2019滨江集团投资开发模式研究正式版

滨江集团投资开发模式研究2018年5月滨江集团发展战略简介滨江集团产品策略滨江集团投资开发策略滨江集团面临的风险研究结论与启示PART1滨江集团发展战略简介股权结构杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“公司”或者“滨江集团”或者“滨江”）成立于1992年，2008年在深交所成功挂牌上市，为该年度唯一一家国内A股IPO上市的房地产企业，具有建设部一级开发资质。2018位列中国房地产百强榜第25位，其中盈利性指标位列全国TOP10。公司实际控制人为戚金兴，控股股东为杭州滨江投资控股有限公司图：截至2018年一季报公司股权结构图戚金兴朱慧明18%莫建华64%18%其他股东39.55%杭州滨江投资控股有限公司3.22%42.95%3.22%11.06%杭州滨江房产集团股份有限公司ꢀ

杭州滨江投资控股有限公司的持有人只有三个：戚金兴、朱慧明、莫建华，其中戚金兴为公司董事长，朱慧明为公司董事、总经理，莫建华为公司董事。截至2018年一季报，戚金兴通过直接和间接持有公司11.9亿股，占总股本的比例达38.55%，具有绝对控股权数据来源：公司2018年一季报、同策研究院历史沿革旧改起家（1992-2001）深耕浙江

（2001-2010）深耕浙江，放眼全国

2010-至（今）1992年8月，杭州市江干区成立杭州滨江房屋建设开发公司，公司借款8万元作为启动资金，以戚金兴为首的7位员工开始了最初的创业，首个项目为代建项目“近江苑”，之后积极参与城东区域的旧城改造。1996年，杭州市江干区计划经济委员会出资1200万元成立杭州滨江房产集团有限公司，1999年11月，经股权转让，江干区计经委出资中的480万元转由江干区国资局持有，占注册资本的40%；其余出资720万元，由戚金兴为代表的经营层集体认购，占注册资本的60%。2001年，公司开发建设万家花园，开启了品质建设的探索之路2002年以后，滨江集团逐渐走出城东，之后的5年间，秉承着“下次没有的土地，坚决要拿；下次还有少量的土地，选择性地拿；下次还有很多的土地，坚决不拿”的原则，在杭州市区内获取了一些极其优质的土地资源。2005年，“国内一流精装修豪宅”——

金色海岸问世，之后又陆续推出阳光海岸、城市之星等高端精装修项目，为公司获得了良好的声誉，集团品牌战略化道路正式开启。2007年，绍兴金色家园项目落地，正式踏出了异地发展的第一步。2008年5月29日，滨江集团在深交所成功上市2010年，集团商品房销售总额首次突破百亿大关。2011年，杭州普特股权投资管理有限公司正式成立，旗下首只基金——普特滨江一号完成6个亿的募集资金并成功落地，集团未来将重点发展产业基金，并致力把普特资本打造成国内数一数二的投资管理公司。多年以来，滨江集团交付的房地产项目，投诉率基本上接近于零。滨江品质，已经成为杭州区域高端，优质物业的代名词。2017年公司成立25周年，商品房销售额为615亿，较

2016年增长。力争在年实现千亿目标战略布局在区域布局方面，公司近年来一直聚焦大本营杭州的发展，力图在区域市场内有较高的占有率，最新的区域布局战略为：聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区。在产业布局方面，未来五到十年的产业布局战略为：长租公寓+房地产+金融图：2015-2017年滨江集团战略布局ꢀ

未来五年公司目标是保持250亿左右销售，不低于200亿。2015年年报2016年年报ꢀ

要加大在上海投资ꢀ

继续保持杭州前三的市场地位ꢀ

加快三四线城市的库存去化ꢀ

公司在未来的业务标准和业务控制上，坚持“4-4-2”战略，即自有业务占40%、合作业务占40%、

商业代建业务控制在20%以内ꢀ

房地产开发方面：长期保持大本营杭州行业前三的市场地位，重点加强在金融中心上海、创新中心深圳的项目储备，同时在政治中心北京找机会突破ꢀ

服务方面：增加和扩大股权类合作；加大兼并、收购力度，2017年确保新增12个项目，争取20个，新增项目一半以上通过兼并购取得ꢀ

金融方面：2017年公司计划以40亿元的资金投资于一级、一级半、二级市场。争取在2018年，投资总额达到100亿元。不动产配置方面，公司计划在澳洲、日本、英国、香港等目标区域购买资产，包括酒店和写字楼，实现公司20%的海外配置ꢀ

