房屋周期检查和养护制度

房屋周期检查和养护制度制度主责部门部门名称会签部门部门名称最终审批单位或审批人单位名称或审批人发文单位版本记录制度编号版本号发布日期修订内容年/月/日无建立物业辖区内塔楼、裙楼的房屋检查及养护管理制度。2.0适用范适用于辖区塔楼、裙楼房屋，周期检查和养护管理内容。3.0职责综合维修组负责，塔楼、裙楼房屋、幕墙的检查和养护管理工作。4.0关键词和定义养护周期养护周期，是指为保护物业辖区内，塔楼、裙楼房屋结构、幕墙性能等,而定期制定的养护制度。5.0工作内容地基基础的检查：观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测，发现问题报告产权和上级主管单位。梁、柱、板主体的检查：无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。墙体、墙面的检查：喷涂均匀，饰面板（破）安装（砌贴），牢固，表面平整、洁净，色泽协调一致。每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次,马赛克外墙面8年清洗一次，室外要涂墙体，墙面8年喷涂一次，室内楼道、楼梯墙面3-4年全面修补、粉刷或涂油漆一次。抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝；防水层无渗水迹象，发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3—年全面修补一次；地砖，墙砖无脱落、空鼓现象。楼梯、扶手的检查：无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3—4年全面修补刷油漆一次。雨棚玻璃检查：雨棚采用10+10毫米钢化玻璃，定期对玻璃、玻璃胶、支架、钢结构等进行检查维护。公共门窗的检查:、平整、美观,单元门、防火门窗的塑钢（推拉、平开）、百叶无锈蚀，开关灵活，接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。发现问题按原样及时修复,1年全面检查和保养一次，木门2年油漆一次。、平整、美观,屋面隔热层、防水层的检查：屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝没膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通无阻，不积水，屋面出入口完好，隔热层无缺损现象。每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。屋面扶栏、避雷带、公共防盗网的检查：无破损、变形，无明显锈蚀。每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次。消防设施（消防栓、消防管、消防阀门）的检查：无损坏、开关自如、清洁、无渗、漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。消防栓按“小区消防栓保养规定”执行，消防管、道每年检查一次，每2~3年油漆一次。公用电器的检查：楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修。房屋标识（租位号、楼层号）的检查：字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。散水坡、雨檐台、指廊玻璃、穹顶的检查：与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。每季度检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查，发现问题及时修复。楼板、地面砖、石材的检查：无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。发现问题及时修补，每年全面检查一次。营业区的地面砖、石材应有一定的备货。上、下雨污水管的检查：无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题及时修补，每四年水管油漆一次。室外标识牌的检查：完好率100%,符合安全要求，标识牌齐全醒目是否有被损坏、有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次。道路、车场通道、停车场的检查：整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1平方米，边角整齐无缺口，随时检查，发现问题随时修补。水泥路面景观道、车道、消防通道、停车场、广场造成坑洼或破损，每500平方米内，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1.5x1.5x1.5立方厘米随时检查，发现问题随时修补。道板砖、拼花砖不能缺少一块，98%没有松动，单块破损面积大于20%的道板砖在100平方米内不超过4块随时检查，发现问题随时修补。电缆沟盖板平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0.01平方米每季度检查，破损维修或更换。路牙整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超20%车道路牙1年刷一次黄、黑相间的漆。挡土坡、墙每处蹋陷破损面积不超过0.005平方米（50平方厘米）随时检查，发现问题随时修补。踏步、台阶没有明显破损随时检查，发现问题随时修补。给排水的检查：雨污水井、盖排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出±2CM,与绿地正常不超过,±8CM,个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻。一季度全面检查一次泮年对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈，以车驶过不振响为准。明暗沟沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞发现问题随时维修，每半年全面检查一次，发现渗、漏、滴水或损坏及时维修，半年全面检查一次。给排水管道（含绿化用水管阀水管水阀完好，无渗漏，管道通畅无阻塞。每年全面保养一次。化粪池同雨、污水井每半年保养一次。室外灯箱、路灯的检查：灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好，发现损坏及时维修，每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每1年半刷一次漆。非机动车库设施、消防设施的检查：无安全隐患、棚梁、柱无明显裂纹，车架无明显锈蚀、损坏每周检查一次，半年保养一次。值班室、岗亭门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范发现问题随时修补，每半年保养一次。道闸道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常。车位画线、禁停线和标识色彩鲜明，字体清晰、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致，半年重刷一次。路障牢固、无明显倾斜（10。之内），完好，间条鲜明、醒目半年漆一次。室外消防栓无渗、漏水现象，每个消防栓有水，开关灵活发现问题随时检查，每季度全面试放水检查一次，每半年保养一次。塔楼幕墙玻璃的检查：幕墙玻璃属于易于替换的结构件，玻璃幕墙设计使用年限属二类，一般使用年限为25年，塔楼幕墙玻璃每年至少清洗两次。玻璃幕墙在正常使用时，每隔5一次全面检查，对玻璃、密封条、密封胶、结构硅酮密封胶等应在不利的位置进行全面检查。幕墙玻璃与防火隔断每半年检查一次，如发现防火棉受潮应及时更换,并检查故障原因及时排除。对防雷系统接地电阻每年检查一次，如发现杆件结构不连通，应及时修理。经检查若在安全隐患，应及时设置警示标志，立即采取安全措施，确保其安全使用。幕墙的日常维护、检修应委托专门从事建筑幕墙维护的单位进行，并签订相应合同，明确具体的维护和检修内容、方式以及双方的权利义务，从事幕墙维护的人员接受过专业技术培训。针对幕墙脱落等突发事件制定应急处理预案，并定期演习。相关维护、检修及安全性鉴定档案。外墙窗户应定期检测，反复开启灵活，密封条件良好，固定件牢靠。幕墙玻璃检查的安全注意事项：不得在4级以上风力、大雨天气下进行幕墙外侧的检查、保养及维修工作。对玻璃幕墙进行检查、清洗、保养、维修时所采用的机具设备（擦窗机、清洗机、吊篮等）必须牢固、操作方便及安全可靠，确保人身及财产的安全。在玻璃幕墙的保养与维修工作中，凡属高空作业的，必须遵守国家规定的《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGJ80）的有关规定。玻璃幕墙的三包（包修、包换、包赔）规定，幕墙玻璃两年、金属杆件十年、结构胶十年、配件及附件两年。附属设施设备（吊钩、遮阳卷帘）同房屋一起