房地产项目贷款调查评估实施报告浦发银行授信报告模板

./房地产项目贷款调查评估报告借款人：XX市正林房地产开发有限公司项目名称：荔湾广钢新城AF040140地块保利海德公馆项目〔简称"海德公馆"项目上海浦东发展银行XX分行东山支行2016年3月3日声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《上海浦东发展银行房地产项目贷款评估办法》和有关规定,根据贷款申请人和承贷行提供的资料,经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了贷款申请人及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。贷款评估人员签字：年月日主评估人签字：年月日概要一、评估背景XX市正林房地产开发有限公司〔以下简称"正林房地产"向我行申请12亿元房地产项目开发贷款,用于开发建设XX市荔湾区广钢新城AF040140地块——荔湾区广钢新城AF040140地块葛洲坝保利海德公馆项目〔以下简称"海德公馆"项目。项目位于荔湾区芳村大道南以西,鹤洞路以南。项目交通较为便利,地块临近地铁及公交西朗站及广佛线,公共交通便利；方便接驳芳村大道、花地大道、环城高速,公路交通通达。目前,该项目目前出了三证,其证照信息如下：证件名称证件编号权属人/用地单位发证时间不动产权证粤〔2015XX市不动产权第00410004号XX市正林房地产开发有限公司2015/11/2建设用地规划许可证穗规地证[2015]38号XX市正林房地产开发有限公司2015/2/12建筑工程规划许可证穗规建证[2016]60号XX市正林房地产开发有限公司2016/1/12通过前期大量的营销工作,现XX市正林房地产开发有限公司拟选择我行作为该项目融资的主要合作银行,向我行申请12亿元项目开发贷款额度,期限3年。我行积极介入该项目的原因是：1、项目的地理位置优越本项目位于荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南〔原"XX市钢铁企业集团有限公司"厂址。目前,广钢新城地块旁边已有地铁1号线和广佛线1期交接的西朗站,规划建设中的广佛线二期鹤洞路站和地铁11号线的鹤洞东站同样位于该区域,此外规划的有轨电车也将通过该片区。旁边还有芳村西塱公交站场,拥有超过10条的线路,附近还有XX培英中学站、白鹤洞站、广船站等多个公交站。从广钢新城规划示意图可知,二类居住用地和村生活用地超过一半,是绝对主力,整个新城将以居住为主,未来势必将成为中心城区另一个置业热点。2、发展商经济实力强XX市正林房地产开发有限公司由恒利〔香港置业有限公司<以下简称"恒利置业">和XX葛洲坝房地产开发有限公司〔以下简称"XX葛洲坝"合资经营。公司的投资总额为人民币24亿元,注册资本为21.4286亿元,其中恒利置业出资人民币109286万元,占注册资本的51%,XX葛洲坝出资105000万元,占注册资本的49%,投注差由公司在境内自筹解决。恒利〔香港置业有限公司是保利地产的全资子公司。故,XX市正林房地产开发有限公司的实际控制人为保利房地产〔集团股份有限公司。保利地产是总行重点直营房地产集团客户,是全国最大的央企背景房地产企业,2015年全国房地产企业排名第四位。2014年,保利地产实现营业收入1091亿元,归属于上市公司股东的净利润122亿元,同比分别增长18.1%和13.5%。总资产3658亿元,净资产809亿元,归属母公司净资产614亿元,负债总额2849亿元,资产负债率为77.9%,较2013年下降0.08个百分点；期末预收账款1133亿元,扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%,负债水平较为合理。2015年前3季度,公司实现签约销售收入1097.88亿元,同比增长19.9%。公司实力雄厚,经营状况良好,发展趋势较为乐观。作为行业龙头企业,公司基本面良好。XX葛洲坝房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团房地产开发有限公司全资子公司。而中国葛洲坝集团房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团股份有限公司的控股子公司。中国葛洲坝集团有限公司以41.99%的股权比例绝对控股中国葛洲坝集团股份有限公司。所以XX葛洲坝房地产开发有限公司的实际控制人是中国葛洲坝集团有限公司。基于上述原因,我行拟争取作为该项目的主要合作银行。二、申请人及主要关系人评价1、申请人评价：XX市正林房地产开发有限公司成立于2014年11月,注册资金是214286万元人民币。经营范围是在XX市荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城AF040140地块〔《国有建设用地使用权出让合同》编号：440103-2014-000012开发、建设、销售、出租和管理自建的综合商品房。其股东为恒利〔香港置业有限公司和XX葛洲坝房地产开发有限公司,根据公司章程修正案,公司股权结构如下：股东名称出资金额出资占比实际到位出资方式恒利〔香港置业有限公司10928651%109286以等额外汇现汇出资XX葛洲坝房地产开发有限公司10500049%105000货币出资合计214286100214286。公司已经办理了最新的验资报告。恒利〔香港置业有限公司为保利房地产〔集团股份有限公司的全资子公司,保利地产是全国最大的央企背景房地产企业,2015年全国房地产企业排名第四位。XX葛洲坝房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团房地产开发有限公司全资子公司,而中国葛洲坝集团房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团股份有限公司的控股子公司；中国葛洲坝集团有限公司以41.99%的股权比例控股中国葛洲坝集团股份有限公司；所以XX葛洲坝房地产开发有限公司的实际控制人是中国葛洲坝集团有限公司,后者为大型央企集团。2、发展商评价实际控制人：保利房地产〔集团股份有限公司保利房地产〔集团股份有限公司〔以下简称"保利地产"成立于1992年,是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台,国家一级房地产开发资质企业,2015年中房网500强房企排名位列第4,并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。该公司自成立以来保持高速与稳定的发展态势,现已形成以XX、北京、上海为中心,覆盖34个城市的全国化战略布局,业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。保利地产坚持以商品住宅开发为主,适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面,逐渐形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的产品序列,涵盖中高端洋房、公寓等多个品类；商用物业则包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等类型,具备多品类综合开发的实力。2014年,保利地产实现签约销售面积1066.61万平方米,签约销售金额1366.76亿元,同比分别增长0.21%和9.09%,市场占有率逆市提升0.25%至1.79%。公司2014年全年实现营业收入1091亿元,归属于上市公司股东的净利润122亿元,同比增长18.1%和13.5%。总资产3658亿元,净资产809亿元,资产负债率为77.9%,较2013年下降0.08个百分点；扣除期末预收账款1133亿元后,负债比例仅为46.9%,负债水平较为合理。作为行业龙头企业,公司基本面良好。