央行数据揭秘房价大涨“真凶”这两类房别碰Word文档

央行数据揭秘房价大涨“真凶”！这两类房别碰\o"更多宏观经济相关内容列表"宏观经济中国经济网2016-08-14088月12日，央行公布了几个数字，满座皆惊。揭示了房价持续大涨的“真凶”！也暴露出了一个潜藏的危险！震惊！央妈数据揭秘，全国人民都在做同一件事！8月12日，央行发布了7月份的金融数据，让人担心。数据显示，7月新增贷款4636亿。其中，住户部门贷款增加4575亿（短期贷款减少197亿，中长期贷款增加4773亿）。中长期贷款增量4773亿，已经超过了新增贷款的总量。住户部门中长期贷款是什么呢？大家想想，一个家庭，中长期贷款除了二三十年的住房按揭贷款还能是什么？中原地产首席分析师张大伟表示，而这正是房价爆涨根源的根源。在央行发布的数据中，最让人惊诧的是7月份的M2同比增速，只有10.2%，几乎逼近了个位数。此外就是M2和M1的剪刀差继续扩大，创下历史新高。M2可以理解为“全社会的钱”，M2同比增速可以理解为“印钱的速度”。机构普遍认为，M2增速下滑明显，居民、非金融性企业存款锐减是主因，M1快速上升反映企业囤积资金，大量资金没有出路，未流入实体经济。基于资金主要流入房地产市场，M1与M2剪刀差扩大的背后，反应了经济“冷”房地产“热”的现状。下面这张图说明，民间固定资产投资滑坡似下降，企业不想投资！老百姓手里的钱，像一股无法抑制的洪流大家不投资实业，都在买房，能怪企业，怪买房的老百姓吗？恐怕不能。当前，赚钱正变得越来越难，大家都想赚钱，除了买房却不知道该如何赚钱。一场财富缩水的危机正笼罩在每个中国人身上……就像风雨欲来时的狂风暴雨，山洪将至，老百姓手里的钱，像一股无法抑制的洪流，总要有个去处，而楼市成了泄洪的最佳地点，推动着房价节节高升。问题是，现在除了楼市，你还能想到更好的去处吗？存银行？负利率，把钱存在银行里只会越存越少。去股市？虽然股票已经比计较低了，但是股市暴跌的风险历历在目，杠杆的风险也还在天上飞，大家都怕。投资实业？看一看现在有多少实体经济还在赚钱，谁还敢轻易投资实业，哪一个领域还有较高的回报率？我们多么希望实业兴国，可却看不清前方路在何方。鬼知道老百姓经历了怎样痛苦的纠结，才举全家之力在大城市买下一个小蜗居，穿行在拥挤中，为谋生也为谋梦想。当整个市场只剩下房地产还在不断地拉升，只有房地产在扩张，一业兴而百业衰的时候，天知道，它能维持多久。海通证券姜超表示，中国房贷高增不可持续，急速增长的房贷正在超越居民的偿付能力，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕。知名政经评论员雷思海认为，现在基本是涨价的恐惧，驱逐买房人进场。房地产是吗啡，给中国经济问题做手术的时候扎一针，缓解一下疼痛是可以的。但是，若因此而上瘾，那么，我们将会把自己置于危险之境地。权威数据告诉你：这两种房子最危险！目前国家正在全力推动楼市去库存，所以“商品房待售面积”的数据非常重要。从去年12月以来，商品房库存量的确有所下降，但跟去年6月相比，仍然出现了显著的增长。根据国家统计局的数据，今年7月新开工面积比去年6月上升了将近四成。所以，随着楼市开始降温，未来几个月中国房地产库存量将继续反弹，最终全面超过去年年底的水平。可以发现，商品房中，住宅的库存量去年12月见顶之后，到2016年6月和7月有所降低。但如果你看一下“办公楼”和“商业营业用房”，就会发现库存是直线上升的。也就说，这轮房地产政策牛市对住宅还有点作用，对“办公楼”和“商业营业用房”完全没有作用。“办公楼”和“商业营业用房”是房子里的奢侈品，跟城市繁华程度成正比。但即便上海这样的城市，都开始全面限制商业办公用房了，至于成都、沈阳这种二线城市已经全面过剩，空置率大增。虽然国家允许改变用途，但这个办法也只能对有人口增量的中心城市有用，对于连住宅都过剩的城市，基本上没有用。“办公楼”和“商业营业用房”之所以风险巨大，主要原因有三：第一，前几年住宅限购，开发商弄出了大量的商业办公用房，远远超出了城市需要。地方官员追求城市的外表光鲜，盲目上了很多这类项目。商办用房不同住宅，不是刚需，受经济周期影响较大。第二，互联网解构了商铺的需求和价值，大量的“提袋消费”（比如服装鞋帽、小家电等）转到了网上，只余下了生鲜消费和体验式消费（比如电影院、溜冰场、游戏厅、培训）。第三，多数城市允许在住宅楼里注册公司和办公，这让纯写字楼的需求也不断被分流。总之，“办公楼”和“商业营业用房”已经成为当前最危险的物业，在北上深，不仅办公楼跟住宅出现了价格倒挂，甚至商铺都开始跟高档住宅价格倒挂了。我们只能叹息一声：这世界变化太快！巴曙松：金融对楼市影响已超过人口等因素23

