XX市交大创客孵化基地科技公共平台建设可行性方案和小区物业管理方案

XX市交大创客孵化基地科技公共平台建设可行性方案平台名称：XX市交大创客孵化基地科技公共平台依托单位：XX市创新创业服务有限公司共建单位：交通大学依托单位主管部门：XXX高新区管委会联系人： 联系电话：二〇XX年六月十日目录TOC\o"1-3"\h\u一 3二 42.1承担单位性质 42.2基本结构 42.3财务状况 52.4运营情况 6三 63.1组织开展活动与交流 73.2创建“导师库” 83.3开展创业培训工作 103.4组织创新创业大赛 113.5科技成果转化 12四 134.1项目组织管理小组 134.2平台运行模式 13五 14六 16为更好的挖掘XX大中专院校科研潜力，释放大学生群体创新与创业活力，发挥大学生作为创新主力军的作用，促进当地大学生就业，以集成、转化高校优势学科成果及科研资源为导向，面向大学生创业团队，建设大学生创新创业平台。依据XX高新技术产业开发区管理委员会与交通大学生就业创业指导中心签订的《“交通大学XX创客孵化基地”框架协议》，交通大学学生就业创业指导服务中心与XX市创新创业中心签订的《共建“交通大学XX创客孵化基地”合作协议》，在XX市创新创业中心内打造XX市大学生创新创业基地，共建创业苗圃，深化与高校、科研院的合作，探索创新项目。XX市交大创客孵化基地作为新兴小微企业和大学生创业团队聚集地，含有生存与成长所需的共享服务项目的系统空间。它通过提供研发、生产、经营的场地、通讯、网络与办公等方面的共享设施，系统的培训和咨询，政策、融资、法律、知识产权、和市场推广等方面的支持，降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业和创业团队的存活率和成功率。XX交大创客孵化基地通过整合交通大学的科研资源与本地高校创业资源要素，为早期创业者搭建起一个具有共享办公、活动交流、导师培训、市场拓展、项目对接等一站式服务的社交空间。同时，通过定期举办主题活动、路演活动使创业者在更加自由的氛围内达到对接投资人、推广项目、业内交流的目的。为助力地方经济建设和高校创新创业教育改革的深入推进奠定了良好基础。2.1承担单位性质XX市创新创业服务有限公司是由XXX高科集团实业有限责任公司与XX市投资开发集团有限公司共同出资成立，负责运营管理XX市创新创业中心（以下简称创业中心）。创业中心以“创新与创业、线上与线下、孵化与投资”相结合的模式，通过为科研人员、大学生、草根等创业企业或团队搭建低成本、便利化、全要素的开放式综合服务平台。2.2基本结构XX市创新创业中心运营机构为XX市创新创业服务有限公司，严格按照《公司法》等相关法律要求，健全和完善了公司董事会（决策机构）、监事会（监督机构）、专家决策委员会（辅助决策机构）、总经理领导下的管理层（执行机构），四级机构的运行机制，并制定了相应的议事规则和规章制度。设立董事会、监事会、专家决策委员会，董事会下设总经理1名。股东会：2个法人，股东即XXX高科（集团）实业有限责任公司；XX市投资开发集团有限公司。董事会：董事7人；董事长1人，副董事长1人。监事会：监事X人；设监事会主席1人。经营班子：总经理1人；职能部门3个，分别为运营部、综合部、市场部。职能部门的职责已健全。XX市创新创业中心管理团队名单：序号姓名性别年龄职务部门1XXXX男XX董事长2XXX男XX总经理3XX男XX部门负责人市场部4XX女XX部门负责人运营部5XX女XX部门负责人综合部6XX男XX职员市场部7XXX男XX职员运营部8XXX女XX职员综合部2.3财务状况XX市创新创业中心注册资本XXX万元，XXX高科（集团）实业有限责任公司和XX市投资开发集团有限公司各占50%股份。经审计确认。截止20XX年XX月XX日，资产总计XXXXXX元（详见附件十一）。2.4运营情况依托XXXX100万平方米的综合服务楼和配套公寓空间载体，通过内部改造和完善软硬件配套设施，围绕科技创新区、电子商务区、大学生创业区、草根创业区、创业辅导区和公共服务区等功能板块，为创客提供“梦想展示空间+服务办公空间+便捷生活空间”。中心运营一年以来，成绩突出，效果显著。目前招引各类意向项目百余个，通过项目路演、专家评审，已入驻创业项目在高新区注册公司的达XX余家，创造就业岗位千余个，社会效益与经济效益正在逐步显现。XX市交大创客孵化基地依托交通大学雄厚的科技、人才实力和丰硕的科研成果，以政府政策导入为推力，以科技创新、企业需求为导向，搭建的“产、学、研”合作服务平台。项目总投资约504万元，办公面积为900平米，运营周期为3年，于2016年4月正式签约并开工建设，不仅是交通大学在我省首家合作共建大学生创新创业平台项目。也是省内面积最大的高校校外孵化器。XX市交大创客孵化基地建成后主要为交通大学和本地高校大学生创业团队提供开放式办区8域，入驻团队根据孵化协议可免费使用场地，办公器材、网络、通讯、创客实验室等基础设施。入驻团队可同时享受XX市、高新区关于科技创新方面的优惠政策。XX市区现有普通本科高校1所，专科高职院校2所，成人高校1所，中等专业学校1所。XX高新区职教园区各类中高职院校16所，其中在建3所，在校各类大中专生约6万人，每年毕业生人数约1.5万人。创新创业潜力巨大，但是目前创新创业活力明显偏弱。XX市交大创客孵化基地引入交通大学的优质学生团队，旨在增强高校间学生的交流，提升XX创新创业氛围，发挥大学生作为创新创业主力军的作用。项目建成后，预计每年新增就业岗位300余个，成功落户XX高新区、估值超过1000万元的企业达2户以上。3.1组织开展活动与交流XX市交大创客孵化基地定期举办大学生创业团体交流、沙龙、路演、投融资对接等活动。充分发挥创业者\o"集聚效应"集聚效应。使同时被孵化的创业团队很方便地进行交流，分享经验和信息，互相鼓励，甚至结成业务合作伙伴。促进创业者之间的交流和圈子的建立，共同的办公环境能够促进创业者之间的互帮互助、相互启发、资源共享，达到协同进步的目的，利用“聚合”产生“聚变”的效应。通过XX市创新创业中心与黑马会、南山会、XXX创客空间等合作孵化器已达成的合作协议，全年开展各项工作，包括创业品牌塑造、多种方式创业辅导等，吸引各领域人士关注并参与。根据《共建“交通大学XX创客孵化基地”合作协议》内的相关约定：交通大学每年定期在XX交大创客孵化基地举办创新创业培训、讲坛、沙龙等活动不低于10场。基于该项约定，也可联合交通大学与本地高校举办创新创业论坛、创业文化节等活动，在高校中形成敢于创新、善于创业的浓厚文化氛围，增强XX市交大创客孵化基地活动的可信度和感召力。造就一批大学生创业典型，从舆论导向、社会宣传、价值观念上鼓励创新，崇尚创业，努力营造积极的创新创业的良好氛围。3.2创建“导师库”创业导师制是指为使入孵大学生团队成功创业，根据其创业过程的各阶段特点，聘请相关专家进行针对性的指导制度。旨在帮助大学生树立创业理念，指导创业实践，提供创业服务，切实帮助大学生解决创业过程中的困难，促进大学生成功创业，通过各种思路引导，多种正规渠道来帮助创业者实现创业和就业，对中小企业、创业者提供导向性、专业性、实践性辅助服务。创业导师与大学生创业团队遵循双向选择、自愿结对的原则。主要有以下四种类型：一是，观念引导类：主要是宣传创业就业政策和正确的就业创业观念，引导树立积极的就业观，坚定创业信心；二是，政策指导类：主要是为有志创业者提供创业指导和有关法律、法规等方面的援助，提高创业本领，规避创业风险，增强创业就业实效；三是，技能辅导类：主要是结合自身工作实际提供技术和就业创业知识咨询与培训等；四是，典型带动类：主要是通过自身创业经验和企业实力为创业者提供智力或物力支持。创业导师服务采取集中服务和结对服务相结合的方式。服务内容主要有创业辅导、创业咨询、创业项目评审和推介、为创业者提供智力支持、参与创业培训、为创业者提供跟踪服务等。建立导师服务机制，通过XX市创新创业中心现已拥有一支具有各专业知识的软件开发、管理咨询、技术推广等人才队伍。同时收集各行业中经济技术权威和能解决企业实际需求经济技术和管理专家的基本信息，并聘请高等院校、科研院所专家为顾问，确保为大学生创业团队提供了各类高素质的专业服务，形成一个互帮互助的良好氛围。