保利地产集团的股权结构如下：合作方：中国葛洲坝集团有限公司公司中国葛洲坝集团有限公司〔英文简称：CGGC总部位于XXXX,以建筑工程及相关工程技术研究、勘测、设计、服务,水电投资建设与经营,房地产开发经营为主业,是隶属于国务院国资委的国有大型企业〔又称中央企业,是实行国家计划单列的国家首批56家大型试点企业集团之一,享有省级对外工程承包权和进出口贸易权,拥有国家特批的企业财务公司,是国家创新型试点企业。截至2014年末,公司实现营业收入716亿元,上年增长20.29%；实现营业利润35亿元,较上年增长49.92%；实现归属于上市公司股东的净利润23亿元,较上年增长44.31%。实现新签合同1375.7亿元,较上年增长15.53%；截至报告期末,公司总资产达到1049亿元,同比增长21.51%,突破了千亿大关。中国葛洲坝集团有限公司的股权结构如下：三、项目评价随着中国新型城镇化的深入,XX迈入了新一轮的造城时代,十大新城详细规划再次提上日程。根据2013年市规划局公示了广钢新城的控制性详细规划。规划显示,"广钢新城"范围包括芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城路以北的657.4万平方米面积。规划定位为"特色宜居新区、专业交易中心"的广钢新城总建筑面积也将达到1024万平方米,毛容积率1.56,规划居住人口19万,规划结构为"两轴、五片、多廊道、多节点"。广钢新城效果图在地形地貌方面,本项目东侧为广钢待出让住宅地块,南侧为广钢废弃厂房及铁路〔规划为"广钢之路中央公园",西侧近西塱地铁站和公交站,北侧紧邻鹤洞；地块西北侧红线外临鹤洞路一线有高压线经过。前地块内为待拆的广钢厂房,交地条件为成交后9个月内现状交地,其中极少量建筑〔占地约7000平规划为文物线索需原址保护〔经与相关规划部门沟通,该文物线索定性后,应可以改建但难以迁建,并需取得文物部门相关书面意见。在交通方面,广钢新村将构筑"畅达、舒适、和谐、低碳"的绿色综合交通系统,道路结构是依托花地生态城地区"三环七射"的区域路网,形成规划范围内"五横五纵"骨架路网和方格网状支路网结构。轨道交通方面,形成"三纵三横"轨道线网结构,规划3条地铁线和3条有轨电车线,并设有3个地铁站、15个有轨电车站。步行交通方面,则形成四级慢性系统,包括二层步行连廊、地下步行通道、慢行休闲道及慢行连接道。在市政设施方面,项目位于荔湾广钢老城区,区域内配套较成熟,但商业、生活配套较低端。周边商圈以专业市场为主,生活型商业配套如超市、士多、餐饮、美容美发、酒吧等,种类齐全；主要沿鹤洞路以路边低档街铺为主,形象较差,规划落后。项目周边有培英中学、真光中学、鹤洞小学、鹤洞幼儿园、广钢幼儿园、XX第一人民医院、广钢医院、荔湾区糖尿病医院等教育、医疗配套。保利海德公馆项目占地面积32690.8㎡,总建面积187649平方米,计划建设11栋住宅楼,以24—28层为主,外围为8栋商铺,中间为园林和游泳池。机动车位1300个。另外配套建设临街底商、幼儿园,设有物业管理处、居委会、居民文化站、老年人服务站、居民健身场所、再生资源回收站,项目内部配套相对完善。主要经济技术指标见下表：〔以下数据除标注外的数据均出自项目总平图序号项目指标〔㎡1总占地面积32690.8出自《工规证》出自《工规证》1.1地块一32690.81.2地块二〔如有02总建筑面积1876492.1地上计容建筑面积127494住宅123544商铺3200红色标注出自《备案表》红色标注出自《备案表》公建配套〔计算容积率750配套安置房及公租房0其他02.2架空层及其他地上非计容面积413.62.3地下建筑面积19708.5人防工程0其他〔含地下车库、机房等面积19708.53建筑密度37.34绿地率35.05容积率3.96可售户数〔户9987车位<地上+地下>〔个1300本次上报的保利海德公馆项目拟于2016年上半年全面开工,计划2019年开始交付使用,开发周期为3年。项目2016年末开始销售,预计2018年四季度项目基本销售完毕。该项目的实际控制人为保利房地产集团,具有丰富的房地产开发经验、房地产开发能力强,信誉好,可以为我行带来较好的经济效益和社会效益。四、偿债能力和风险提示本次开发贷款用于保利海德公馆项目的开发建设,项目的总投资预计为34.44亿元,其中自筹22.36亿元,占比65%,符合政策规定。计划向银行贷款12亿元,占比34.85%,经测算,项目财务净现值为12220万元,内部收益率为3.1%,综合偿还保证比为2.89,偿债能力比较好。本项目的地理位置较佳,且公司股东背景良好,注重诚信,开发业绩良好,开发贷款风险较小。项目面临的风险主要为市场风险和产品销售风险。近年来,国家一直在出台一些宏观调控措施,这些政策对房地产市场将产生一定的影响,对购房者的购房心理也会造成一定的影响。这些变化可能对本项目未来的销售会构成一定的威胁。由于本项目周边同期开发类似项目较多,可以预见在项目销售的过程中,周边同类型的项目较多,但是本项目楼盘的质素较高,足以应付周边项目的竞争。由于项目的盈利性与销售速度有较大的关系,因此同类楼盘的竞争也有可能使得项目存在着一定的销售风险。应对风险的措施：针对市场风险,公司一方面加大对政策法规的研究力度,力图把握宏观经济走势,另一方面,在进行项目策划时,对于市场需求的走向以及产品定位做大量深入细致的调研工作,使本项目在推出时能够紧紧抓住目标消费群,从而减少市场变化带来的风险。同时,项目采取较快的开发速度,快速的运转可以尽量避免宏观经济政策变化带来的政策风险。针对产品销售风险,首先,公司在房地产市场已经形成了良好的品牌效应。充分利用公司良好的信誉和品牌效应,以及加强营销方案的策划,抓住核心的消费群体,对区域市场进行充分的细分和对自身产品的准确定位,可以最大限度的降低区域竞争对产品销售带来的风险。其次,在设计阶段,通过公司丰富的开发经验和领先的设计理念,在产品优化上加大力度,使产品特点突出,从而降低销售风险。第三,本项目力争通过较快的速度开发,较早销售,就能避开同类住宅推出带来的冲击,以避免供给过大带来的销售风险。最后,通过加强项目工程管理和建设各阶段的检查和监督,采用招标方式精心选择施工和施工监理单位,加强工程的现场管理,提高产品的整体质量,以卓越的质量即能吸引广大购房者前来置业,也能在行业树立良好的品质形象,进一步增强公司的品牌影响力。五、评估结论通过保守测算,本项目未来现金流稳定良好,具备按期还款能力,且自有资金充足,贷款比例低,贷款风险较小。综上所述,建议同意给予XX市正林房地产开发有限公司房地产项目开发贷款12亿元,期限3年,用于保利海德公馆项目的开发建设,由保利房地产〔集团股份有限公司和中国葛洲坝集团有限公司按股权比例提供全程保证担保,进入预售后开立预售监控帐户并对销售回款采取资金封闭管理,并将相应的销售回款作为贷款的还款来源。放款条件如下：1、四证齐全,待项目自有资金投入到位后才发放贷款；2、贷款前办好相关保证担保手续3、项目销售回笼资金优先归还我行贷款。原则上在项目销售达到70%时全部归还我行贷款本息,我行全程监控项目用款、回款。第一章借款人及项目主要关系人评价借款人评价一、借款人基本概况1、申请人注册地址、经营范围及实际经营内容申请人全称XX市正林房地产开发有限公司成立时间2014年11月注册地址XX市荔湾区培真路2号之一403房实际地址XX市荔湾区培真路2号之一403房经营期限2014-11至今实际主营业务范围在XX市荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南广钢新城AF040140地块〔《国有建设用地使用权出让合同》编号：440103-2014-000012开发、建设、销售、出租和管理自建的综合商品房。2、申请人基本情况：申请人由恒利〔香港置业有限公司和XX葛洲坝房地产开发有限公司合资成立,注册资本为214286万元。股东名称出资金额出资方式占比恒利〔香港置业有限公司109286万元货币51%XX葛洲坝房地产开发有限公司105000万元货币49%目前,公司正在办理最新的验资报告,恒利〔香港置业有限公司为保利地产的全资子公司,而XX葛洲坝房地产开发有限公司则为中国葛洲坝集团有限公司的子公司,可见申请人的股东背景较好,实际控制人为保利房地产〔集团股份有限公司。二、借款人财务情况由于借款人是新成立于2014年11月,主要负责广钢新城AF040140地块项目的开发,所以财务报表比较简单。