区域布局战略：聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个2017年年报“游击区”ꢀ

产业布局战略：长租公寓+房地产+金融数据来源：公司年报、同策研究院销售业绩滨江集团2017年销售金额615亿元，同比增长67.67%，是2013年以来增长幅度最高的一年，销售金额排名34位，是排名最高的一年。从2012年以来，滨江销售业绩连年增长，稳居杭州前三甲，是能与绿城平分市场秋色的唯一本土房企图：滨江集团2008-2017年销售金额及同比增长率表：滨江集团2011年—2017年销售金额排名7006005004003002001000200%150%100%50%时间销售金额排名615.0067.67%年＞50144.66%201120122013140.49%年年4864.48%366.8071.60%42.04%15.44%＞5023.64%2014年＞50223.000%-60.57%157.00136.00年39116.0020152016年110.00-50%-100%67.6045.7427.6342342017年2008200920102011201220132014201520162017销售金额(亿元)同比增长备注：滨江集团2011年销售低迷，是由于受到政策性调控影响较大数据来源：wind、网络整理、同策研究院企业文化滨江集团董事长戚金兴把社会认可度、客户美誉度、员工满意度，作为滨江集团做大的价值，“最大的营销是做好品质，做好品牌，做好服务。”这是戚金兴挂在口头的信条，也是企业成立至今坚持的价值观“精装修、景观和物业”是滨江集团的三张金名片，也为社会所广泛接受和认可。金色海岸、金色家园等小区新后荣获“浙江省建设工程钱江杯奖”、“杭州市人居经典”等专业领域殊荣。金色家园、新城时代广场、庆春发展大厦等也先后被评为“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理示范大厦”社会认可度客户美誉度员工满意度质量是滨江引以为荣的优势，并把它落实到所有细微的环节中。设计要尽可能的优化和人性化，不仅可以避免返工、节约成本，还能给业主带去真正舒适的感受；产品的打造则要精益求精、苛求细节，把品质视为项目的生命。滨江物业秉承“业主第一、服务第一、质量第一”的理念，真诚专业对待每一位客户，赢得普遍赞誉始终保持二级管理的扁平化组织架构，内部的事情尽可能事不过夜，企业没有繁复的人事关系，员工具有高度的主人翁意识，激情、务实的工作作风深入人心，多年荣获“浙江省最佳雇主企业”核心竞争力从滨江集团的历史沿革和战略布局可以看出，公司的主要优势集中六个方面，即团队优势、管理优势、品牌优势、服务优势、合作优势和资本优势团队优势管理优势资本优势品牌优势核心竞争力合作优势服务优势数据来源：公司年报、同策研究院核心竞争力——团队优势滨江集团拥有稳定、专业、务实、激情、高效的管理团队。公司董事长戚金兴先生自参加工作开始就一直从事房地产行业相关工作，具有20多年的房地产行业管理经验。团队年富力强，中高管平均年龄40岁，员工平均年龄34岁。团队人员稳定，离职率低。实行标准化管理，一个人做两个人的事情，发1.2倍的工资，保持待遇相对优厚表：滨江集团公司高管团队高管姓名职位加入时间年龄介绍高级经济师、工程师，杭州市第九届、第十届、第十一届、第十二届人大代表，中国房地产业协会副会长。荣获2017年十大风云浙商，曾获中国经营大师，中国优秀房地产企业家，全国五一劳动奖章，浙江省劳动模范，中国推进城市化进程十大突出贡献者，中国住宅产业领军人物等戚金兴董事长、党委书记199256岁研究生学历，工程师，高级经济师，杭州市劳动模范，中国地产百杰。2003至今任公司董事，总经理；曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年-1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司朱慧明董事、总经理199255岁曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理；1988年－1992年任职于杭州市江干区第四建筑工程公司莫建华李渊董事1992200348岁39岁研究生学历。2009年起蝉联五届新财富金牌董秘，2014年起成为新财富董秘名人堂成员。2001年-2003年就职于上海中姿房地产开发有限公司董事、副总经理、董事会秘书余忠祥张洪力常务副总经理常务副总经理2003199748岁45岁研究生学历，高级工程师。1993年－2003年就职于杭州广宇房地产集团有限公司本科学历。2005年至2011年7月任公司副总经理；1997年至今就职于公司，曾任企划部经理研究生学历，高级会计师，中国注册会计师。现任公司副总经理、财务总监。2004年－2007年就职于立信会计师事务所有限公司杭州分所，曾任业务部门经理；2000年－2003年就职于浙江东方会计师事务所；1995年－2000年就职于浙江省计划与经济委员会沈伟东郭清副总经理、财务总监2007200145岁46岁副总经理，兼任投资发展部总监，公司总工程师本科学历，高级工程师。曾获“2006年中国浙江地产经理人”称号数据来源：公司年报、同策研究院核心竞争力——管理优势滨江集团的管理优势集中四个方面：团队精干，同时个人素质、业务能力强；标准化设置，一个10-20万方的项目，标准配置15人；把成本控制作为一个系列而不是单项进行控制，坚持在保证产品品质的基础之上进行工程成本控制；加快周转速度，降低运营风险，所有项目实行标准化管理截至2017年12月31日公司房地产开发系统人员425人，相比同规模企业人员都在滨江三倍以上，差距明显一个10-20万方的项目，标准配置15人。标准化的人员结构管理、人数的管理是滨江比较强的竞争优势，也是一个可长期运作、复制的管理模式团队精