目前已经与交通大学、西安理工大学、XX市生产力促进中心、XXX市科技资源统筹中心、XXX公司等机构联合为中心入驻企业团队提供导师资源。其中交通大学作为XX交大创客孵化基地的共建合作单位主体，结合自身资源优势为XX交大创客孵化基地入驻团队提供更加专业的导师团队。今年还计划引进一批博士、博士后等高精尖技术人才，构建“导师库”，进一步壮大人才队伍建设。3.3开展创业培训工作创业培训是对大学生创业者进行企业创办能力、市场经营素质等方面的培训，并对他们在企业开办、经营过程中给予一定的政策指导，其目的是通过提高企业创办者创业的心理、管理、经营等素质，增强参与市场竞争和驾驭市场的应变能力，使小企业创办者在成功地创办企业，解决自身就业问题的同时，创造和增加社会就业岗位，帮助更多的人实现就业或再就业。通过交通大学和XX市创新创业中心的创业“导师库”对入孵大学生团队创业各阶段进行分类指导。对入孵团队进行调查走访，了解入驻创业团队需求，为其提供专业培训，解决难题。引导大学生树立创业理念，开展创业培训，指导创业实践，并为其提供创业服务，对聚集的共性创业智慧和经验进行整理和传播。XX市创新创业中心作为XXX劳动就业局认证的创业培训基地。定期为大学生创业团队举办SYB（startyourbusiness），也就是“创办你的企业”专题培训，创业意识培训，创业计划培训引导完成创业要经历的各个环节和步骤，通过练习，将自己的创业构思，用系统的知识去计划、演算，形成创业计划书。培训课程结束后对结业理论考试合格的学员，XX市创新创业中心将于高新区劳动就业局对接，帮助申请个人财政两年期贴息贷款。3.4组织创新创业大赛组织创新创业大赛的目的是为了整合创新创业要素，搭建中小企业服务的平台，引导更广泛的社会资源支持创新创业，聚集和整合人才、技术、资本、市场等各种创新创业要素，金融投资、技术转移、展览展示、市场对接等各类服务，加速中小微企业的成长壮大，激发全民创新创业的热情，掀起创新创业的热潮。XX市创新创业中心作为“XX市首届创新创业大赛”承办方之一，积极组织协调大赛的各项工作，确保了大赛的顺利进行，为日后组织创新创业大赛积累了宝贵的经验。同时中心入驻企业团队积极参加双创大赛，8家企业团队报名参赛，符合参赛标准6家企业团队，入围决赛企业团队3家，最终1家荣获三等奖。由此也提升了中心创业团队的整体素质。3.5科技成果转化科技成果转化，是指为提高生产力水平而对科学研究与技术开发所产生的具有实用价值的科技成果所进行的后续试验、开发、应用、推广直至形成新产品、新工艺、新材料，发展新产业等活动。高等院校、科研院所等科研单位是科技成果的供给主体。通过XX高新区内企业众多的优势，积极推进创客孵化基地内的高新科技成果落地转化。形成生产力。近年来，科技中介服务机构大量涌现。它们存在于技术市场化的全过程的各阶段，沟通了技术供给方与需求方的联系，是技术与经济结合的切入点，是技术进入市场的重要渠道，对于技术市场化的进程也有很大的推动作用。XX交大创客孵化基地可与科技中介服务机构展开深入合作。构建技术转移和扩散的桥梁，成为推动科技成果转化和产业化的纽带。4.1项目组织管理小组项目建设实施将以XX市创新创业中心为基础，成立XX交大创客孵化基地设立管理办公室，交通大学派出2名工作人员负责开展工作，XX市创新创业中心安排专人配合。由双方共同制定《创客孵化基地考核管理办法》，包括但不限于：每年入驻创客孵化基地的项目数量、质量、毕业率等;每年举办的创业培训、讲坛、沙龙等活动场次等进行量化考核。4.2平台运行模式（1）平台采取管理小组的运作模式，实行社会化管理，实现资源共享。按照资源整合、制度规范以及队伍建设三结合的项目管理模式运行，通过参加管理小组参与决策和运行，完全打破条块分割，激活资源存量、优化增量，实现资源的战略重组和系统优化，形成联合、开放、共享、流动、竞争、激励和约束相结合的运行机制。（2）建立评价机制，提升资源利用率。针对区域内信息资源的特点和全市创新创业的需求，以共享服务绩效为核心，建立评价指标体系，制定规范的绩效评价制度，动态监测运行效率。XX交大创客孵化基地计划共投入504万元，其中前期对XX市创新创业中心九楼进行改造装饰费用计划投入69万元，购置办公设备、设施46万元，创客实验平台建设计划投入29万元。XX市创新创业中心提供360万元的运营资金。用于保障XX交大创客孵化基地工作的正常开展。设立“交通大学XX创客孵化基地运营基金”，交由交通大学教育基金会对基金进行统一管理。XX交大创客孵化基地运营资金用途：序号项目金额（万元）数量（年）金额（万元）1创业讲座活动：宣传、嘉宾邀请、物料53152创业培训活动：专家邀请、交通、宣传、办公203603创业大赛及展览等专项活动组织103304管理人员工资、通讯、交通补贴153455为入驻团队核心成员发放驻地补贴：800元/人/月。每个团队的核心成员数部超过5人6031806创客孵化基地网站、新媒体平台建设10330合计1203360交通大学教育基金会严格按照《“交通大学XX创客孵化基地”》运营管理办法进行使用。基金管理使用遵循“专项管理、专款专用、高效达标、有效监督”的原则。为加强基金管理，合理规范使用资金。特设立“交通大学XX创客孵化基地运营基金”基金管理委员会。管理委员会负责基金的管理和决策。主任委员、委员由XX市创新创业中心和交通大学共同推举产生。费用列支清单：序号项目名称预算金额（万元）1XX交大创客孵化基地运营经费3602改造装饰装修费用693购置办公设备、设施464创客实验平台建设29合计504建立可持续的投入机制，才能保障交大XX创客孵化基地的长期稳定发展。由于该项目是非盈利的公益服务单位，所以要保持项目的健康运行，必须积极争取国家、省、市在科技经费上对项目的支持。同时积极宣传引导各种社会力量参与项目建设，形成以政府财政资金投入为主导、社会资金广泛参与的多元化投入模式。我们恳请市科技部门给予资金支持，尽快建成XX市交大创客孵化基地，为本地“双创”工作做出重要贡献。拓新红城物业管理方案目录第一章物业管理思路………………第二章物业管理目标………………第三章管理处架构及编制…………第四章工作运作模式………………第五章工作程序及管理规章制度…………………第六章服务内容及标准……………第七章实现目标承诺的措施…………第一章物业管理思路一、管理机制1、管理模式：实施“双向式”管理模式，突出超前的主动管理与服务2、服务理念：“服务是我们的天职、迅速反应，创造感动”3、服务态度：想业主所想、急业主所急4、服务范围：前期物业管理服务合同所涵盖的服务内容5、服务宗旨：“您的需要就是我的职责”、“细微之处见差别”二、管理机构重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司派驻机构——拓新·红城物业管理处三、专业化物业管理：1、专化运作与管理（1）严格按照已建立的质量管理体系进行运作（2）目标与计划管理2、管理个性特征（1）人性化物业管理（2）个性化服务3、管理意识（1）创新意识——创新是企业获得新生的根本（2）精品意识——精品源于科学管理（3）科学管理意识——提升品质、降低成本、增加效益、争创利润四、管理与服务1、管理：（1）主动服务，做到“寓管理于服务之中”（2）注重“以人为本”，全程规范员工职业化，推动企业可持续发展2、服务：（1）把目前物业管理行业的被动式服务转化为主动式服务（2）把目前物业管理行业的局部式服务转化为全程式服务（3）科学优化资源，全方位提高服务质量，提升服务品质（4）快速反应，为业主排忧解难，做好业主的好管家五、物业服务模式拓新·红城管理处在项目实施的综合性物业服务过程中，将把管理充分融入到服务，创造性地运用先进物业管理模式，充分利用多年积累的物业服务经验及物业管理资源，结合项目独特的人文特点及行业法规实施以下服务模式：1、社区建设：组织丰富多彩的社区文化，月月有活动，让业主倍感回家的感受，营造和谐人文气氛。2、理念延伸：把物业管理与商业管理有机结合，以“您的需要就是我的职责”、“细微之处见差别”为服务宗旨，秉承“服务是我们的天职、迅速反应、创造感动”的客户服务理念。3、管理机制：充分综合行业先进管理经验对整体物业实施专业化管理与服务，为业主提供高效、便捷的服务。建立完善的人员组织、人员培训机制，提升从业人员综合素质，部署周密、细致的秩序、消防管理体系。