报表类型：本部报表√经审计/□未经审计审计单位名称：立信会计师事务所审计意见类型：√无保留□保留□否定□无法发表意见单位：万元科目名称2014年2015年货币资金155存货1050010220141其他应收款33372流动资产合计138382220296固定资产净值资产总计138382220296应付账款330应付职工薪酬4应付税费7其他应付款12075预收款项流动负债合计12415长期借款负债合计12415实收资本138382207900资本公积未分配利润-19所有者权益合计138382207881负债和所有者权益总计138382220296一、主营业务收入减：主营业务成本19二、主营业务利润-19三、营业利润-19四、利润总额-19五、净利润-19资产负债率0.056流动比率速动比率经营性净现金流-138382-69600投资性净现金流筹资性净现金金流净增加额155由于申请人2014年末才成立,目前只开发建设该项目,同时该项目仍处于开发建设初期,因此报表数据较为简单。存货主要为项目的开发成本,包括土地款和前期开发费用,其他应收款和其他应付款为股东的往来款,经营性现金流出为缴纳土地款和前期工程的支出,资金来源于注册资本金及股东的投入,目前公司无借款。主要财务科目分析：货币资金：截至2015年末,公司货币资金为155万元,为日常结算资金；存货：存货主要是土地款和前期开发费用,截至2015年末为220141万元。其他应收款：截至2015年末为0。其他应付款：主要为公司和股东之间的往来款,截至2015年末为12075万,金额不大。实收资本：公司2015年末实收资本为207900万元,较2014年新增超过5亿元,主要是公司两个股东不断缴纳资本金导致,目前公司仍在办理最新的验资报告,预计最终的实收资本将达214286万元,公司资本金充足,保障了项目的顺利开发。6、经营性现金流经营性现金流净流出69600万元,为缴纳土地款和前期工程的支出,资金来源于股东投入,申请人暂无银行借款。7、筹资性现金流筹资性现金流净流入69518万元,全部为吸收投资收到的现金。三、申请人银行负债评价2016年3月17日查询人行企业信用信息系统,申请人未与金融机构发生过信贷关系。没有对外担保情况,无欠息、垫款、不良负债余额。四、申请人信用评级申请人评级为A,有效期至,风险限额101.35亿元。贷款保证人简介：保证人一：保利房地产〔集团股份有限公司1、基本情况保利房地产〔集团股份有限公司〔以下简称"保利地产"成立于1992年,是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台,国家一级房地产开发资质企业,2015年中房网500强房企排名位列第4,并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。该公司自成立以来保持高速与稳定的发展态势,现已形成以XX、北京、上海为中心,覆盖34个城市的全国化战略布局,业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。保利地产坚持以商品住宅开发为主,适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面,逐渐形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的产品序列,涵盖中高端洋房、公寓等多个品类；商用物业则包括城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等类型,具备多品类综合开发的实力。2014年,保利地产实现签约销售面积1066.61万平方米,签约销售金额1366.76亿元,同比分别增长0.21%和9.09%,市场占有率逆市提升0.25%至1.79%。公司2014年全年实现营业收入1091亿元,归属于上市公司股东的净利润122亿元,同比增长18.1%和13.5%。总资产3658亿元,净资产809亿元,资产负债率为77.9%,较2013年下降0.08个百分点；扣除期末预收账款1133亿元后,负债比例仅为46.9%,负债水平较为合理。作为行业龙头企业,公司基本面良好。2、股东情况经过多次增资扩股,截至2015年9月末,保利地产注册资本为107.55亿元,保利南方持有公司41.95%的股权,保利集团直接持有公司1.98%的股权。由于保利南方为保利集团的全资子公司,因此保利地产的实际控制人是保利集团,最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会。截至2015年9月末,保利地产前十大股东持股情况如下〔单位：股：股权结构图如下：3、企业高管简介姓名职务性别任期起始日期任期终止日期宋广菊董事长女2015年5月28日2018年5月27日张振高董事男2015年5月28日2018年5月27日彭碧宏董事男2015年5月28日2018年5月27日张万顺董事男2015年5月28日2018年5月27日朱铭新董事、总经理男2015年5月28日2018年5月27日刘平董事、副总经理男2015年5月28日2018年5月27日张礼卿独立董事男2015年5月28日2018年5月27日谭劲松独立董事男2015年5月28日2018年5月27日朱征夫独立董事男2015年5月28日2018年5月27日付俊监事会主席女2015年5月28日2018年5月27日刘军才监事男2015年5月28日2018年5月27日郭猛超职工监事男2015年5月28日2018年5月27日余英副总经理男2015年5月28日2018年5月27日陈冬桔副总经理女2015年5月28日2018年5月27日王健副总经理男2015年5月28日2018年5月27日胡在新副总经理男2015年5月28日2018年5月27日吴章焰副总经理男2015年5月28日2018年5月27日张伟副总经理男2015年5月28日2018年5月27日周东利财务总监男2015年5月28日2018年5月27日黄海董事会秘书男2015年5月28日2018年5月27日4、保利集团管理模式〔资金管理、投融资管理等集团的财务管理中心对全国各地区的子公司的资金进行监控,对集团内部的资金调拨有一定的干预作用,但是各子公司也有一定的自主权利,资金不会通过系统强制向上归集,可以归纳为"既集中,又分散"的资金管理模式。关于融资,集团将指导子公司的融资品种和融资价格,具体融资由子公司自主融资,需要集团担保的融资项目,集团将收取子公司的担保费用,对于融资利率超过集团指导利率的具体项目需要上报集团审批。关于销售,集团成立了保利地产代理有限公司支持各个项目的销售,而各地项目由当地的区域子公司进行管理。关于采购,集团成立XX富利建筑安装工程有限公司负责全国项目的工程总包及总包结算,由XX富利建筑安装工程有限公司向各分包工程公司进行结算,同时部分零散工程项目由项目公司自行与工程公司结算。保利地产集团经营情况分析保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司,也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台,国有房地产开发企业综合实力排名榜首。保利地产拥有国家一级房地产开发资质,连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌,在"2015年中国房地产开发企业500强"名单中位列第4名。目前,保利地产已完成以XX、北京、上海为中心,覆盖57个城市的全国化战略布局,业务拓展到房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。〔12014年经营情况①销售情况2014年,保利地产的销售业绩与市场占有率逆势实现"双增长"。该公司实现签约销售面积1066.61万平方米,签约销售金额1366.76亿元,同比分别增长0.21%和9.09%,市场占有率逆市提升0.25个百分点至1.79%。该公司在重点区域表现突出,"3+2+X"城市群战略效果持续凸显。