2023年郑州市住房租赁市场发展报告贝壳研究院-2023.07

引言住房租赁是解决大城市住房问题的重要方式，是当前住房制度的改革突破口，是新型城镇化和城乡融合发展的重点任务。自

2015

年底国家首次提出“租购并举”以来，在政府政策引导下，我国住房租赁市场发展迅速，监管和培育并行，推动城市快速补齐住房租赁市场短板。郑州作为河南省省会城市，也是河南省唯一的人口净流入的省辖市，1七普数据显示十年间郑州市净流入人口

354

万

。长期的人口净流入使得郑州的住房租赁市场有着较强的需求支撑，因此，形成稳定有序的住房租赁市场意义重大。2017

年，郑州开展住房租赁工作试点，住房租赁发展作为“租购并举”住房制度的重要落实举措，为解决住房租购不平衡不充分矛盾等方面发挥了重要作用。十三五期间，郑州市租赁试点工作稳步推进，租购并举初见成效。《郑州市住房发展“十四五”规划》中提出，要规范住房租赁市场发展，切实解决好新市民住房的突出问题，强化保障，以发展保障性租赁住房为重点，健全住房保障体系；调整结构，筹集

40

万套（间）保租房、人才公寓，筹集发展市场化租赁住房

10

万套（间）。由于我国住房租赁市场整体起步较晚，市场成熟度仍不高，市场的供应主要以个人房东为主，专业的租赁机构占比仍较低。且城市的租赁合同备案率低，因此长期以来针对城市的住房租赁市场的体量规模、供给侧和需求侧的特征研究较为缺乏。为此，贝壳研究院郑州分院通过专家访谈、问卷调查等多种方式对郑州住房租赁市场开展研究。研究显示，截至

2025

年，郑州住房租赁市场将保持增长，GMV

预计可达到约

270

亿元。同时，此次研究通过近

5

年贝壳平台成交数据分析，深度剖析了郑州住房租赁市场的供1

《河南监管局：河南省流动人口情况》/zt/ysjg/ysgllt/202201/t20220124_3784439.htm需关系、租金走势、租金收益率、租客特征、需求偏好等。并且，为了深入洞察租购群体消费偏好，清华大学建筑学院住宅与社区研究所与贝壳研究院郑州分院联合发起了一项针对消费者的租购调研，获得有效问卷

1827

份。通过调研数据，我们发现郑州居民的住房选择高度依赖网络获取信息、租客租金可负担程度较高等。当然郑州住房租赁市场还面临一些问题，主要是由于住房租赁市场机构化率较低、行业发展不成熟导致市场供需结构性错配，且存在许多市场乱象和不规范的问题，不利于住房租赁消费向长期性、稳定性发展。针对这一问题，我们提出了相应的发展建议，如推进郑州互联网平台的真房源监管、推动出台郑州住房租赁立法，促进郑州住房租赁机构化发展，提升租房居住品质，为高校毕业生提供租房支持（如贝壳郑州开展的毕业季租房佣金

6

折活动），保障郑州市人才安居等，以期共同推动构建稳定有序的住房租赁市场。目录PART1：城市特征篇

..................................................

1（一）市场规模：预计

2025

年

GMV

将达

270

亿元

.............................1（二）市场特征：城市租金对租客友好，小户型房源供不应求

..................31.租金走势：年度租金水平稳中有降，月度周期性变化特征显著

..............32.租金收益率：租金下降成为租金收益率收益逐年降低的主要原因

............53.市场供需：市场总量均衡，存在结构性供需错配

..........................6（三）租客特征：家庭型租客增加，市场需求更加多元

........................81.租客年龄：25-29

岁青年租客为主，平均年龄不断提升

....................

82.户型需求：30

岁以上群体对二、三居室的需求较强

.......................

93.户籍分布：郑州租客以河南省内户籍租客为主，占比超

7

成

...............104.区域偏好：金水区、郑东新区租房客户最多

.............................11PART2：郑州市住房消费洞察篇

.......................................

13（一）渠道选择：住房选择高度依赖网络渠道获取信息

.......................14（二）租金负担：调研的租金收入比为

16.2%

...............................