4、优化资源：优化组织架构及工作程序，推行资源再利用，提倡社区全员节约文化。5、快捷服务：设立24小时温馨服务热线，提供亲情化、人性化的服务。开通业主报事中心，在第一时间内为客户解决问题，确保服务质量。6、商务服务：建立完善的服务网点，按照“以人为本”的方针，满足业主合理的个性化需求，提升业主满意度。7、创新途径：率先模仿并超越。物业管理目标结合拓新·红城项目实际情况，其管理目标定位为：将项目整体物业管理与商业有机配合，提供集中、统一、优质、高效的服务和管理，使小区在区域环境、协管队保障、文化氛围、管理水平等方面成为荣昌地区物业管理的典范，树立独树一帜的品牌物管形象。该物业一经全部接管，公司将按专业化的标准经营，其物业管理目标如下：一、在全面接管后一年内，达到县级物业管理优秀小区水平,成为荣昌中心区域一道亮丽的风景线；二、在全面接管后两年内，在物业符合政府规定的考评条件下，达到重庆市物业管理优秀住宅小区的管理标准；三、在全面接管后三年内，该物业达到全国物业管理示范住宅小区物业管理标准。效果展望:以温馨的服务,创造“六心级”的小区:★质优价廉您称心★小区治安您放心★环境怡人真舒心★帮做琐事您省心★礼仪周到暖人心★活动丰富好开心实现目标的支持系统图管理目标效果专业化＋特殊化服务资金支持必备硬件支持外部沟通支持内部管理支持管理目标效果专业化＋特殊化服务资金支持必备硬件支持外部沟通支持内部管理支持第三章管理处架构及编制一、管理架构在速达·拓新红城物业管理服务过程中，结合项目人文特点及行业法规，采用“一站式”网络物业管理服务，结合现代物业管理理念和经营模式，确定物业管理组织架构拓新红城物业管理架构业主委员会业主委员会拓新.速达物业管理有限公司寓管理于服务计划目标管理监督协同拓新红城管理处隶属关系组织架构说明：1、由重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司下设管理机构“速达·拓新红城管理处”，对小区实施专业化、规范化的管理服务。2、业主委员会和重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司构成对管理处的监督。拓新·红城物业管理处内部组织架构图拓新·红城项目组织架构图管理处主任管理处主任1名客服主管1名协管主管1名工程主管1名保洁、绿化主管1名保洁班长1名绿化工5名综合维修工8名协管班长2名物管员12名协管员33名车管员14名保洁员31名红城物管人员配置计算标准岗位接管面积（㎡）绿化率（%）人均管理面积（人/㎡）配置数量（人）备注管理层项目主任396531项目开始交房原则上均需配置1主任、主管、文员和智能化人员基本固定，不因面积调整而变动（主管含客户、工程、协管、环境）客户主管1工程主管1保洁、绿化主管1协管主管1管理人员5000012其中前台2个、收费员1个、片区管理员4人、装修监管4人、小计17操作层协管人员396531800035协管班长2人车管员14根据车库出入口数量测算（各5个）维修人员500008绿化人员35%100005规划用地160400㎡，绿化面积为：160400*35%保洁人员1200032班长1名小计94合计111管理处客户服务部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】岗位代号人数工作区域白班编制说明备注主管3011客户中心巡逻检查1负责制定本部门全年工作计划、落实月度工作推动；负责监督、检查区域内的工作；3、对本部门人员有考核权、建议权等。8小时工作制24小时责任制收费员3021客户中心11、负责小区各项费用的收取，包括物管费、业主水电汽费等；2、负责区域内特约服务工作计量及收费等工作。专项责任制前台接待3032客户中心2负责本项目客户服务内容的具体实施。负责办理入伙手续及业主档案的建立、更新；负责业主报事、报修、投诉、求助的受理，并分派到各相关部门进行处理及回访工作；负责小区温馨提示初制、物业服务催缴通知书的打印；协助收费员的工作。片区责任制区域管理员1一期片区管理员1负现本片区物业服务费的收缴率；负责巡查、收集信息、制止小区业主的不文明行为的处理；监督检查协管部、维修部、保洁部、绿化等各部门日常工作；管理业主公摊、共有部分不受到侵占；建立与业主良好的沟通关系等。片区责任制2二期片区管理员21三期片区管理员1装修监管4负责小区装修期间装修管理此人员为暂时性，待小区装修完成后取消此岗位休息顶岗11共计：13人备注：1、人均管理面积50000M2；2、责任落实到位，有重点工作、协助工作。工程维修部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】岗位代号人数白班夜班编制说明备注主管50111负责制定本部门全年工作计划、落实月度工作推动；负责监督、检查区域内的工作；3、对本部门人员有考核权、建议权等。8小时工作制，24小时责任制，轮休制综合电工502211负责小区配电室日常巡查、强电管网维修、保养、检测工作；负责本小区工程维修部强电及发电设备的具体工作；负责各分支电表电损测算、抄表计量；协助综合维修工处理公区日常维护工作等弱电工50311负责小区弱电管网维修、保养、检测；负责智能系统的检修、维修、保养：协助综合维修工处理公区日常维护工作等。土建维修工50422负责本项目管理处土建工程维修部工作，给排水、电设备的具体工作电梯工505211负责本项目管理处工程维修部电梯设备的具体工作综合维修工50611顶替各岗轮休。共计：9人备注：1、人均管理面积50000M2；2、落实责任，有重点工作、协助工作。管理处协管部部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】岗位代号人数白班夜班编制说明备注主管60111全面负责园区治安管理及协管队培训、日常工作指导、工作检查及绩效考核。12小时工作制24小时备勤制消防专员60211全面负责园区的消防设备设施的检查、制定消防演练方案、消防报表，协管队工作。协管班长603211负责当班协管队日常工作、督导并检查协管员工作，临时顶岗，突出事件的处理。正大门岗604321主要负责人员及物品的进出核实登记、大门岗礼仪展示。后大门岗605211主要负责人员及物品的进出核实登记，小区的治安管理工作。公园旁岗606211主要负责人员及物品的进出核实登记，小区的治安管理工作。流动巡逻岗16071477负责园区内的治安巡逻、消防设施检查、环境卫生的监督、突出事件的快速处理。流动巡逻岗2610422负责园区外商业门面的治安巡逻、环境卫生的监督、突出事件的快速处理。监控室611321负责园区外来人员身份向业主核实沟通，业主夜间报事的登记，治安和消防监控。协管员轮休422主要负责协管队员休息顶岗。车管员12665个独立地下车库10人、地上134个车位2人。车管员轮休2主要负责车管员休息顶岗。合计：50共计：50人备注：1、6个进出口，人均管理面积8000M2；2、落实责任，重点工作突出、突发事件处理；3、形象工程展示。4、主管8小时工作制，2小时培训，2小时检查岗位。管理处绿化保洁部岗位明细【房屋交付完毕到岗表】岗位代号人数白班工作区域编制说明备注主管40111管理处区域接受管理处主任的领导，向上级负责。负责本部门工作、计划、监督、检查；制定全年工作计划、落实月度工作推动；对本部门人员有考核权、建议权等。8小时工作制班长40211协助主管工作，负责当日班前留意提示及工作要求。检查班组员工到岗情况，查看是否全勤工作，对缺勤的，及时采取补救措施，合理安排下属人员工作。负责保洁员日常工作检查，更新技术、物品领用工作；一期保洁员3人11翡冷翠1、2号楼及一期公区生活垃圾日产日清；楼道每天清扫拖洗一次，整日保洁；楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每周擦拭一次；楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾；药物喷洒、除四害等。11翡冷翠3、4、5、6号楼11翡冷翠7、8、9、10号楼绿化11一期绿化修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。