珠三角城市群销售规模首次突破400亿元大关,长三角、环渤海城市群销售规模均突破200亿元,成渝及中部城市群销售规模分别超过150亿元。同时,珠三角城市群中首次出现XX和华南两个区域公司销售认购金额突破200亿元大关。2014年,该公司坚持中小户型普通产品定位,迎合市场需求,为销售的稳步增长奠定基础。2014年住宅产品占比超过80%,其中144平米以下刚需产品占比超过90%。②项目开发情况2014年,保利地产审慎控制开工节奏,全年完成房地产项目直接投资992亿元,实现房地产项目新开工面积1772万平方米,同比增长4.7%；竣工面积1363万平方米,同比增长7.9%；在建面积4968万平方米,同比增长11.2%。在市场销售低迷、土地价格居高不下的情况下,该公司严格执行审慎的拓展原则,采取了差异化拓展策略、优化投资结构。2014年新进入XX、乌鲁木齐、XX、XX、XX、茂名、XX、林芝等8个城市,累计进入全国57个城市,进一步完善和深化了城市群布局。2014年该公司共新增40个房地产项目,新增容积率面积1231万平方米,总地价429亿元,同比分别下降32.6%和24.5%；平均楼面地价3485元/平方米,较2013年的3111元/平方米上涨了12%；新增权益容积率面积861万平方米,权益比例69.9%,权益地价298亿元。从新增项目区域分布来看,该公司仍以一、二线城市布局为主。一、二线城市新增容积率面积856万平方米,总地价383亿元,拓展面积和金额占比分别69.5%和89.3%,一二线城市新增项目按容积率面积计的权益比例为70%。截至2014年末,保利地产共有在建、拟建项目245个,规划总建筑面积12458万平方米,其中待开发面积5069万平方米,一、二线城市占比约为73.2%；在建、拟建项目可售容积率面积约9240万平方米,累计已签约面积约为4024万平方米,待售面积约为5216万平方米,其中一、二线城市占比约为77.3%。③财务情况2014年,保利地产的营收和盈利规模稳步提升,利润率保持稳定。该公司实现营业收入1091亿元,归属于上市公司股东的净利润122亿元,同比分别增长18.1%和13.5%。年内公司结算毛利率为32.03%,较去年下降0.13个百分点；销售净利率13.05%较去年同期上涨0.2个百分点。在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下,该公司严控成本,提升管理效益,努力保持了利润率的稳定。2014年,保利地产低成本多渠道补充资金,保持现金流平衡。该公司新增金融机构贷款620亿元,净增金融机构贷款231亿元；成功发行第二期5亿美元票面利率5.25%的高级债券；完成150亿元人民币中期票据注册,年内成功完成首次10亿元人民币中期票据发行,票面利率4.8%。全年,公司实现销售回笼1176亿元,完成房地产项目直接投资992亿元,年末账面资金401亿元,现金流平衡情况良好。截至2014年末,保利地产总资产3658亿元,净资产809亿元、归属母公司净资产614亿元,负债总额2849亿元,资产负债率为77.9%,较2013年下降0.08个百分点；期末预收账款1133亿元,扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%,负债水平较为合理；期末公司有息负债总额为1262亿,综合成本为6.5%,较去年同期下降0.53个百分点。〔22015年最新经营情况根据2015年三季报,保利地产最新经营情况如下：2015年前三季度,保利地产销售业绩稳步提升,实现签约金额1097.88亿元、签约面积857.63万平方米,同比分别增长19.60%和19.91%。该公司四季度将进一步加快推货节奏,有效提升全新开盘项目数量,并采取区域差异化策略,确保销售业绩稳定增长。2015年前三季度,保利地产继续审慎控制项目开发节奏,新开工面积1069万平方米,竣工面积724万平方米,在建面积4681万平方米,分别比去年同期增长-16.3%、7.6%和4.5%。同时该公司持续优化区域布局,适时补充土地资源,新拓展项目28个,新增容积率面积728万平方米,权益比例约74%,平均楼面地价4524元/平方米。截至2015年9月末,保利地产房地产项目覆盖60个城市,共有在建拟建项目249个,总占地面积4550万平方米,可售容积率面积9327万平方米,待开发面积5021万平方米,其中一、二线城市占比超过74%。2015年前三季度,保利地产实现营业收入634.00亿元,归属上市公司股东的净利润64.70亿元,同比分别增长21.42%和6.42%；毛利率为35.09%,同比增长1.46个百分点；实现销售回笼1072.69亿元,同比增长33.59%；经营活动产生的现金流量净额达196.93亿元,期末货币资金余额417.27亿元,资金状况良好。截至2015年9月末,保利地产总资产3958.24亿元,净资产878.72亿元,归属上市公司股东的净资产657.51亿元,资产负债率为77.80%；预收款项1505.76亿元,扣除预收账款后,申请人其他负债占总资产比重为39.76%,期末有息借款1176.51亿元,比年初减少6.77%,负债结构进一步优化。保证人保利集团的财务状况评价报表类型：合并报表,12年、13年、14年报表、15年9月报表报表类型：□合并报表/□本部报表□经审计/□未经审计单位：亿元项目2012年2013年2014年2015年9月货币资金327338401417应收账款19233321其他应收款2577177233存货1896239926722871预付款项164193226248流动资产合计2431303035093791长期投资合计14283542固定资产净值14202531固定资产合计14202531资产总计2512314036583958短期借款1314338应付账款128187226215预收款项905107211331506其他应付款153258297311流动负债合计1405166618732187长期借款559751905759长期负债合计559782976892负债合计1964244828493080股本7171107108资本公积1081106971未分配利润238326420462股东权益合计548518614879负债及所有者权益合计2512314036583958主营业务收入6899241091634主营业务成本440627741412主营业务利润168202350222财务费用9101318管理费用12161713营业利润134160190111利润总额135161190112净利润10011914281经营活动产生的现金流量净额31-98-105197投资活动产生的现金流量净额-22-32-10筹资活动产生的现金流量净额113125199-170现金及现金等价物净增加额14456217财务数据说明2015年三季度整体经营情况分析：2015年前三季度,公司紧抓市场转暖机遇,销售业绩稳步提升,公司实现签约金额1097.88亿元、签约面积857.63万平方米,同比分别增长19.60%和19.91%。2015年前三季度,公司审慎控制项目开发节奏,新开工面积1069万平方米,竣工面积724万平方米,在建面积4681万平方米,分别比去年同期增长-16.3％、7.6%和4.5%。同时公司持续优化区域布局,适时补充土地资源,新拓展项目28个,新增容积率面积728万平方米,权益比例约74%,平均楼面地价4524元/平方米。截至9月份末,公司房地产项目覆盖60个城市,共有在建拟建项目249个,总占地面积4550万平方米,可售容积率面积9327万平方米,待开发面积5021万平方米,其中一、二线城市占比超过74%。2015年前三季度,公司实现营业收入634.00亿元,归属上市公司股东的净利润64.70亿元,同比分别增长21.42%和6.42%；毛利率为35.09%,同比增长1.46个百分点；实现销售回笼1072.69亿元,同比增长33.59%；经营活动产生的现金流量净额达196.93亿元,期末货币资金余额417.27亿元,资金状况良好。截至9月份末,公司总资产3958.24亿元,净资产878.72亿元,归属上市公司股东的净资产657.51亿元,资产负债率为77.80%；期末预收款项1505.76亿元,扣除预收账款后,公司其他负债占总资产比重仅为39.76%,期末有息借款1176.51亿元,比年初减少6.77%,负债结构进一步优化。