16（三）租赁偏好：通勤距离是租客首要关注因素

.............................17（四）租购选择：近半数群体表示在

1-3

年内仍会选择租房

...................18（五）租住痛点：面临虚假房源信息、二房东欺骗等问题困扰

.................21PART3：未来展望篇

.................................................

24（一）发展建议

.........................................................241.加大郑州互联网平台真房源监管力度

...................................242.推动出台租赁立法，保障租客合法权益

.................................243.促进住房租赁机构化发展，提升租房居住品质

...........................254.为高校毕业生提供租房支持，保障郑州人才安居

.........................25（二）趋势展望

.........................................................261.

郑州市分散式住房租赁房源托管比例持续增加

..........................262.

租客需求带动郑州市住房租赁房源品质加速提升

........................273.

互联网技术将助推郑州市住房租赁行业效率的提高

......................274.

郑州市住房租赁行业生态体系将逐步完善

..............................27目录PART1：城市特征篇

..................................................

1（一）整体市场：预计

2025

年

GMV

将达

270

亿元

.............................1（二）市场特征：城市租金对租客友好，小户型房源供不应求

..................31.租金走势：年度租金水平持续下降，月度周期性变化特征显著

..............32.租金收益率：租金下降导致收益回报逐年降低

............................53.市场供需关系：总量均衡，存在结构性供需错配

..........................6（三）租客特征：家庭型租客增加，市场需求更加多元

........................81.

租房群体的年龄：25-29

岁青年租客为主，平均年龄不断提升

.............

82.

不同年龄段户型需求：年龄大小与需求居室数量呈正相关

.................93.

租客户籍分布：地市户籍租客占比约

87%，省外户籍租客占比近

3

成

......

104.

租客偏好区域：金水区、郑东新区租房客户最多

........................11城

市

特

征

篇PART2：郑州市住房消费洞察篇

.......................................

13（一）渠道选择：住房选择高度依赖网络渠道获取信息

.......................14（二）租金负担：调研的租金收入比为

16.2%

...............................

16（三）租赁偏好：通勤距离是租客首要关注因素

.............................17（四）租购选择：近半数群体表示在

1-3

年内仍会选择租房

...................18（五）租住痛点：面临虚假房源信息、二房东欺骗等问题困扰

.................21PART3：未来展望篇

.................................................

24（一）发展建议

.........................................................241.加大推进郑州互联网平台真房源监管

...................................242.推动出台租赁立法，保障租客合法权益

.................................243.促进住房租赁机构化发展，提升租房居住品质

...........................254.为高校毕业生提供租房支持，保障郑州人才安居

.........................25（二）趋势展望

.........................................................261.

个人业主对于分散式托管机构的需求增加

..............................262.

租客需求带动的品质租赁居住时代加速到来

............................273.

以租客稳定租住关系为特征的租购并举逐步深化

........................274PART1：城市特征篇在国家“房住不炒”、“租购并举”政策的推进和实施下，住房租赁市场作为我国住房体系重要的组成部分，越来越受到各方的关注，但我国租赁市场起步较晚，郑州也同样如此，市场供给主要以个人房东为主，机构化房源占比较低，行业中关于郑州租赁市场规模，租金走势、租金收益率等市场特征，以及租客特征等方面研究较少。本章节通过相关的测算模型完成对郑州租赁市场规模的测算，并通过近

5

年平台成交数据分析，以期呈现郑州住房租赁市场的特征。（一）市场规模：预计

2025

年

GMV

将达

270

亿元郑州市作为省会城市，对外来人口，尤其是省内其他城市人口保持较强的吸引力，新市民、青年人群体对于住房租赁市场需求旺盛。郑州对于外来人口吸引力较强。郑州常住人口在

