岗厦河园片区改造项目经济测算分析

./关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价——岗厦项目5.8容积率下评估机构：XX世联地产顾问公司评估时间：2007年1月版权声明本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问〔中国有限公司所有,未经世联地产顾问〔中国有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问〔中国有限公司所有,未经世联地产顾问〔中国有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。TOC\o"1-4"\h\z\u1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表-4-2测算假设及不确定性因素评价-6-2.1测算假设评价-6-2.2不确定性因素评价-7-2.3可能影响项目收益的因素分析的评价-8-3项目开发计划说明的评价-9-4项目成本测算评价-10-4.1项目建安成本的测算评价-10-4.2项目其他投资项目的测算评价-14-前期费用评价-14-管理费用评价-14-营销费用评价-15-房屋公用设施专用基金评价-16-4.3经营税金〔指营业税及附加评价-16-4.4土地增值税评价-16-4.5关于税收的补充说明的评价-16-5各类型物业销售价格确定-18-5.1基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价-18-市场风险预估评价-18-岗厦各物业价格预测评价-18-写字楼价格预测评价-18-公寓价格预测评价-19-商业价格预测评价-19-5.2基于本报告测算时点的物业销售价格预测-19-写字楼物业价格预测-20-中心区写字楼市场动态-20-三级市场情况-20-对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页：-22-项目销售期写字楼销售价格预测-24-项目商业物业销售价格预测-24-中心区商业物业概况-24-相关商业物业介绍-25-对本项目商业物业的销售价格预测如下：-26-商务公寓物业销售价格预测-27-区域商务公寓物业概况-27-区域相关案例概况-27-对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页：-27-各类型销售价格预测方案29项目住宅全部返还村民,未进行价格分析296对测算过程相关分项调整的说明306.1有关不可预见费306.2有关建设单位管理费306.3有关管理费306.4有关施工图技术审查费和施工图预算编制费及竣工图编制费307经济测算结果分析与综合评价32关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果评价的相关说明岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表1成本1.1土地出让最高使用年限各种物业均为70年；无浮动范围公寓用地土地出让最高年限采用70年,写字楼用地最高土地出让年限采用50年,商业用地地出让最高年限采用40年<按国家相关政策;1.2管理费计算基础为建安成本无浮动范围计算基础为土地成本、前期费用和建安成本之和;1.3不可预见费不可预见费包含在建安成本中；无浮动范围将不可预见费调整到总投资构成表中统计；1.4建设单位管理费包含在前期费用中；无浮动范围在管理费的统计中已包含了建设单位管理费,在前期费用中属多余项,不应纳入前期费用的统计中；1.5施工图技术审查费计算基础为设计费无浮动范围计算基础为勘察设计费1.6施工图预算编制费及竣工图编制费计算基础为设计费无浮动范围计算基础为勘察设计费2销售价格2.1公寓销售价格16000元/m216000元/m2~~17000元/m2原报告预测的公寓销售价格符合市场发展的趋势；2.2写字楼销售价格17000元/m218000元/m2~~19500元/m2根据市场发展的趋势,原报告预测的写字楼销售价格略偏低于项目所在区域正常的市场写字楼价格；2.3地上商业物业销售价格25700元/m225700元/m2~~26000元/m2原报告预测的地上商业销售价格与市场发展的趋势相符；2.4地下商业物业销售价格25000元/m225000元/m2~~25500元/m2原报告预测的地下商业销售价格符合市场发展的趋势；3项目资金缺口比较17.21亿元15.01亿元18.01亿元4世联对原报告的简要总体评价根据对相关成本分项的调整以及预测的浮动销售价格,我司对该项目重新进行了经济测算。