人评论现在的楼市，金融影响已经超过了人口、收入等基本面因素。中国居民的杠杆率已经不低，不能高估加杠杆对楼市的拉动作用，而且需要正视这种风险。巴曙松，港交所首席经济学家8月11日上午，2016博鳌房地产论坛开幕，著名经济学家、港交所首席经济学家、巴曙松在论坛上发布主题演讲，题目为《中国房地产市场新特征与新趋势》。以下为发言全文》》》中国房地产市场走过的两个阶段一个是在2008年之前，我们可以看到一个很重要的特点，基本上大家讨论得比较多的是城市人口流入流出、年龄结构、产业结构，这些基本面的因素在推动市场的上行。2008年之后，我们发现信贷供应量投放、利率、汇率等等金融因素成为影响波动的非常重要的因素。非常重要的特点是，在利率非常低的时候，可能基本面还不是很好的时候，市场已经很活跃了。简单回顾一下1998年到2008年这个激动人心的阶段。这段时间中国房地产投资平均增速是23.1%，新开工面积平均增速为22%，而同期的美国、日本的最高值也就是17.6%和6%，当然中国带有一个补课的性质。人口、收入推动市场上行我们把它做一个归因分析，我们看到影响这个阶段的基本面，一个是人口快速的增长，就是大量的人口从农村向城市的迁移，或者说城镇化的快速推进；再一个是经济增长带动的人均收入的提高和城镇化率的提高。在房地产市场扩张的周期的最初阶段，人口红利是推动市场发展的很重要的因素，置业人口的增长直接推动了房屋新开工的增长数量。从统计数据上我们可以看到，人口的出生数量领先住宅开工数量20年左右，房子毕竟是盖给人住的，20—50岁是住宅消费主力人群和购房的适龄人群，所以人口的驱动是非常关键的因素。从日本来看，日本的人口增速换挡是在1973年前后，1960年到1973年，日本的人口出生数量进入到一轮上升周期，之后日本的出生人口数量明显的降低。我们对比一下就会发现，日本人口出生数量和20年之后的住房开工数量，20到50岁的年龄人口数量和住房开工数量都有非常显著的相关性。同样的情况在美国也存在，人口的出生数量和住宅开工投资之间得很强的相关性。同样，人均收入的增长，经济的快速发展也扩大了购房的需求。同时，城市化率的提升也改变了人口的结构，扩大了购房者需求。这是从城市化率和收入的变化来看。金融影响市场超过基本面因素到2008年之后，金融影响的权重在明显上升。中国的房价和成交量出现了三次比较大的波动。投资增速和开工面积都开始放缓，同时中国的房地产市场开始与全球主要国家的市场之间联动的效应在增强。近期，原来我们可能最开始是从贸易方面有一些经济联系，后来开始有了跨界的投资。在综合影响增强的背景下，中国的房地产市场波动，和全球主要经济体市场之间的联动效应在上升。与此对应的是，2008年之后，我们看到基本面对市场的影响是在减弱的。人口对市场的影响力在减弱，它的具体的影响方式发生了变化，首先是置业人口占比降低。2012年前后，置业人口占比达到峰值，随后逐步缓慢下降，中国房地产市场的新房开工数量也会随之回落。同时，城市化的流动速度在减缓，人口结构发生变化。1998年到2010年，中国进入到一个快速的城镇化阶段，大量的农村人口向城市迁移，2015年中国的城镇化率是56.1%，相比之前有大幅的提升。我们看到，在重点城市的流动人口的增速，过去这段时间快速的城镇化，前50个城市吸纳了大部分的新增的城镇化的人口，中国过去几十年的城镇化的成功，严格来说可以说是这50个城市的成功。2010年之后，人口的跨城市流动速度在减缓，劳动人口的年龄结构在发生变化。我们做了一个跟踪发现：第一，劳动人口年龄结构变化农民工到了45岁以后就想回家了，不想在外面那么辛苦，他要回去照顾家里。第二，工业化进程增速放缓，劳动力需求减弱。第三，本地就业倾向增加，跨省流动减少，一年一度大家如临大敌的春运，基本上随着人口跨省移动减弱，慢慢会成为一个被淡忘的词。第四，城市人口承载能力限制，新增人口成本提高。同时，我们看到，城市内的人口流动在增强，城市内的人口流动主要包括城市中心人口向郊区的转移，以及郊区人口向城市中心转移，人口在城市内部的流动，主要带来了存量房市场的扩张，二手房和租房市场流通率的提升，房屋流通成本的下降，流通效率的提高，也反过来促进了人口在城市内部的流动。过去20年，中国的居民收入增速经历了一个由快到慢的过程，2007年之前增长得非常快，但是2008年之后增速开始放缓，所以他的收入的增速的放缓减弱了居民购房的能力。金融因素的影响开始上升，如果大家把房地产投资、房价、销售量，在2008年之后，把它和信贷投放、利率水平做相关分析，发现它的相关度在显著的上升，甚至在有的年份超过了基本面。在各个方面讨论房地产去库存，都说中国的居民杠杆率很低，不愿意借钱，所以这部分负债是未来中国房地产消化库存非常主要的动力。我们看一下究竟中国居民加杠杆借债的空间有多大，目前是高估了，低估了，还是评估得恰如其份？目前来看，可能我们期望值偏高。什么叫居民的杠杆率呢？就是居民的负债占整个GDP的比重，中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，所以一直我们把居民部门加杠杆、政府部门加杠杆作为应对企业杠杆，对经济增长带来冲击的很多重要的药方。我们从2008年到现在看到，居民部门的加杠杆确实过快，居民部门的杠杆率从不足20%快速地攀升到2015年的39.5%，2016年这个数字估计会超过43%，到44%。而每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续的提升。而在房价平稳的时候，杠杆率也总体平稳，房价越平稳，老百姓越不借钱买房子。横向来看，截止到2015年，中国居民的债务GDP比不到40%，英国、美国已经到80%以上，日本也超过了60%，所以我们的水平低于发达国家。但是，和墨西哥这些跟我们发展水平相近的国家相比，我们已经属于比较高的了。同时，中国实际的居民杠杆率还可能被低估。