2014

年突破

1000

万人口，2010-2020

年郑州常住人口年均复合增长率达到

3.9%，根据第七次全国人口普查数据，相比于

2010

年，2020

年郑州常住人口增加近

4

成，约

397.4

万人，该增量规模在

15个新一线城市中仅次于成都市。2020

年郑州流动人口数据达到

423

万人，其中吸纳的23省内其他城市流出人口达

368

万人

，省外流动人口为

54.8

万人

，2010-2020

郑州省外流动人口年均复合增长率达到

8.4%。从城镇化率来看，2022

年郑州市城镇化率达到79.4%，相比于

2010

年提升了

15.8

个百分点。随着外来人口的流入、本地人口的城镇化，郑州常住人口对于住房的需求较强，其中新市民、青年人对于租赁需求保持旺盛。图

1

：1949-2022

年郑州市常住人口及城镇化率走势2《河南监管局：河南省流动人口情况》/zt/ysjg/ysgllt/202201/t20220124_3784439.htm3

国家统计局，《中国人口普查分县资料—2020》1数据来源：2022

郑州统计年鉴，2022

年郑州市国民经济和社会发展统计公报，中国人口普查分县资料—2020，中国人口普查分县资料—2010，贝壳研究院整理预计

2025

年郑州市

GMV

将达近

270

亿元。根据第六次、第七次全国人口普查数据，2010

年、2020

年郑州市家庭住房来源中租赁占比分别为

19.9%、20.0%，假设租赁和自有住房家庭户均人口一致，可以计算出

2010

年、2020

年租赁人口规模分别为

171.2

和

252.0

万人，按照近十年年均复合增长率

3.9%计算，2025

年郑州租赁人口将达到

305.7

万人。住房租赁人口主要集中于城镇地区，根据郑州市统计年鉴中郑州市城镇人均住房建筑面积，可计算郑州市城镇人均租赁住房建筑面积为

34.3

平方米/人4。依据贝壳平台数据，2022

年、2023

年郑州市月度租金水平分别为

23.6

元/平方米、22.8

元/平方米，假设未来两年同比变化幅度与近两年保持一致，2025

年郑州市月度租金水平平均为

21.2

元/平方米。综合以上，根据公式

1

可计算得出

2025

年郑州市GMV

将达到近

270

亿元。公式

1：住房租赁市场

GMV=租赁人口数*城镇人均租赁住房建筑面积*每平方米每月租金*1242010

年、2020

年郑州市城镇人均住房建筑面积分别为

29.29、35.5

平方米/人，按照近十年年均复合增长率

1.9%计算，2025

年郑州市城镇人均住房建筑面积为

38.1

平方米/人，据此按照经验系数

0.9

可计算出城镇人均租赁住房建筑面积为

34.3

平方米/人2图

2

：郑州

2010

年、2020

年居民住房来源情况数据来源：中国人口普查分县资料—2020，中国人口普查分县资料—2010，贝壳研究院整理（二）市场特征：城市租金对租客友好，小户型房源供不应求1.

租金走势：年度租金水平稳中有降，月度周期性变化特征显著根据贝壳平台数据，近

5

年郑州住宅租金稳中有降。截止至

2023

年

4

月，2023年郑州住宅套均租金为

1865

元/套/月，租金同比下降

4.1%，降幅较

2022

年收窄

0.9个百分点；单平米租金为

22.8

元/平/月，同比下降

3.5%。图

3

：近

5

年贝壳平台郑州城市租赁住房租金走势数据来源：贝壳研究院郑州分院站在全国的视角来看，郑州市套均租金水平相对较低，租金对租客友好。图

4

：2023

年贝壳平台郑州套均租金变动与其他重点城市相比3数据来源：贝壳研究院我们看到租金下降的核心原因是供给增加。一是大量安置房入市，市场供应显著增加。据统计

2014-2018

年

5

年间，郑州基本建成了

54.35

万套安置房源，成为住房租赁市场的供给的重要来源之一。二是保障性租赁住房筹集规模增加。随着保障性租赁住房政策的出台，郑州市在十四五期间，将会筹集

40

万套(间)保障性租赁住房、人才公寓，约占新增商品住房供应总量的

30.3%。图

5：郑州近

8

年年度安置房基本建成情况（单位：万套）数据来源：历年郑州市政府工作报告，贝壳研究院郑州分院整理租金月度周期性变化特征显著。每年年初（2-3

月）和年中（6-8

月）都会迎来租赁市场交易的活跃期。年初通常是返城务工人群租赁需求的集中释放期，而年中则会陆续迎来毕4业和开学两大租赁需求高峰季，租金也会随交易需求的增多而出现阶段性稳中上涨的趋势，不过套均租金涨幅一般在