金地公司测算的项目资金缺口为17.21亿元,该资金缺口处于本次测算的项目资金缺口合理范围之内。测算假设及不确定性因素评价测算假设评价A：金地报告分析过程假设地价按旧改政策缴纳,按容积率2.0以下全免,2.0~4.5交20％,容积率4.5以上全交计算；股份公司提出方案,划出1万平米土地股份公司自行建设；集体物业全部返还集中商业；金地大百汇公司投资回报率为10％；金地大百汇建筑面积82.13万〔其中：还建村民43.39万,公建0.6万,可售部分中公寓15.1万,写字楼9.0万,商业14.03万；B：世联评价金地报告对地价的测算是根据《XX市城中村〔旧村改造暂行规定》以及《关于XX市城中村〔旧村改造暂行规定的实施意见》的相关标准测算,所选取的测算参数执行了政策的标准,对地价的测算结果合理；.股份公司对本项目用地中1万平方米土地拥有的自行建设权利是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；将集体物业全部返还集中商业也是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；目前,行业对投资回报率的要求普遍集中在15%左右,金地公司取投资回报率为10%,属于行业对投资回报率要求的较低水平。在测算中,采取10%的投资回报率是金地公司对其处于行业领先水平的体现,该取值可较大程度的降低项目的资金缺口；金地公司根据本项目改造规划以及《岗厦河园片区改造合作协议》的要求,确定项目各物业类型的建筑面积,该假设是与项目的规划和发展要求相适应的。不确定性因素评价A：金地报告分析过程本测算假定商业物业及写字楼等所有物业销售率为100%；该指标实现与否将直接影响项目收益水平和利润缺口；地价测算基于整个项目按照整宗地建设测算,如果整个项目分拆为诸多独立宗地计算地价,将影响地价测算水平；销售价格的制定基于项目所有物业年限全为70年,如果写字楼、商业物业改变使用年限,将影响价格水平；根据我司开发计划,开发周期暂定为5年,赔还时间为3年,如果开发周期延长,将重大影响我司动态投资回报水平；B：世联评价所有物业类型都达到100%的销售率在确定的开发经营期内具有较大的实现难度,但我们认为对于本项目而言,实现的可能性较大。金地公司在测算中假定了商业物业及写字楼等所有物业销售率为100%,作为商业物业和写字楼物业,实现如此之高的销售率对于即便是在XX中心区的本项目来说,也将会存在巨大的风险。而对于本项目中公寓类型的物业,达到100%的销售率则具有较好的实现度。当该指标没有达到100%的销售率时,将会降低影响本项目的收益水平,增加项目的利润缺口；按照整宗地建设进行测算对于旧城改造项目具有一定的不确定性,采用该假设的测算结果会低于项目的正常开发成本,缩小项目的资金缺口；但对于本项目而言,采取这种假设是与现阶段项目的进展情况对应的,是合理的假设。由于本项目已与股份有限公司签订了一系列的合约,与其形成了良好的合作伙伴关系。因此,在地价测算中,本项目采用基于整个项目按照整宗地建设测算的思路具有良好的可行性；但同时,由于本项目属旧城改造项目,存在诸多的项目不确定性因素,如果整个项目分拆为诸多独立宗地计算地价,将会增加土地的中间费用,降低项目收益水平。所有物业类型均采用70年的物业持有期有悖于政策允许的最高土地出让年限,我们建议公寓用地土地出让最高年限采用70年,写字楼用地最高土地出让年限采用50年,商业用地出让最高年限采用40年金地在测算中对于商业物业、写字楼物业、居住物业均采用了70年的物业持有年限,对于该类物业类型,由于在土地出让政策中,商业用地的最高土地出让年限通常为40年,写字楼用地的最高土地出让年限为50年,居住用地的最高土地出让年限通常为70年。因此,商业和写字楼用地采用70年物业持有年限,具有很高的项目持有期的风险,影响项目的动态收益水平；我们认为开发周期和赔还时间的确定是合理的由于本项目属于旧城改造项目,能否按期获得土地,进行开发建设将会存在很多的不确定性因素。金地在经济测算中,采用了5年的开发周期,将赔还时间确定为3年具有一定的可实现度。可能影响项目收益的因素分析的评价A：金地报告分析过程售价因素售价是项目收益实现最重要的条件,一旦将来房地产市场价格发生波动,将很大程度影响项目收益水平。成本因素成本因素的变动包括材料费用和人工费用等成本因素的上涨,该类因素上涨将导致项目投资增加,资金缺口变大。项目持续周期如果项目开发周期延长,不影响静态测算的效果,但是将严重影响开发商资金的动态收益水平。