标准化设置干管理成

周转速本控制坚持在保证产品品质的基础之上进行工程成本控制，首先从设计入手，从设计出品质，从设计抓效益，把设计前期作为降低成本的突破口，其次是材料采购，公司材料采购的成本优势已经成为全行业中最具代表性和突显的，最后还有职业经理人的道德约束2016年提出滨江速度，在时间上达到全国领先，加快周转速度，降低运营风险，所有项目实行标准化管理，不断强化工程管理能力和优势度核心竞争力——品牌优势滨江集团为杭州知名开发商，常年位居杭州市销售前三，在杭州品牌知名度极高，以精雕细琢的产品品质、美轮美奂的园林景观和至臻一流的物业服务在业内备受追捧，旗下武林壹号、湘湖壹号都是杭州市高端住宅品质的代表零投诉率科技创新产品标准化•

历年来公司交付的住宅，基本接近零投诉•

标准化住宅产品和公建类产品体系，满足客户的多样性需求•

2016年公司打造的第四代精装修在前三代精装住宅的基础上，不断创新，涵盖“地源热泵毛细血管空调系统”等8大科技系统，辅以智能化系统模拟检测，全面提升住宅舒适性核心竞争力——服务优势楼盘小区配套服务在同业中已经处于比较完善的阶段，例如目前每个楼盘标准配置的室内和室外泳池和健身会所儿童游乐设施等，将会继续保持并且延伸滨江物业服务居于行业领先，秉承“业主第一、服务第一、质量第一”的企业宗旨高档楼盘窗口服务已经形成了区域行业的标杆，已处于领先地位核心竞争力——合作优势滨江集团无论是与政府、工程合作伙伴、金融部门、专业机构、行业内合作伙伴和媒体都有顺畅的合作。2017年公司新增土地储备16宗，其中有13宗地块涉及到合作开发图：与滨江建立合作关系的部分企业ꢀ

与滨江建立合作关系的单位有中央企业、首部级企业、地产企业和非地产企业，不仅提升了公司全面合作的业务能力，而且拓展了行业知名度。公司通过项目合作开发中的管理输出和品牌输出，为公司获得稳定的项目管理服务费ꢀ

与滨江合作的供应商，总包方等都是长期的战略合作伙伴，以团队的形式开发每一个项目。合作模式非常稳定，材料供应单位也相对固定，环境单位包括设施设备单位相当稳定，这是滨江做好品质的关键核心竞争力——资本优势滨江集团的信誉等级高。目前，公司主体信用及债项信用等级均为

AA+，在房产民营企业中占领先地位。公司融资成本低，融资渠道多元，近些年始终保持获取银行贷款方面的资金优势，基本没有采用融资成本较高的房地产信托融资表：2015-2017年滨江集团融资详情表：截至2017年底，滨江集团融资情况时间项目募集资金（亿元）利率项目期末余额（亿元）

融资成本区间期限结构获取银行贷款30未披露2015年发行中期票据获取银行贷款非公开发行股份发行公司债927.227.2215.1%一年内到期：4.97亿元平均基准利率上银行贷款中期票据债券24.4738.227未披露浮5%-8%长期借款：19.5亿元2016年2017年一年内到期：9亿元长期票据：29.2亿元3.46%5.1%4.99%-6.5%3.46%-5.8%发行中期票据获取银行贷款发行中期票据发行公司债926.721未披露4.99%5.8%5年6数据来源：公司年报、同策研究院发展目标2018年，滨江集团将坚持“一个中心，三个标杆”。一个中心即“以滨江品牌为中心，争取1000亿销售额”，三个标杆即“做行业标杆，做区域标杆，做房产人的标杆”，努力成为“行业品牌领跑者，高端品质标准制定者”一个中心：以滨江品牌为中心，争取1000亿销售额三个标杆：做行业标杆三个标杆：做区域标杆三个标杆：做房产人的标杆数据来源：中指数据库、同策研究院财务分析——成长能力分析2017年，滨江集团营业收入为137.74亿元，同比下滑29.19%，归母扣非净利润为12.73亿元，同比下滑5.07%。这主要是由于

2017年交付项目减少及合作项目增多，部分项目不并表的影响下，收入结算在2017年有所下滑，但公司归母扣非净利润下滑幅度远低于营业收入的下滑幅度，

主要因为武林壹号等高毛利率项目结算，使得毛利率上升所致图：2008-2017年滨江集团营业总收入与同比增长率图：2008-2017年滨江集团归母扣非净利润与同比增长率250200150100501401201008016141210880604020012.73137.7460402060-5.074-20-40-60-20-40-29.1920020082009201020112012201320142015201620172008200920102011201220132014201520162017扣非后归属母公司股东的净利润（亿元）