6%以内（排除

2020

年

3

月极度受疫情影响的非正常月份）。而到了年末，量价也会同步回落，下调幅度一般在

3%以内。图

6：2019-2023

年贝壳平台租金变化周期性变化（单位：元/套/月）数据来源：贝壳研究院郑州分院2.租金收益率：租金下降成为租金收益率收益逐年降低的主要原因52022

年郑州的租金收益率

为

1.5%，同比保持持平，但同

19

年相比降幅达

37%，住房租赁市场的投资回报率近几年处于下降趋势。依据租金收益率的测算公式，由于租金量级较低，租金的变动对该数值的影响更大，郑州市租金收益率的下降的主要原因是近几年租金呈现下降态势。图

7：郑州近几年租金收益率测算（%）5

租金收益率：租金收益率由年租金与商品房销售套均总价计算得出，用以衡量租赁住房投资回报率。5数据来源：郑州市房管局，贝壳研究院郑州分院3.

市场供需：市场总量均衡，存在结构性供需错配以下使用库存房源代表市场供应情况，使用交易房源代表市场需求情况。通过分析郑州市库存房源与交易房源的居室结构占比变化、面积结构占比变化来反映市场供需的情况。通过贝壳平台库存租赁房源以及成交房源的对比分析发现，住房租赁市场供给侧可租赁房屋户型结构与青年租赁需求存在明显结构性错配，具体表现为成交方面两居房屋为青年需求主力，占比为

36.5%，其次为一居房屋，占比

30.1%。而库存待租房源方面，一居、两居房屋结构占比均低于需求侧比重，三居室居为供给主力户型房源，占比高达

40.77%。一居室的小户型房源明显供不应求，三居室及以上房源明显供大于求。由于小户型供不应求，所以价格相对坚挺，通过分居室的单平米月租金来看，一居室的租金远高于其他居室租金。图

8：2023

年贝壳平台郑州市住房租赁市场分户型供需占比结构情况（%）数据来源：贝壳研究院郑州分院图

9：2019-2023

年贝壳平台郑州分居室单平米月租金走势（单位：元/平/月）6数据来源：贝壳研究院郑州分院结合近

5

年各户型成交占比走势判断，小户型供不应求，大户型供过于求的矛盾将愈发凸显。图

10：2019

年-2023

年贝壳平台郑州市住房租赁市场需求户型结构变化（%）数据来源：贝壳研究院郑州分院户型面积方面来看，

40-59

平方米、60-89

平方米租赁房源为青年需求集中租住面积段，交易占比分别为

33.19%、22.44%，90

平方米以下房屋需求占比超

6

成。而市场供给方面，90

平以下的房源呈现出供不应求的状态，且以

40-59

平的供需矛盾最为突出，需求侧高出供给侧约

8.59%。而

90

平以上的房屋呈现出明显的供大于求情况，7120

平方米及以上面积段房源供应占比超出需求侧约

8.15%。图

11：2023

年贝壳平台郑州住房租赁市场供需结构数据来源：贝壳研究院郑州分院（三）租客特征：家庭型租客增加，市场需求更加多元1.

租客年龄：25-29

岁青年租客为主，平均年龄不断提升2023

年郑州租客平均年龄约

33

岁，在重点

40

城租客年龄中偏年轻。依据贝壳平台数据，2023

年重点

40

城租客平均年龄分布于

31

岁到

38

岁之间，75%城市平均年龄位于

32

岁~34

岁之间。图

12：2023

年贝壳平台重点城市租客平均年龄（岁）数据来源：贝壳研究院郑州分院租房群体的年龄呈现增加趋势。从年龄分布上看，郑州的租房群体以

25-29

岁青8年群体为主，近两年租房群体年龄结构发生了一些轻微的变化，具体表现为，

2020

年至

2023

年间，34

岁及以下租客的占比逐年降低，其中

20-24

岁、25-29

岁租客占比逐年减少。而

35

岁及以上的租客占比呈现逐年增加态势。图

13：2023

年贝壳平台郑州租赁客户分年龄段占比变动情况（%）数据来源：贝壳研究院郑州分院2.