B：世联评价在测算中,在考虑到影响项目收益的因素时,金地从售价因素、成本因素、项目持续周期等方面入手,确定项目各种物业类型的售价、成本、项目持续周期,充分考虑了可能影响项目收益的因素。项目开发计划说明的评价A：金地报告分析过程本地块建筑物业类型复杂、规模及投资巨大,总建筑面积约为108.63万m2,其中包括27.1万m2的两层地下室〔局部三层,二栋二百多米高的超高层办公楼和公寓,根据我司开发计划,开发周期暂定为五年,赔还时间为3年,因为具体规划方案未出,只能给出大致开发计划：第一年：开挖土方、基坑支护并完成20万m2的地下室及10.67万m2的地面建筑；第二年：完成7万m2的地下建筑及19.19万m2的地面建筑；第三年：完成地面建筑26.63万m2；第四、五年：由于超高层建筑物建设周期长,主要是完成建设超高层物业,合计25.63万m2。B：世联评价鉴于金地公司在房地产开发领域的实力,可适当考虑缩短开发周期；但由于本项目地块建筑物类型复杂、规模及投资巨大,总建筑面积约为108.63万m2,其中包括27.1万m2的两层地下室〔局部三层,二栋二百多米高的超高层办公楼和公寓。综合以上因素的考虑,确定开发周期暂定为5年,赔还时间为3年以及金地公司每年计划的开发量是合理的。项目成本测算评价项目建安成本的测算评价A：金地报告分析过程根据金地公司建安成本初步估算,项目建安成本为48.74亿元,该建安成本估算是根据最新的概念规划等相关要求,参考我司以往开发经验,并结合我司的成本控制水平的基础上进行的客观的成本估算；ⅰ.建安成本输出：ⅱ.建安成本测算的具体说明：●基础设施成本：香蜜山项目单方造价为234.72元/m2；翠堤湾项目单方造价为107.40元/m2；〔注：翠堤湾利用了金地海景相应的基础配套设施,故造价水平偏低岗厦项目单方造价为140.53元/m2；与金地公司以往类似工程造价水平相当；环境成本：香蜜山项目单方造价为184.38元/m2；翠堤湾项目单方造价为94.70元/m2；岗厦项目单方造价为58.29元/m2；公建配套成本：香蜜山项目单方造价为667.23元/m2；翠堤湾项目单方造价为998.27元/m2；岗厦项目单方造价为1051.75元/m2；〔公建配套造价主要和地下室等的配置情况有关,岗厦项目配置的地下室相对较多,所以单方成本略微偏高一点地下室工程费：渔农村项目地下室单方造价为：4100元/m2岗厦项目地下室单方造价为：3966元/m2〔渔农村项目靠近XX河地质条件相对复杂,所以单方造价略高一些；高层普通住宅单体成本〔返建物业：渔农村项目住宅单体的单方造价为2850元/m2〔毛坯价岗厦项目的住宅单体单方造价为2800元/m2〔不含450元/m2的精装修成本地上商业成本：渔农村项目地上商业单方造价为：4100元/m2；岗厦项目地上商业单方造价为：4000元/m2；地下商业成本：一般来说地下商业的单方造价水平会比地上商业增加1000元/m2以上,所以岗厦项目单方造价为：5000元/m2；不可预见费：工程预备费一般情况下取工程总造价的3％～5％,由于长期以来金地公司在房地产开发领域积累的经验较丰富,所以岗厦项目取下限3％；ⅲ.相关案例造价水平比较：1岗厦项目测算单方造价3620.356452.853877.854907.856555.854392.854392.855422.852渔农村项目〔毛坯价3198元/m23648.003招商银行大厦7360.004XX市电视中心6850.005金中环6400.006益田假日广场4890.007万象城4750.008中信城市广场4500.009港岛中心5250.0010星河CBD5400.00ⅳ.建安成本的风险分析：近年来,建筑材料市场价格上涨较快,以铜的价格为例,2006年元月的铜价格为43000元/吨,到5月已经突破了80000元/吨。其他材料如钢材、铝以及能源等的价格上升也较明显。另一方面,随着国家惠农政策的出台、落实,以及中国主力劳动年龄人口的大幅下降〔25~35岁男性人口将从1.1亿下降到0.7亿,建筑工人工资在未来10年内都会处于一个快速增长期,近年来建筑市场上的人工工资也大幅度上涨,人工费基本上是以每年10%左右的速度上升。预计原材料市场和劳动力市场的这种涨势还将在接下来的几年中得以延续。综合以上可预见及众多不可预见的因素,岗厦项目成本测算中的3％的不可预见费用属于严重低估,金地公司必须承担很大的成本风险。B：世联评价我们对项目测算的建安成本为47.32亿元,金地公司测算的建安成本为48.74亿元。我们对建安成本作出的调整主要如下所述：ⅰ.建安成本输出的评价：在《项目成本输出表〔容积率5.8》中,建安成本中包含了不可预见费,这是建安成本中不应包含的分项；不可预见费应在项目总投资构成表中进行统计。