共计：4人二期保洁员12人11撒丁岛1、2号楼生活垃圾日产日清；楼道每天清扫一次，整日保洁；楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾；药物喷洒、除四害等。8小时工作制11撒丁岛3、4号楼11撒丁岛5、6号楼11撒丁岛7、8号楼11撒丁岛9、10号楼11撒丁岛11、12号楼11撒丁岛13号楼、红城壹号、翡冷翠15号楼11西西里1、2号楼11西西里3、4号楼11撒丁岛1、9、10、11、12、13号楼、红城壹号外公区清洁负责楼外公共区域的道路地面、绿地、明沟的清扫，擦抹公共灯具、宣传栏、文化廊等，垃圾厢（房）清扫洗刷(包括建筑垃圾堆放点的整理清扫），对窨井、明沟、垃圾房的消毒、投放药剂、灭害工作处理。11撒丁岛2、3、4、5、6、7、8号楼外公区清洁11西西里1、2、3、4外公区清洁绿化工3人11西西里区域修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。11撒丁岛2、3、4、5、6、7、8号楼区域修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。11撒丁岛1、9、10、11、12、13号楼、红城壹号、翡冷翠15号楼区域修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。共计：15人人工湖保洁2人11人工湖边围东南负责对落叶及漂浮物打捞、落叶清扫、湖边设施设备的擦拭、休闲廊、座椅擦拭工作等。8小时工作制11人工湖边围西北负责对落叶及漂浮物打捞、落叶清扫、湖边设施设备的擦拭、休闲廊、座椅擦拭工作等。共计：3人车库、商业及清运保洁及清运员5人11车库保洁及三期楼层清运车库日常保清扫、冲洗、保洁；对设施设备擦拭；将三期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。8小时工作制11商业保洁及一期楼层清运商业门面外日常保清扫、冲洗、保洁；对设施设备擦拭；将一期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。11二期楼层清运将二期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。11二期楼层清运将二期楼层清洁工收下的垃圾清运到政府指定位置。11一、二、三期公区清运将一、二、三期公区的垃圾清运到政府指定位置。共计：5人三期保洁员4人11比萨阳光1号楼生活垃圾日产日清；楼道每天清扫一次，整日保洁；楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每半月擦拭一次；楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾；药物喷洒、除四害等。8小时工作制11比萨阳光2号楼11比萨阳光3号楼11比萨阳光4号楼绿化工1人11三期绿化修剪、造型、养护、杀虫及补栽工作等。共计：5人保洁员轮休5人55顶替休息保洁员8小时工作制共计：5人总计：38人备注：1、人均服务面积12000M2；2、落实责任，工作细化；2、绿化工下雨作休息，原则为一月休息4天；规划用地160400㎡，绿化面积为：160400*35%；绿化工人均管理10000M2。一期按实际需求配置人员表（定于10月20日一期交房约120户、24000平方米）序号岗位人数备注1项目主任1名2工程主管1名3协管主管1名4管理员2名客服中心前台兼收费5装修监管1名6协管员8名7维修工1名7保洁员4名保洁班长1名8保洁绿化主管1名待二期交房前一个月配置到位9客户主管1名待二期交房前一个月配置到位合计19名二期交房前实际到位人员共计21名

红城物管人员薪酬标准序号岗位基本工资绩效工资月工资小计养老保险20%基本医疗保险8%大额医疗保险1%失业保险2%生育保险0.7%工伤保险0.5%工会经费2%月保险小计合计1项目主任3,500.005004,000.0027010813.5279.56.827461.84,461.802客户主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.803工程主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.804环境主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.805协管主管2,000.005002,500.0027010813.5279.56.827461.82,961.806物管员1,200.003001,500.0027010813.5279.56.827461.81,961.807协管员1,300.002001,500.0027010813.5279.56.827461.81,961.808车管员800100900.0027010813.5279.56.827461.81,361.809维修工1,400.002001,600.0027010813.5279.56.827461.82,061.8010绿化工1,200.002001,400.0027010813.5279.56.827461.81,861.8011保洁员750.00100850.0027010813.5279.56.827461.81,761.80备注：管理处人员保险拟按1350元的基数计算，最终计算标准以集团规定为准。第四节各岗位任职要求及职责一、任职要求1、项目主任任职资格：适应性别男/女不限适应年龄26-45岁教育水平大专及以上专业要求物业管理相关专业工作经验五年以上相关工作经验，三年以上30万平方米以上高尚住宅小区物业管理经验；熟练现代办公软件的运用。专业技能/职称全国物业管理企业经理上岗证；具有大型物业管理工作经验，熟悉物业法律法规必需的技能培训设备管理、企业管理、财务管理、土建知识等方面的培训其他资格要求计划组织能力；指挥控制能力；沟通协调能力；应变能力；有较强的保密意识；责任心，善沟通，有亲和力，稳重；具有创新的意识和开拓精神2、客户主管任职资格：适应性别不限适应年龄22—40岁教育水平大专及以上专业要求物业管理专业优先工作经验五年以上物管从业经验，二年以上管理经验，熟悉物业各项法律法规，熟悉客服中心的运作环节，熟练使用计算机。专业技能/职称持全国物业管理物管员上岗证必需的技能培训物业管理、财务管理、土建知识、物业法律法规、服务礼仪、沟通技能技巧等培训其他资格要求严谨、踏实、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有较好的心理抗压及疏导能力；具有亲和力和团队精神；对客户的服务及投诉能妥善处理3、物管员任职资格：适应性别不限适应年龄22—35岁教育水平大专及以上专业要求物业管理专业优先工作经验一年以上物管工作经验专业技能/职称持全国物业管理物管员上岗证必需的技能培训物业管理、物业法律法规、服务礼仪、沟通技能技巧等培训其他资格要求严谨、踏实、敬业、职业道德；工作细致认真，谨慎细心、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有较好的心理抗压及疏导能力；4、收费员任职资格：适应性别不限适应年龄22—40岁教育水平大专及以上专业要求物业管理专业优先工作经验一年以上物管工作经验；一年以上财务工作经验专业技能/职称持全国物业管理物管员上岗证必需的技能培训物业管理、物业法律法规、服务礼仪、财务等培训其他资格要求诚实、严谨、负责、踏实、敬业、谨慎细心、具有较强责任心强及自律意识、保密意识5、工程主管任职资格：适应性别男性适应年龄26-45岁教育水平大专及以上专业要求工民建或机电等相关专业工作经验三年以上房屋土建、水电维修从业经验，一年以上管理经验专业技能/职称水电安装及维修操作证、助理工程师资格证；熟悉物业管理方面法律法规必需的技能培训物业管理、消防知识、电工基础知识、设备管理基础知识、土建知识，应急事件处理等培训其他资格要求严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强；熟悉物业管理工程及成本预结算等；较强的组织协调能力6、维修班长任职资格：适应性别男性适应年龄25-45岁教育水平大专及以上专业要求无工作经验两年以上房屋土建、水电维修从业经验，有一定管理经验专业技能/职称水电安装及维修操作证必需的技能培训电工基础知识、土建知识，应急事件处理等培训其他资格要求严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强7、智能化管理员任职资格：适应性别男适应年龄30-50岁教育水平专科及以上，工程相关专业。