同比增长率(%)营业总收入（亿元）同比增长率(%)数据来源：wind、同策研究院财务分析——偿债能力分析从短期偿债能力指标来看，滨江集团流动比率在1.5左右徘徊，低于行业平均水平，且呈现缓慢下降趋势；其速动比率波动较大，2017年速动比率为0.81，高于行业平均的0.54。从长期偿债能力指标来看，滨江集团的净负债率近年维持在低位，2016年和2017年的净负债率更是为负数图：2008-2017年滨江集团与行业平均流动比率、速动比率图：2013-2017年滨江集团净负债率（单位：%）2.01.81.61.41.21.00.80.60.40.20.0100%80%60%40%20%0%1.721.591.6283.40%54.80%25.80%1.560.831.551.501.511.481.480.811.450.900.710.650.330.300.200.290.13-3.10%20172013201420152016-11%2008200920102011201220132014201520162017流动比率

行业平均流动比率

速动比率

行业平均速动比率-20%数据来源：wind、同策研究院财务分析——运营能力分析滨江集团的存货周转率、总资产周转率均呈现上升趋势，但是2017年有所下滑，2017年，滨江集团的存货周转率为0.38次，高于行业平均的0.3次，其总资产周转率为0.25次，高于行业平均的0.24次。滨江集团的应收账款周转率远远低于行业平均水平，2017年其应收账款周转率为4,29，行业平均为17.29，说明其应收账款回收较慢图：2008-2017年滨江集团与行业平均存货周转率、总资产周转率（单位：次）图：2008-2017年滨江集团与行业平均应收账款周转率（单位：次）0.6302520151050.510.50.40.30.20.100.420.380.250.310.270.30.290.280.260.270.230.230.210.20.170.180.128.527.180.110.085.425.685.084.444.293.603.152.12020082009201020112012201320142015201620172008200920102011201220132014201520162017滨江集团存货周转率滨江总资产周转率行业平均存货周转率滨江集团应付账款周转率行业平均应收账款周转率行业平均总资产周转率数据来源：wind、同策研究院财务分析——盈利能力分析滨江集团从2014年开始，ROE大幅度下滑，从20%以上下滑到10%左右，近三年ROE一直在10%左右徘徊，和行业平均ROE不相上下；ROA波动幅度不大，和行业平均ROA持平，均在5%左右。近十年来，销售毛利率从2011年的最高位55.36%下滑到2017年的30.4%，销售净利率从2008年的25.89%下滑到2017年的16.67%，2017年两者稍高于行业平均图：2008-2017年滨江集团与行业平均ROE、ROA（单位：%）图：2008-2017年滨江集团与行业平均销售毛利率、净利率（单位：%）35302520151056055.3630.215045.2825.8945.0819.3944.8323.0325.0823.2021.2341.8122.1740302010020.4732.2711.9230.4514.0330.4025.0517.0212.984.3022.506.8512.644.2121.9611.993.7410.882.0716.7710.135.885.453.813.743.402.4302008200920102011201220132014201520162017滨江集团ROE行业平均ROE滨江集团ROA行业平均ROA2008200920102011201220132014201520162017滨江集团销售毛利率滨江集团销售净利率行业平均销售毛利率行业平均销售净利率数据来源：wind、同策研究院财务分析——未来业绩可期滨江集团近三年预收账款持续高增长，2017年预收账款255.79亿元，同比增长28.78%，在预收账款中，基本为杭州市内的优质项目，

这些高溢价项目都接近预售完毕进入结算期，将会显著增厚公司的利润水平图：2008-2017年滨江集团预收账款与同比增长表：2017年滨江集团预收账款前五的项目收款信息期初余额（亿元）期末余额（亿元）3002502001501005080%60%40%20%0%序号项目名称预计竣工时间

预售比例255.791锦绣之城项目15.5753.3424.2933.6518.5951.7446.6039.9439.0430.342018/12/312017/12/312018/10/312015/1/312016/11/3098.57%99.41%96.61%99.23%77.45%2345华家池项目东方星城项目28.78%武林壹号项目-20%-40%平湖万家花城项目0ꢀ