资产类说明1货币资金保利地产资金状况良好,2014年末拥有货币资金401亿元,比2013年增加63亿元,主要是净增借款及发行债券收到现金增加。2015年9月末拥有货币资金417亿,比14年末有所提高。另外2013年新增借款约636亿元,满足了公司业务发展所需资金,保持了公司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。2014年末人民币401亿元,库存现金892万,银行存款393亿,其中外币存款为6亿,其他货币资金7.18亿,为保利地产履约保证金存款,履约期间使用权受到限制,除此之外不存在其他受限、质押的货币资金。2应收账款保利地产2014年末的应收账款余额为33亿元,2015年9月末的应收账款余额为21亿元,比2014年末减少了约12亿,主要是因为应收房款收回较多。2014年末的应收账款余额比2013年增加约10亿元,增幅为43%,其中,账龄在1年以内的占88%,1-2年的占7%；前五名应收账款总共为2.5亿元,占比7.09%。保利地产绝大部分应收账款都集中在一年以内,说明资金回流情况较好。同时,保利地产每年都按照规定及实际情况足额的提取应收账款坏账准备金,对应收账款的管理健全规范,风险可控。3其他应收账款保利地产2015年9月末的其他应收账款为233亿元,2014年末的其他应收款为177亿元。2014年比2013年增加100亿元,主要增加是合营联营企业以及子公司之间的投入款项以及资金调配。2015年9月末比2014年末增加了56亿元,主要是因为与联营、合营企业及子公司合作方股东的往来款增加。2014年前五名其他应收款总共为71亿元,占比39。94%,详细情况如下：融创恒基、融创绿城、融创奥城均为保利地产子公司的合作方股东,在子公司有资金结余的情况下,为提高资金使用效益,各方股东按股权比例调出资金使用,由于股东之间相互制约,权利义务对等,因而未计提坏账准备。北京屹秦、XX中耀宏为公司的联营企业,公司按照相关项目合作协议,按股权比例对等投入款项,期末采用个别认定法进行减值测试,由于公司能有效参与该联营企业的经营管理,且其开发的房地产项目具有较好的经济效益。同时,保利地产每年都按照规定及实际情况期末单项金额计提坏账准备,对应收账款的管理健全规范,风险可控。4存货截至2015年9月末,保利地产存货总额约为2871亿元。2014年末,公司存货2672亿元,较年初2399亿元新增273亿元,增幅11%,主要是房地产开发产品投入增加。截止2014年末,保利地产存货总额约2672亿元,明细如下：5固定资产保利地产的固定资产主要体现为房屋及建筑物、运输工具、电子及办公设备以及其他设备,2015年9月末余额为31亿元,比2014年末增加了6亿元,作为一间大型房地产开发企业,其固定资产的增加金额属于正常经营需要范围内的添置。6长期股权投资截止2014年末,保利地产的长期股权投资余额为35亿,较2013年增加7亿元。2015年9月,保利地产的长期股权投资为42亿元,较2014年末增加了7亿元。对于合营企业,保利地产与合作方按约定的方式核算、确认、分配各自享有的收益。负债类说明1短期借款保利地产2014年末的短期借款余额为32.6亿元,其中22.6亿元为保证借款,10亿元为信用借款。2015年9月的短期借款余额为8亿元,较2014年末减少了24.6亿元,主要是偿还短期借款。2预收账款2014年末保利地产的预收账款余额为1133亿元,预收款中,预收售房款有1125亿元,预收比例的计算基数为满足销售条件的房产,不包含该项目中未开发或正在开发但为达到销售条件的部分。2015年9月,保利地产的预收账款为1506亿元,主要是预收房款有所增加。3长期借款2014年长期借款余额为905亿元,2015年9月末的长期借款余额为759亿元。2014年末比2013年末增长了154亿元,其中抵押借款有110亿元,保证借款701亿元,信用借款93亿元。2014年长期借款明细如下：4应付债券企业2013年8月境外发行美元债券5亿美元,为期5年,票面利率为4.5%,每半年付息一次,无一年内到期的应付债券。2014年4月公司在境外发行5亿美元的五年期固息债券,债券票面利率为5.25%,每半年付息一次。2014年12月,公司发行第一期中期票据10亿元,期限为五年,利率4.80%,每年付息一次。2015年2月,公司发行2015年第一期中期票据30亿元,期限为5年,利率4.70%,每年付息一次。2015年5月,公司发行第二期中期票据,期限为5年,利率是4.60%,每年付息一次。截至到2015年9月末,司累计发行三次中期票据,发行金额合计70亿元。权益类说明截至2013年12月31日,公司总股本为7,137,994,391股,在2014年发行新股22,753,440股,公积金转股3,568,997,196.00股,共计10,729,745,027.00股。截至到2015年9月末,公司总股本为1075524.59万股。2014年2月25日至2015年2月24日,保利集团通过上海证券交易所系统累计增持本公司股份270万股,约占公司总股本的0.0252%。同时保利集团未在增持期间及法定期限内减持其所持本公司股份。2015年8月27日,公司实际控制人保利集团通过上海证券交易所交易系统增持本公司股份80万股,并计划自2015年8月27日起的6个月内继续通过上海证券交易所交易系统增持公司股份,且累计增持比例不超过公司自己已发行总股份的2%。保利集团同时承诺,在增持实施期间及法定期限内不减持所持有的公司股份。截至2015年9月末,保利集团与其全资子公司保利南方集团有限公司合并持有本公司股份4,724,362,196股,占公司总股本的43.9261%。股东权益逐年增加,一方面说明公司盈利情况良好,另一方面说明公司股权融资能力较强。损益类说明2014年公司实现销售收入1056亿元,同比增长18.25%,营业总收入1091亿元,较上年增长了10.07%,营业利润达190亿元,净利润142亿元。2015年9月末,营业总收入为634亿元,营业利润达111亿元,净利润达81亿元。上述数据显示了保利地产显著的品牌效应以及成功的营销策略。现金流量类说明1经营性现金流保利地产2014年经营活动的现金流入量1224亿元,现金流出量为1329亿元,现金流量净额为-105亿元。说明保利地产2014年开发项目投入较多,主要是工程款、低价等房地产项目投入增加。2015年9月末经营活动产生的现金流量净额为197亿元,主要是销售回笼同比增加,房地产项目投入同比减少。2投资性现金流2014年末,保利地产投资活动所产生的现金净流量为-32亿元,流入部分主要为公司收回投资及取得投资收益收到的现金,流出部分主要为购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金以及支付其他与投资活动有关的现金。2015年9月,保利地产投资活动所产生的现金净流量为-10亿元,主要是对联营合营企业股权投资支出减少。3筹资活动保利地产在2014年筹资活动中所产生的现金流入量为716亿元,现金流出量为517亿元,筹资活动产生的现金流量净额为199亿元,主要原因为净增借款增加,表明公司运营情况良好,融资能力强。2015年9月末筹资活动产生的现金流量净额为-170亿元,主要是取得借款同比减少,偿还借款同比增加。财务指标评价项目2011年2012年2013年2014年2015年9月资产负债率0.780.780.780.780.78流动比率1.911.731.821.871.73速动比率0.360.380.380.450.42应收账款周转率58.7546.914433.0623.09存货周转率0.220.260.290.190.15毛利率0.370.360.220.320.35营业利润率0.210.190.170.170.181>偿债能力评价根据保利地产的报表数据分析,2011、2012、2013、2014年该公司的资产负债率均为78%,资产负债率变化不大,主要原因是保利地产有意识控制银行贷款规模,同时主动优化负债期限结构。