专业要求工民建或机电等相关专业工作经验三年以上相关工作经验，三年以上同岗位工作经验。专业技能/职称水电安装及维修操作证、助理工程师资格证；熟悉物业管理方面法律法规必需的技能培训物业管理、消防知识、电工基础知识、设备管理基础知识、土建知识，应急事件处理等培训其他资格要求严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强；熟悉物业管理工程及成本预结算等；较强的组织协调能力8、维修工任职资格：适应性别男性适应年龄25-45岁教育水平大专及以上专业要求无工作经验一年以上房屋土建、水电维修从业经验专业技能/职称水电安装及维修操作证必需的技能培训电工基础知识、土建知识，应急事件处理等培训其他资格要求严谨、踏实、敬业、耐心细致，责任心强9、协管队长任职资格：适应性别男适应年龄25—40岁教育水平高中以上文化程度专业要求退伍军人、保安学校毕业优先工作经验3年物业管理安全保卫工作经验，1年以上管理工作经验专业技能/职称无必需的技能培训协管队礼仪培训、治安及消防基本常识、协管队方面的法律、法规及政策、协管队专业知识（防火、防盗等）、管理知识等培训其他资格要求男性净身高172CM以上；计划组织、沟通协调能力；一定的擒拿格斗本领；正直、责任心10、协管班长任职资格：适应性别男适应年龄20—40岁教育水平高中以上文化程度专业要求退伍军人、保安学校毕业优先工作经验两年物业管理安全保卫工作经验，并具备一定管理工作经验专业技能/职称无必需的技能培训保安礼仪培训、治安及消防基本常识、安全保卫方面的法律、法规及政策、保安专业知识（防火、防盗等）、管理知识等培训其他资格要求男性净身高172CM以上；计划组织、沟通协调能力；一定的擒拿格斗本领；正直、责任心11、协管员任职资格：适应性别男适应年龄20—40岁教育水平高中以上文化程度专业要求退伍军人、保安学校毕业优先工作经验一年安全保卫工作经验专业技能/职称无必需的技能培训保安礼仪培训、治安及消防基本常识、安全保卫方面的法律、法规及政策、保安专业知识（防火、防盗等）其他资格要求男性净身高172CM以上；一定的擒拿格斗本领；正直、责任心12、车管员任职资格：适应性别男适应年龄35—50岁教育水平高中以上文化程度专业要求无工作经验一年以上相关工作经验；离退休职工、下岗职工优先专业技能/职称无必需的技能培训礼仪培训、治安及消防基本常识、交通相关法律、法规及政策其他资格要求正直、责任心13、环境主管任职资格：适应性别不限适应年龄28-45岁教育水平大专及以上专业要求园艺或环境管理相关专业工作经验两年以上环境管理、物业相关管理工作经验，会计算机操作专业技能/职称持全国物业管理物管员上岗证，熟悉园艺基础知识、清洁保洁专业知识，了解房屋楼宇基本情况必需的技能培训园艺、环境管理，房屋结构，物业管理。其他资格要求严谨负责、认真敬业；具备较强的组织协调、指导、说服、管理能力；时间管理和计划分配能力；14、绿化班长任职资格：适应性别不限适应年龄30-45岁教育水平大专及以上专业要求园艺专业等相关专业工作经验两年以上环境管理经验，具备一定管理工作经验专业技能/职称熟悉园艺基础知识、了解房屋楼宇基本情况必需的技能培训园艺、环境管理，房屋结构，物业管理。其他资格要求严谨负责、认真敬业；具备较强的组织协调、管理能力15、绿化工任职资格：适应性别不限适应年龄30-45岁教育水平大专及以上专业要求园艺专业等相关专业工作经验两年以上绿化相关工作经验专业技能/职称熟悉园艺基础知识、环境管理知识、了解房屋楼宇基本情况必需的技能培训园艺、环境管理，房屋结构其他资格要求负责、认真、敬业、踏实肯干16、保洁班长任职资格：适应性别不限适应年龄30-45岁教育水平高中及以上专业要求园艺专业、物业管理等相关专业工作经验两年以上环境管理经验，一定的管理工作经验专业技能/职称熟悉园艺基础知识、环境管理知识、了解房屋楼宇基本情况必需的技能培训清洁技能技巧其他资格要求严谨负责、认真敬业、踏实肯干17、保洁员任职资格：适应性别不限适应年龄30-45岁教育水平初中及以上专业要求无工作经验一年以上保洁工作经验专业技能/职称必需的技能培训礼仪培训、保洁技能技巧其他资格要求负责、认真、敬业、踏实肯干二、岗位职责管理处主任岗位职责1、负责制定管理处年度物业管理方案。2、负责对所管辖区域内的协管队监控、消防监控的正常运行和管理工作。3、负责所管辖区内的绿化的进一步规划完善、养护和管理工作。4、负责所管辖区内清洁卫生的清扫保洁、垃圾清运等管理工作。5、保洁工作计划和费用预算报告。6、负责所管辖区内公用设备、设施的正常运行、日常保养、维修和管理，科学合理地制定小区年度、季度、月度公共设备设施的日常维护保养计划、大中修和更新改造计划等。7、协助工程主管、协管队和其他有关部门解决遗留工程、违章装修、8、业主投诉，以及业主提出的其他合理的问题。9、强化停车库的管理使之协管队、完好地停放车辆，并严格执行停车库收费制度和停车库管理制度。10、按上级有关部门的规定和物业公司收费标准，按时收取管理费、代收代缴水电费和其他代收费用。11、负责制定物业项目的月度、年度工作计划及多种经营计划。12、根据物业管理办法，定期公布小区物业管理费收支平衡表。13、负责组织开展有利于推广小区形象的、业主乐意参与的社区文化活动和便民服务活动。14、负责管理处各岗位员工的招聘、培训和管理工作。15、负责管理处日常工作的管理和办公场地、办公设备、用品的使用、维修和管理。16、负责编制管理处年度资金使用计划，控制成本，提高收益。17、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。客户服务主管职责1、熟悉小区环境，遵守公司各项规章制度。2、熟悉并掌握客户服务工作流程及贯彻执行国家的有关政策、法律、法规；严格按照物业管理条例等相关规定开展物业服务管理活动。3、负责客户投诉事宜协调处理，对重大客户投诉及时向所在管理处领导及公司相关部门汇报，同时跟踪处理结果。4、负责对所辖区域内片区管理人员及收费人员进行工作指导和培训，并对其工作质量进行检查和考核。5、负责辖区内各项社区文化活动的策划、组织、实施。6、负责管理项目的业主论坛发言监督、管理。7、协助管理处其他部门开展各项工作。8、完成上级领导安排的其他工作任务。物管员岗位职责1、贯彻执行国家的有关政策、法律、法规和公司的各项规章制度；严格按照物业管理条例等相关规定开展物业服务管理活动。2、负责所辖物业管理区域的日常业务，纠正各种违章行为，为业主创造一个优美、整洁、方便、舒适、文明协管队的工作和居住环境。3、树立专心工作、用心服务的观念，及时为业主提供各种优质、规范、统一的专业化服务。4、安排各专业人员对合同约定物业进行养护、维修和治安防范，确保其处于良好的生活状态。5、积极配合上级公司和业主自治机构在所辖物业管理区域内开展各种社区工作和社区活动。6、向业主宣传党的方针、政策，协助国家相关部门做好相关工作。7、调查研究，主动服务，深入了解业主对管理服务工作的意见，处理业主对管理服务工作投诉，及时纠正工作中的不合格项，重大问题依据质量程序规定报请公司领导处理解决。8、协调业主（业主）与各种配套单位、相关职能机构、业主（业主）之间的各种关系。工程主管岗位职责1、在管理处主任领导下，全面负责维修组的各项工作。2、负责组织开展所管辖区域内房屋、工程设施设备的维修、养护、运行及管理。3、负责制定房屋、设施设备管理制度、设施设备操作规程、工作程序、质量标准、业主装修管理制度等，并负责组织实施。4、负责组织编写、审核年度、月度工作计划、工作总结、资金计划、材料计划和设备维保计划。5、负责制定维修组的培训计划，定期开展对员工的业务培训；提高并保持本部门员工的总体业务水平。6、负责监督、检查、指导维修组工作，定期对员工进行考核。