户型需求：30

岁以上群体对二、三居室的需求较强家庭生命周期理论同样适用于住房租赁市场。通过贝壳平台数据，我们发现

29

岁以下群体主要需求一居室，30

岁以上群体是二、三居室的需求主力。这与租客群体的家庭结构有着直接关系，随着年龄增长，租客陆续步入家庭生活，家庭型租客为了照顾到老人、小孩的需求，往往需要更多的生活空间。图

14：2021-2023

年贝壳平台郑州租客分年龄段户型需求占比（%）9数据来源：贝壳研究院郑州分院3.

户籍分布：郑州租客以河南省内户籍租客为主，占比超

7

成郑州作为河南省省会城市、国家中心城市，对于河南省地市的人口吸附能力较强，对省外人口也具备一定的虹吸能力，所以人口一直保持净流入状态，而这些流入的新郑州人则构成了郑州住房租赁市场重要的支撑。据贝壳研究院数据，郑州的住房租赁市场中郑州籍租客近占比约

12%，非郑州籍的租客占比约

80%；非河南籍租客占比

28.75%，河南籍租客占比

71.25%。图

15：2019-2023

年贝壳平台郑州租客分户籍（郑州籍）成交占比（%）数据来源：贝壳研究院郑州分院图

16：2019-2023

年贝壳平台郑州租客分户籍（河南籍）成交占比（%）数据来源：贝壳研究院郑州分院104.

区域偏好：金水区、郑东新区租房客户最多通过分析租客成交数据发现，郑州的租房客户最集中的区域为金水区、郑东新区。这两个区域产业基础较强，也是郑州市商务办公最为集中的区域。大多数租客选择租赁房时会将通勤距离作为首要考量因素，因此这两个区域聚集了大量的租客。图

17：2023

年贝壳平台郑州住房租赁市场分城区量价情况数据来源：贝壳研究院郑州分院11郑州市住房消费洞察篇12PART2：郑州市住房消费洞察篇本调研是由清华大学建筑学院住宅与社区研究所与贝壳研究院联合发起

2023

年度住房消费需求调研，郑州作为其中的重点城市，在本次的调研过程中共计回收有效问卷1827

份。租购占比为租房：自有住房=34%：61%。性别比为男：女=61%：39%。年龄范围为

18-60

岁，其中以

30-35

岁年龄段为核心群体。婚姻情况：已婚占比

59.8%，未婚占比

37.08%，离异占比

3.01%，丧偶占比

0.11%。除了线上调研之外，我们针对郑州不同区域、不同职业、不同收入、不同租赁形式（长租公寓、普租）的客户选取了11

位样本客户进行了一对一的深度访谈，主要了解其租房经历，核心关注，职业、生活习惯等对于租购行为的影响，这部分内容主要会体现在租住痛点分析方面。在租赁房源的选择上，通过个人房东直租（占比

54.6%）以及中介渠道租赁（占比

35.6%）的方式是郑州市场主流方式，集中居住的长租公寓占比仅有

2.7%，长租公寓市场有待成长。图

18：郑州租客租赁房源类型占比情况数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组13（一）渠道选择：住房选择高度依赖网络渠道获取信息互联网高度发达的今天，人们的生活受到网络化的影响越来越深。租房渠道的选择方面，我们看到，平台类找房

APP（如贝壳找房）是人们找房的首要选择渠道。这一现象不因消费者的性别、年龄、收入、学历的不同而发生变化。据本次调研统计，选择平台类网站作为首要租房渠道的占比为

35%；其次为线下门店（如链家）占比

24.19%；再次为朋友、同事、老乡介绍，占比

16.01%。图

19：郑州租客获取租房信息渠道数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组然而在分析不同人群在住房信息获取渠道上倾向时，我们也注意到了一些有趣现象。年轻群体比年长群体更愿意通过中介获取租房信息。调研数据显示，25-35