如果将不可预见费纳入到建安成本统计中,就会增加其他以建安成本作为基础进行计算的分项〔如前期费用、管理费等的费用,导致总投资额偏离正常水平。ⅱ.建安成本测算具体说明的评价：案例具有可比性,考虑到了本项目的特点,确定的最终建安成本是合理的在对各类建安成本组成单项的造价水平确定中,金地公司从先前参与过的旧城改造项目〔香蜜山项目、翠堤湾项目、渔农村项目入手,考虑到参考案例与本项目的异同,结合本项目的特点,确定本项目的各分项建安成本。ⅲ.相关案例造价水平比较评价：在案例比较中,从不同的物业类型、不同的装修档次,根据本项目与可参考案例的异同,确定本项目的造价水平,整个方法是正确可行的ⅳ.建安成本的风险分析评价：建安成本主要由材料费、人工费、机械台班费三部分构成,建安成本的风险也主要包括这三部分的风险。在对材料费存在的风险进行分析时,应考虑到建筑材料的多样性、复杂性,避免用某一种或几种材料的过快上涨来确定建筑材料价格的整体上涨率。金地公司在确定项目人工费时,考虑了国家惠农政策的出台、落实,以及中国主力劳动人口年龄结构发生的变化,确定人工费以每年10%左右的速度上涨具有一定的前瞻性。近年来,机械台班费用的变化较小,确定机械台班费用可参考最新的、有关XX市建筑工程定额确定。综合以上可预见因素以及众多不可预见的因素,我们认为金地公司在岗厦项目成本测算中采用3％〔略偏低正常水平的不可预见费用与其公司的实力和市场因素是相符合的。项目其他投资项目的测算评价前期费用评价A：金地报告分析过程前期费用包括项目勘察设计,报批报建等过程中发生的成本费用；结合我司成本水平以及岗厦项目综合考虑设计,咨询等环节发生的费用,按照建安成本的6%估算〔政府相关文件计算出来的工程建设其他费用约为8％,即使是考虑到项目的规模效益和金地的管理能力挖潜,6%的水平也是难以达到的。B：世联评价金地公司在此部分将前期费用确定为建安成本的6%,该部分费用实际上包含了勘察测量费、规划设计费、临时供水供电场地平整、临时道路等前期费用以及工程监理费、报建费等其他费用。一般情况下,前期费用为建安成本的2%-4%,其他费用为建安成本的3%-5%。金地公司在经济测算中考虑到项目的规模效益和金地的管理能力挖潜,对此项费用采用为建安成本的6%,该取值属于行业的平均水平。管理费用评价A：金地报告分析过程管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。本项目管理费用的计算按照建安成本的2.5%计算。行业一般按照"建安成本+管理费用"总额的3%估算。项目物业类型复杂、投资及建设规模大、工期长、拆迁安置管理情况复杂,管理费用具有非常大的不确定性。渔农村项目的管理费用也为建安成本的2.5%。B：世联评价一般情况下,管理费可按项目总投资的3%-5%估算。在测算中,金地公司取管理费为建安成本的2.5%,严重低于了行业的平均水平,建议对管理费的测算基础按项目总投资的2.5%计算。虽然金地公司拥有沉淀了多年的房地产开发经验以及公司高效的管理效率,但由于本项目物业类型复杂、投资及建设规模大、工期长、拆迁安置管理情况复杂,管理费用具有非常大的不确定性,以项目总投资的2.5%统计项目管理费仍具有一定的风险。因此,在项目开发过程中,应努力控制好管理费用的发生。营销费用评价A：金地报告分析过程销售费用是指为销售产品和提供劳务而发生的各项费用。按销售收入的4％计算。行业内住宅物业销售费用一般按照销售收入的3-4%估算。因为项目可售的部分基本全部为商业办公物业,将发生大量的招商代理、广告推广费用！因为商业办公类物业不同于住宅房地产,全部销售的假设很难实现,往往会大量采用免〔减租1-2年等措施进行招商,所以将发生大量的营销推广费用。B：世联评价为确定营销费用,金地公司在测算中考虑了以下因素：项目可售的部分基本全部为商业办公物业,在营销中将发生大量的招商代理、广告推广费用；实现项目的商业办公物业全部销售,往往会大量采用免〔减租1-2年等措施进行招商,将会发生大量的营销推广费用；在房地产开发实务中,住宅物业销售费用一般按照销售收入的3-4%估算,按销售收入的4％计算；在房地产开发实务中,商业办公类物业不同于住宅物业〔行业内住宅物业销售费用一般按照销售收入的3-4%估算,金地公司在测算中,对此项费用按照销售收入的4%估算,是与本项目的物业类型要求相适应的。房屋公用设施专用基金评价A：金地报告分析过程按照深府〔2006〕40号文件,建安工程费用的2％计提。B：世联评价在测算中,金地公司按照深府〔2006〕40号文件,取房屋公用设施专用基金为建安工程费用的2％估算,具有合理性。