7、负责协调部门间、员工间的关系，确保各项工作顺利开展，及时处理业主的投诉意见，定期或不定期巡视所管辖园区，发现问题及时处理或交相关部门处理。8、负责审核业主的室内装修方案以及门面户外广告牌的制作安装。9、负责编制、审核工程整改、有偿维修服务、维修及时率、业主满意率、设备完好率、公用水电气费等月度、年度统计报表及其分析。10、配合信息中心对接管物业的工程质量验收及社会职能部门和集团公司职能部门的协调。11、负责小区设施设备的验收与管理，建立详细的设施、设备台账，进行详细标识。12、制定应急方案，保障水、电、气、电梯满足使用要求。13、制定切实可行的节能措施，减少水、电、油及维修材料的消耗，降低管理成本。14、归口管理技术文件及资料，做好设施设备资料的收集、整理、完善、建档及管理。15、完成上级交办的其他工作。维修工岗位职责1、熟悉小区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施、各水、电、气、消防系统的管线走向、分布以及管线主控制位置和设备的性能和使用状况。2、经常巡视小区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好，设备运转正常。3、经常巡视小区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化粪池每年清理一次，确保小区污水不外溢。4、土建维修工在维修楼地面时，必须首先准确地找到漏、渗水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。5、水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业；维修给排水管道，须关闭总闸时，在提前通知业主做好蓄水准备的情况下作业。6、负责水电表查核、抄表、维修更换，配合管理员、出纳员等做好水电费的收缴工作。7、向业主提供免费或有偿服务。8、完成领导交办的其他任务。协管队主管岗位职责1、在管理处主任的领导下，全面负责协管队的日常管理工作。2、拟定协管队的周/月及年度工作计划。3、组织、安排、协调好所管辖区内的协管队工作。4、负责制定协管队的各岗位的操作规程，并组织实施。5、负责制定所管辖区内的突发性事件的预防措施和应急处理方案。6、负责处理所管辖区内的各种协管队事故和重大治安事件。7、协助管理处主任组织对员工的协管队教育和遵纪守法教育，主持义务消务队的组建，并搞好专业培训，提高并保持本部门员工的总体业务水平。8、负责拟定协管队物品采购计划。9、负责提出协管队人员编制方案。10、负责与公安、消防等职能部门进行沟通，积极协调各方面工作。11、完成上级主管交办的其他工作。协管队班长岗位职责1、带领并督促全班搞好训练，不断提高素质和业务水平。2、带领全班人员加强政治思想学习和协管队员业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。3、督促全班积极参加文体活动，锻炼身体，增强体质。4、全面、统一协调全班的工作，树立本班良好形象，严格执行作息时间制度。5、每周对全班人员的业务训练情况进行考核，掌握全班人员的思想状况。6、详细收集业主意见和建议，及时做好处理，并迅速上报。7、完成上级交办的其他任务。巡逻协管队员岗位职责1、熟悉小区内楼宇的结构、单元户数、楼座排列、各种公用设施、设备的分布位置及各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握小区整体情况。2、巡视小区，勤走、勤查、勤问，发现可疑人员要及时进行盘查，发现可疑情况及时与班长取得联系或上报。3、加强复杂地段和事故多发地段的治安巡逻。4、巡逻时注意小区卫生和公用设施和绿地等情况，发现违章和受损坏要及时进行处理和报告，制止业主、外来人员和员工的违章行为。5、发现违法犯罪分子，立即设法擒拿、报告，必要时扭送公关机关处理。6、巡视时检查各路口、消防通道是否畅通，消防器材是否百分之百完好，协管队疏散标志是否醒目、正确，有无消防隐患。7、协助配合其他岗位人员的工作。8、完成领导交办的其他任务。车库管理员岗位职责1、小区车辆协管队员在协管队主管的直接领导下，对小区交通协管队、停车场行使管理权。2、上班时间必须着装整洁，佩带标志，上岗姿态端正。对待车主、业主热情有礼，保持严谨的工作作风。认真做好上岗记录，不在岗位上聊天、会客。3、认真做好交接班时车辆查对记录，发现可疑情况立即与治安办值班人员联系并一起调查处理。4、凡进入小区的机动车辆，一律发给司机“进出卡”并登记，出门即收“进出卡”，核对无误后放行。当业主搬家或搬贵重、大件物品离开小时区，没有管理处签发的放行条，不予放行。5、车辆协管队员对进入保管库的摩托车、自行车，一律在固定车位停放，并发给与该位相应的停车卡，车主取车时保管员即收“停车卡”。6、当班巡逻时要注意巡查车辆停放情况，检查车辆装备配件及车厢内存放物品，发现可疑情况或协管队漏洞及时采取有效措施并通知车主，同时报主管进行处理。7、若发现车主未锁车门时，要及时通知车主，不得随便翻动车内一切物品，违者除处以罚款外立即辞退。8、车辆协管队员若发现车牌号与停放号码不相符者，要认真核实后方可放行，否则有权扣留该车或送派出所处理。9、24小时轮换值班，分固定岗和流动岗两种，服从统一调度，严守工作岗位，不得随意换岗。对岗位上玩忽职守，造成500元以下经济损失的，由直接责任人负责赔偿，超过500元以上，根据责任轻重给予适当的处理。10、熟记车辆车主、车牌号码和车辆固定车位，熟悉小区道路和停车场环境，每日在交接班时要严格查对车辆，并作好详细的记录备查。11、负责车辆的停放次序，指挥进出车辆行驶，学习交通管理知识，熟悉小区出入口环境，加强独立工作能力，能迅速果断处理一般交通事宜，保持小区交通秩序井然有序。12、负责按市政府规定的收费标准收取各种车辆的停车费。对多收费或乱收费或私自侵吞者，一经发现除按公司规章制度及情节轻重给予适当处理。13、指挥小区车辆行驶，督促车主按规定在临时车位或固定车位上停放车辆，对不听从指挥、压坏绿化、撞坏路牙或在小区交通路口和消防通道上停放车辆不走者，严格按规定进行处罚。情节严惩者，暂扣其车辆并送有关主管单位处理。环境主管岗位职责1、负责制订完善保洁绿化工作作业细则，合理调配保洁员、绿化工。2、负责用品用具的预备、领用和及时补充。3、负责对保洁绿化设备、器具维修保养及操作指导。4、负责每月消耗材料统计汇总。5、负责保洁绿化人员的日常技能培训、岗前培训，不断提高员工工作能力。6、负责及时了解员工思想动态，并将有关信息及时上传下达。7、负责及时收集顾客意见并汇报。8、负责对保洁绿化人员的月工作情况进行考核。9、负责每日对保洁绿化各岗位进行巡查。保洁班长岗位职责1、服从领导，模范带头，以身作则，积极带领班内员工完成上级交办的各项任务。2、全面负责小区内的清洁卫生工作的安排，做好每日检查记录并及时向主管汇报。3、负责做好保洁员的思想教育工作，组织保洁员学习业务知识。4、提交小区内除四害消杀工作计划，组织安排保洁员完成此项工作。5、每日检查监督卫生、消杀工作效果，评定工作效益，搞好环境卫生，抓好本班宿舍内务卫生管理。6、坚持每日巡查小区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。7、完成领导交办的其他任务。保洁工岗位职责1、遵守《员工操作手册》、公司规章制度及本部门管理规定，统一整洁着装上岗。2、服从保洁班长的安排，严格按操作程序搞好本人负责区域内的日常清洁工作和环境卫生。3、爱护和保管好所使用的清洁用具与物品，每次使用后应清洗干净，并统一存放于指定地点；爱护各种设备设施，并对小区内一切设施设备按要求合理放置。4、发扬节约风气，控制好物料的消耗。5、发现小区内的可疑情况和安全隐患及时上报，对小区内发生的违章现象和破坏公共设备设施行为，应当场进行劝阻和制止；随时留意园区的设备设施完好状况，如有异常及时上报。6、收集顾客的意见和建议并及时向保洁班长汇报。7、熟悉和了解工作区域的环境情况，如单元户数、楼座排列、车行道、人行道及公共配套设施、设备等的分布情况，以便于协助、配合其他部门顺利开展各项服务工作。