人口结构的变化，储蓄率近几年来稳步的每年下降1到2个百分点，因为随着人口结构的变化，大家开始消费了，储蓄率降低了，所以来自发达国家的经验显示，人口抚养比见底之后会迎来居民的杠杆率见底，两者的时间差很少看到超过10年的。中国的人口抚养比已经在2011年见底。随着人口结构的变化或者老龄化，中国居民的杠杆率至少他借债的能力在放缓。房贷收入比增长非常快，已经接近发达国家的水平。我们可以用某个阶段新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模，来衡量市场的承载能力，这就是所谓的交易杠杆。2015年新发放贷款规模4.7万亿，新房销售额7.3万亿，二手房销售额3.6万亿，交易杠杆43.12%。所以新增的房贷销售比，我们大致的评估，处于高位，上涨空间有，但不宜有太乐观的预期。另外一个数字是房贷和存量房的市值比，全社会不动产存量杠杆率相对比较低。这一部分没有盘活，社会存量杠杆率是居民部门的按揭贷款负担和房屋市值之间的比值。2016年前6个月，根据国家统计局的统计，全国的商品房销售交易均价在7571元/平方米，简单统计，全国共有住宅存量面积250亿平方米左右，根据我们总新的统计，中国的个人购房贷款余额是14.1万亿元，到2015年底，公积金个人住房贷款余额是32864.55亿元，因此，2016年7月，居民未偿还的杠杆负担超过18万亿，估计中国的居民存量杠杆率只有10%左右，没有盘活。楼市五大市场新趋势：我们这一轮的周期有哪些新的变化？首先是分化与同化并存。分化大家讲得很多，从2013年起，博鳌房地产论坛已经在开始讨论分化了。一二三线城市之间出现逐渐分化的趋势，主要表现就是从数字上可以看到，新房和二手房的分化差异很大，不同城市或者同一城市不同区域房地产市场之间，甚至不同的产品之间供需结构和周期变化的差异越来越明显。2015年以来，一线、二线城市的房地产销量价格持续升温，库存下降很明显。而三四线城市则呈现出销售低迷，去库存压力比较大的情况。同时，城市间的同化趋势也在增强，主要表现在一线核心城市的人口、交通、经济产业转移等等方面对周边市场产生传导效应，使得核心城市周边的市场协同联动效应明显增强，北京市场热，传导到周边的廊坊、固安市场，它的交易量和房价上升得很快。以上海为核心的长三角都市圈的区域同化，我们看到的价格的走势，近年来趋同更强，南京、苏州、杭州等重点二线城市跟随上海，在2016年上半年表现也很好。华南地区，城市间的同化效应表现有所不同，因为深圳上半年限购和高房价驱动的政策转移，深圳周边的东莞、惠州交易量明显在回升。在十三五规划之前，在2014年3月，国务院印发《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，这个报告没有引起大家足够的关注。报告很早就提出来，中心城市带动城市圈的发展阶段正在到来。我们比较了亚洲的东京和首尔城市圈的形成，它们有相似的轨迹。区域人口数量变化，核心城市人口比重逐步下降，城市圈占比上升。从1950年开始，东京都市圈的人口比重就不断上升，东京人口比重在都市圈的形成过程中逐步下降，然后趋于稳定，就是有一些人搬到了郊区，这是有一个城区和郊区的互动过程，这个过程就是都市圈逐步形成的过程。从2009年以来，北京在核心城区的人口增加缓慢，周边地区的人口增加迅速，以北京为核心的城市圈的人口总量在稳步增长。刚才大家讨论的时候提到了人口增长，我觉得是一个很正确的方向，但是仅仅孤立地谈一个小城镇的人口流动还不够，应该把它放到全国大的城市格局，你在哪个城市圈里面，它的流向，它的经济联系，这个分析对各位的决策才更有价值。核心城市人口趋于饱和时，房价开始上涨。我们看到东京和首尔都市圈形成的过程中，都经历了房价快速上涨的过程，房价增速最快的时期正好是人口达到饱和的时期。而近年来我们看到北京和深圳的常住人口增速呈现下降，包括上海也是如此。我前段时间在上海的一个会议上讲了这个观点，我说上海的人口增速在下降，有一个开发商朋友就说这是政府为了怕房价快速上涨，公布的一个假数据。我说你这个心态就有点像我们做股票的6000点的时候的心态，见不得别人说股票要跌，长期赚容易钱，你失去了听不同意见的反思能力，这一点我觉得是要提醒的。现在到金融街去坐坐地铁看看？我去试过一次，下班的时候排着长队，人要推才能挤上去。第二个趋势是新房高端化。2016年上半年，北京市高端新房成交量同比增长95.5%，成交均价同比增长7.5%，2014年以来，北京总价1000万以上新建高端住宅成交面积占全部新房成交面积的16%，同比上涨6.7%。这也印证了刚才陈启宗先生说的，你做精品、做高端，在中心城市需求是有的。它的推动力是什么呢？就是需求和供给同时促成了新房成交的高端化。中国自称经济学家的人是全世界的总和还要多，经济学家非常多，因为经济学家这个门槛非常低。有一句话调侃说，会说供给和需求的鹦鹉也是半个经济学家，所以大家以后一谈问题，一谈供给和需求，都可以出去说，你是你们公司的首席经济学家。新房成交的高端化，主要就是土地供给的收缩，刚才大家也提到了，宽松的信贷政策，改善型的资产保值的需求的上升。同时从供给和需求两个角度产生作用，推动了住宅的高端化。第三个趋势是一线城市的二手房化。