经营税金〔指营业税及附加评价A：金地报告分析过程销售物业营业税及附加为销售收入的5.2％；返建物业营业税按返建物业固定资产投资成本的5.2％交纳。B：世联评价在测算中,金地公司取销售物业营业税及附加为销售收入的5.2％；返建物业营业税按返建物业固定资产投资成本的5.2％交纳。此项取值属于行业正常水平。土地增值税评价在测算中,金地公司考虑到项目基本未增值,所以未考虑土地增值税。这种考虑是基于项目属于旧城改造项目取值的,该种考虑是合理的。关于税收的补充说明的评价A：金地报告分析过程ⅰ.在测算中按地价契税免征计算,如果按3%缴纳地价契税,则需增加成本3100万元。ⅱ.政府补贴17亿,其中资金缺口9亿,补贴后金地公司税前利润7.8668亿,在测算中未计算所得税。如按15%的税率计算,税后利润为6.6868亿。B：世联评价ⅰ.金地公司的报告中是按按地价契税免征进行测算的,如果按3%缴纳地价契税,则需增加成本3100万元。该部分测算过程按正常的契税税率计算,结果正确、合理。ⅱ.按照方案一〔具体详见,政府补贴18亿,其中资金缺口9.99亿元,补贴后金地公司税前利润8.01亿元,在测算中未计算所得税。如按15%的税率计算,税后利润为6.81亿元。ⅲ．按照方案二〔具体详见,政府补贴15.04亿,其中资金缺口7.05亿元,补贴后金地公司税前利润7.99亿元,在测算中未计算所得税。如按15%的税率计算,税后利润为6.79亿元。各类型物业销售价格确定基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价金地公司《岗厦项目价格预测报告》的测算时点是在2006年6月,该报告对各种类型物业的销售价格是基于该时点进行预测。我们在该部分将基于金地报告测算时点下的物业销售价格进行评价。市场风险预估评价金地公司在《岗厦项目价格预测报告》中,首先从市场基本需求降低带来的风险、宏观经济变化与房地产泡沫破裂风险、国家宏观经济调控存在的风险等方面出发,对项目存在的市场风险进行了风险预估,认为随着中国房地产市场的结构性变化,以及宏观经济形势的结构性变化,中国的房地产市场在未来几年的市场风险将大大增加,在5年左右的时间内中国的房地产市场很可能进入阶段性的低谷,该市场风险的存在对岗厦项目也是潜在的巨大的风险因素。我们认为该报告的预测是基于中国房地产市场的发展阶段,从房地产市场的发展规律,考虑了房地产市场的系统风险、市场风险以及受政策,尤其是纵观近年来国家对房地产行业越来越频繁调控的影响,对本项目存在的潜在风险做出的客观、合理、可能的风险预测,因此在对销售价格预测中,我们也充分考虑了本项目在5年左右的开发周期中存在的潜在风险。岗厦各物业价格预测评价写字楼价格预测评价在对本项目的写字楼价格预测中,金地公司首先分析了XX的写字楼市场情况,然后分析XX甲级写字楼市场的情况,其次对全国主要城市的写字楼市场进行了对比分析,最后对本项目的写字楼价格进行了价格定位。我们认为金地报告从宏观的写字楼市场出发,然后对细化到项目本身,着眼于用宏观的趋势和区域发展的规律,从大处着眼,逐步细化,根据项目本身特点,采用客观、合理、适时的数据,基于正确、适用的预测原理,使用市场比较法和租金收益还原法,综合两种不同价格预测方法,对本项目写字楼销售价格进行了价格预测,预测结果〔17000元/平方米考虑了项目未来存在的不确定性因素和潜在风险,基于金地报告的估算时点,该预测结果是与整个报告的方法体系以及项目本身的情况相符合的。公寓价格预测评价在对本项目的公寓价格预测中,金地公司首先分析了近期项目所在片区的公寓市场情况,然后对中心区公寓市场未来的发展趋势作出了判断,最后对本项目的公寓价格进行了价格定位。我们认为该报告根据公寓物业的特点从项目所在片区市场的分析出发,参考可借鉴案例交易价格,采用客观、适时、合理的数据,使用市场比较法和租金收益还原法,综合两种不同价格预测方法,对本项目写字楼销售价格进行了价格预测。预测结果〔16000元/平方米考虑了项目未来存在的不确定性因素和潜在风险,基于金地报告的估算时点,该预测结果是与整个报告的方法体系以及项目本身的情况相符合的。商业价格预测评价在对本项目的商业价格预测中,与其它物业类型相比,原报告根据商业物业独有的特点,从项目所在商圈以及核心商圈人口统计、中心区商业年度总营业额预计、零售市场容量对项目可承受规模的影响等方面分析了项目可承受的商业规模。然后,原报告根据项目本身特点,采用客观、合理、适时的数据,基于正确、适用的预测原理,使用市场比较法和租金收益还原法,综合两种不同价格预测方法的结果,对本项目商业销售价格进行了价格预测。