绿化班长岗位职责1、熟悉小区绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，保持绿地完好率达98%以上。2、提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树林的品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法、园林具械的使用方法。3、负责对花木进行挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理办法等，方便居民欣赏。巡视小区绿化，做好分析和记录，掌握小区绿化的基本情况。5、借鉴先进的管理方法，收集业主对绿化管养的建设性建议，结合实际情况，制定管养计划、管养办法，确保绿化管养的正常运作。6、关心本班员工的生活，作好后勤工作，解释工作疑难，多渠道增进绿化工的业务知识。7、完成领导交办的其他工作。绿化工岗位职责1、熟悉小区绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，保证绿化完好率达98%以上，因地制宜，合理布植花草树木品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。2、提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树林的品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林具械。3、对花木适当挂牌，标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法、管理办法等，方便居民欣赏。4、养护、管理花草树木：5、对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱或过涝。6、花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木正常生长发育需要。7、根据园林功能要求、花木分枝规律和生长特性，以及环境关系对花木进行修葺、整形，使花木生长量适当，长势优良，乔灌木树形优美，构成丰富的植物景观。8、清洁杂草、物，适时剪草，保持草的一定生长高度，草地整洁、美观。9、以“预防为主”和“治旱、治小、治愈”为原则，及时防治花草树木的病虫害，同时注意保护环境，减少农药污染。10、定期对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。对遭受自然损害的花木及时注意修补、扶持和补苗。11、经常巡视小区的绿化地，制止在草地上践踏、倾倒垃圾或用树干晾晒衣服被褥等行为，完善绿化围护、隔离设施。12、绿化工人均管理绿化面积为5000—8000平方米。三、组织架构说明1、设置原则：精干高效、目标管理 2、设置形式：垂直领导、整体协调第四章工作运作模式管理处物业管理信息反馈示意图组织指挥机构执行实施机构（主任）（各主管、专业人员）监督机构（主任）监督机构（主任）信息反馈渠道信息反馈渠道信息反馈示意图说明：1、管理处信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。2、管理处主任既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，执行机构开始运作，此时，管理处主任可通过信息反馈渠道获取信息，对指挥机构所发出的各项指令进行综合评估和判断，纠正错误，克服工作盲点。3、在监督机构控制方式中，采取例行检查和突击抽查相结合的方式进行，而监督控制的措施以预先控制与信息反馈控制相结合的方式进行。物业管理信息反馈控制方式业业主前台收费员 业主委员会监控电视县房管局物管公司业主信箱业主座谈会投诉专线电话协管队队协管队队管理处主任值班主管信息处理行政文员（社区文化员）财务室秩序维护队保洁班工程维修班物管员（片区管理员）绿化班业主委员会监控电视县房管局物管公司业主信箱业主座谈会投诉专线电话协管队队协管队队管理处主任值班主管信息处理行政文员（社区文化员）财务室秩序维护队保洁班工程维修班物管员（片区管理员）绿化班信息反馈控制方式说明：1、物业管理监控中心将信息通过通讯工具（如电话、可视对讲系统、对讲机等），及时传递相关部门或相关区域。2、严格的岗位责任制和完善的管理规章实行规范化运作。3、流畅严密的运作流程，环环相扣，相互监督。4、管理处每月（日）检查，通过反馈信息的总结评比，迅速发现管理服务上的缺点、盲点，及时改进工作，提高服务质量。二、运作流程图接管服务日常管理物业管理服务秩序维护管理理环境管理工程维护管理商务服务其他事务管理财务管接管服务日常管理物业管理服务秩序维护管理理环境管理工程维护管理商务服务其他事务管理财务管理品质管理文化建设人员培训物业交接协调配合接管服务：人员培训采取三级培训制度；一级培训是物业公司职能部门对员工企业文化、发展导向、思想政治、组织架构、职能职责、行规职业道德、职业规划、福利待遇等；二级培训是管理处管理干部对员工部门职责、员工行为规范、员工手册、岗位职责、报事报修、突发事件处理等三级培训现场环境培训、重点事务、岗位操作、岗位流程、礼节礼貌、发现问题、各项制度等。物业交接在实施物业管理之前，开发公司工程部应向物业公司移交关于物业的各类资料：1、综合资料1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）。2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）。3.工程招、投、定标书（永久）。4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。11.工程决算书、三算表（永久）。l2.消防设施验收合格证（永久）。2、土建资料1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。3.事故处理记录（永久）。4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。3、给排水、消防资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。3.事故处理及探伤记录（永久）。4.隐蔽工程验收记录（永久）。5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。7.试水、闭水试压试验记录（永久）。8.设备调试记录（永久）。9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。4、电气资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。2.图纸会审及设计变更通知（永久）。3.事故处理及探伤记录（永久）。4.隐蔽工程验收记录（永久）。5.防雷电阴接地实测记录（永久）。6.引下线焊接记录（永久）。7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。5、施工图1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。2.建筑施（竣）工图（永久）。3.结构施（竣）工图（永久）。4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。5.电气施（竣）工图（永久）。6.空调施（竣）工图（永久）。7.智能化系统施（竣）工图（永久）。8.通讯施（竣）工图（永久）。9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。6、声像资料1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。2.内外景观照片（永久）。3.建筑小品。4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。6.其它。