保利地产2011、2012、2013、2014年的流动比率分别为1.91、1.73、1.82、1.87,速动比率分别为0.36、0.38、0.38、0.45；2012年、2013年短期偿债指标稳定,2014年短期偿债指标显优。综合分析：从资产负债率水平和流动性比率指标水平来看,申请人具有较强的长期偿债能力。2>盈利能力评价从保利地产财务报表数据分析,其2012、2013年和2014年营业收入分别为689亿元、924亿元、1091亿元；主营业务利润分别168亿元、202亿元和350亿元；净利润分别为100亿元、160亿元和190亿元；2015年上半年,公司实现签约销售金额760.42亿元,同比增长16.7%,签约面积为584.7万平方米,同比增长16.7%。其中,公司6月份单月签约和认购金额双双创下历史新高,分别为256.52亿元和228亿元。报告期内,公司市场占有率为2.2%,较2014年末1.79%的市场占有率提升了0.41个百分点。报表显示保利地产盈利能力较强,管理层市场掌控能力较高。3>资产营运能力评价保利地产2012、2013、2014年应收账款周转率分别为46.91、44、33.06；指标略低于2013年,主要原因有2014年保利地产记入当期营业收入的金额较小,导致应收账款周转率比2013年有所下降；存货周转率分别为0.26、0.29、0.19,这是因为保利地产在2014年增加了项目开发投入。综上所述,该公司的实力较强,财务数据正常且稳定,无异常情况。从财务数据和财务指标上看,该公司的担保能力有保障。信用情况经查询贷款卡,数据有效期截至2016年3月18日。贷款余额为100.255亿元。〔2对外担保信息概要对外担保情况：〔截至2016年3月18日信用等级评定及授信限额：保利地产在我行信用等级评定为AA-,我行风管系统测算授信限额88.29亿元。综上所述,保利地产的财务状况良好,偿债能力较强,有一定的担保能力。保证人二：中国葛洲坝集团有限公司1、基本情况中国葛洲坝集团有限公司〔以下简称：葛洲坝集团总部位于XXXX,以建筑工程与相关工程技术服务、水电投资建设与经营、房地产开发经营为主业,是隶属于国务院国资委的大型央企,是实行国家计划单列的国家首批56家大型试点企业集团之一,享有省级对外工程承包权和进出口贸易权,拥有国家特批的企业财务公司,是国家创新型试点企业。截至2014年末,葛洲坝集团经审计的合并报表口径资产总额为1052.79亿元,实现营业收入717.11亿元,实现净利润26.8亿元。截至2015年9月,该集团未经审计的合并报表口径资产总额为1199亿元,实现营业收入531亿元,实现净利润31亿元。资本构成：2011年按照国家深化电力体制改革和中央企业布局结构调整的要求,葛洲坝集团公司与中国电力工程顾问集团公司,以及国家电网公司和南方电网公司所属部分省〔区、市公司勘测设计企业、火电施工企业、水电施工企业和修造企业组建了中国能源建设集团有限公司,中国能源建设集团有限公司于2011年9月29日挂牌成立。中国能源建设集团有限公司为国务院国资委直管的中央企业,是葛洲坝集团的控股股东。股权关系图：2、股东情况2011年按照国家深化电力体制改革和中央企业布局结构调整的要求,葛洲坝集团公司与中国电力工程顾问集团公司,以及国家电网公司和南方电网公司所属部分省〔区、市公司勘测设计企业、火电施工企业、水电施工企业和修造企业组建了中国能源建设集团有限公司,中国能源建设集团有限公司于2011年9月29日挂牌成立。中国能源建设集团有限公司为国务院国资委直管的中央企业,是葛洲坝集团的控股股东。葛洲坝集团是中国能源建设集团有限公司下属的国有独资企业,中国能源建设集团有限公司是本公司的唯一出资人和实际控制人。公司与实际控制人之间的产权及控制关系如下图所示：3、企业高管简介姓名职务出生年份性别学历任期起止日期聂凯总经理、党委书记1958男硕士2013年6月9日～2014年11月15日付俊雄党委常委、工会主席、纪委书记1959男硕士2013年6月9日～2014年11月15日和建生党委常委1964男研究生2013年6月9日～2014年11月15日邢德勇党委常委1955男大学本科2011年11月16日～2014年11月15日崔大桥党委常委1967男大学本科2011年11月16日～2014年11月15日聂凯,男,汉族,1958年4月出生,XX巴东人,硕士,中共党员,高级工程师<教授级>。1975年8月参加工作,历任葛洲坝工程局清江施工局机电代表处副处长,漫湾工程施工局机电代表处处长,葛洲坝工程局三峡指挥部机电部副部长、部长,葛洲坝集团公司三峡指挥部副指挥长,第一工程有限公司董事长、总经理,中国葛洲坝集团有限公司副总经理,中国葛洲坝集团公司党委常委、党委副书记、副总经理,中国葛洲坝集团国际工程有限公司总经理〔法定代表人、副董事长〔兼,中国葛洲坝集团股份有限公司党委常委、董事、副总经理、党委副书记,中国能源建设集团有限公司党委常委、副总经理。现任中国能源建设集团有限公司党委常委、副总经理,中国葛洲坝集团公司总经理〔法定代表人,中国葛洲坝集团股份有限公司党委常委、董事长。付俊雄,男,1959年2月出生,汉族,XX汉川人,硕士,中共党员,高级工程师。1981年10月参加工作,历任葛洲坝集团第五工程有限公司工会主席,葛洲坝集团第五工程有限公司副总经理,葛洲坝集团第五工程有限公司董事长、总经理、党委副书记,中国葛洲坝集团股份有限公司副总经理、监事会主席。现任中国葛洲坝集团股份有限公司董事、党委书记、副总经理、纪委书记、工会主席。和建生,男,1964年2月出生,汉族,XX新绛人,研究生学历,中共党员,教授级高级工程师。1983年9月参加工作,历任葛洲坝集团第五工程有限公司副总经理,葛洲坝集团第四工程有限公司董事长、总经理、党委副书记,葛洲坝集团第一工程有限公司董事长、总经理、党委副书记,中国葛洲坝集团股份有限公司副总经理。现任中国葛洲坝集团股份有限公司党委常委、总经理、中国葛洲坝集团股份有限公司董事。邢德勇,男,1955年9月出生,汉族,XX唐河人,大学本科学历,中共党员,教授级高级工程师。1971年3月参加工作,曾任葛洲坝集团公司三峡指挥部指挥长,中国葛洲坝集团公司总经理助理,中国葛洲坝水利水电工程集团有限公司总经理助理,葛洲坝向家坝施工局局长〔兼,葛洲坝溪洛渡施工局局长、党工委书记〔兼,中国葛洲坝集团股份有限公司总经理助理、副总经理,三峡分公司总经理〔兼。现任中国葛洲坝集团股份有限公司党委副书记、副总经理。崔大桥,男,汉族,1957年3月出生,XXXX人,大学本科学历,中共党员,高级会计师。曾任XX襄荆高速公路有限责任公司副董事长、总经理、党工委书记,中国葛洲坝集团公司副总会计师,中国葛洲坝水利水电工程集团有限公司财务部部长〔兼,葛洲坝股份有限公司监事〔兼。现任中国葛洲坝集团股份有限公司党委常委、总会计师,中国能源建设集团葛洲坝财务有限公司董事长〔兼。4、中国葛洲坝集团有限公司管理模式〔资金管理、投融资管理等5、中国葛洲坝集团有限公司经营情况由于中国葛洲坝集团以42.34%的股权比例直接控股中国葛洲坝集团股份有限公司。截至2014年末中国葛洲坝集团和中国葛洲坝集团股份有限公司的主营收入只相差1个亿。下面通过分析葛洲坝股份公司2015年半年度经营情况作为葛洲坝集团经营情况的佐证。截至2015年6月,公司主营业务为建筑工程承包施工、投资、房地产、水泥生产销售、民用爆破、装备制造、环保和金融。报告期内,公司实现营业收入3383240万元,较上年同期下降5.18%；实现营业利润206421万元,较上年同期增长32.17%；实现归属于母公司所有者的净利润125513万元,较上年同期增长8.12%。截至报告期末,公司总资产达到11484960万元,较上年同期增长9.48%。中国葛洲坝集团股份有限公司主营业务分行业、分产品情况〔单位：元主营业务分行业和分产品情况的说明1工程施工收入较上年同期下降9.38%,主要系部分工程项目进度未达到预期所致；2水泥收入较上年同期下降11.84%,主要系本期水泥销售价格下降所致；3民用爆破收入较上期同期增长5.35%,与上年同期变化不大；4房地产收入较上年同期增长5.77%,与上年同期变化不大；5高速公路收入较上年同期增长17.81%,主要系本期高速公路车流量较去年增加所致；6水力发电收入较上年同期增长92.51%,主要系本期伊犁水电站投入运营,收入增加所致。