根据项目计划,在考虑项目为集中式商业的基础上,预测结果〔地上商业25700元/平方米、地下商业25000元/平方米考虑了商业物业在未来存在的不确定性因素和潜在风险,基于金地报告的估算时点,该预测结果是与整个报告的方法体系以及项目本身的情况相符合的。基于本报告测算时点的物业销售价格预测本项目属于XX市福田中心区岗厦片区,该区域直接受中心区的辐射,规划基本延续中心区规划,是XX未来房地产开发的重点区域,在市场中受到高度关注,有很好的市场基础。近几年来,城市宏观经济快速发展,房地产市场发展前景良好；项目所在地位于地铁一号线岗厦站,交通十分便捷；福田中心区的快速发展为本项目开发提供良好的发展环境和机会。福田中心区作为XX市未来的新中心区,定位为XX市唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政、文化中心。该区建成后,大厦林立、商贸云集,商务氛围将会更甚于罗湖。本次评价将从本报告现在的时点出发,对各种物业类型进行销售价格的预测,与金地公司于06年六月份完成的价格预测报告在估价时点上有所区别,因而预测出的价格也会有所差别。写字楼物业价格预测中心区写字楼市场动态目前中心区写字楼在售项目：新世界商务中心、卓越时代广场、大中华国际交易广场、现代商务大厦〔现代国际、时代财富大厦等。中心区写字楼〔部份在售项目9-12月销售动态如下：9-12月中心区部份写字楼销售动态42439-12月中心区部份写字楼销售动态42436273830285442277211816451040803422546267400200040006000800010000120009月10月11月12月单位：平米荣超经贸中心新世界商务中心卓越时代广场数据来源：世联基础数据、XX国土资源网备注：销售数据来源于国土资源网销售公示,相比现场销售统计数据,因受签约周期影响,实际销售量存在一定的延迟性。目前中心区在售项目存量减少,同时受财富大厦、现代国际高价入市,三级市场价格攀升影响,中心区写字楼客户心理价位从1.8万/m²突破至2万/m²；均价2万/m²以上的项目销售速度增快；财富大厦：11月中旬入市,主要推售中区,整体均价突破目前中心区写字楼最高价,树立了新的价格标竿；卓越时代广场：主要推售40层以上楼层,以整层销售为主,每月销售量逐步递增,12月销售量为6740m²大中华国际广场：销售态势从停滞状态复苏,每月平均销售1314m²三级市场情况三级市场报盘价格,分为三个片区,北区：安联大厦、诺德中心、XX大厦；南区〔会展商圈：国际商会中心、金中环商务大厦；南区〔第一组团：中央商务大厦、国际商会大厦、新华保险大厦等。ⅰ.三级市场买卖报盘均价〔单位：元/m²：06年8月1692717143153541599106年9月1623617088160141610506年10月1865317516153141676706年11月19091185141613817280数据来源：世联基础数据库ⅱ.XX中心区典型写字楼调查结果1中心商务大厦中心区福华一路与民田路交汇处售完95-12015,000-18,0002003.72XX国际商会大厦中心区高交会馆的正南方向售完95-12514,000-17,0002003.33卓越大厦中心区福华一路售完90-12013,500-17,0002004.64XX大厦中心区益田路售完65-10011,000-14,0002001.55投资大厦中心区深南大道只租不售85-120——6信息枢纽大厦中心区益田路48号尚有少量楼层招租90-11013,000-15,0007新华保险大厦中心区民田路西侧售完100-130〔地下停车位租金500-600元/月14,000-17,5002004.128兴业银行大厦中心区深南大道投资大厦旁售完95-12013,500-16,0002003.99时代金融中心中心区深南大道与益田路交汇处西南角售完95-12515,000-18,0002003.4.10航天大厦中心区深南大道与新洲路交汇处售完90-12014,000-17,5002005.411XX国际商会中心中心区益田路与福华三路交汇处售完95-13015,000-19,0002005.312安联大厦中心区市民广场东侧售完90-12014,500-18,5002005.813诺德中心中心区金田路与福中三路交汇处售完95-13515,500-20,0002005.11对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页：.