第五章工作程序及管理规章制度客户服务管理制度及流程一、客户接待中心管理制度为树立物公司公司的良好形象，体现“关爱无处不在”的公司宗旨，现结合公司的实际情况，特制订以下管理制度：1、前台接待工作：A必须做到面带微笑、热情接待、礼貌服务、用语文明；B对接待服务作好记录，对需要解决的问题及时通知相关部门处理，并作好回访及其相关记录；C负责投诉、报修的受理和跟踪，报修单内容填写详实，并将处理结果上报部门主管；D负责电话回访的记录，及相关工作，且记录内容要详实清楚，E负责办理业主房屋装修的相关手续；2、日常巡查工作：客户接待对辖区楼宇的设施设备完好率、绿化、保洁、协管队保卫工作等的巡查必须在每日9:30前完成，并做好巡查记录。发现的问题均以工作联系单的形式交部门主管，并根据工作安排作好跟踪检查。对问题的处理结果报部门主管；3、对装修的监管、巡查工作：对辖区装修情况必须详细了解：1）进度情况；2）施工情况；3）进场工人证件，并作好巡查登记；4、空置房管理工作：每月定时对空置房进行检查，使其保持设施完好、卫生清洁。对存在问题及时填写工作联系单交部门主管。根据工作安排作好跟踪检查，对处理结果报部门主管，并作好巡查记录；5、业主回访工作：为加强物业公司与业主之间的沟通与交流，使物业公司的工作得以顺利的开展，得到业主的理解与支持，特实行业主回访制。即客户接待对自己所辖区域进行回访，每月不少于10户，并填写回访情况记录。及时将相关信息反馈至部门主管，并对业主投诉的问题作出及时有效处理，同时作好跟踪检查。二、值班管理规定1、拓新·红城管理处实行全天候值班，24小时为业主提供服务。各主管、管理员、水电维修工中午和夜间在管理中心轮流值班。2、中午值班时间为12：00-14：00，下午18：00-20：00由一名客户部前台或管理员负责。3、夜间值班时间为：20：00-次日8：00，由两名维修工负责。4、值班人负责夜间和中午事务的全面管理，并做好值班记录，填写《管理处主管值班日记》；管理员在值班期间负责接听电话和填写《管理处值班登记表》；水电维修工负责水电维修。5、夜间值班期间，值班主管负责对夜间各值班岗位的检查与监督，每晚于21：00、1：00、4：00开始对各岗位检查三次，并填写《管理处夜间查岗登记表》。6、值班期间如遇不能及时处理的投诉、委托、维修等问题（非应急情况），则应在第二天8：30-14：30由管理员根据《管理处值班登记表》所登记的情况填写《管理处遗留问题登记表》，并交相应责任部门处理。三、装修管理规定为了保证小区房屋结构完好、外观优美统一、配套设备设施完好正常、维护广大业主正常生活秩序，小区住宅、商铺装修均须遵守本规定。1、装修手续办理程序（1）业主（或业主委托人）到物管处申报装修，提供装修图纸资料及装修单位资料，填写装修申请表。A装修图纸资料包括：装修平面图水、电平面布置图天花平面布置图变动建筑主体或者承重结构的,需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。B装修单位资料包括：营业执照副本复印件一份装修资质证书复印件一份（2）前台接待员确认业主身份及装修图纸资料、装修申请表符合要求，转工程部审批。（3）工程部审查装修图，提出审查意见，在24小时内通知业主审查情况。（4）工程部审查合格后，业主或装修单位应与物管公司签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》或《商铺装饰装修管理服务协议》，并及时交纳装修保证金、除渣费、装修管理服务费等费用。（5）业主凭装修保证金收据在工程部领取装修许可证，并办理施工人员临时出入证。（6）缴费标准及用途：装修保证金：每户交2000元。用于督促装修单位保证装修质量，协管队文明施工，遵守《装修管理规定》。除渣费：1.5元/平方米（按建筑面积计算），用于物管公司装修垃圾转运。按该户型建筑面积计算收取。临时出入证：25元/个，其中包括证件押金20元，制作成本费5元。用于识别施工人员身份，加强对施工人员的统一管理，防止不明身份的人混入小区作案。2、装修验收程序：（1）业主装修完毕，到管理处申请验收，填写装修工程验收申请表，并提供竣工图纸一份，以备验收检查。（2）工程人员在接到验收申请表后1小时内进行验收（因特殊原因应与业主预约验收时间），并将结果填入验收申请表内。（3）装修完毕，入住三个月后，物管公司进行检查，合格后可退装修单位保证金2000元。检查不合格，业主应限期整改，并且不能入住，装修保证金同时延期退还。3、装修规定：（1）业主装修必须提交装修申请，并在取得装修开工证后方可进行。未经物管公司书面同意，业主不得从事任何室内的改动、增建和装修。一切未经物管公司书面批准的装修工程，物管公司有权停止施工，有关损失由该业主/装修单位承担。（2）业主装修必须按批准的装修项目进行，并按图施工，如有更改或增减，须重新向物业管理公司申报。（3）业主装修必须严格遵守国家有关规范（如建筑室内装修设计防火规范、住宅室内装饰装修管理办法、高层建筑消防管理规则等），配管配线、管道安装等应按规范操作，禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料。电工必须持电工证方可在本小区进行施工，否则一律清理出场。（4）装修施工人员在施工现场必须佩带出入证，并凭证出入小区，一人一证。施工人员如有遗失、损坏或违反有关规定被没收证件的出入证押金将不予退还。施工人员不得到楼层以外的其他区域活动，否则予以没收出入证。（5）装修期间，施工人员应妥善使用、管理易燃性装修材料。装修施工现场严禁吸烟、烧杂物、烧电炉等，装修单位或个人因违反物管公司规定而造成协管队事故的，承担全部责任。（6）业主装修不得从公共区域处私自搭接或乱接电线，若施工需临时电源（如三相电源），应在物管处办理临时用电手续，经批准后方可搭接。严禁私自增大开关容量。（7）装修必须在室内进行，并且必须闭门装修。严禁将任何装修材料及其他杂物或垃圾堆放在楼梯间、通道、走廊等公共部位。（8）装修单位应保证公共区域的清洁卫生，装修材料必须在物管公司指定出入口、通道装卸和搬运，堆放材料必须日产日清。装修残渣垃圾必须用袋装后在物管公司指定地点倾倒。严禁将油漆、水泥、沙石等倒入排水管内。如造成堵塞，责任人要负责疏通或承担费用以及造成的其他损失。（9）装修需动明火的（如烧焊等），装修单位在动火作业前必须向物管公司提出申请，办理动火证，同时在动火现场采取防范措施后方可动火作业。为确保不发生火灾事故，动火现场必须配置灭火器材。（10）装修单位需将装修许可证张贴在进户门外表面，以备物管公司查验；将装修须知张贴于室内明显位置，供全体施工人员共同遵守。（11）不得使用电梯装运超重、超长、尖锐装修材料、垃圾，避免电梯受到破坏。否则，物管公司将有权予以制止，并视电梯损坏情况作进一步处理，所产生的一切费用由业主（或装修单位）承担。（12）装修不得改变房屋使用功能，未经许可，严禁将住宅改作经营、办公场所。（13）小区装修时间：在合同确定的接房时间开始的三个月内，可24小时装修作业。三个月后，装修时间为8:00－20:00。为减少对其他业主生活的影响，在每周一至周五8:00以前、12:00－14:00、18:00以后的时间内，以及周六、周日及国家法定节假日期间必须静音作业，严禁一切可以造成严重噪声、粉尘污染、强烈气味的操作，如使用电锯、电锤、油漆、喷漆等等，否则物管公司将予以制止，并停止施工。（14）天然气：严禁擅自移动气表位置，不得私接天然气，严禁私自开通天燃气。（15）广告牌：商铺广告牌的安装位置及外形规格尺寸由物业管理公司统一规划，经营小区商铺的业主或承租户制作安装店招、广告牌必须符合物业管理公司的要求并在制作前报经物业管理公司审查同意后方可进行安装，未经许可，严禁在小区内做广告，拉广告横（条）等。特别提醒：由于业主装修拆墙、厨卫改造、开槽、打洞、打框、移表（箱）等以及其他不当装修、使用行为而造成物业墙面开裂、空鼓、漏水、填塞等问题，应由业主自行处理。开发商不承担任何保修责任。4、装修须知（1）房屋结构：住宅、商铺装修必须保证物业结构协管队。不得擅自改变房屋结构，不得在任何现浇墙、梁、柱、板上开槽打洞、埋管埋线，没有原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案，严禁变动承重墙、梁、