岁群体是最愿意通过中介获取租房信息的群体，累计占比超

50%，18-25

岁占比为

22.97%。而

40

岁以上群体，占比仅为

17%。很显然，年轻群体更享受品质高效专业的中介服务。图

20：郑州租客分年龄获取租房信息渠道14数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组低收入群体更加关注线下广告渠道。调研数据显示，年收入在

5

万元以内的群体，通过线下广告获取租房信息的占比为

10.26%，占比在各年均收入段中最高。图

21：郑州租客分收入情况获取租房信息渠道数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组本科及以上群体更加关注微博小红书等新兴社交媒体渠道。调研数据显示，本科以上学历群体在获取住房信息中，

通过微博、豆瓣、小红书等社交媒体渠道的占比为

12.54%，为各学历群体中最高。这一现象与

2021

年

6

月份小红书发布的一份官方报告显示的数据表15现一致。报告显示，小红书的用户群体高学历人均居多，大学及以上群体占比为

71%；在用户日常的主要使用习惯中，40%

的用户会主动搜索自己感兴趣的产品或话题；37%

的用户会对某种产品产生兴趣后，到小红书看网友使用评价。社交网站越来越多的影响人们的生活。图

22：郑州租客分学历获取租房信息渠道数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组（二）租金负担：调研的租金收入比为

16.2%根据调研数据对郑州居民租金收入比进行测算，我们发现目前郑州的租金收入比为16.2%，远低于国际惯例警戒线

30%，租金的可承受程度较高。与购房相比租房的负担明显较低，这也影响着一部分人群的租购选择以及家庭在租购上的支持力度。郑州租房对家庭经济支持的依赖度低，但绝大部分需要购房资金支持。通过对租购不同的群体的调研显示，郑州租房群体相对比较独立，79%的租房群体不需要家庭给予经济支持，约

19%的租房群体需要家庭给予

25%-50%左右月收入的资金支持。而在已购房居民中，55%的居民表示自己在第一次购房时父母给予了不程度的首付及月供支持。16图

23：租购群体家庭经济补贴情况对比数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组（三）租赁偏好：通勤距离是租客首要关注因素租房群体中，超

6

成为未婚未育的单身群体，84%的调研者表示独立决策租房。影响其租房的首要因素为租房地与工作地的距离（本人和家人），其次是房屋地段，重点看中交通的通达性及便利性。再次是居住的品质，而周边的生态环境、子女教育、户型结构等方面因素等对于租房群体而言重要性不强。图

24：租房群体最看重的因素排序（%）数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组17通勤距离是租客首要关注因素，购房客户首要看中子女教育与居住舒适度。不同的住房需求群体其关注点往往不同，我们通过租房客户与购房客户在租购房屋最看重的因素重要性排序中可以看出，购房客户最看重的因素为子女教育及与居住舒适度相关的因素，如住房面积及户型结构、周边的生态环境等。图

25：租房群体最看重的因素排序数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组（四）租购选择：近半数群体表示在

1-3

年内仍会选择租房近半数表示未来

1-3

年内仍会继续租房。通过调研数据显示，有

48.8%的租房群体表示未来

1-3

年仍会选择租房；也有

41.92%的租房群体表示目前租房仅是暂时过渡，在未来

1

年内会停止租房。图

26：调研的租客群体未来租房计划18数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组首付和月供压力成为影响租转购的主要原因。对于继续选择租房而不是购房原因方面，38%的租客表示不计划买房是因为首付不够，29%的租客表示月供压力大，对未来收入不看好；12%的人表示目前没有资格购房，11%的人表示租房能够满足当下的住房需求，另外有

10%的人出于房地产未来不看好而不计划买房。稳定的居所是计划购房的主要原因。而计划购房群体中，

40%的群体是出于寻求一个稳定的居所目的而购房，结束漂泊的生活；22%

的群体因为结婚或者落户而买房，20%的群体是为了子女教育而买房，还有一小部分群体是出于资产保值以及未来养老的需求而购房。整体来看，人们对于美好居住的需求始终存在，人们因婚育而置业的刚性需求始终存在，选择继续租房的群体并非有能力购房而不购房，核心原因还是当下消费能力有限；但随着经济形势的不断好转，居民收入水平不断修复，这部分购房需求终将得以释放，需求只会延迟不会消失。图