上面这几个项目中除了锦绣之城及东方星城拿地较晚，为2016年新项目，武林壹号、华家池及平湖万家花城，都是在2014年以前获得，

这些高溢价项目都接近预售完毕进入结算期，将带动结算毛利率的提升2008200920102011201220132014201520162017预收款项（亿元）同比增长数据来源：wind、同策研究院PART2滨江集团产品策略目前产业布局策略滨江集团目前的主营业务包括房地产业、酒店服务、物业服务三大产业板块。2017年，房地产业、酒店服务、物业管理营业收入分别为135.69亿元、1.57亿元、0.42亿元，占营业收入的比重分别为98.52%、1.14%、0.3%，可以看出，商品住宅的开发和销售是公司目前最主要的经营业务图：滨江集团各产业板块营业收入（单位：亿元）图：滨江集团各业务板块营业收入占比（单位：%）190.44200180160140120100800.040.021.2410098969492900.300.831.301.160.951.681.140.84135.691.361.36120.621.591.37113.4799.9898.5297.9096.5096.306095.60401.570.420.050.991.530.981.611.721.711.632.41201.201.652.120.05020132014房地产业2015酒店服务2016201720132014201520162017其他业务物业服务其他业务房地产业酒店服务物业服务数据来源：wind、同策研究院房产开发——产品系列2008年以后，滨江集团产品标准化体系逐渐建立，涵盖”A+、A、B+、B、C“等五大产品类型，能够覆盖各层次消费者，后又在实践中将标准化体系逐渐延伸到物业服务、小区配套和专业服务等多个领域图：滨江集团五大产品类型产品系列产品特点代表产品“A+”系列产品“A”系列产品“B+”系列产品国际一流精装修住宅武林壹号、湘湖壹号、上海湘府三期华家池公寓、锦绣之城、上海公园壹号金色黎明、凯旋门、金色江南国内一流精装修住宅高品质毛坯为主的住宅（幕墙立面）“B”系列产品“C”系列产品高品质毛坯为主的住宅（面砖或真石漆立面）公建类产品江南之星、东方星城、平湖万家花城临安天目山小镇、千岛湖滨江希尔顿酒店、武林壹号写字楼数据来源：公司官网、同策研究院房产开发——标准化提高周转率滨江集团建立起来的产品标准化体系，有利于缩短每个项目的设计周期，缩短开发周期，大幅度降低项目开发风险，提高项目开发效率，进而提高项目周转率图：2015-2017年滨江及标杆房企总资产周转率比较图：2015-2017年滨江及标杆房企存货周转率比较

图：2015-2017年滨江及标杆房企应收账款周转率（单位：次）（单位：次）比较（单位：次）0.70.60.50.40.30.20.10200150100500.50.40.30.20.1002015滨江集团碧桂园2016万科融创中国2017中国恒大201520162017201520162017滨江集团碧桂园万科中国恒大滨江集团碧桂园万科中国恒大融创中国融创中国从滨江与标杆企业的对比来看ꢀꢀꢀꢀ总资产周转率：2016年滨江位居第一，2015年和2017年位居第三，排在碧桂园、万科的后面，恒大、融创前面存货周转率：2015年滨江位居末位，2016年和2017年位居第二，榜首为碧桂园应收账款周转率：2015年和2016年滨江均位居榜首，2017年位居第二，仅次于万科整体来看，碧桂园的周转率较快，强于恒大和融创数据来源：wind、同策研究院房产开发——产品定位滨江集团定位于一二线城市高品质楼盘，从销售均价来看，滨江集团主要布局的杭州、上海、深圳三个城市，其商品房销售均价均稍低于该城市整体商品房销售均价。从销售面积段占比来看，90-140㎡的占比最高，其次为200㎡以上和0-90㎡的产品。可以看出，尽管公司精于品质，但产品售价并不高，产品户型分布合理，可以满足各层次购房者的需求表：滨江集团商品房销售均价及该市商品房均价对比（单位：元/平米）图：2016年滨江集团产品面积段占比滨江集团商品房销售均价

(元/

)㎡2015年1599823167--2016年1575324747451462017年203542380447936杭州上海深圳27.39%27.19%该城市商品房销售均价（元/

）㎡9.22%2015年2207123224350872016年2344325228527772017年28617244235442436.19%杭州上海深圳200㎡以上0-90㎡90-140㎡140-200㎡数据来源：公司年报、中指数据库、同策研究院房产开发——精装修体系滨江集团擅长做精装修项目。从金色海岸到翡翠海岸，精装修体系正在逐渐进步与完善。从最初的“开创豪宅样本”到最新的“豪宅也环保”，滨江集团的精装修体系已经经历了四代更迭，已经确立了“省内标杆，全国领先”的地位图：滨江集团精装修体系第一代第二代第三代第四代至今年代2006-20092010-20142015-20162017-城市之星、武林壹号、湘湖壹号代表项目时代特点金色海岸、阳光海岸华家池、锦绣之城公园壹号

翡翠海岸、依托品牌建立品牌，豪宅体系搭建完成品牌号召力强，市占率高，溢

做行业品质引导者，区域品牌建立豪宅标准化奢华、顶级价率在10%以上领跑者产品理念

导入国际一流的精装生活方式精致、舒服、实用科技、智能、绿色、环保全国首创量化10%收纳空间、产品特点产品价值资源整合、品牌堆砌开创豪宅样本户型、工艺工法、品牌的极致演绎顶级豪宅十大科技系统、室内智能化豪宅也环保丰富装修风格、人性化设计豪宅回归生活备注：2013年，滨江集团董事长戚金兴表示：从2013年下半年开始，滨江集团在杭州的项目都将以精装形式销售数据来源：滨江集团2017年白皮书、同策研究院房产开发——海外地产滨江集团还积极落子布局海外市场，从美国市场起步，优化资产配置，2015年合计投资6000万美元参与位于西雅图的3处物业的开发。公司以安全为准绳，以一个战略投资的角色与当地龙头开发商合作，进行国际化资产配置，以获得稳定现金流POTALATOWERSEATTLE,LLC：该公司从事位于西雅图市第4大道2116号的多用途物业项2015年2月，滨江集团与DARGEY目开发。该41层建筑将包括一家拥有142间房间的精品酒店和339套住宅公寓。该处物业预计总投资1.88亿美元，公司投入3000万美元的股权投资，享受20%的初始投资人股权权益DEVELOPMENT,LLC签订投资意向协议。根据意向协议的约定，公司合计投资6000万美元参与位于美国西雅图的3处物业的开发，该3处物业目前由DARGEYPATHOTHELLO,LLC：该公司从事位于西雅图市奥赛罗南街和马丁路德金南大道西南角的多用途公寓物业项目开发，包括490套公寓单元。该处物业预计总投资