中国葛洲坝集团股份有限公司主要经营情况1.建筑工程承包施工上半年,公司新签合同人民币1447.16亿元,占年度签约计划的90.45%,同比增长105.45%,其中：新签国内工程合同788.08亿元,同比增长86.21%,占签约总额的54.46%；新签国际工程合同659.08亿元,同比增长134.4%,占签约总额的45.54%。2015年上半年,公司成功签署130亿元XX综合保税区建设项目PPP合作框架协议和35.3亿元盘县保障房及市政工程等一批PPP项目。同时,公司先后中标了45.32亿美元安哥拉卡古路卡巴萨水电站项目、8.79亿美元喀麦隆Nyong河MouilaMogue水电站EPC项目、连同去年签订的47亿美元阿根廷圣克鲁斯河总统电站〔NestorKirchner和省长电站〔JorgeCepernic水电站项目,公司将国际上近期大型水电站项目尽收囊中。2015年上半年,公司中标16.83亿元XX轨道交通27号线一期工程土建施工项目和14.69亿元XX拉林铁路项目,实现了地铁业务零的突破和XX铁路市场的滚动发展。截至2015年6月末,公司在建工程941个,执行合同总金额3358亿元,共收到94个项目105份表彰,项目履约情况总体平稳。2.投资业务在水务运营方面。报告期内,公司完成了凯丹水务75%股权的收购和交割工作,进入污水处理和工业供水领域。凯丹水务分别在天津、定州、XX、宣化、达州等地拥有10座水处理厂,污水处理能力为42.5万吨/日,工业供水能力10万吨/日。报告期内,凯丹水务旗下9个水务项目公司运营平稳,实现收入3,731.95万元。公司将以凯丹水务为平台,大力培养专业人才,培育创新技术,加强与行业龙头和世界名企合作,积极开拓中国乃至全球的水务市场。在海外投资方面,利比里亚邦矿重油一期电站投产运行,上半年共发电3031.1万度,实现收入1725.54万元。在高速公路方面,公司成立公路事业部,对投资兴建的XX襄荆高速公路、XX大广北高速公路和XX内遂高速公路等3条高速公路进行集约管理,提高整体盈利能力。报告期内,XX大广北高速公路收入平稳,同比增长5.33%,XX襄荆高速公路与XX内遂高速公路车流量增长迅速,收入分别同比增长24.37%和27.23%。在水力发电方面,公司投资控股的XX南河寺坪水电站、XX南河过渡湾水电站、XX大溪河鱼跳水电站、XXXX木龙滩水电站和新疆阿克牙孜河斯木塔斯水电站等5座水电站共发电3.47亿度,发电量同比增长80.73%。3.房地产业务报告期内,公司新增土地储备3块,新增土地储备面积20.68万平米,新增土地出资45.8亿元,在建项目权益施工面积179.48万平方米,储备土地对应计容建筑面积为26.82万平方米。中国葛洲坝集团置业有限公司加强行业对标,快速提升能力,开发的XX悦来国博项目首期推出楼盘开盘两月即销售80%。报告期内,公司新开工土地面积69万平米,竣工土地面积13.78万平米,实现销售面积21.09万平米,销售金额33.39亿元。截至报告期末,公司已开盘可供销售面积为82.23万平米。4.水泥生产销售报告期内,实现生产水泥873.9万吨,销售水泥962.85万吨,同比增长0.53%,实现营业收入26.99亿元,同比下降11.84%,好于行业平均水平。5.民用爆破报告期内,民爆业务生产工业炸药9.29万吨,同比增长2.09%；工业雷管2264万发,同比下降15.71%；营业收入11.50亿元,同比增长5.35%；合同签约74.69亿元,工程合同储备额达到300亿元。6.装备制造业务葛洲坝能源重工有限公司发展势头良好。2月,该公司与德国MAN公司签订了合作协议,在全球电站项目上加强合作,结合具体项目,发挥各自优势,实现信息定期相互交换；在开发中国市场方面,该公司将开始推介德国MAN公司的双燃料和燃气机产品、核电站应急柴油机组产品。此外,肯尼亚阿西河81kW重油发电厂工程项目已安装完毕,正在调试过程中,调试合格后,10年的运行维护合同将正式开始实施。保证人中国葛洲坝集团有限公司的财务状况评价报表类型：合并报表,12年、13年、14年报表、15年9月报表报表类型：□合并报表/□本部报表□经审计/□未经审计单位：万元项目2012年12月2013年12月2014年12月2015年9月货币资金66241284420010822571144688应收账款40109198653711748151299682其他应收款671572254137532109683168存货2228719245193626767263419250预付款项475440494447484258491461流动资产合计4554979519222562457637307166长期应收款31667176902595102855130长期投资合计252081274558114966301552固定资产净值1046004108219311880451192423固定资产合计1046004108219311880451192423资产总计773276386853941052785611994361短期借款5462015191258218421406663应付账款908371113283315174371590937预收款项9273681183316934896941309其他应付款693762631466826896883673流动负债合计3858012432306555135296235039长期借款1876341229024122517102813743长期负债合计2271621261456929102173389930负债合计6129632693763382254729624969股本251377251377300000300000资本公积799768214123952106531未分配利润176706226979183841182092股东权益合计1603131174776123023842369392负债及所有者权益合计773276386853941052785611994361主营业务收入5303125591341971711355311051主营业务成本4597751512488161359924414750主营业务利润7053747885381035143896301财务费用125927135082143694158371管理费用214047238157313190227692销售费用51046609576730649922营业利润189958227778326222359133利润总额235159251272362716377831净利润185519187402267955306391经营活动产生的现金流量净额34287462117172332-466475投资活动产生的现金流量净额-316415-303229-478743-442030筹资活动产生的现金流量净额10647228030530799978319现金及现金等价物净增加额-17574317757822224574661财务数据说明2014度整体经营情况分析：2014年,面对世界经济复苏乏力,国内经济增速放缓,行业产能严重过剩等问题,中国葛洲坝集团有限公司实施了一系列结构调整和转型升级,取得了良好的业绩,主要经营指标全面刷新历史记录,规范运作再上台阶,公司驶入了持续、健康、协调发展的快车道。2014年,该公司收入维持增长,整体盈利能力增强。但经营活动产生的现金大幅下降。公司负债经营程度偏高,存在一定刚性债务偿付压力,尽管公司主业现金回笼有所放缓,但货币资金和可变现资产较充裕,总体偿债能力仍然较强。截至2014年末,该公司纳入合并范围的二级子公司有四家,分别为葛洲坝股份、上海葛洲坝国际旅游有限公司、上海葛洲坝阳明置业有限公司和中国葛洲坝集团新闻文化传播有限公司。截至2014年12月31日,该公司经审计的合并报表口径资产总额为1052.79亿元,实现营业收入717.11亿元,实现净利润26.8亿元〔其中归属于母公司所有者的净利润6.9亿元；当年经营活动产生的现金流量净额为17.23亿元。截至2015年9月,该公司未经审计的合并报表口径资产总额为1199亿元,实现营业收入531亿元,实现净利润31亿元,经营活动产生的现金流量净额为-47亿元。