27：调研的租房群体计划或者不计划购房的原因19数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组租期稳定、房屋品质和子女教育权益是影响租客长期居住的关键因素。根据调研，租房方面，影响租客群体长期租房选择的因素中，租客们认为在租期内稳定的居住以及合理的押金退还（占比

22.22%）、室内设施和装修设备的提升（占比

20%）、能拥有跟购房一样的子女上学权益（占比

17.78%）是其选择长期租房的三大核心关切。图

28：调研的租房群体计划长租时最看重的因素数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组同时，物业管理及邻里氛围关系着租客的居住体验，也是其后续住房选择的重要考量因素。通过受访者的反馈我们得知，租房群体对于当前租住小区粘性并不高（如果不得不搬走我会很遗憾平均分

3.37），他们参与社区线上以线下活动的意愿较低、但却愿20意主动与邻居打招呼或者帮助别人，他们对于社区物业管理服务满意度以及社区公共空间的满意度较低，说明沟通的需求仍在，只是缺乏契合的交流场景，这也意味着在上述租房的体验感方面当前小区仍有广阔的提升空间。图

29：调研的租房群体对当前小区租房的感受数据来源：清华大学建筑学院和贝壳研究院新市民调研项目组（五）租住痛点：面临虚假房源信息、二房东欺骗等问题困扰通过对郑州

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位租客的深度访谈，我们发现大家都有过不太愉快的租房经历。租赁的痛点主要是虚假房源信息、二房东欺骗跑路、租住后权益保障不足等问题。“有些互联网平台上发布的虚假房源信息浪费找房时间”。受访者殷先生表示，在租赁房源时最让人头疼的是虚假房源信息。有些网上展示的房源信息都是干净整洁，布局合理，且价格公道的，但是实地看房时完全不一样，以网站显示的价格根本租不到图21片展示的房源。对于租房者而言，无疑是浪费了不少时间精力，他呼吁各大网站都能够展示真实的房源信息，这样即能节省找房时间，也能让消费者建立合理的价格预期。“二房东欺骗租房且拖欠押金”。受访者董先生表示，其大学毕业租房时，不小心租到二房东的房子，房子被分割成多个单间，由于房间隔音差，大家的作息时间又不相同，居住体验感较差。虽然租金相对便宜，但是入住后还需要缴纳卫生管理费、水电费收费标准也远高于市场水平，综合下来，费用比正常小区的整租房要贵。押金方面最后退租时押金拖欠

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个多月才退。“一些小公司的中介费不透明”。受访者张女士表示，市面上有一些小的中介公司，对于中介费用的收费没有明确的标准，中介费用基本处于半个月到一个月房租之间，有一定的回旋余地。另一方面目前郑州市场上绝大多数中介费由承租方支付，出租方不支付，承租方租金压力较大。“入住后续的保障不足”。郑州市场租赁客户成交周期约为

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天，服务周期较短。中介机构针对租赁客户没有出台相应的服务保障。而市场上的供应主体中个人房东（占比超

50%）及二房东的服务意识参差不齐，在租房期间如遇到房屋漏水、家电损坏等问题是否能够得到及时合理的解决存在不确定性，影响着租客的居住体验。“与房东存在纠纷”。在受访者中也有

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位长租公寓的租房群体。问及其选择长租公寓的原因时，普遍反馈长租公寓不需要跟房东建立联系，不会在心理上产生寄人篱下的感觉，也省去了中介费用，而且管理也较为完善，居住体验感较好，是长租公寓的忠实客户。22未

来

展

望

篇23PART3：未来展望篇目前郑州市住房租赁市场上存在的主要问题，如虚假房源信息、被二房东欺骗且拖欠押金、中介费不透明、租房后无后续服务保障等。针对以上行业问题，需要行业各方力量共建，净化行业环境。政策层面，加强法规建设，净化行业环境，保障租客的合法权益，同时促进住房租赁机构化发展，提升租房居住品质；企业方面，无论是租赁企业还是中介企业都应强化自律，做好自查自纠，发布真房源，针对于特殊群体制定租房租金/佣金减免的活动（如贝壳郑州站推出的毕业季租房佣金

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折的活动），切实缓解这一群体的租房压力。郑州市住房租赁市场已经进入买方市场，未来在政府的有效监管和支持下，住房租赁市场机构化率将会上升，同时在互联网技术驱动下，住房租赁行业的效率将继续提高，郑州市住房租赁行业生态体系逐步完善，住房租赁市场日趋成熟，品质化、多元化的租赁产品和服务，将能够满足不同租客需求的安全、舒适的居住需求。（一）发展建议1.