1.1亿美元。公司投入1500万美元的股权投资，享受

27.5%的初始投资人股权权益DEVELOPMENT,LLC及其关联方投资开发。2015年5月，公司全资子公司上海滨顺公司与

POTALATOWERSEATTLE,LLC、PATHOTHELLO,LLC、POTALAPOTALASHORELINE,LLC：该公司从

事位于西雅图市第155大道北900-904号和奥罗拉大道北15555-15565号的多用途公寓物业项目开发，包括309套公寓单元。该处物业预计总投资7000万美元。公司投入1500万美元的股权投资，享受40%的初始投资人股权权益SHORELINE,LLC正式签署认购协议。并完成了全部的承诺投资上述三个公司因为美国项目公司及项目公司的合资股东涉及美国SEC诉讼案而被法院冻结，目前公司正在进行关于Tower项目的重组事宜以及其他两个项目投资撤销事宜的商讨数据来源：公司年报、同策研究院置业招商滨江集团成立了杭州滨江房屋资产管理有限公司，专门从事社区底商、商场及写字楼的招商租赁业务。公司采取只租不售的原则，通过获取稳定的租金回报，在保证公司稳健发展的同时，也增强抵御行业风险的能力，成为企业稳健发展的平衡器表：2017年滨江集团自持商办房地产出租情况业态项目名称权益占比楼面面积（平方米）出租率庆春发展大厦写字楼新城时代广场

A座星城大厦写字楼凯旋发展大厦庆春发展大厦商场文景苑商场100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%138962794220606173464029676814927120381720493519938791170435607544563698270.2%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%写字楼商业裙房社区底商新城市广场新城时代广场

B座新城时代广场

D座星城大厦商铺万家星城一期底商万家星城二期底商万家星城三期底商金色黎明一期底商曙光之城底商凯旋门商铺金色海岸商铺御景苑底商万家花园底商2602183数据来源：公司年报、同策研究院酒店服务滨江集团主要在杭州两江两湖边对酒店业进行了全面布局，通过借鉴国际酒店管理品牌，强强联合，发挥“1+1>2”的效果，努力将酒店旅业变成企业利润的另一增长点，目前拥有项目有千岛湖滨江希尔顿度假酒店和友好饭店图：杭州千岛湖滨江希尔顿度假酒店实景图图：杭州友好饭店实景图杭州千岛湖滨江希尔顿度假酒店杭州友好饭店地理位置优越，地处繁华市中心平海路，距离西湖仅500米，饭店内被誉为“顶上明珠”的西湖旋转餐厅可360度旋转欣赏西湖全景和城市景观，拥有各式客房，特设西湖全景客房，设有中西日港等各色餐厅，涵盖高中低等各种消费层次，先后入选“杭州TOP50餐厅”位于千岛湖辉照山，由滨江集团投资建设，由希尔顿酒店管理集团运营管理。酒店总投资额7亿人民币，总建筑面积5.6万平方米，客房数360间，集住宿、餐饮、会议、康体、娱乐、休闲等于一体，是目前千岛湖地区规模最大、功能最全、档次最高的国际五星级酒店数据来源：公司官网、同策研究院物业服务滨江集团的全资子公司滨江物业管理有限公司成立于1997年，服务的物业类型综合多样，涉及公寓、别墅、排屋、写字楼、住宅、商场等，总建筑面积逾600万平方米，2017年2月10日，公司将持有的滨江物业

