秩序，保障人身、财产安全；三、规范辖区内交通管理，确保交通安全、道路畅通；四、负责交通设施的管理；五、确保停车场内的车辆及设施、人员安全，确保车辆停放整齐有序；六、对于临时车辆的停车管理；七、做好停车场内车辆的安全保卫工作。第十二条工作职责一、交通管理人员工作职责1、对辖区各道路禁鸣喇叭标志、禁止驶入标志等交通标志牌，减速线、停车线、人行道线等进行检查，发现有损坏的应予以记录并及时报相关部门处理；2、对整个辖区内的交通设施的效能、合理性做出评价，以便为改进和完善道路交通设施系统提供依据；3、保安值勤人员在维护交通秩序、纠正违章停车、行驶时，必须以礼待人，文明服务。4、留意进入辖区内的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入小区，严密注视车辆情况和驾驶员的行为，如遇醉酒驾车者应立即劝阻，避免交通意外事故的发生；5、车辆出入后立即放下道闸，以防车辆冲卡，放下道闸时要格外小心，防止碰损车辆和行人；6、对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理，处理其他交通突发事件。停车场值班人员工作职责1、当有车辆进场时，当值保安员应迅速指引车辆慢行，安全地停放在相应的车位上，提醒车主锁好车锁、随身带走