表一写字楼销售价格预测相对位置10%90.990.970.790.980.880.8片区成熟度10%90.990.980.890.980.880.8交通条件10%80.880.870.790.990.980.8周边配套10%80.880.880.880.880.880.8项目规划外观形态5%70.3590.4570.3580.490.4580.4规模5%70.3580.470.3590.4580.490.45户型5%70.3580.480.490.4580.480.4硬件10%70.780.860.670.790.980.8噪音5%70.3580.470.3570.3590.4570.35标志性5%70.3580.470.3590.4590.4580.4物业管理10%70.780.870.780.880.890.9开发商品牌5%70.3580.470.3570.3580.490.45装修交楼5%70.3590.4570.3590.4580.480.4入住企业品牌5%80.490.4570.3590.4580.480.4总评分7.658.357.158.358.358.15销售价格1700019000160001900018500相对价格1811118544182371854418056参照度2020202020100评分价格3622370836473708361118299取：18000.根据市场比较法,预计本项目如果在目前售价,可实现的销售均价为18000元/平方米。项目销售期写字楼销售价格预测根据市场动态结合06年9月1日至今的交易情况,考虑到本项目的推出市场的时间为2010年前后,根据调查分析,中心区主要的写字楼销售时间在2006~2008年,2010年中心区推出市场的写字楼总量不会大于62万平方米,高于2004~2005年的年销售量,因此我们认为本项目写字楼的竞争压力较大。通过调查我们发现已推出或即将推出的写字楼物业都定位为甲级写字楼,同质化竞争严重,但外观设计新颖且设施功能齐备的物业市场反应良好。未来XXCBD区内办公楼最上限容量为375万平方米。据不完全统计,2004年XX中心区的办公面积推出量达到140万平方米,占规划建筑总面积的75%,已远远超出了CBD中心区规划的50%警戒线,城市商务中心区开发从规划到完成一般需要10-20年的时间,甚至更长,因此,商务中心规模是动态的,随着城市发展而发展,而现在XX中心区办公楼刚在启动阶段就已预支了今后的发展空间,后续办公楼市场有疲软势头,众多办公楼项目在区域尚未发展成熟的条件下启动,也使区域开发办公楼的风险放大。销售价格已经从2001年的10,000元/平方米左右上升到了2006年的18,000元/平方米左右。租赁价格也从60~80元/平方米·月上升到了90~120元/平方米·月。根据中心区写字楼物业的发展趋势,考虑到本项目写字楼物业体量达9万平方米,到本类物业推出时,项目又面临较大的市场竞争压力,在对比二级市场和三级市场的差异的基础上,根据以上分析,保守性预测到项目销售期,可实现的销售均价范围为18000--19500元/平方米。项目商业物业销售价格预测中心区商业物业概况目前中心区已有的商业多集中在首层,二层以上空置率较大；目前商业热点集中在民田路两侧,其他区域随着写字楼入伙和企业入驻、各项配套的完善,商业氛围会逐渐集聚；就目前情况而言,中心区的商业气氛尚不浓厚,租金水平偏低,售价相对偏高,但大部分商业物业销售状况良好,这反映出市场上普遍看好中心区的未来发展,对商业升值潜力充满信心。随着周边大量超高层写字楼的相继入伙,交通条件逐步改善,各项配套设施的不断完善,商业物业的租金将有一定的上升空间。虽然中心区常住人口及商务人口不超过30万,但中心区商业定位是面向国内、国际化市场的,中心区每年会展客流预计有1,000万人次,地铁将带来53万人次的日流量,公交站客流预计为每日12万人次,这对于中心区50多万平方米的中高档主力商业总量来说,具有强有力的支撑背景。目前中心区商业物业一般集中在写字楼的裙楼部分,且经营业态大多以服务于入驻周边写字楼企业的金融、餐饮、证券行业为主；相关商业物业介绍怡景中心城怡景中心城位于XX福田区中心区CBD,项目北临市民中心广场,南临国际会展中心,西临香格里拉酒店,东临XX国际交易广场。中心城项目是XX中心区CBD商业核心项目,未来将成为引领中心区商圈繁荣的龙头企业。中心城建筑面积近14万平方米,并拥有东西方向两侧各7500平方米的下沉水景广场和2.8万平方屋顶生态公园,是中心区最大的商业项目,其中商业面积近12万平方米。家乐福整层租赁中心城项目,面积2万平方米,将在此建设其在华南最大的旗舰店。华纳影院在中心城设立了拥有六个放映厅、1,100多个座位,以一流影音设备建设的国际影院。中心百货是中心城设立的女性主题百货,面积近2万平方米,拥有160个专柜；中心城名店将汇集国际知名品牌,引进160个品牌。