100%股权转让给控股股东滨江控股，对价3.06亿元，2017年报显示公司当期确认投资收益约2.58亿元，不再并表滨江物业，本次交易有利于公司专注于房地产主业基于楼盘特色而提供的公共性服务“三大价值服务体系”为核心内容的服务模式基于物业作为投资产品而提供的物业资产管理服务基于业户需求而提供的个性化服务数据来源：公司官网、同策研究院未来产业布局策略在房地产新常态下，滨江集团积极转型升级，公司未来五到十年的产业布局战略是：长租公寓+房地产+金融长租公寓未来产业布局战略房地产金融数据来源：公司年报、同策研究院长租公寓滨江集团从2017年开始积极推进长租公寓业务，2018年目标是在杭州将1000套长租公寓投入运营，未来计划用10年时间自持10万套高品质长租公寓不同于传统现有市场上以酒店和二手房为主在的租赁公寓模式的企业，公司在拿地、建造、出租、物业和管理端的各个环节均有丰富经验，资源获取可以通过自持物业直接转化以及对操盘项目物业承接两种模式资源获取方式滨江集团乘杭州城中村改造东风，积极获取资源，公司目前已获取了4宗杭州的村级留用地项目的部分股权，此外还与杭州市中心个村达成城中村改造意向，目前正在积极推进中，预计总建设借力杭州城中村改造14体量接近300万平方米，其中计划布局150万平方米进入长租公寓领域，力争成为杭州长租公寓龙头金融2011年，杭州普特股权投资管理有限公司正式成立，旗下首只基金——普特滨江一号完成6个亿的募集资金并成功落地，集团未来将重点发展产业基金，并致力把普特资本打造成国内数一数二的投资管理公司。公司积极探索一级、一级半、二级市场的股权投资机会，目前投资领域涉及影视、医药、新能源汽车等多个行业图：滨江集团2016年至今投资项目情况时间公司/项目投资金额（亿元）行业影视杭州佳平影业有限公司0.260.152.120.555.250.82016.032016.062016.082016.102016.112017.032017.052017.062017.10杭州品茗安控信息技术股份有限公司格力地产监控系统房地产智能停车信息技术医药浙江创泰科技有限公司上海崇宝信息科技中心（有限合伙）湖北长江星医药股份有限公司浙江东亚药业有限公司0.382.6医药微宏动力系统（湖州）有限公司宁波奉化诺德安达国际学校新能源汽车教育5.4数据来源：公司公告、同策研究院PART3滨江集团投资开发策略区域发展战略滨江集团早期参与杭州城东区多个旧改项目，多年来一直深耕杭州和浙江富裕市县，公司于2015年进驻上海、2017年进驻深圳。目前形成聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”的区域发展战略表：滨江集团城市布局进程2017年，通过合作+旧城改2015年，在上海市宝山区拿地，进驻上造，进驻深圳海，2016年，通过合作加旧改，继续在上海拿地1992年-2014年深耕杭州及浙江富裕市县数据来源：公司年报、同策研究院合作+旧改切入上海、深圳滨江集团主要通过合作+旧城作为切入上海、深圳市场的重要手段。凭借在杭州旧改方面多年积累的丰富经验，成功获取上海和深圳的旧改项目表：滨江集团上海、深圳旧改项目概况时间项目名称权益占比建筑面积

(万平方米)总价（亿元）合作方式参股子公司中崇滨江以23.1亿元收购上海金心置业49%股权，其为上海琴海苑旧改项目的开发主体上海琴海苑旧改项目（大兴街）2016.1216.81%12.9697.2滨江集团最初只是负责上海虹桥镇旧改项目代建，委托开发管理费为3.3亿元，后又以8亿元收购项目公司（上海中崇持有的上海湘上海闵行区虹桥镇旧改项目（湘府花园）2016.1210%1284府房地产）10%股权滨江集团以4.9亿元收购深圳爱义房地产48%股权，操盘深圳龙华区城市更新项目，同时按项目总销售额5%收取管理费深圳龙华区城市更新项目2017.062017.0648%36%29.44.8未披露未披露深圳福田区南方报业大厦城市更新项目未披露数据来源：公司公告、同策研究院稳居杭州销售金额前三甲近年来滨江集团一直稳居杭州销售金额前三，2017年滨江集团以233.90亿元的销售金额，位居杭州销售金额第三名，仅次于绿城和万科表：2017年杭州房企销售金额排行表：2013-2017年滨江在杭销售金额排行年份销售金额排名排名企业名称项目数量销售套数销售面积(

)

销售金额（亿元）㎡2013年2014年23212绿城中国万科3532201714131197213950452858473557252235146575649315564934348986987656242812466654863592181547549559033480637509970296.82258.17233.90233.26197.09171.52134.67124.74116.46110.372015年2016年2017年233滨江集团龙湖地产融创中国融信中国新城发展控股中国铁建阳光城集团旭辉集团4图：2013-2017年滨江在杭销售金额和同比增速525020015010050233.90100%80%60%40%20%221.84186.6584.63%67101.1033.05%75.982013818.85%995.43%0%01.20%2014销售金额20152016同比增速20171011数据来源：中指数据库、同策研究院浙江地区贡献全部营收近五年来，滨江集团所有营业收入都来自于浙江地区，其中杭州地区贡献90%以上的营业收入。2017年，杭州地区营业收入128.41亿元，占比93.23%，其次为嘉兴地区、衢州地区，营业收入分别为2.59亿元、2.15亿元，占比分别为3.03%、1.88%图：2013-2017年滨江集团营业收入按照地区构成（单位：亿元）图：2017年滨江集团营业收入按照地区占比25020015010050绍兴地区,衢州地区,1.56%1.88%7.043.0216.81金华地区,嘉兴地区,0.30%3.03%4.180.4116.246.059.501.927.822.152.5914.911.669.004.894.90151.41128.41101.25103.5580.91杭州地区,93.23%02013年2014年2015年2016年2017年杭州地区衢州地区绍兴地区金华地区嘉兴地区上虞地区数据来源：公司年报、同策研究院新增土地储备情况近年来，滨江集团通过招拍挂新增土地储备面积呈现逐年增加趋势，除了2014年以外，总成交金额占销售金额的比重维持在33%-63%之间图：2013-2017年滨江集团通过招拍挂新增土地图：2013-2017年滨江集团通过招拍挂成交金储备规划建筑面积（万平米）额、销售金额及其占比25020015010050700600500400300200100070%60%50%40%30%20%10%0%61562.52%196.6749.74%48.13%366.833.07%223296.03116.2694.04229.3115713667.6552.9873.7450.437.50%11.772013总成交金额(亿元)20142015销售金额（亿元）201620170成交金额占销售金额的比重20132014201520162017数据来源：中指数据库、同策研究院2017年新增土储情况2017年，滨江集团以招拍挂和兼并收购的方式获得杭州、深圳及浙江富裕地区的土地项目，新增土地储备建面220.45万平方米，其中杭州占到102.69万平方米，占比高达46.58%，浙江其他区域占到83.53万平方米，占比37.9%，深圳占到34.2万平方米，占比15.51%表：2017年滨江集团新增土地储备情况城市项目名称宗地编号权益比例