资产类说明1货币资金中国葛洲坝集团有限公司资金状况良好,2014年末拥有货币资金108亿元,比2013年增加约24亿元,较上年末增长28.2%,现金比率为22.1%。其中银行存款106亿元,占比98%,主要包括人民币88.9亿,美元11亿和欧元1亿。其中,因抵押、质押或冻结等对使用有限制、存放在境外、有潜在回收风险的款项一共有2亿,主要的项目是银行承兑汇票保证金1亿,信用证保证金2689万元,保函保证金2283万元。这类款项占比低,影响比较小,总体而言,较充裕的存量现金可为即期债务偿付提供一定保障。2应收账款中国葛洲坝集团有限公司2014年末的应收账款余额为117亿元,2015年9月末的应收账款余额为130亿元,比2014年增加了约12亿。按组合计提坏账准备的应收账款有54亿元,其中账龄在半年以内的有41亿元,占比76%。半年至一年以内的有3.5亿元,占比6%。单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款有17亿元,计提比例是0.69%。中国葛洲坝集团有限公司绝大部分应收账款都集中在一年以内,说明资金回流情况较好。同时,中国葛洲坝集团有限公司每年都按照规定及实际情况足额的提取应收账款坏账准备金,对应收账款的管理健全规范,风险可控。3其他应收账款中国葛洲坝集团有限公司2015年9月末的其他应收账款为68亿元,2014年末的其他应收款为53亿元,其中按组合计提坏账准备的其他应收款中账龄在一年以内的有49亿,占比约92%。2014年比2013年增加了27.8亿元。2015年9月末比2014年末增加了15亿元。其他应收款主要为应收代垫款和保证金等,2014年末余额较2013年末增长109.4%,主要是房地产公司向合营企业、联营企业借款增加所致。主要受公司BT项目投资增加、子公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司委托贷款及葛洲坝集团水泥有限公司应收拆迁补偿款增加影响,长期应应收款余额较年初增长236%,增幅较明显。中国葛洲坝集团有限公司每年都按照规定及实际情况期末单项金额计提坏账准备,对应收账款的管理健全规范,风险可控。4存货截至2015年9月末,中国葛洲坝集团有限公司存货总额约为342亿元。2014年末,公司存货268亿元,较2013年新增22.5亿元,增幅9%。公司存货主要为房地产开发产品、开发成本及建造合同已完工未结算资产和原材料等。5固定资产中国葛洲坝集团有限公司的固定资产主要体现为房屋及建筑物、机械设备、运输工具、电子及其他设备,2015年9月末余额为119亿元,比2014年末增加了4378万元,作为一间大型房地产开发企业,其固定资产的增加金额属于正常经营需要范围内的添置。6长期应收款截止2014年末,中国葛洲坝集团有限公司的长期应收帐款是60亿元,较2013年增加了42亿,主要是因为BT项目款的增加,其中BT项目款约44亿、委托贷款8亿和拆迁补偿款7亿。2015年9月,该司的长期应收款达到85.5亿元,较2014年增加25.5亿元。7长期股权投资截止2014年末,中国葛洲坝集团有限公司的长期投资余额为11.5亿,较2013年减少了16亿元。2015年9月,中国葛洲坝集团有限公司的长期投资为30亿元,较2014年末增加了19亿元,主要是因为本期对合营企业的投资额增加。对于合营企业,中国葛洲坝集团有限公司与合作方按约定的方式核算、确认、分配各自享有的收益。2014年长期股权投资分类的明细如下：负债类说明2014年末,该公司负债总额为823亿元,较上年末增长21.3%,资产负债率为80%,资产负债率偏高。从负债构成看,公司负债主要包括银行借款,与工程施工业务有关的应付帐款、预收款项和其他应付款。当年末公司银行借款余额为351.23亿元,占总负债41.7%。而银行借款主要为长期借款,其年末余额为225.17亿元,较上年末下降了1.7%。1短期借款截至2014年末,中国葛洲坝集团有限公司的短期借款余额为82亿,其中质押借款2.84亿元,保证借款11.22亿元,信用借款68.12亿元。。2015年9月的短期借款余额为141亿元,较2014年末增加了59亿元,主要是本期短期流动资金借款增加。2应付帐款和其他应付款截至2014年末,中国葛洲坝集团有限公司的应付帐款余额为151.7亿元,其中账龄在一年以内的有137亿元,占比90%。一年以上应付帐款主要为尚未支付结算的工程款。截至2014年末,中国葛洲坝集团有限公司的其他应付款余额为84.6亿元,其中账龄在一年以内的有72亿元,占比85%。账龄超过一年的大额其他应付款情况主要系尚未支付结算的工程款,金额较大的其他应付款主要为往来款。应付帐款和其他应付款分别主要由应付工程进度款、分包项目的质保金及应付长期资产采购款等构成,大多具有一定的支付弹性。2014年末这两者余额合计约为236亿元,占负债总额的28%。2预收账款截至2015年9月,中国葛洲坝集团有限公司的预收账款为94亿,2014年末预收账款余额为93亿元,其中账龄超过一年的预收账款为27亿,主要为预售房款和预收工程款,由于房地产开发项目尚未交付和工程尚未完工结算,该款项尚未结清。预收款项为已收但尚未办理结算的工程款、预收的房地产项目销售款等,将随着工程结算和商品房的交付而结转为收入,没有偿付压力。主要由于2014年公司房地产项目预售款收入较2013年相比相对减少导致当年末预收账款大幅减少20.99%至93.49亿元,占总负债总额的11%。3长期借款截至2014年末,中国葛洲坝集团有限公司的长期借款余额为225亿元,与2015年9月末的长期借款相比较变化不大。其中一年内到期的长期借款有43.9亿元,占比19.5%。权益类说明2012年根据中国能源建设集团有限公司审议通过的《关于中国葛洲坝集团公司转增注册资本金批复》〔中能建资财[2012]17号,以资本公积、未分配利润转增资本10亿元。转增后注册资本金增至250,702万元。2012年公司根据财政部《关于下达2012年中央国有资本经营预算节能减排资金预算〔拨款的通知》<财企[2012]390号>的要求,将收到中央国有资本经营预算节能减排资金675.00万元转增国家资本金,至此,公司实收资本增至251,377.00万元。截止2013年12月31日〔经审计,发行人总资产868.54亿元,净资产174.78亿元,2013年实现营业总收入601.08亿元,利润总额25.13亿元,净利润18.74亿元。截止2014年12月〔经审计,发行人总资产1052.79亿元,净资产210.41亿元,实现主营业务收入717亿元,利润总额36亿元,净利润27亿元。损益类说明2014年公司实现营业收入717亿元,同比增长19.3%,营业利润达32.6亿元,净利润27亿元。2015年9月末,营业收入为531亿元,营业利润达36亿元,净利润达31亿元。2014年,营业收入现金率进一步回落至84.61%,主要受当期购买商品、接受劳务支付的款项上升,房地产项目预收款下降,以及当前房地产投资支出增大的影响,公司经营活动现金流入大幅下降至17.23亿元,对债务及利息的保障程度下降。2014年,该公司工程施工新签合同额保持增长,合同履约情况良好,传统业务收入均实现增长；此外,公司还加大了装备制造、环保及金融等业务的开展力度。2014年,该公司工程施工主业实现工程合同签约额1375.70亿元,较2013年增长15.53%,但增速放缓。从区域看,国内工程比重有所上升,签约金额为807.56亿元,约占新签约合同总额的58.7%；国际工程签约568.14亿元,约占新签合同总额的41.3%。从业务种类看,水电工程合同签约额大幅缩水至334.57亿元,约占新合同总额的24.32%。在巩固传统水利水电建筑领域市场地位的同时,公司继续开拓非水电市场,在高速公路、燃煤电站、房建工程等方面中标签约了大量项目,全年非水电工程合同签约1041.12亿元,约占新签合同总额的75.68%。截至2014年末,公司在手订单余额为1212亿元,充足的业务订单为公司实现后期生产经营目标打下了良好基础。2014年公司工程施工业务实现收入522.60亿元,同比增长9.14%。除了传统施工业务外,自