COCOCOCOpark总占地面积约30,800平方米,总建筑面积约85,000平方米,层数5层<地上3层,地下2层>。COCOPark是代表星河集团从开发CBD到运营CBD的战略提升项目。另外,强调Park的休闲功能,是XX首家引入景观环境设计的商业项目,有近25%的面积被设计为休闲空间,打破了传统的封闭式构造,其中有6000平方米的下沉式露天广场,8大自然光中庭,100米空中天桥。建筑本身体现的放松、休闲氛围,是COCOPark与其他商业地产项目最大的不同。COCOPARK的开业,引领着中心区的商业由单一的餐饮、金融过度到商场、休闲、娱乐等综合商业配套的转变,中心区的商业升级开始启动。对本项目商业物业的销售价格预测如下：交通便利系数20%91.891.891.8规模系数15%91.3591.3591.35标志度15%71.0591.3591.35片区成熟度系数15%71.05101.591.35规划吸引力系数15%81.291.3591.35经营系数10%70.790.990.9单位面积竞争力系数10%90.990.990.9总评分8.059.159规模权数12%9%30%市场份额13%20%30%渗透率111%120%121%销售价格2050021796相对价格2291921438参照度6040评分价格13751857522327.取：22300根据市场比较法,本类项目如果在目前售价,可实现的销售均价为22300元/平方米。根据中心区商业物业的趋势,考虑到本项目商业物业体量达14万平方米,到本类物业推出时又面临较大的市场竞争压力,保守性预测商业物业销售价格增长率为4%,保守性预测到项目销售期,地上商业可实现的销售均价为25700--26000元/平方米、地下商业可实现的均价为25000--25500元/平方米。商务公寓物业销售价格预测区域商务公寓物业概况福田区商务公寓基本集中在中心区和华强北区域；2005年下半年销售均价在12,000元/平方米以上,且销售率基本在90%以上,销售状况良好；商务公寓户型面积基本集中在100平方米以下的小户型,且公寓基本集中在商务氛围浓厚的区域,如华强北区域和福田中心区；客户购买物业一般为自用兼投资,该类型物业置业门槛不高,客户范围广,市场认可度高。区域相关案例概况金中环国际商务大厦14,706.5718,00020~100星河世纪56,024.3112,00044~67佳兆业中心62,186.4813,00030~70对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页：.表二.公寓销售价格预测评分标准权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分相对位置15%91.3591.3591.3581.291.3581.2交通条件15%91.3581.281.281.281.281.2周边配套15%81.281.281.291.3581.271.05项目规划外观5%80.490.4580.490.4580.480.4规模5%80.480.480.480.480.480.4户型5%80.490.4580.490.4580.480.4硬件5%80.480.480.480.480.480.4景观资源10%80.880.880.880.880.880.8标志性5%80.480.480.480.480.470.35物业管理5%80.480.480.490.4580.480.4开发商品牌10%80.880.880.880.880.880.8装修交楼5%80.490.4580.490.4580.480.4总评分8.38.38.158.358.157.8销售价格145001650015000163001350014500相对价格1362615506143551522612920参照度2020202020评分价格2725310128713045258414326取：14300.根据市场比较法,保守性本项目如果在目前销售,可实现的销售均价为14300元/平方米；靠虑到本项目商务公寓体量达15万平方米,到本类物业推出时又面临较大的市场竞争压力,预测公寓物业的年增长率为6%,保守性预测到项目销售期,可实现的销售均价为16000--17000元/平方米。各类型销售价格预测方案综合以上分析,对项目各物业类型销售价格预测结果如下：写字楼：18000――19500元/平方米；地上商业：25700――26000元/平方米；地下商业：25000――25500元/平方米；公寓：16000――17000元/平方米；在对金地报告