（%）土地面积

(万平方米)建筑面积

(万平方米)深圳龙华区城市更新项目深圳南方报业大厦城市更新待定深圳龙华区城市更新项目深圳南方报业大厦城市更新萧政储出【2017】20号萧政储出【2017】17号萧政储出【2017】16号杭政储出【2017】59号萧政储出【2017】12号萧政储出【2017】13号48364.80.629.44.8深圳24.95012.462.224.644.735.052.727.795.9911.5913.488.596.486.7翡翠之星翡翠江南待定5050.510050杭州御江南卧城印象大江名筑同协金座江南名府杭大江东储出【2016】9号地块杭政储出【2017】28号313.734.723.1617.1510014.177.9萧政储出【2017】7号温州市仰双片区林里单元（0577-WZ-待定珑悦待定51105013.943.615.5512.616.9YS-08）B-28地块温公共资源中心土告字【2016】29号滨江商务区T01-06A地块浙江省其他区域温岭市石塘镇ST050205地块、10.15ST050206地块待定义乌新光壹品义土挂【2017】43号义土挂【2017】17号100496.145.2216.5721.94数据来源：公司年报、同策研究院主要通过合作拿地滨江集团拿地策略较为保守，通常通过合作拿地，不要求控股。公司近三年来新增加的32个项目中，只有4个项目是100%权益占比，其他28个项目都涉及到合作开发，这28个项目中，滨江权益占比在50%及以上的项目只有8个表：2015-2017年滨江集团新增项目权益占比详情时间城市项目名称权益占比时间城市项目名称权益占比48深圳龙华区城市更新项目深圳南方报业大厦城市更新待定上海公园之星30深圳东方星城江南之星3033362015年杭州平湖24.950翡翠之星万家花园35.1翡翠江南50大兴街相府花园义乌后宅项目奥体项目天目山小镇万家之星东方名府壹品16.8110331010035上海义乌待定御江南卧城印象大江名筑同协金座江南名府待定50.510050杭州2017年31172620杭州定安府75335132珑悦待定待定105010049翡翠海岸锦绣之城东方悦府浙江省其他区域义乌新光壹品数据来源：公司年报、同策研究院品牌输出项目滨江集团还通过不占股权、只收取管理服务费的轻资产管理和品牌输出项目，从2017年来，公司代建业务战略有所调整，目前在负责代建、按项目销售收入的一定比例收取管理服务费的同时，通常也会获取一部分项目公司股权表：滨江集团早期部分代建项目不占项目公司股权表：滨江集团近期部分合作项目在收取管理费的同时，通常也会占有部分项目公司股权权益比例（%）建筑面积(万平方米)项目名称股权协议内容城市项目合作方公司负责项目的整体开发管理，包括项目整体定位、项目前期、规划设计、工程管理、成本管理、项目销售、竣工交付、前期物业咨询等全过程的项目开发管理，委托开发管理费为3.3亿元4.80湘府花园10%上海悦景庄0上海盈谷西湖天地二期西溪之星00西湖天地普特基金4.1112.4按项目总销售额的2.5%向公司支付项目管理费万家之星江南之星35%33%按项目销售收入的4%向公司支付项目管理费用和销售费用翡翠海岸33%20%48%按项目总销售回款的3.5%向公司支付项目管理费用和销售费用滨江华成大江之星000亚飞置业亚飞置业天名房产8.831.928.32杭州信达滨江壹品按项目总销售回款的3.7%向公司支付项目管理费用和销售费用公司负责项目操盘，并按项目总销售额5%收取管理费象牙海岸铂金海岸深圳龙华区城市更新项目数据来源：公司年报、同策研究院PART4滨江集团面临的风险风险一：销售表现受杭州市场影响很大近五年来，滨江集团所有营业收入都来自于浙江地区，其中90%都来自于杭州，2017年新增土地储备