加大郑州互联网平台真房源监管力度加大对于互联网平台信息的监管力度，要求出租人在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，应当向平台提交能够证明房源信息真实、准确的证明材料。在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，平台应当要求信息发布者提交其身份、地址、联系方式、行政许可等信息，进行核验、登记，建立登记档案。对违规发布房源信息、推荐房源给予行政处罚，或者在停业整顿期间的信息发布者，互联网信息平台应当采取一定期限内限制其信息发布等必要措施，保障消费者权益。2.

推动出台租赁立法，保障租客合法权益虚假房源信息、二房东乱收费等市场乱象存在的根源是缺少住房租赁专门立法，对于住24房租赁市场的监管仍有待进一步加强。2022

年北京、上海出台并实施了住房租赁条例文件，标志着我国对住房租赁市场的监管进入到有法可依的时代。郑州市

2002

年出台了《郑州市城市房屋租赁管理条例》，对自有产权的房屋出租行为进行了约定，缺乏对住房租赁经营行为的监管，如二房东、转租企业等市场主体监管，房源信息发布、租赁合同签约等行为规范。建议借鉴北京、上海等立法经验，推动郑州市住房租赁立法文件的出台。住房租赁立法文件重点明确出租人和承租人的权利义务，将各类市场主体纳入监管，尤其是个人二房东，同时明确房源信息发布、房源出租标准或条件、租金价格约定、房屋改善和维修、房屋转租、租赁终止等方面的规定。3.

促进住房租赁机构化发展，提升租房居住品质通过政策支持提升租赁房源机构化率，减少应届毕业生与个人房东可能产生的租赁纠纷困扰，同时享受到租赁企业为租客提供的租后服务保障。相比于个人房东，住房租赁企业拥有较为规范的房源管理、租赁服务体系，能够为租客提供品质化的租赁产品和租赁服务。90

后、00

后租客成为住房租赁市场主力，对于房屋品质以及租后服务品质要求较高，同时家庭型租客增多，家庭型租客考虑到子女、老年人的居住舒适度，对于房屋的要求也更高，为了享受社区带来的生活便利、社区绿化及活动设施等，家庭型的租客也更偏向于租住在分散式租赁房源中，建议进一步支持分散式租赁房源的机构化，助力新市民、青年人在郑州市安居乐业。与此同时，针对结构性错配问题，应引入多种参与主体，形成“一张床、一间房、一套房”的市场化多元供给体系，鼓励住房租赁企业在公共服务供给和治理模式上创新，持续提升租赁住房的品质和服务，满足租房群体的多元化需求。4.

为高校毕业生提供租房支持，保障郑州人才安居针对毕业生可支付能力较弱、选房经验不足的问题，建议一方面通过提供补贴与实物并行的方式，加强高校毕业生住房保障。根据人才层级、成长阶段、社会贡献、租期等，制定25住房租金分类补贴机制。推动市场规范完善租赁企业收费标准，实现收费标准有规可依、收费项目清晰透明。另一方面积极发挥行业协会的作用，引导市场主体为高校毕业生提供租房保障。通过行业协会倡导的方式，倡导租赁企业、中介企业强化自律，在互联网信息平台上发布真房源，并针对高校毕业生制定减免权益及服务，包括租房佣金减免等形式优惠让利以及免费搬家等服务（如贝壳郑州站推出的毕业季租房佣金

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折的活动），切实有效的减轻应届毕业生支付压力，助力高校毕业生实现从校园到职场的顺利过渡。图

30：贝壳找房郑州站推出的毕业季租房佣金

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