2015年以来，一线城市二手房市场成交占比上升加快，而且二者之间的差距逐步扩大，2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分别是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，该数字已经上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。未来，一线城市由于受制于土地供应的限制，新房供给越来越少，二手房交易将会越来越多。第四个趋势，改善型需求成为主导。一般来说改善型需求的购房人群主要在40岁到50岁之间，近期改善型需求增加，一个是现在年轻人创业，改善型需求年轻化，第二个就是2008年推的一大波购房人群攒的这么多年的钱，刚刚到了换置房屋的阶段，它也像一个波浪推进一样，有一个财富的积累、需求的新增和替换。改善性需求的增加主要表现在两点：人均居住面积在增加，房屋的居住要求在提升。第五个趋势是财富效应突出。随着住房自有率的不断提高，房屋资产价格的财富效应显现。房屋资产价格下跌通过财富效应对消费的影响会明显的增大，以前房地产行业，我们刚开始开会的时候，要是国务院常务办公会，在文件里写一句“房地产是支柱产业”，大家激动得不行，朱会长会组织大家学习传达，到了今天，它已经是支柱产业了，它是居民财富的主要构成。所以这个行业的波动跟宏观经济的联系会非常的紧密。2016年08月19日20:24来源：凤凰财经综合近期房价大涨，地王频出，过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话，2014-2016年更是在主要经济体中涨冠全球，这是什么原因导致的？2015年中，作者曾提出“一线房价翻一倍、三四线涨不动”，被评为十大商业经典，并被验证。最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？1、什么决定房价？在预测“房价还会涨吗”之前，我们首先要弄明白“什么决定房价”。1.1

商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性商品房和所有商品一样，价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程，包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导，因此我们重点分析需求。商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。1.2商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。1978-2015年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。1978-2015年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。但是，2000-2016年间尤其2014-2016年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。1.3金融属性的驱动力：货币超发和低利率美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激：2001至2002年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。直至2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。2004至2006年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。1986-1987年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：1989年5月31日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。

利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，2009、2012、2014-2016年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。2、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？2.1什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。2000-2015年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如2009、2012、2015。因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。2.22015-2016年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发不断降息提高了居民支付能力。自2014年930新政和1121降息以来，房价启